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| ▲ 경실련은 14일 오전 10시30분 서울 종로구 동숭동 경실련 회관 강당에서 성남 판교지구 공영개발 적용사례를 발표했다. |
| ⓒ2004 오마이뉴스 이성규 |
국민연금 등 연기금 9조144억원을 투입해 성남 판교 새도시를 개발하면 향후 20년 동안 총 6조829억원의 수익을 올릴 수 있다는 흥미로운 분석이 제기됐다.
경실련은 14일 오전 서울 동숭동 경실련 강당에서 가진 기자회견에서 "연기금 또는 정부재정을 투입해 판교 새도시를 공영개발할 경우를 가정해 손익을 분석한 결과 약 6조829억원의 순익이 발생한다는 결론을 도출하게 됐다"고 밝혔다.
경실련에 따르면, 판교 새도시를 공공도시 형태로 연기금을 투입해 공영개발할 경우 연기금 운용사업자가 얻게될 총수입은 15조974억원인 반면 총지출은 9조144억원으로, 6조원에 달하는 막대한 수익을 취할 수 있게 된다는 것이다.
만약 이러한 분석결과가 타당하다는 평가를 얻게 된다면 공영개발을 통한 아파트 개발사업은 국민연금 등의 중요한 투자처로 부상할 것으로 전망된다.
"주거안정·연기금 안정적 투자·아파트값 거품제거 등 일석삼조"
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| ▲ 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장이 판교 공영개발의 필요성을 설명하고 있다. | |
| ⓒ2004 오마이뉴스 이성규 |
경실련은 아파트용지 48만평 2만5184세대 건설에 연기금을 투입해 공영개발할 경우 소요되는 총사업비는 3조9887억원이라고 추산했다. 이 가운데 순수 택지구입비로 1조7906억원, 아파트 건설비용으로(평당 523만원 가정) 2조1981억원이 지출될 것으로 내다봤다.
사업비 투자에 따른 금융비용도 연기금의 지출항목에 포함시켰다. 단 금융비용은 공영개발 때 투입되는 총 사업비 3조9887억원을 채권 등 다른 상품에 투자했을 경우 발생하는 수익률을 기준으로 산출했다. 현재의 연기금 수익률이 6.3%임을 가정하면 매년 2513억원씩 총 5조258억원이 금융비용으로 발생한다는 것이다.
반면 공영개발을 통해 연기금이 확보하게 되는 총수입은 15조974억원. 2만5184세대를 20년 동안 임대한 뒤 분양전환한다는 가정 하에서다. 세부 내역별로 보면 20년 동안 합산한 임대료 수익이 4조7309억원, 20년 뒤 아파트 전체를 현재 시세대로 분양전환할 경우 얻게될 수익은 10조3665억원이라고 경실련은 추정했다.
임대료 수준은 18평 이하 아파트의 경우 월 33만원, 18∼25.7평 이하는 월 71만원, 25.7평 초과는 월 169만원을 전제로 했다. 따라서 20년 동안 발생하는 총수입에서 총지출을 빼면 6조829억원이 연기금의 수익으로 돌아오게 되는 셈이다.
사례분석을 주도했던 박완기 경실련 시민감시국장은 이러한 추정식을 근거로 "연기금이나 정부재원을 투자해 공공도시와 공공택지개발사업을 공영개발하면 국민의 주거안정과 연기금의 안정적 투자, 주변 아파트 가격의 거품빼기 등의 일석삼조의 효과를 거둘 수 있다"고 평가했다.
박 국장은 국민임대주택 등 공공주택사업에 정부가 재정투입을 하지 않고 있다고 집중 성토하기도 했다. 박 국장은 "정부가 재원을 직접 투입하거나 연기금을 동원해 공영개발을 하게 되면 저소득층을 위한 다양한 형태의 임대주택을 공급할 수 있다"면서 "그러나 정부가 재정투자를 하지 않았기 때문에 주택시장의 왜곡을 낳은 것"이라고 비판했다.
"공공택지 민간건설업체에 넘길 이유 없다"
김헌동 아파트값거품빼기운동 본부장은 막대한 수익이 발생하는 공공택지를 민간건설업체에게 넘겨야 할 이유가 없다는 점을 여러차례 강조했다. 그간 건설업체들이 누려왔던 막대한 특혜와 폭리를 공영개발을 통해 연기금이 흡수함으로써 연기금 재정의 안정화에 기여할 수 있도록 해야 한다고 목소리를 높였다.
연기금을 판교 새도시 공영개발에 직접 투입한다면 연기금 재정의 안정화와 저소득층 주거비 경감이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있다는 주장이다.
일부 건설업계 등에서 제기되고 있는 건설경기 위축 우려에 대해 김 본부장은 "말도 되지 않는 엄살"이라고 일축했다. 김 본부장은 "연기금을 투입해 판교 새도시를 공영개발한다고 해서 건설회사의 공사 물량 자체가 결코 줄어드는 것이 아니다"라며 "건설회사는 건설만 하도록 하자는 뜻"이라고 말했다.
