서울시 재건축 종상향 규탄 회견

[경실련 규탄 기자회견]   서울시 재건축 종상향 규탄 기자회견    8만호 공공주택 빌미로 특혜 허용하는 장사논리 철회하라

□

 

1. 기자회견 취지 및 배경

서울시가 지난 12월 7일 '가락 시영 재건축 단지의 종 상향을 허용하는 재건축 정비구역‘을 통과시켰다. 서울시는 종 상향을 허용해주는 대가로 장기전세주택 959세대가 추가됐다며 이번 조치가 장기 지연되어왔던 재건축 사업을 활성화시키는 동시에 서울시 장기전세주택 확충에 기여할 것으로 평가하였다. 김효수 주택본부장도 "가락시영과 같은 대규모 저층 단지라도 임대주택과 공공커뮤니티시설 등 공공성을 충분히 확보한 종 상향 계획안이라면 얼마든지 수용할 수 있다"고 발언하였다.

 

그러나 이는 천만 서울시민의 주거안정과 도시환경을 책임져야 할 서울시가 공공주택을 빌미로 특혜개발을 남발 하겠다는 선언으로 매우 무책임한 처사이며, 서울시정을 장사논리로 끌고 가겠다는 발상밖에 되지 않는다. 이에 경실련은 서울시가 재건축 단지 종 상향 허용을 즉각 철회할 것을 촉구하고자 한다. 아울러 재건축, 재개발, 뉴타운 등 도시환경 파괴, 주거환경 파괴, 개발이익 사유화 등 개발사업의 폐해에 대한 근본적인 방지책과 천만 서울시민의 주거안정을 위한 제대로 된 해법을 제시하기 바란다.

 

 

 

2. 추진경과

 

■ 가락시영 아파트 재건축 추진경과

 

• 1982. 준공(공급면적 10평, 13평, 17평, 19평 등 총 6,600세대)

• 2000. 9 안전진단 통과

• 2003. 6. 12 재건축정비사업조합 설립 인가

• 2005년 말 서울시 도시건축공동위원회 2종→3종 상향 재건축 계획 반려

• 2006. 9. 14 서울시 도시건축공동위원회 ‘주택재건축 정비구역’ 통과

: 2종 일반주거지역, 용적률 230%, 평균 16층, 최고25층, 총8,106세대, 연면적 39만9756평)

• 2008. 4 사업시행인가

• 2009. 12 조합 ‘2종→3종 상향조정하는 재건축 정비구역 변경지정’ 신청

• 2011. 4. 25 서울시 도시계획위원회 심의 후 반려.

: 반려사유 - 주변의 현황과 기반시설 등을 종합적으로 고려한 결정사안임. 타 사업구역과의 형평성 및 도시관리 측면에서 바람직하지 않음.

• 2011. 9. 7 서울시 도시계획위원회 심의 보류(소위원회 검토 후 본회의 상정 결정)

• 2011. 12. 7 서울시 도시계획위원회 통과

: 3종 일반주거지역, 용적률 286% 평균으로 상향, 평균 28층, 최고35층, 총8903가구

 

 

 

3. 종 상향의 문제

 

 

하나. ‘종 상향’은 도시계획의 근간을 허무는 조치

용도지역 세분화는 국토계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있으며, 서울시의 경우 2003년 서울시 도시계획조례를 제정, 각 용도별 허용 용적률을 제시하였다. 제3종 일반주거지역의 경우 국토계획법이 허용하는 용적률이 300%임에도 불구, 환경단체와 시민단체 등의 반발에 힘입어 250%까지 상한선을 두었다. 이로 인해 층수, 세대, 개발이익, 조합원 부담금 등이 결정되는 재건축재개발 조합원들의 엄청난 반발이 나타나자 정부는 용적률 인센티브제를 도입, 늘어나는 용적률의 50%를 소형주택 및 임대주택으로 전환하는 특혜를 부여해왔다. 그러나 관련법에 의하면 용도지역에서 용적률은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것으로, 공공주택 확보여부에 따라 좌지우지될 수 있는 사안이 될 수 없다.

