김헌동 "부동산정책은 사람이 가장 중요...철학 살펴야"

- "부동산정책은 사람이 가장 중요...철학 살펴야"
- "LH 사태 1년 동안 밝힌 것 없어...발전적 해체해야"
- "3기신도시, 사전청약분 포함 분양원가 공개하고 후분양제 도입해야"
- "공공데이터는 국민 자산, 투명하게 공개해야"

윤석열 당선인이 제20대 대통령선거 승리하는데 가장 큰 변수는 부동산 민심이었다. 문재인 대통령과 더불어민주당 스스로도 부동산 정책만큼은 실패를 인정했다. 

지난해 7월14일 <녹색경제신문>은 "만나 본 대선주자 중 윤석열 전 총장 주택시장 이해 깊어"라는 제목으로 김헌동 당시 경제정의실천시민연합  부동산건설개혁본부장과의 인터뷰 기사를 냈다. 그날 윤석열 당시 전 검찰총장은 막 시작한 자신의 SNS에 이 기사를 올렸다. 

 

http://www.greened.kr/news/articleView.html?idxno=294672

윤석열 당선인은 당시 SNS에 "공직생활을 할 때에도 많은 사례를 파고 들었다"며 "부동산 정책은 이권카르텔의 지배로부터 한 사람 한 사람의 주거권리와 미래를 지켜내는 헌법정신 수호의 문제"라고 썼다. 

당시 김헌동 경실련 본부장은 "검사 시절 부동산부패 수사 경험이 풍부하고 부동산을 둘러싼 이권카르텔에 대해 깊이 이해하고 있다"고 밝힌 바 있다.

<녹색경제신문>은 여러차례의 요청 끝에 "정치적입장 없이 국민이 궁금해하는 부동산 정책 관련 질문에만 답변하겠다"는 조건으로 지난해 11월 서울주택도시공사(SH) 사장으로 자리를 옮긴 김헌동 전 경실련 본부장에게 '윤석열시대' 부동산정책에 대해 물었다. 

▲김헌동 "사람이 가장 중요...부동산정책 총괄책임자의 철학 살펴야"

가장 중요한 것은 사람이다. 부동산정책을 총괄할 책임자의 철학이 무엇인지 봐야 한다.

부동산정책을 책임질 사람은 국민이 집걱정 없이 살 수 있도록 하겠다는 사명감이 있어야 한다. 

토지는 공공재라고 할 수 있고, 주택은 필수재다. 청년들이 사회활동을 제대로 하려면 주택이 필수적이다. 결혼을 하고 아이를 낳으려면 집이 필수적이다. 좋은 품질의 주택을 적정한 가격에 살 수 있어야 한다. 

5년전 문재인대통령은 '기회는 평등하고, 과정은 공정하고, 결과는 정의로울 것'이라고 했다. 하지만 지난 5년간 부동산 정책은 평등하거나 공정하거나 정의롭지 않았다. 그것은 문재인정부에서 부동산정책을 총괄한 사람의 철학이 그렇지 않았거나 부족했다는 의미다. 

작년 7월 만났던 윤 당선인은 평생 부동산 투기를 해본 적이 없고, 부동산 부패와 투기 카르텔과 싸워 온 사람이라는 것을 알게 됐다. 그리고 그는 그와 같은 부패와 투기를 방지하기 위한 정부조직과 시스템을 갖춰야 한다는 신념을 갖춘 사람이었다. 이후 인터뷰 등을 통해 그런 사실을 '국민의 알권리' 차원에서 알리기도 했다.

윤 당선인의 철학을 부동산정책에 잘 반영할 수 있는 기획재정부와 국토교통부 관료가 필요하다. 