김 본부장은 한 발 더 나아가 "공공택지개발이나 공공주택사업을 더이상 건교부에 맡겨서는 안된다"면서 "공공주택 사업을 복지차원에서 재검토해 복지부에서 관여하는 등의 방안을 검토할 필요가 있다"고 주장했다. /이성규 기자
오마이뉴스 이성규/안홍기 기자][기사 대체 : 7일 오후 6시 20분]
올해 6월 택지분양을 앞두고 있는 판교신도시 개발 이익 규모를 놓고 시민단체인 경제정의실천시민연합(공동대표 김성훈·허창수. 이하 경실련)과 건교부가 정면 충돌했다.
경실련은 7일 기자회견을 통해 판교신도시 개발로 정부와 공기업, 민간 건설업체가 거둘 이익이 무려 16조4000여억원에 달한다고 주장했다. 경실련은 또 이 때문에 판교신도시가 땅장사와 투기의 장으로 전락할 것이라고 우려하며 해당 지역을 공영지역과 공공소유주택(임대주택)으로 확충할 것을 촉구했다.
하지만 같은 날 건교부가 "경실련의 주장은 계산착오"라며 적극적으로 반박하고 나서면서 판교신도시를 둘러싼 논란이 커지는 형국이다.
경실련 "판교 개발이익 총16조... 투기 불 보듯 뻔해"
경실련의 주장에 따르면, 공기업과 정부가 강제수용한 택지를 분양할 경우 총 10조614억원에 이르는 차익이 발생하는 것으로 돼 있다.
경실련은 판교신도시개발 대상지 중 총 126만평(공원녹지·도로 등 제외)에 대해 지난 12월 건교부가 승인한 '판교택지개발계획 및 실시계획' 등의 자료를 토대로 택지개발이익을 추정해 분석한 결과 이 같은 수치가 나왔다고 밝혔다.
경실련은 토지개발공사(토공)·주택공사(주공)·경기도·성남시 등 사업시행자가 독점개발권을 이용해 국민의 논밭·임야를 강제수용한 비용(2조4천억원)과 사업비 등을 합할 경우 택지 조성원가를 총 5조8931억원으로 계산했다. 토공 등은 이 택지를 평당 1269만원으로 판매할 것으로 보여 결국 10조614억원의 막대한 땅값 차익을 챙긴다는 것이 경실련측의 주장이다.
경실련은 또 택지를 분양 받은 민간건설업체와 일반소비자 등은 총 6조2955억원의 시세차익을 챙길 것으로 예상했다. 즉, 시세보다 낮은 가격으로 분양된 판교신도시의 아파트와 택지 가격이 강남·서초 등 인근지역의 가격만큼 상승해 평당 평균 1163만원의 시세차익이 남는다는 것이다.
이처럼 공공부문과 민간부문에서 총 16조4569억원의 개발이익이 생기면서 판교신도시의 '국민주거안정'이라는 당초의 목적은 상실되고 투기의 장으로 전락할 것이라는 게 경실련측의 주장이다.
이에 따라 경실련은 정부가 강제수용한 택지를 민간건설업체 등에 팔아 개발이익을 독점해서는 안 된다고 주장했다.
경실련은 총 3조9904억원(분양 평당 523만원)의 비용이면 판교신도시 아파트 전체를 임대주택으로 건립할 수 있다고 지적했다. 또 아파트용지를 제외한 단독·연립·상업용지 등만 민간에 판매하여도 3조2000억원의 이익을 낼 수 있다는게 경실련 측의 주장이다.
아울러 경실련은 ▲공공택지 사전개발 정보를 이용한 공직자의 투기행위에 대한 엄중처벌 ▲택지감정평가 제도개선 등 공공택지개발사업의 전면개혁 ▲부동산 투기의 장으로 전락한 판교신도시 사업의 전면 재검토 ▲주택정책의 전면 재검토 등을 요구했다.
경실련은 또 "공공택지를 땅장사 수단으로만 이용한다면 토공과 주공의 존재이유가 없다"며 토공과 주공의 통합 등 주택관련 정부조직을 전면 재검토할 것을 촉구했다.
건교부 "16조 수익? 1000억밖에 안 된다" 반박
하지만 7일 오후 건교부가 경실련의 주장을 강하게 반박하고 나서 파장이 커지고 있다.
박광서 건교부 신도시기획과장은 이날 오후 브리핑을 통해 "경실련의 주장에 적잖은 허점과 계산 오류가 있다"며 반론을 제기했다. 박 과장은 먼저 경실련이 126만평이라고 주장한 유상분양면적에 대해 "정확히 111만5000평"이라며 "약 14만여평이 과다산정 됐다"고 지적했다.
박 과장은 또 경실련이 산정한 조성원가 5조8931억원(평당 469만원)은 "직접비만 감안했기 때문에 과소산정 됐다"면서 인건비, 이주대책비, 판매 관리비, 기타 비용 등을 모두 합치면 간접비만 2조원 정도가 소요된다고 밝혔다. 이 때문에 건교부는 직접비와 간접비를 모두 포함할 경우 조성원가를 7조9000억 정도로 파악하고 있다는 것이다.