가락시영 재건축의 경우 조합이 2005년부터 ‘종 상향’을 요구해왔지만 이명박 전임시장이나 오세훈 전임시장 모두 번번히 반려해왔다. 종 상향은 주변의 현황과 기반시설 등을 종합적으로 고려한 결정사안이며, 타 사업구역과의 형평성 및 도시관리 측면에서 바람직하지 않기 때문이다.

 

 

하나. ‘종 상향’은 토건업자, 강남부자, 투기꾼에게 막대한 개발이익을 안겨주는 조치

종 상향에 의해 가락시영의 경우 일반분양 물량이 당초보다 583가구가 증가, 총 1124가구를 일반분양할 수 있게 되었다. 송파구 주변시세가 공급면적 114㎡ 기준 10억 이상임을 감안하면 일반분양에서만 1조원 이상의 수익발생이 예상된다. 자기부담금도 줄어든다. 언론보도에 의하면 종 상향에 의해 조합원들은 당초 부담금이 평균 2.5억원에서 1.5억원으로 1억원정도 줄어들 것으로 보도되고 있다. 서울시는 시프트 959가구가 더 증가했다고 밝혔지만 시프트는 서울시가 일정비용을 지불하고 조합으로부터 매입 후 장기전세주택으로 활용하는 만큼 엄격한 의미에서 제대로 된 개발이익환수장치로 보기는 어렵다.

특히, 가락시영은 도급제가 아닌 확정지분제로 시공사인 삼성과 현대가 지분을 갖고 시공자로 선정되었다. 확정지분제란 아파트 재건축 때 시공사가 모든 사업을 책임지고 수행하는 것으로 조합원의 부담을 없애는 대신 일정 지분 이상의 모든 이익은 개발사의 몫이 된다. 결국 이전까지만 해도 사업성 부실로 사업이 좌초될 위기까지 갔던 재건축 사업이 종 상향에 의해 수조원의 개발이익이 발생, 토건재벌, 강남부자, 투기꾼들에게 엄청난 특혜를 베푼 꼴이다.

 

 

하나. ‘종 상향’은 8만호 공약 빌미로 특혜개발 허용하겠다는 장사논리

가락시영 종상향 허용을 발표하며 서울시 김효수 주택본부장은 “가락시영과 같은 대규모 저층 단지라도 임대주택과 공공커뮤니티시설 등 공공성을 충분히 확보한 종 상향 계획안이라면 얼마든지 수용할 수 있다"고 발언하였다. 그러나 정작 서울시가 종 상향을 허용해주는 대가로 얼마의 개발이익을 환수했는지 등에 대한 자료는 세세히 공개되지 않았고, 도시계획심의위원회의 회의록도 공개되지 않았다. 이처럼 재건축 사업이 투명하게 진행되지 않는 상황에서 공공주택 959가구를 추가 확보함으로써 공공성을 확보했다고 주장하는 것은 말장난에 불과하며, 서울시민들을 우롱하는 것 밖에 되지 않는다.

박원순 시장은 후보 때부터 공공주택 8만호의 임기내 공급을 약속한 바 있다. 하지만 사업성 부재로 공공주택의 주요확보수단이 되는 재건축, 뉴타운 개발사업 등이 좌초되고 있고, 사업주체인 SH공사의 부채를 줄이겠다는 공약까지 제안한 상황에서 과연 8만호 공급이 가능하냐에 대한 우려가 제기되었다. 이러한 우려는 지난달 ‘SH공사 공공아파트 선분양 전환’이라는 기사까지 언론에 보도되며 더욱 깊어졌다. 경실련 공개질의에 대해 서울시는 완공후분양 입장을 밝혔지만 이번 ‘종 상향’ 조치는 여전히 공공주택 8만호 공약실현을 위한다면 개발이익을 허용하고 도시환경을 파괴하면서까지 특혜개발을 허용할 수 있다는 장사논리로 시정을 끌고 가겠다는 선언으로 밖에 보이지 않는다.