▲"LH사태 1년 지났는데 밝혀진 것 없어... 발전적으로 해체해야"

1년전 LH(한국토지주택공사)사태가 터졌다. 하지만 제대로 된 수사 결과가 1년이 지난 지금까지 나오지 않았다. LH는 인원이나 사업규모면에서 SH의 약 10배 규모다. 이런 일이 터지면 대대적인 수사와 감사를 하고 국민에게 그 결과를 투명하게 공개해야 한다. 그래야 부동산부패와 비리가 줄어든다. 

결과적으로 부동산수사를 해본 적 없는 경찰과 한통속이라고 할 수 있는 국토부가 검찰을 대신해 수사와 조사를 함으로써 사실을 밝히기보다는 은폐한 셈이 됐다. 

당시 윤 당선인과 만나 LH사태와 관련해서도 얘기를 나눴다. (윤 당선인)본인의 2기 신도시 관련해서 LH직원이 관련된 부동산부패 수사를 직접 한 경험을 얘기하며 15년만에 이같은 사태가 재발했다면서 이같은 부패를 예방하기 위한 제도와 시스템을 갖춰야 한다고 말했다. 

미국 정부는 공직자부패를 예방하기 위해 5중의 안전장치를 갖췄다. 아예 부패를 염두에 둘 생각조차 할 수 없게 만들어놨다. 우리도 이같은 점을 참조해야 한다. 

LH는 주택보급률이 110%에 이른 만큼 역할을 다했다. 국토교통부가 좌지우지할 수 있는 LH를 발전적으로 해체해야 한다.

이미 각 지역마다 주택공기업이 있다. 여기에 LH가 가진 자산과 인력을 재배치하면 정권과 결탁한 대규모 부동산부패를 막을 수 있다. 그리고 서로 비교되고 경쟁하게 되므로 경쟁력이 강화될 수 있다. 

▲"3기신도시, 건물만 분양하고 사전청약 중단해야...후분양제도입·분양원가·자산 공개도"

3기신도시 사전청약 가격은 집값 안정을 위한 것이 아니라, 집값 하락을 방지하기 위한 것으로 보일만큼 너무 높다. 집값 안정을 위해서는 얼마나 많이 짓느냐보다 어떻게 분양하느냐가 훨씬 중요하다. 

3기 신도시를 통해 집값을 안정시키려면 무엇보다도 분양방식을 변경해야 한다. '건물만 분양'방식으로 하면 강남에 30평짜리 아파트를 5억원에 공급할 수 있다. '건물만 분양' 방식은 여야 모두 대선 공약이었기 때문에 도입이 어렵지 않을 것으로 본다. 

따라서 이미 시작한 사전청약을 즉시 중단해야 한다. 


또한 이미 진행한 사전청약분과 지난 10년간 수도권에서 LH가 공급한 아파트의 분양원가도 공개해야 한다. 

SH처럼 후분양제도 도입해야 한다. 

더 나아가 LH의 자산공개도 이뤄져야 한다. 주권이 국민에게 있는 나라에서 공공기관이 실제 주인인 국민을 속이면 안된다. 

SH의 자산 공개결과를 보면, 공시가를 기준으로 하더라도 기존 발표한 자산의 2.5배에 달했다. 시세를 기준으로 하면 5배 가량 늘어난다. 

실제 LH의 자산이 공개돼야 공기업인 LH가 국민을 상대로 폭리를 취하는 것을 막고 투명한 경영을 할 수 있다. 또한 공공분양을 확대하는 등 당초 설립목적인 공익적 목적에 충실할 수 있게 된다. 

그리고 GH(경기주택도시공사), IH(인천도시공사)에서도 이같은 정책을 도입하도록 해야 한다. 

▲"공공정보는 국민의 자산이자 국민의 알 권리...투명하게 공개해야"

정부조직과 공공기관들이 가진 정보를 투명하게 공개해야 한다. 이는 실제 주인인 국민의 자산이자 국민의 알 권리의 문제다. 국가안보에 문제가 없다면 모두 공개해야 한다. 

