인천 송도의 황금갯벌 개발이익은 어디로 사라졌나?

노동자의 밥값까지 떼어먹는 관료놈들 능지처참도 부족하다

 

▲ 2007년 4월 청약 당시 최고 4885대1의 경쟁률을 기록했던 인천 '송도 코오롱 더 프라우' 아파트의 현재는 초라하다. 상가의 절반 이상은 텅텅 비어 있고, 그나마 상가의 대부분은 건설현장 노동자를 위한 함바식당이다. ⓒ 선대식 함바식당

"송도 제일 구석에 있는 저 주상복합 아파트를 누가 사겠어요?

분양가 이하로 내놓겠다고 해도 사는 사람 없어요. 분양받은 사람만 고통이죠."

 

13일 오전 인천 송도신도시에서 만난 한 부동산 공인중개사의 말이다. 그는 "4억5천만 원에 분양했던 232㎡(분양면적) 오피스텔은 현재 4억3천만 원에 매물이 나왔지만 찾는 사람이 없다"고 밝혔다.

 

처음엔 이 공인중개사의 말이 믿기지 않았다. 2007년 4월 청약 당시를 기억하는 이들도 마찬가지일 터다. 이 주상복합 아파트의 이름은 '송도 코오롱 더 프라우'. 오피스텔 청약 당시 4885대 1이라는 전무후무한 청약경쟁률을 기록했던 바로 그곳이다.

 

지난 2007년 부동산 광풍에 휩쓸린 대한민국의 모든 이목을 송도로 집중시켰던 이 아파트의 현재 모습은 초라하기 그지없다. 지난해 9월께 시작된 입주는 아직 완료되지 않았다. 특히, 상가는 반도 차지 않았고 그나마 상가의 대부분은 인근 공사장 노동자를 위한 '함바식당'이었다.

 

이는 '동북아 비즈니스 허브'라는 장밋빛 환상 속에 고분양가 잔치를 벌였던 인천경제자유구역(IFEZ) 송도신도시의 현주소이기도 하다.

 

여기서 의문이 제기된다. 송도신도시는 과연 누구를 위한 개발이었나?

 

'아파트 허브' 송도, 부동산 개발업자의 고분양가 잔치 뒤에 남은 건...

 

▲ 송도신도시에 들어선 상가들은 비어 있는 곳이 입점한 곳보다 더 많았다. 사진은 더샾퍼스트월드 상가 G동 2층의 모습으로, 30개 점포 중 입점한 곳은 한 군데도 없다. ⓒ 선대식 더샵퍼스트월드 상가

다국적기업 지역본부가 밀집한 국제 비즈니스 도시, 관광객 400만 명에 이르는 동북아 3대 관광도시, 아시아 인재들이 글로벌 교육을 받고자 모여드는 글로벌 교육 특구.

 

송도신도시를 중심으로 한 인천경제자유구역의 청사진이다. 그것도 불과 4년 뒤인 2014년이면 가능하단다. 하지만 이를 그대로 믿는 이들은 많지 않다. 성공적이었다는 1단계 사업부터 비즈니스 특구를 지향하기는커녕 아파트만 지어댔기 때문이다.

 

인천경제자유구역청(인천경제청)에 따르면, 송도신도시 개발사업 시행자인 송도국제도시개발유한회사(NSIC, 미국 부동산개발회사인 게일사와 포스코건설의 합작회사)는 당초 21억3500만 달러의 외국인 투자를 유치하겠다고 밝혔지만, 현재까지 1.6%인 3350만 달러를 유치하는 데 그쳤다.

 

또한 지난 2009년 8월 개발계획이 변경되면서 송도신도시의 국제업무단지 규모는 38% 줄어드는 대신, 주상복합용지는 24% 늘었다. 김헌동 경제정의실천시민연합(경실련) 국책사업감시단장은 "국제업무단지를 만든다며 황금갯벌을 파괴해놓고 실제로는 고분양가 아파트를 지어 부동산 개발사업자만 막대한 이득을 챙겼다"고 지적했다.

 

NSIC가 2005~2009년 분양한 아파트와 오피스텔 8개 단지 6685세대의 분양수익을 경실련이 추정한 결과, 1조9920억 원에 달했다. 분양원가가 평균 586만 원(3.3㎡당)인 아파트와 오피스텔을 평균 1283만 원(3.3㎡당)에 분양해, 소비자에게 바가지를 씌웠다는 것이다.

