부동산 개발전문가란 누구인가?
CiRES 인터뷰 제1호
- 김헌동 (경실련 국책사업감시단 단장, 아파트 거품빼기 운동본부 본부장)
- 인터뷰: 이승종 (싸이리스 시삽). 사진촬영 & co-interview :문희진 (싸이리스 스탭)
- 일시: 2005. 8. 18. - 장소: 김헌동 단장 사무실
새로 개편된 싸이리스 인터뷰 첫번째 대상으로 김헌동 경제정의실천연합 국책사업감시단장을 만났다. 그동안 아파트 분양원가 공개, 판교 공영개발, 아파트 후분양제 실시 등을 통해 부동산거품 및 부패를 걷어내고, 투명하고 건전한 부동산정책을 위해 활발한 활동을 펼치고 있다.
*아래는 인터뷰 전문* (일부분은 그 분량으로 인해 정리 및 요약과정을 거쳤음을 밝힌다) www.cires.or.kr
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=건설관련 시민운동 및 아파트거품빼기운동을 시작하게 된 계기는?
건설회사에 재직 중이던 1995년, 삼풍아파트 사고를 계기로 우리나라 건설시장문제의 심각성을 깨닫게 되었다. 함께 일하던 외국건설사와는 너무도 다른 건설관련 제도와 각종 부조리한 관행들, 그리고 이로 인한 심각한 건설비용낭비 등, 삼풍사고는 단순히 우발적인 사고가 아니라 이런 부조리들이 총체적으로 결합한 구조적인 부실 사고였다. 이에 국내건설산업의 경쟁력 강화을 위한 건설제도개선과 외국의 우수시공사례 등을 연구하게 되었고, 이 보고서가 건교부 차관을 통해 대통령에게 보고가 되었다. 당시 대통령은 훌륭한 보고서라 칭찬하고 이 보고서에 따른 절감계획을 제출하라 지시하였으나, 정작 주무관청인 건교부는 실제 한일이 거의 없었다.
이후 2003년 '참여정부' 인수위원회에게 최저가낙찰제와 아파트 후분양제를 골자로 한 정책시행을 강력히 요구하였으나 이 역시 같은 결과를 보았고, 이에 엄청난 실망을 느꼈다. 결국, 건설산업, 나아가 정치인/관료/재벌/학계/언론을 잇는 사회 구조적인 문제점에 대해 누군가가 목소리를 내야 한다고 생각했고, 진정한 소비자 주권을 위해, 그리고 실력으로 공정히 경쟁하는 깨끗한 사회를 만들기 위해 지난해 초부터 '아파트 거품빼기 운동본부'를 구성, 본격적인 활동에 나섰다.
=직장생활 특히 건설회사 사업부서 같은 경우 때로는 옳지 못하다는 것을 알면서도 사업의 성공적인 추진을 위해 받아들여야 하는 경우도 있는데, 건설회사에 다니면서 그러한 생각들을 행동으로 옮기는 것이 어렵지는 않았나?
나 역시 건설 및 부동산개발관련 사업을 하는 것이 꿈이었다. 회사를 그만두고 한국건설정보'라는 회사를 차렸다. 이는 인터넷을 통해 건설관련 정보 및 각종 노하우를 제공하는 비지니스이다. 하지만 사업을 하면서 느낀 것은, 현행 법/제도 테두리 내에서 정당하게 비지니스를 한다는 것은 어렵다는 것이다. 재벌과 결탁한 정치인/관료의 부패고리는 굳건한 진입장벽을 형성하고 있었고, 따라서 실력으로써 시장에 진입한다는 것이 매우 어렵다.
=우리나라 부동산시장의 문제점을 꼽는다면?
먼저 사회전반의 부패고리를 들 수 있다. 서산 간척지를 보자. 원래 누구 땅이었는가? 국민의 땅이었다. 농사 짓겠다고 만든 땅이 지금은 기업도시를 추진하고 땅값만 잔뜩 부풀려서 결국 국민 상대로 팔아먹는다. 삼성의 지주회사인 에버랜드를 보자. 용인에 몇 천원 몇만원으로 산 엄청난 땅이 지금은 수백배 올랐다. 땅값이 왜 오르는가? 여러 요인이 있겠지만 교통여건이 좋아지면 땅값은 오르게 되어있다. 용인 주변 도로와 고속도로를 보라. 누가 만들어 준 것인가? 결국 국민이 만들어준 것이다. 결국, 소수재벌을 위해 국민들이 돈을 대준 꼴이 되었다.