주택공기업의 분양원가와 같은 공공정보 공개는 돈이 안들고, 국민이 반대할 이유가 없다. 

윤 당선인의 정책파트너인 안철수 인수위원장이 대선에서 약속했던 공공데이터 개방도 같은 의미라고 본다. 

▲"3기신도시, 골드타운도 검토하길...국토균형발전에 도움"

추가적으로 제안하자면 3기신도시 일부를 골드타운(출퇴근 필요없는 연금수령 은퇴자용 주거지역)으로 개발할 필요가 있다. 경기도 외곽 등지에 연금을 받는 은퇴자들이 살 수 있도록 주거타운을 개발하면 균형발전에도 도움이 되고 집값 안정에도 도움이 될 것으로 생각한다. 

공공기관을 지방으로 이전하면서 생기는 부작용도 적지 않다. 가족은 서울에 있고 주말부부 생활을 하는 등 당초 의도만큼 국토균형발전에 도움이 되지 않는 것으로 보인다. 

지방 각지에도 취미와 여가생활을 즐기면서 건강을 관리할 수 있는 골드타운을 개발하는 방식을 이번 정부가 검토해 줄 것을 기대한다.   김헌동 SH 사장 [사진=녹색경제] 

김의철 기자  lycaon@greened.kr

출처 : 녹색경제신문(http://www.greened.kr)

 

 

 

 

김헌동 “민간보다 잘 지은 공공주택, 소비자 선택권 철저히 보장할 것”

“돈 주고 땅·건물 빌리는 공공주택…갑을 아닌 동등한 관계”
“800만원 수준 '서울형 건축비' 도입, 공공주택 품질 대폭 향상”
“‘건물만 분양’ 아파트 모델 추진…비강남 25평 3억 공급 가능”

입력 : 2022-03-02 06:00:00 

 

 

[뉴스토마토 박용준 기자] “SH공사가 공공주택을 지으면 민간보다 품질이 더 좋아야죠. 그렇게 지은 공공주택을 시민들이 와서 보고 살지 말지 결정하도록 소비자에게 선택권을 주겠습니다.”

 

지난달 28일 서울주택도시공사(SH공사) 집무실에서 만난 김헌동 사장은 기존 임대주택 용어를 공공주택으로 대체하는 것을 시작으로 낡은 패러다임을 바꾸겠다는 포부를 드러냈다.

 

임대주택 거주자에 대한 부정적 인식은 SH공사가 오랜 기간 갖고 있는 숙제 중 하나다. 과거 공공임대주택 거주자를 낮잡아 보는 잘못된 풍조가 형성되면서 ‘임대 거지’란 용어까지 탄생했다. 특정 지역에 임대주택을 공급한다고 하면 반대하는 주민들이 집회까지 여는 일이 빈번했다. 이는 전체 SH공사의 주택 브랜드 저하까지 불러왔다.

 

김 사장은 “타워펠리스에 자가 비중이 절반밖에 안 된다고 임대주택이라고 부르지 않는다. 임대주택이 법적용어라 완전히 안 쓸 수는 없지만, 부정적 인식이 많기 때문에 대신에 공공주택을 사용하고 있다”며 “근본적으로 땅이나 건물을 빌려주고 빌려가는 사람은 갑을이 아닌 대등한 관계”라고 말했다.

 

김헌동 SH공사 사장이 지난달24일 서울 강남구 SH공사 본사에서 취임 100일 출입기자간담회 및 강남지역 분양원가 공개설명을 하고 있다. (사진=뉴시스)

 

사전청약 아닌 다 지은 집 보고 입주 결정

 

SH공사는 공공주택을 도입하면서 현재 공정률 60~80% 수준으로 공급하는 기존 후분양제를 확대해 공정률 90% 시점에 입주자를 모집할 계획이다. 1970년대 이후 분양시장에 고착화된 선분양제를 타파해 실제 주택 입주자인 소비자에게 선택권을 돌려주는데 앞장선다. 90% 수준의 후분양은 공공은 물론 민간에서도 흔치 않다.