 

현재 송도신도시의 많은 아파트들은 이런 고분양가 탓에 집값이 분양가보다 떨어지는 '마이너스 프리미엄' 현상을 보이고 있다. '포스코 더샾하버뷰' 아파트 입주자들은 분양가가 너무 비싸다며 소송을 제기하기도 했다.

 

상가의 상황은 더욱 심각하다. 송도신도시 한가운데 위치한 '더샾퍼스트월드' 상가의 경우, 2005년 8월 분양당시 수백 대 1의 경쟁률을 기록했지만, 현재 300여 개의 상가 입점률은 50% 수준이다. 그것도 대부분 1층에 자리 잡은 부동산 공인중개사무소였다. G동 상가 2층 30여 개 점포 중 입점한 곳은 단 한 군데도 없었다.

 

인근의 한 부동산 공인중개사는 "분양가가 3.3㎡당 2500만 원으로 비쌌지만, 프리미엄(웃돈)을 기대하고 많은 투자자들이 몰렸다"며 "하지만 지금은 싸게 내놓아도 팔리지 않아 중도금과 잔금을 내지 못한 사람이 전체 분양자의 절반이고, 위약금을 물고라도 계약을 해지하겠다는 사람이 전체의 1/3"이라고 전했다.

 

황금갯벌 파괴되고 인천시민 고통받고... 누구를 위한 개발인가?

 

송도신도시의 가장 큰 문제점은 송도신도시의 발전이 인천시민들의 고통을 담보로 하고 있다는 것이다. 2009년 8월 지식경제부 장관이 고시한 송도신도시 사업계획에 따르면, 전체 사업비 10조4253억 원 중 인천시민이 부담해야 할 돈이 7조 원이다.

 

또한 구도심의 성장 동력이 송도신도시로 빨려 들어감에 따라, 구도심의 쇠락은 가속화되고 있다. 인천대학교가 이전하면서 황폐화된 인천 남구 도화동 제물포역 먹자골목이 대표적이다. 이곳은 한낮에도 차가 다닐 수 없을 만큼 번잡한 곳이었지만, 지난해 8월 인천대 이전 이후 분식점과 음식점의 절반가량이 문을 닫았다.

 

이곳에서 12년간 분식점을 운영하고 있는 정해순(73) 할머니는 "갑자기 2만 명에 가까운 인천대생이 사라지니, 골목상권이 완전히 죽었다"며 "대학교 이전 전에 하루 20만 원까지 매상을 올렸지만, 현재 하루 매출은 2만 원 수준"이라고 밝혔다.

 

정 할머니는 눅눅해진 튀김더미를 보며 한숨을 내쉬었다. 정 할머니는 "가게 보증금 1500만 원으로는 갈 데가 없다"며 "인천시는 도화동에서 인천대를 빼앗아가더라도 주민들 먹고 살게끔 해줘야 할 것 아니냐, 우리가 시민으로 안 보이는 모양"이라며 분통을 터트렸다.

 

송도신도시 개발 뒤에는 파괴된 황금갯벌과 어민의 피눈물도 남아 있다. 한때 서울시민들이 먹는 조개는 모두 송도갯벌에서 생산된다는 말이 있을 정도로 풍부한 생명력을 자랑했던 송도갯벌. 이제는 대부분 매립돼 그 위에 아파트가 세워졌고, 마지막 남은 갯벌도 '송도 11공구'라는 이름으로 오는 10월 매립이 시작된다.

 

인천시의 마지막 갯벌을 지키는 이들은 고잔어촌계 소속 어민 50여 명. 하지만 이들은 이제 수십 년 삶의 터전이었던 갯벌에서 쫓겨날 처지다. 65년간 송도갯벌에서 조업했다는 박해님(79) 할머니는 "20년 전만 해도 하루 200kg 이상씩 조개를 건져 올렸지만, 이제는 10~20kg도 어렵다"며 "그나마 있던 '송도 11공구'가 매립되면 어민들은 죽는 수밖에 없다"고 전했다.

 

김정해 고잔어촌계장은 "황금갯벌을 파괴하고 지은 송도신도시는 명품신도시는커녕, 미분양만 넘치고 있다"며 "황금갯벌을 아파트와 땅 장사하는 데 더는 내줄 수 없다, 이번 선거에서 갯벌을 파괴하려는 후보가 당선되지 않도록 노력할 것"이라고 강조했다.  