얼마 전 정부에서 발표한대로 우리나라는 1%가 전체국토의 55%를, 그리고 5%가 60%의 주택을 소유하고 있는 나라다. 직장 생활하는 사람들이 집장만 하려면 얼마가 걸리겠는가? 과연 내 집을 갖겠다는 희망이 있는가? 온 나라를 뒤흔드는 부동산광풍은 결국 소수의 배를 불리는데 이용되고 일반 서민들은 그저 관객 일 뿐이다. 이의 배후에는 투기여론을 조장하는 언론을 포함, 정치인, 관료, 재벌, 그리고 학자 등 이른바 '개발5적'들의 부패고리로 연결되어 있다.
아무리 일을 열심히 해도 다른 사람들이 부동산으로 한번에 평생 모을 돈을 쉽게 모은다면, 누가 열심히 일을 하려고 하겠는가? 근로소득과 불로소득 중 어디에 더 높은 과세를 해야겠는가? 당연히 불로소득에 과세를 해야 함에도 우리는 그렇지 않다.
또한 우리나라에는 진정한 주택사업자가 없다. 집장사꾼만 있을 뿐이다. 이는 선분양제도가 그 가장 큰 이유 중 하나다. 짓지도 않은 건물을 팔아먹는 시스템은 전세계에도 그 사례를 찾아볼 수 없다. 이것이 무슨 사업자인가? 장사꾼이지. 건설사가 하는 일이 무엇이 있는가? 설계 어디서 하나? 건축재료 누가 만드는가? 분양은 또 누가하나? 모두 다 아웃소싱한다. 건축물의 질에는 관심이 없다. 팔고 나면 그뿐이기 때문이다. 그럼에도 건설사업관련 막대한 수익을 챙겨간다. 물건은 만들지 않고 당장 눈 앞의 돈만 생각한다.
설계, 재료 등 다른 분야는 기술개발을 통해 경쟁력을 강화시키고, 건설회사는 공법 등 시공관련 기술을 개발해야 한다. 특별히 노력하지 않은 분야에서 돈 벌어서는 안된다. 그러기 위해서 후분양제가 필요하다는 얘기다. 선분양제도 하에서 일단 분양하고 나면 그 다음엔 어떻게 공사하는가? 재료 바꾸고 가구 등을 바꿔치기 한다. 일단 다 팔았는데 그 이후 공사를 제대로 하겠는가. 그러니 상품 개발이니 제품 연구니 하는 것이 필요할 일이 없는 것이다.
만약 후분양제로 가면? 제값 받고 팔기 위해서는 잘 만들 수 밖에 없다. 그러기 위해 제품연구에 더 투자할 수 밖에 없는 것이다. 우리나라 부실시공이 괜히 나온 것이 아니다. 우리나라 건설회사들이 해외에서 평가가 좋으니 국내에서도 그런 좋은 품질의 주택을 제공한다? 아무리 밖에서 품질 좋은 상품을 만든다 해도 국내에 들어오면 제대로 안한다. 제대로 하면 바보가 되는 것이 현재 우리나라 건설시장의 현실이다.
=하지만 후분양제로 가면 자금력이 풍부한 메이저건설회사를 제외한 중소업체는 도태될 위험에 빠질수 있다는 지적에 대해서는?
도태되는 것이 왜 나쁜가? 경쟁력이 없으면 도태되어야 한다. 우리나라에 자동차 만드는 회사가 몇개가 있는가? 컴퓨터 만드는 회사는 또 몇개가 있는가? 기껏해야 손에 꼽을 정도이다. 그런데 건설회사는 몇개가 있는가? 후분양제를 하게 되면 취약한 건설관련 금융산업 또한 발전하게 된다. 또한 기업에도 이득이 된다. 타워팰리스를 보라. 분양당시 보다 공사를 진행하면서 가격이 2~2.5배 올랐다. 만약 후분양 했더라면 기업에서도 더 큰 이익을 올렸을 것이다.