 

후분양제가 확대되면 입주자는 모델하우스가 아닌 다 지어진 집을 눈으로 보고 직접 만져보며 입주 여부를 결정할 수 있다. 입주자 입장에선 직접 확인한 주택에 살면서 만족도를 높일 수 있으며, 공급자 입장에서도 입주자를 충족시키기 위한 다양한 형태의 주택을 만드는데 집중하게 된다.

 

김 사장은 “휴대전화나 자동차도 다 만들어진 걸 확인해보고 비교해가며 사는데 유독 몇 억원이나 하는 집을 물건없이 선물거래하는 것은 잘못”이라며 “정부도 말로만 후분양한다고 하고 사전청약 같은 선선분양할 게 아니다. 공급이라는 건 필요한 사람이 당장 들어갈 수 있어야 공급”이라고 강조했다.

 

서울형 건축비 도입, 100년 사는 공공주택

 

SH공사는 김 사장 취임 이후 서울형 건축비 도입을 추진하고 있다. 기존에는 임대주택에는 표준 건축비 3.3㎡당 300만~400만원의 표준 건축비를 기준으로 짓고, 분양주택에는 기본형 건축비를 약 600만원에 짓다보니 ‘임대주택이 품질이 낮다’는 고정관념이 형성됐다.

 

서울형 건축비는 분양·임대 상관없이 SH가 공급하는 공공주택에 3.3㎡당 800만원 이상의 건축비를 적용하는 방안이다. 이를 통해 더 비싼 설계, 더 비싼 자재, 더 비싼 건설기법을 공공주택에 사용해 민간 못지 않은 수준의 고품질 공공주택이 가능하고, 30~50년 사용 가능한 주택이 아닌 100년 이상 쓸 수 있는 주택을 만들 수 있다.

 

김 사장은 “아파트 뼈대가 되는 콘크리트도 고강도 콘크리트를 쓰면 기둥 두께를 줄일 수 있고 사용 면적이 커진다. 설계지침이나 기준에 반영해 층간소음을 줄일 수도 있다”며 “집이라는 건 사람사는 공간인데 뼈대부터 튼튼하게 지어 100년 갈 수 있는 주택을 만들면 SH가 지은 집을 더 선호하도록 바꿀 수 있다”고 주장했다.

 

당연히 건축비를 많이 투입하면 전체 분양가가 올라간다. 이 공식을 깨기 위해 김 사장이 추진하는 모델이 ‘건물만 분양’ 아파트다. 토지는 SH공사가 소유한 채 건물만 분양해 실분양가를 낮추는 방식이다.

 

김 사장은 최근 고덕강일, 오금항동, 강남세곡 등 취임 이전에 공급한 SH공사 아파트에 대한 분양원가를 잇달아 공개하고 있다. 이 과정을 통해 분양 과정에 껴 있는 거품을 드러내고 향후 건물만 분양 아파트를 도입할 경우 예상 가능한 분양가도 추정할 수 있다.

 

김 사장은 “지금 25평이 건축비 1억5000만원인데 서울형 건축비로 2억5000만원을 들여 짓더라도 비강남권엔 3억원에 팔면 5000만원이 남는다. 강남권에는 시세와 토지비를 감안해 한 4억~5억원을 받겠다”며 “건물만 분양을 ‘반값 아파트’라고 하는데 반의 반값 수준으로 공급 가능하며, 이미 준비는 다 돼 있기 때문에 정부나 새 대통령이 대규모 물량 공급을 약속한 상황에서 물량 걱정은 하지 않는다”고 얘기했다.

 

김헌동 SH공사 사장이 지난달 28일 SH공사 집무실에서 <뉴스토마토>와 인터뷰하고 있다. (사진=SH공사)

  

박용준 기자 yjunsay@etomato.com