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전매 제한등 영향 1순위
6.3대1로 떨어져
평당 가격 지난해보다 17% 올라 1272만원
“거품 빼려면 후분양제·감리 개선 시급”
전국 대도시 분양 시장의 ‘가늠자’가 되는 서울 아파트 동시분양 시장은 올
한해 어떤 모습이었을까?
정부의 부동산 투기 억제 정책 등으로 올해 부동산 시장이 전반적으로 안정세를
보이면서 신규 분양 시장 또한 상당히 위축된 모습이었다. 이에 따라 서울
동시분양 청약 경쟁률은 지난해에 비해 급격히 하락했고, 건설사들의 미분양
물량은 증가세를 보였다. 건설사들은 ‘건설사 연쇄 도산 우려’ 운운하며
어려움을 호소하고 있다.
그러나 이러한 상황 속에서도 올 한해 아파트 분양값은 여전히 고공행진을 계속한 것으로 나타났다. 분양이 잘 안되면 값을 낮춰 수요층을 끌어들이는 게 시장원리지만, 건설업체들은 분양시장 침체를 호소하면서도 값을 내리기는 커녕 되레 올린 셈이다.
■ 청약 경쟁률 급격 하락=부동산정보 제공업체 ‘부동산114’가 조사한 바, 올들어 10차 동시분양까지 전체 1순위 청약자 수는 4만2667명으로 지난해 같은 기간(21만7488명)에 견주어 무려 80.4%나 줄어 들었다. 그 결과 1순위 청약경쟁률이 지난해 38.01 대 1에서 올해 6.32 대 1까지 급락했다. 무주택 우선순위 신청자 수도 지난해 2만9067명에서 올해 5173명으로 감소하면서 경쟁률이
지난해 8.93 대 1에서 올해 1.02 대 1로 하락했다.
이처럼 청약경쟁률이 급격하게 떨어진 원인에 대해 부동산 전문가들은 정부의 전매 제한 정책 등으로 수요자들의 부담이 커진 게 주요인으로 보고 있다.
청약조건이 까다로워지고 지난해 6월부터 소유권 이전 등기 이후 분양권을 전매할 수 있도록 제한하면서 종전처럼 청약통장이나 계약금만 가지고 투자에 나서기 힘들어졌기 때문이라는 것이다. 여기에다 여전히 높은 분양값도 수요자의 발길을 뜸하게 한 요인이 됐다고 전문가들은 분석했다.
■ 분양값은 고공행진 계속돼=부동산114의 조사 결과를 보면, 올해 서울 동시분양
평당 분양값은 평균 1262만7천원으로 지난해 평균(1082만원)에 견주어 180만6천원(16.7%)이나 오른 것으로 집계됐다. 이런 상승 폭은 1998년부터 지난해까지 매해 평균 분양값 상승금액(112만2천원)을 넘어서는 것이다. 올해 평당 분양값은 98년 평당 분양값 521만원의 2.4배에 이른다.
올해 분양값을 분양 차수별로 보면, 강남권 분양 물량이 많았던 2월 1차가 평당 1590만원으로 사상 최고치였으며. 3, 6, 10, 11차도 평당 1300만원을 넘었다. 특히 강남, 강동, 서초, 송파 등 강남권의 평균 평당값은 보통 1600만~2천만원대 수준을 보이면서 분양값 상승을 주도했다.
강남권이 아닌데도 여전히 분양값을 높게 책정한 곳도 있다. 올 10월 분양한 관악구 남현동 ‘예성그린캐슬’ 26평형은 평당 1192만원에 분양했고, 3월 분양한 영등포구 신길동 ‘보라매 두산 위브’ 32평형도 평당 1155만원에 분양하는 등 건설사들의 ‘배짱 분양값 책정’은 여전했다.