=현재 정부에서 추진중인 BTL사업경우도 보면, 기본 사업단위를 500억으로 묶다보니까 지방의 중소 영세건설사들은 그나마 있던 소형물량마저 대기업에 빼앗긴다고 반발이 심한데, 만약 대형건설사 위주로 시장이 재편될 경우 지방 중소도시의 시장성이 없는 곳에는 오히려 양질의 주택공급이 줄어들 수 있지않은가?
후분양제는 소비자주권을 위해서도 오히려 바람직하다. 백화점 가서 옷한벌 사는데도 발품을 팔고 이것저것 비교해보고 사는데, 집값이 도대체 얼마인가? 그런 고가의 상품을 사는데 고작 베니어합판으로 그럴싸하게 지어놓은 모델하우스에서, 아직 완성되지도 않은 상품을 즉각 구입한다는 것이 상식적으로 납득이 가는가? 그리고 전국 구석구석 아파트를 지을 필요는 없다고 본다. 그 이쁘지도 않은 사각형 건물을 왜 그리 지어야 하나? 물론 그렇다고 개발을 아예 하지 말자는 얘기는 아니다. 하더라도 좀 더 친환경적으로 개발을 해야하고 또, 우리만 생각할 것이 아니라 몇백년 지난 후손들이 이땅에서 잘 살 권리를 생각해야 하지않은가? 판교의 경우도 그렇지만, 제발 공공택지 등 국민 땅을 정부에서 팔아먹지 말라는 얘기다.
우리나라에 과연 세계적으로 손꼽을만한 건축물이 무엇이 있는가? 또 대표적인 건축가, 디벨로퍼가 누가 있는가? 다 짓기도 전에 분양하는 시스템 하에서는 그런 건축가, 디벨로퍼가 나올 수 없다. 진정으로 존경 받는 건설업 그리고 부동산업이 되기 위해서는 그러한 인물들이 나와줘야 한다. 그러나 지금 이런 시스템 하에서 그런 인물들이 나올 수 있는가? 또 그런 기업가가 있는가? 밑의 사람들은 위에서 못된 것들을 배우고 또 그러한 관행이 사업추진 상 꼭 필요한 것으로 인식되어 반복되는 한, 세인들의 부정적인 시각은 피할 수 없다고 본다.
우리나라에는 진정한 기업가정신이 없다. 세계적인 상품을 만들어 낸 한국인을 떠올려보라. 누가 있는가? 반도체? 이건희회장이 혼자 만들었는가? 상품개발에 힘을 쓴 엔지니어, 연구원, 판로개척을 한 수출역군들.. 이들이 진정한 주인공들이다. 건설업 역시 마찬가지다. 선분양으로 팔아먹다 보니 진정한 기술개발과 상품연구개발이 이뤄지지 않는다. 오히려 나는 건설회사 직원들을 남성접대부라고 표현하는데, 그런 접대부들만 양성 할뿐이다. 사업추진을 위해 술 사주고 접대하고 돈 찔러주고, 그런 일들이 과연 회사에서 일 잘하고 능력 있는 사람인가? 그 댓가로 주인한테 칭찬 받으면 좋은가? 그러기 위해 태어났는가?
=판교얘기를 해보겠다. 경실련에서도 발표했듯 판교로 인한 투기차익이 34조원이나 되고, 투기로 인한 폐해 역시 일반 국민들이 잘 알고 있듯 심각하다. 처음으로 판교공영개발방식을 주장했고, 초기 냉담하던 반응과는 달리 야당인 한나라당 뿐만 아니라 현재 정부에서도 공영개발방식을 검토 중으로 아는데 그에 대해 얘기한다면?