 

인천시 "송도신도시 등 인천경제자유구역 성공적으로 진행돼"

 

한편, 인천시의 송도신도시 개발 담당조직인 인천경제자유구역청은 기자에게 'IFEZ 부정적 시각에 대한 올바른 이해'라는 자료를 보내 "송도신도시 사업이 성공적으로 진행되고 있다"고 반박했다.

 

인천경제청은 외국투자 유치가 부진하다는 지적에 대해 "기반조성을 위한 개발단계(1단계)에서는 외국인직접투자(FDI) 필요성이 낮고, 투자유치 평가 중에서 보조적인 평가 수단에 불과하다"고 밝혔다.

 

인천경제청은 송도신도시가 아파트 위주로 개발되고 있다는 지적과 관련, "5% 수준의 낮은 국고보조 상황에서 개발비용 조달을 위해 (아파트 건설이) 현실적으로 최선의 방법"이라며 "아파트 입주 후 국내외 유동인구가 증가해야 투자유치에 도움이 된다"고 전했다.

 

사업시행자인 NSIC가 막대한 이익을 챙겼다는 주장에 대해 인천경제청은 "NSIC는 주거시설 개발이익으로 기반시설을 건립하였거나 건설 중"이라며 "그 예로, 5850억 원짜리 골프장, 2300억 원짜리 송도센트럴공원 등이 있다"고 밝혔다.

 

또한 인천경제청은 "구도심의 시민세금으로 경제자유구역 사업이 추진되고 있다는 사실은 오해로, 인천경제자유구역 전체 사업비의 88%가 민간자본으로 조달됐다"며 "1단계 개발에 따른 지방세 발생수입 9405억 원을 구도심에 재투자했다, 경제자유구역과 구도심재생 등 역동적인 개발사업과 국내외 인천 홍보로 자산가치가 크게 증가했다"고 강조했다.

 

출처 : "송도 황금갯벌, 땅 장사하는 데 더는 내줄 수 없다" - 오마이뉴스

 

 

바다매립지는 국유지이고, 땅값이 없다.
매립공사만 한다면, 택지비용은 100만원 미만인 이곳에 400만원대의
건물을 짓는다면 건설원가는 500만원 수준이다.
그런데 1,300만원에 분양했다면 평당 800만원의 이익이 생긴다.

40평짜리라면 분양가는 5.2억, 원가는 2억 결국 한채에 3억씩 챙기게 된다.

대체 그 엄청난 이익은 누가 가져 가는가?
시행사는 5,000가구만 팔아도 1조 5천억을 챙겼을 것이다.
아직도 송도새도시에는 엄청난 택지가 존재하고 수만가구
즉 수십조 규모의 개발이익이 예상된다.

땅값 100만원짜리를 내국인에게 대체 얼마에 팔았는가?
분양가 1,300만원에서 건축비 400만원을 빼면 땅값은 900만원
즉 땅을 900만원에 내국인 소비자에게 판 것이다.
고층아파트는 용적율이 200%는 넘으니 실제 땅은 건물면적의 1/2만 소요된다.
따라서 평당 900*2배= 평당 1,800만원 판 것이 된다.

평당 원가는 100만원대인 것을 1,800만원에 팔아 넘긴 것이다.
봉이 김선달이 인천에 출현....

문제는 이렇게 땅값을 터무니없이 높이면 외국인은 모두 도망간다.
외자를 유치하거나, 외국인투자를 유치하려면, 우선 토지비용이 무료거나
무상임대를 한다던지 해야 함에도 이렇듯 투기를 조장
땅값을 주택용지까지 평당 2000만원대로 만들면
상업용지와 업무용 빌딩을 건설 할 업무용지는
대체 얼마나 높을까? 통산 업무용지는 주택용지의 2배-5배,
상업용지는 5-10배 높다.

어떤 외국기업이 이렇게 비싼 땅을 사서, 이 곳에 투자를 하겠는가?

누구든 먼저 본 자가 임자인가?

왜 이런 일이 발생하나?

바닷가나 강가의 아파트값이 가장 높다.
입지조건때문이다. 그리고 주변의 기반시설투자때문이다.
이런 기반시설투자는 원주민들이 낸 세금으로 투자된 것이다.
따라서 개발이익은 원주민에게 벌반 이상 되돌려져야 한다.
감세나 개발이익의 공유 등 수단이 필요한 이유다.