 

 

하나. 여타 재건축, 재개발, 뉴타운 사업과의 형평성 논란 제기는 명약관화.

공공주택만 확보하면 종 상향을 허용할 수 있다는 서울시의 입장발표 이후 대상이 되는 재건축 단지 내에서의 종 상향 요구는 불 보듯 뻔한 상황이 돼버렸다. 강동 둔촌 재건축 단지는 이미 2종 일반주거지역에 의해 재건축 승인이 났음에도 불구하고 3종 종상향을 요구하는 변경계획안을 제출하기로 조합에서 결의하였다. 파급효과는 여기에 그치지 않는다. 2종 일반주거지역으로 재건축이 추진 중인 사업은 물론 뉴타운 등 개발사업에서도 종상향 또는 용적률 상향을 요구한다면 종상향에 의한 도시환경 파괴는 물론 꺼져가는 거품까지 다시 조장될 수 밖에 없는 상황이다.

이처럼 심각한 사안임에도 불구하고 박시장은 어제 mbc 라디오에 출연, 가락시영 재건축 종 상향에 대해 "주변이 굉장히 큰 대로변이고 역이 바로 옆에 있어 고밀개발이 가능한 지역이어서 종상향이 이루어졌다고 본다"며 여타 재건축 등의 사업에 똑같이 적용되지 않을 것처럼 발언했다. 그러나 실제로 각종 개발사업의 주체들이 공공주택 확충을 내걸고 종 상향을 요구한다면 어떤 명분으로 이를 거부할 것인지 불투명하다. 특히 박시장이 가락시영의 특수성으로 제시한 ‘대로와 역세권’은 서울시 대규모 개발사업 예정지들에 모두 적용되는 사안인 만큼 결국 박시장의 발언은 ‘여타 서울시 대규모 개발 사업에도 적용될 수 있음을 간접적으로 드러내 준 매우 무책임한 발언밖에 되지 않는다.

 

 

 

<표> 가락시영 재건축 구역 지정 후 변화

구분	당초	서울시 통과	증감
용적률	89%	286%	3.2배
세대수	6,600가구	8,903가구	1.4배
공급면적	33∼62㎡ (평균15평)	전용 60이하, 60∼85, 85㎡ 초과(평균 3∼40평)	2배
층수	5층	평균28층(최고 35층)	5.6배
시프트	220가구	1,179가구	959가구 증가
일반분양	541가구	1,124가구	583가구 증가
조합원 분담금(세대당)	2.5억	1.5억	1억 감소

 

 

 

 

 

[우리의 주장]

토건시정 종식 선언한 박원순은 토건시장 되려는가?

 

 

- 공공주택 빌미삼아 허용한 ‘종 상향’ 즉각 철회하라.

- 토건재벌, 강남부자, 투기꾼을 위한 ‘종 상향’ 즉각 철회하라.

- 8만호 공공임대 공약위해 종 상향 허용한다면 장사치와 다름없어.

- 공공주택 빌미로 토건특혜 사업 허용한 관계자를 처벌하라.

 

 

서울시가 가락시영 아파트의 재건축을 승인했다. 서울시는 지난 7일 도시계획위원회를 열어 가락 시영아파트의 재건축 정비구역 신청안을 상정, 통과시켰다며, 조합이 신청한대로 용도를 2종 → 3종으로 종 상향하여 용적률을 최대 285%까지 허용하기로 했다고 밝혔다. 용적률 상향으로 시프트(장기전세주택)가 이전 대비 959세대가 추가되어 총 1,179호의 시프트가 확보됐다는 것도 추가 언급했다.