국민들도 공공보유 임대방식을 들어보니까 그게 맞는 얘기라 생각 한것이다. 지금껏 계속 주장해왔지만 판교는 공영개발방식으로 개발되어야 한다. 신도시는 농지와 임야를 강제수용해서 개발한다. 누가 이러한 막강한 수용권을 주었는가? 바로 국민이다. 그렇다면 정부는 국민이 부여한 목적에 맞게 국민을 위해서 아파트를 짓고 정부가 소유해야 한다. 선진국처럼 정부가 주택의 20~30%를 보유하고 싼값에 국민들에게 임대해야 한다. 싼 임대아파트가 있는데 굳이 비싼 집을 살 필요가 없게 되는 것이다. 또한 그렇게 함으로써 주택이 그 본래의 주거기능을 수행해야 한다. 지금처럼 투기나 재산증식의 수단으로 활용돼서는 안된다.
판교에 공공보유주택 2만5,000가구 짓는 것은 이제 시작이다. 현재 2.4%에 불과한 공공보유주택을 선진국 수준인 20-30%로 늘려야 한다.
=현 상황을 특히 중대형 평형의 공급부족에서 초래된 것으로 보고, 따라서 시장경제논리에 입각한 공급확대론을 주장하는 반대여론이 큰데 이에 대한 생각은?
판교에 중대형평형 1,000가구 줄인다고 강남집값이 더 뛴다는 얘기는 말이 되지 않는다. 올 상반기에 강남에 공급된 물량만도 그 열배가 넘는다. 실제 1999년 이후 250만 가구의 주택이 공급됐고 중대형 평형의 공급은 어느 정권보다 많았다. 그런데 최근 3~4년 사이에 돈을 많이 번 사람들이 그렇게 늘었나? 그렇게 가격이 폭등하니 말이다. 이는 다름아닌 투기수요다.
최근 국세청 조사에서도 나왔지만 강남지역 아파트 60% 가량이 3주택 이상 소유자이다. 이들이 최근 몇년동안 20억원 가량의 불로소득을 얻었다. 이는 투기로 밖에 설명이 안된다. 물론 열심히 일해서 돈을 번 사람도 있고 또 중대형 수요가 늘었을 수도 있다. 그리고 또 판교에 꼭 소형아파트만 짓자는 얘기는 아니다. 단, 중대형 아파트도 짓되, 분양방식이 아닌 임대방식으로 가자는 거다.
주택이 로또가 되었다. 정부가 국민의 땅을 수용해서 이를 투기하는 사람들에게까지 배려해서는 안된다. 주택은 주거의 본래기능으로 돌려 놓아야하며 더 이상 투기의 대상으로 두어서는 안된다. 수요공급의 논리로 현상황을 얘기하는 것은 진실을 호도하는 것이다.
= 전세계적인 저금리기조로 부동산가격상승은 꼭 우리만의 문제는 아니다. 아울러 위안화절상, 고유가, 환율 등 대외적인 경제여건이 좋지않다. 수출도 어려워지면 내수가 받쳐 줘야 하고, 그러기 위해서는 금리인상을 단행하기 어려운 정부의 고민도 있을 것이다. 그렇다면 당분간 부동산가격을 잡는 것이 어려울 수도 있지 않은가? 아울러 최근 서울대등 논술고사 강화로 인해 강남을 중심으로 전세값이 상승하고 있다. 이는 수요의 증가로 봐야 하지 않은가?
먼저 나는 부동산가격상승이 저금리때문이라고 생각하지 않는다. 어차피 돈 있는 사람들은 은행대출 받기 보다는 한곳에서 부동산으로 번 돈으로 또 다른 곳에서 투기를 한다. 이러한 상황이 반복되는 것이다. 일반 서민들이 뒤늦게 은행대출 받아서 따라간다. 하지만 이러한 비중은 크지 않다. 아울러 아파트가격이 떨어지면 이는 경제전반에 악영향을 미친다는 얘기들을 많이 하는데, 그렇다면 지금의 경제상황은 좋은가? 일반 서민들은 외환위기 때보다 더 상황이 안 좋다고 느끼는 사람들이 많다. 아까도 말했지만, 투기로 혜택을 보는 사람들은 극소수다. 그러한 사람들을 다수의 서민들이 배려하는 것은 옳지 않다고 본다. 나는 시장을 바꾸자는 것이 아니다. 제자리로 돌려놓자는 얘기다.