한강변의 압구정동아파트단지는 한강이 꺽이는 지점에 위치하고
이곳은 아래와 윗쪽 모두 한강을 볼수 있는 곳으로
우리나라에서 가장 아파트값이 비싸다.

여의도와 잠실,반포와 잠원 그리고 강북쪽의 한남동과 이촌동,
그리고 광장동 등 한강변 아파트는 70년대 후반 이후 그리고 8-90년대
우리나라에서 가장 비싼 곳이다.

70년대와 80년대 한강주면의 대규모 아파트단지를 개발 할 당시에도
개발이익을 효과적으로 환수하지 못했다. 이런 저런 이유로 현재 우리는
집값거품으로 고통을 받고 있다.

특히 보유단계 세금은 적고, 보유세율이 낮은 우리나라는
위치가 좋은 곳을 누가 차지하느냐에 따라
개발이익을 누가차지 하는가를 결정한다.
더구나 양도단계에서 환수해야 하는 양도소득세조차 낮추었다.
다주택을 보유한 자들의 양도세 인하는 투기를 조장하는 대표적 정책이다.
미분양아파트를 사서 다주택자가 되더라도
아파트가격이 상승하여 양도차익이 발생하더라도
양도차익 불로소득에 대해 세금조차 부과하지 않겠다는 나라는 우리나라 뿐이다.

따라서, 이런 곳은 국가나 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양을 하던지,
공공이 아파트를 보유하고 있어야 개발이익을 사유화 하는 것을 방지하면서
집값거품을 예방 할 수 있고 개발이익을 공공이 환수 할 수 있다.

송도 인천앞바다가 내려다 보이는 곳에 초고층아파트를 짓기도 전에 분양하여
얻은 1단계의 개발이익을 민간기업이 독식하도록 특헤를 제공한 자들은
철저하게 조사를 하고 수사를 해야 할 대상으로 본다.

전현직 인천시장과 관련 공무원, 국회의원들에 대해 조사가 필요하다.

누가 보더라도 개발이익이 확실한 이 곳을 공기업도 아닌 민간에게 헐값에
수의형태로 매각했다면 뭔가 의혹이 분명하다.
왜 이런 사실들이 감춰지는 것인지 답답하다.

송도의 경우 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양을 하던지,
토지와 건물 모두를 공공이 보유하고 장기전세난 임대로 추진했다면
공공이 개발이익을 환수하여 최소한 지역의 세금을 줄이든
지역에 기금을 조성하여 지역민들에게 혜택이 돌아간다.

신도시개발로 얻어지는 개발이익을 개발에 한푼도 투자하지 않은
외국계 기업 또는 민간에 몽땅 귀속되게 하는 이런 후진적이고,
비윤리적인 부패한 방식의 개발은 세상에 우리밖에 없다.

아니 우리나라에서도 이 곳 송도가 처음이다.

더 큰 문제는 이렇듯 송도라는 새도시의 개발로 공급을 늘려
주변의 집값을 안정시키겠다고 했었지만
오히려 주변시세 보다 더 높게 책정되는 고분양가로 인하여
주변집값을 자극하여 인천시 주변 집값을 끌어 올리는 부작용만 유발
주변에 집값거품 수십조를 만들었다.

 

신도시개발을 통한 공급확대가 집값을 안정시키는 것이 아니라
오히려 집값을 끌어 올리게 만든 정책으로
인천시민 전체가 수백조의 피해를 보게 된 것이다.

이런 문제를 제대로 해결 할 해법과 대안을 제시하는 후보가 당선되어야 함에도
현상황은 후보 모두 제대로 된 대안도 없는 상태에서
그저 당선만 되고 보자 식인 것 같아 씁쓸하다.

이번 지방선거 역시
토건국가의 토건대통령
토건자치단제장
서울토건사장, 경기건설사장,
인천토건사장, 부산토건,광주토건,
전남건설, 경북건설

청와대는 한국토건 회장 이명박
서울토건, 경기건설, 인천토건 사장 선거

정말 선거를 제대로 잘해야 나라가 바로 선다.
정책없는 정당과 철학없는 정치인들의 공통점은 토건공약과 개발공약의 남발이다.