김헌동 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부장은 “현재 우리 주택시장은 공급자에게 유리한 구조로, 선분양 제도와 재개발·재건축조합 및 건설사의 이익극대화를 위한 시장이어서 아파트 분양값이 떨어질 줄 모른다”며 “후분양제도 도입과 감리제도 개선 등 소비자 보호를 위한 제도 개선이 시급하다”고 말했다. 양선아 기자 anmadang@hani.co.kr
건설사 ‘택지장사’로 7조 챙겼다
기사입력 2004-09-15 23:21 최종수정 2004-09-15 23:21 |
[한겨레]
4년동안 수도권서 분양한 174만평
평당300만원에 사 700만원에 팔아
61%가 수의계약…“공급체계 수술”
■ 경실련, 사업자료 분석
[4판]주택건설업계가 수도권 28개 공공택지개발지구에서 공급받은 땅에 아파트를 지어 분양하는 과정에서 땅값에서만 7조원 이상의 차익을 냈다는 분석 결과가 나왔다.
경제정의실천시민연합은 지난 2000년부터 수도권 택지개발지구에 공동주택 용도로 공급한 28개 택지개발지구 177개 사업을 분석한 결과, 주택건설업계가 7조1234억원의 땅값 차익을 얻은 것으로 분석됐다고 15일 밝혔다. 서민들에게 싼값에 주택을 대량 공급한다는 명분 아래 토지공사와 주택공사가 토지를 헐값에 사들여 개발하는 공공택지개발 사업이 건설업계에 막대한 이익을 안기는 것으로 드러남에 따라, 공공택지 공급제도 전반에 대한 대수술이 시급한 것으로 지적되고 있다.
“앉아서 7조원 불로소득”=두 공사가 지난 2000년부터 수도권에서 분양한 공공택지는 모두 174만평으로, 건설업계는 이 땅을 평당 298만원에 사들였다.
그러나 경실련이 아파트 평당 분양가에서 경실련이 제시한 평당 적정 건축비 280만원(건교부 표준건축비는 250만원)를 빼는 방법으로 분석한 결과, 건설업계는 택지 한 평의 가격을 703만원 꼴로 매겨 405만원씩 웃돈을 받았다. 경실련은 업계가 이런 방식으로 2000년부터 수도권에서만 7조원대의 ‘불로소득’을 얻었다고 보고 있다.
28개 사업 지구 가운데 매매 차익이 가장 컸던 곳은 고양 풍동 지구로, 건설업계는 택지 한평을 443만원에 사들인 뒤 1230만원에 팔아 평당 780만원의 차액을 남겼다. 이밖에 용인 동백·죽전, 파주 교하, 화성 동탄 등에서도 건설업계는 택지 한평에 500만원 이상의 차익을 얻었다.
“수도권 택지 61%가 수의계약”=공급 과정도 투명하지 못했다. 전체 공급택지 174만평 가운데 61%인 106만평이 수의계약으로 분양됐다. 주공과 지자체 개발공사,군인공제회·재향군인회 등 주택공급사업을 벌여온 공공기관은 100% 수의계약을 통해 택지를 공급받는 특혜를 누렸고, 민간주택업체들도 공급받은 택지의 57%(89만평)도 수의계약으로 거래됐다.
특히 군인공제회·재향군인회 등은 국방부 이름으로 수의계약받은 땅 위에 대부분 민간분양 아파트를 지어 팔고 있어, 택지개발제도의 취지인 국민주거안정에 전혀 기여하지 못하는 것으로 나타났다.
업체들은 토공과 주공에 지불한 가격보다 훨씬 높은 가격으로 택지를 공급받은것처럼 관할 구청에 거짓 신고해 온 사실도 드러났다. 박완기 경실련시민감시국장은 “토공과 주공이 평당 298만원에 공급한 택지는 몇개월 뒤 구청에 406만원으로 부풀려져 신고됐다”며 “업체들이 구체적인 이익 규모를 감추기 위해 저지른 일일 것”이라고 추정했다.
“개발이익환수는 2% 뿐”=건설업체들의 수도권 택지 분양수익률은 32%(분양원가대비 47%)나 됐지만, 건설업체들은 매출액 경상이익률을 겨우 2.4%로 공시했다.
김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “민간건설업체에 택지공급의 길을 열어주고 있는 현행 ‘택지개발촉진법’을 전면 개정하고, 공영개발을 통해 공공임대주택 비율을 높여야 한다”고 주장했다.
경실련은 택지조성에서 아파트 분양까지 공영개발을 할 경우 평당 분양가는 384만원으로, 지금보다 40% 정도 낮출 수 있다고 주장했다. 길윤형 기자 charisma@hani.co.kr