=투자의 측면에서 부동산을 볼 때, 자본주의 국가에서 정당한 부의 축적은 당연한 것이고 또 누구나 돈을 벌고 싶어 하는 것 아닌가?
그렇다. 하지만 그것은 공정한 경쟁에서 가능한 얘기다. 권투에서 헤비급과 플라이급을 링위에 올려놓고 싸우면, 누가 이기겠는가? 그것을 일부에서는 마치 공정한 룰에 의해 게임이 진행되는 것으로 호도한다. 그렇지만 그것은 진실을 왜곡하는 것이다. 개발사업 하지말고 돈도 벌지 말라는 얘기가 아니다. 단지 그러한 과정이 투명하고 공정한 시스템 하에서 진행되어야 한다는 것이다. 하지만 아까 말했듯 우리사회의 '개발5적'으로 인해 공정한 게임이 될 수가 없다.
=주로 실무에 있는 우리들이 이해하는 부동산은 꼭 아파트를 비롯한 주택시장뿐만 아니라 많은 다양한 분야가 있고 또 그러한 분야들이 점점 전문화되고 있는 추세다. 투자역시 직접투자시장에서 간접투자시장으로 바뀌어 가면서 그 과정 역시 개선되고 있다.
간접투자방식은 효과적인 해결방안이 못 된다. 많은 시간이 필요할 것이다. 중요한 것은 시장에서 신뢰를 쌓고 그러한 신뢰가 바탕이 될때 사업추진이나 투자자문이 활발하게 이루어질 수있다. 하지만 현재는 고급 정보들이 극히 제한되어있다. 그리고 전문가들에 대한 신뢰 역시 높게 평가하기 어렵다. 그렇기에 현시점에서는 '투자'가 아니라 '투기'가 만연하는 문제를 해결할 수가 없는 것이다.
우리나라 건설업, 부동산업계가 발전하기 위해서는 공정한 경쟁을 통해 당당히 실력으로써 성공하는 스타가 나와야 한다. 그러기 위해서는 시장이 투명해야 한다. 우리나라도 존경 받는 건설/부동산업계의 전문가들이 많이 배출되어야 한다. 싸이리스와 같은 젊은 사람들이 더욱 많이 노력해주기 바란다.
아울러 나눔의 정신 또한 중요하다. 나누면서 살아야 한다. 그러기 위해서는 경실련에도 많이 가입을 하고 또 찬조금도 많이 내달라 (웃음)
=앞으로의 계획을 말해달라
많은 사람들이 옳지 못하다는 것을 알면서도 말을 하지 않는다. 그래서 나라도 떠드는 것이다. 누군가 계속 떠들어야 잘못된 것이 고쳐지지 않는가? 내가 주장하는 것은 시장을 바꾸겠다는 것이 아니다. 단지 제자리로 돌려놓자는 것이다. 그때까지 나는 계속 얘기할 것이다.
< 김헌동 >
- 1955년 서울 출생.
- 1982~2000년: 건설회사 근무
- 1997년 이후 경제정의실천연합 활동
- 2000년 이후: 국책사업 감시단장
- 2004년 2월~현재: 아파트값 거품빼기운동본부 본부장
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* 인터뷰후기 *
인터뷰가 끝난 후 사무실 앞 삼겹살집에서 신영철 경실련 건설위원도 동석해 약간의 소주와 함께 저녁식사를 했다. 식사도중 내내 김헌동 단장은 우리나라 건설업계의 부패구조에 대해 다시 한번 목소리를 높였다. 지금의 시장환경을 '바꾸는 것'이 아니라 '제자리에 돌려놓는다' 라는 말이 귓전에 맴돈다..
헤어질 무렵, 김헌동 단장이 시삽에게 이번에 출간한 저서를 한권 건넸다. 이 책에 더욱 자세한 그의 얘기가 있고 또 이를 통해 많은 사람들이 현실을 올바로 인식하기를 바란다는 당부를 잊지 않으셨다. 관심있는 회원들을 위해 글 아래에 저서를 소개한다.
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-제목: "대한민국은 부동산공화국이다"
-지은이: 김헌동 (경실련 국책사업감시단 단장), 선대인 (미디어 다음 기자)
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