가락 시영 재건축단지의 종상향 요구는 이미 2005년부터 추진되어 왔으나 도시환경 파괴 및 개발이익 환수조치 미비 등의 이유로 번번히 서울시에서 반려, 지금까지 추진되지 못해왔다. 그만큼 중차대한 사안을 취임 2달도 안된 박원순 시장이 시프트 확보를 명분으로 통과시킨 것이다. 그러나 도시환경과 용적률을 결정짓는 ‘종 상향’은 도시계획의 근간을 바꿀 수 있는 정책으로 시프트 확보에 따라 좌지우지 될 수 있는 사안이 결코 될 수 없다. 이에 경실련은 서울시의 조치가 도시환경과 개발이익을 시프트와 맞바꾼 종상향 조치의 즉각 철회와 관계자 처벌을 강력히 촉구한다.

 

토건재벌, 강남부자, 투기꾼을 위한 ‘종 상향’ 즉각 철회하라.

1980년에 준공된 가락 시영아파트는 6,600가구의 5층 저단지로 2000년부터 재건축을 추진해왔지만 막대한 개발이익을 둘러싼 주민간의 마찰과 소송이 끊이지 않았다. 여기에 2005년부터 일반주거지역의 용적률 상한선을 결정지을 수 있는 종 상향을 요구해왔다. 용적률에 따라 층수와 가구수가 늘어나고, 그만큼의 개발이익이 발생할 수 있기 때문이다. 그러나 2005년 말에 제출한 종상향 요구에 대해 이명박 전임시장은 반려했고, 오세훈 전임시장도 종상향에 따른 문제점을 지적하며 반려해왔다. 그만큼 주요한 ‘종 상향’을 박원순 서울시장은 공공주택 확충을 명분삼아 허용해버렸다. 결국 시프트는 959가구 증가했지만 조합과 삼성, 현대 등 토건재벌은 용적률 증가에 따라 수조원의 막대한 개발이익을 거머쥐게 될 상황이다. 이처럼 ‘종 상향’은 도시계획의 근간을 훼손할 뿐 아니라 개발이익을 부동산부자와 토건재벌에게 안겨주는 조치이다. 여기에 가락시영 뿐 아니라 여타 재건축, 뉴타운 개발 사업들도 형평성을 제기하며 종 상향을 요구할 수 있게 되었다. 결국 꺼져가는 거품과 투기가 종상향 허용으로 인해 다시 조장될 우려가 높아지는 상황에서 과연 박원순시장의 희망과 서민주거안정이 이루어질 수 있는지 되묻고 싶다. 서울시는 지금이라도 ‘종 상향’ 허용을 즉각 철회하고, 서울시민의 주거안정을 위한 근본대책을 제시해야 한다.

 

공공주택 빌미로 토건특혜 사업 추진한 관계자를 처벌하라.

종 상향이 가져오는 부작용이 얼마나 심각한지는 가락 시영의 종상향 요구가 6년째 이어지며 전임시장들이 수차례 반려했던 과거에서도 쉽게 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 서울시는 ‘종 상향’을 공공주택 959가구와 맞바꿔 버렸고, 이후 모든 개발 사업에서도 적용할 수 있는 사례라며 적극 홍보하는 무책임한 발언도 서슴지 않았다. 박원순 시장은 종 상향 조치가 서울시 도시계획위원회의 결정사안이라며 떠넘기고 있지만 부시장(위원장), 담당국장 등이 도시계획위원회에 참여하고 있는 상황에서 박시장의 발언은 매우 부적절하며 책임을 회피하는 발언으로 밖에 보이지 않는다. 아니라면 박원순 시장의 말대로 도시계획위원회의 결정일 뿐 서울시장의 개입이 없었다면 무책임한 결정으로 서울시의 주택정책과 도시정책을 훼손한 담당책임자들을 즉각 처벌해야 마땅할 것이다.