아울러 박 과장은 택지의 총 판매가격이 15조9545억원이라는 주장도 동의할 수 없다고 밝혔다.
또 다른 건교부 관계자는 "우리가 추정하기로 (판교신도시) 실제 판매가격은 약 8조원 정도가 될 것"이라며 "판교 새도시를 통해 발생하는 수익은 약 1000억원 정도일 뿐"이라고 해명했다. 그는 "택지를 모두 판매한 가격이 16조원에 달한다는 경실련은 주장은 엄청나게 과다산정된 것"이라고 강하게 주장했다. /이성규/안홍기 기자
건설교통부와 경실련이 판교신도시 개발 이익 규모를 둘러싸고 거듭 논란을 벌이고 있다. 경실련은 7일 기자회견을 통해 땅값 차익 10조원과 시세 차익 6조3000억원 등 모두 16조 3000억원의 개발이익이 발생한다고 주장했다. 이 가운데 정부와 경기도, 성남시 등 지자체, 토공과 주공 등 공기업 등 공공부문이 가져가는 개발 수익만 10조 1000억원이라고 주장했다. 하지만 이에 대해 건교부는 "경실련의 주장은 너무 과장됐다"며 정부와 공기업 등이 남기는 차익은 1000억원에 불과하다고 주장했다.
두 수치의 간극이 너무 커 시민들은 어리둥절할 뿐이다. 어느 쪽 주장이 맞는지 따져보자. 건교부, 간접비 2조원 뒤늦게 밝혀...해명 왔다 갔다
경실련 주장보다 유상공급 면적은 14만평 줄어
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| 경실련이 7일 판교 개발이익에 대한 기자회견을 하고 있다.[사진제공=연합뉴스] |
건교부는 판교에서 팔 수 있는 가용토지가 125만평이며, 이중 소형아파트 용지가 60%로 이는 조성원가 이하로 공급돼 경실련의 주장이 사실이 아니라고 했다. 경실련은 아파트 용지의 27.3%가량인 소형 아파트 용지 조성원가의 60% 수준에 판매하고 있다고 이미 밝혔다. 경실련이 이미 추산 과정에서 고려한 사항을 고려하지 않은 것처럼 표현한 것이다.
건교부는 또 상업용지에 대해서도 경실련 주장을 잘못 소개했다. 경실련은 상업용지를 3만9000여평으로 산정했고 업무용지, 주상복합, 도시지원시설 용지에 대해서는 건교부 고시 등의 자료에 따라 차등화된 판매가격을 적용했다. 그런데 건교부는 경실련이 이 모든 용지를 합쳐 상업용지가 28만평이나 되는 것처럼 면적을 부풀렸다고 주장했다.
▲혼선 빚는 '간접비' 해명=
용지비 3조1000억원과 개발비 2조8000억원 등에 대해서는 양자의 주장이 일치한다. 경실련이 건교부가 공개한 고시 자료를 근거로 삼았기에 다를 이유도 없다. 다만 건교부는 경실련에서 추정한 조성원가 가운데 간접비가 누락됐다고 주장했다. 하지만 간접비의 구체적인 내역과 규모에 대해서는 건교부 안에서도 답변이 달랐다. 강동석 건교부 장관은 7일 밤 KBS '헤드라인'에 출연, "(간접비에는) 주택단지를 조성하기 위해 1조6000억원 가량의 철도나 도로를 설치하는 비용이 포함된다"고 말했다. 그러나 8일 오전 MBC 라디오 손석희의 시선집중에 출연한 박광서 신도시기획과장은 "강 장관이 말한 것은 기반시설비로 조성원가에 포함되고 그 이외 간접비가 2조원 정도 있다"고 말했다.
그러나 건교부가 지난해말 고시한 내용에는 용지비 3조 1490억원, 개발비 2조 7411억원이라고 명시하고 있을 뿐 간접비에 대한 언급은 빠져 있다. 건교부는 또 간접비 2조원에 대해서도 성남시와 토공, 주공 등의 금융조달비용, 이주대책비, 판매관리비 등으로만 두루뭉실하게 밝히고 있다. 건교부 관계자는 "토공 주공 등 사업 시행주체들의 입장이 있어서 원가를 공개하면 문제가 있다"며 "6월경 택지 공급이 완료되면 그때 정확한 액수를 밝히겠다"고 말했다.
이에 대해 경실련 관계자는 "건교부의 각종 고시에 빠져 있던 간접비를 불쑥 내놓은 것도 문제지만 택지 조성에 2조원이나 쓰는 것은 공기업의 방만한 경영 때문 아니냐"고 비판했다.
▲유상공급 면적과 판매가=
경실련은 유상공급면적이 125만평이라고 주장했지만 건교부는 111만5000평이라고 밝혔다. 이를 근거로 택지조성원가를 계산하면 평당 약 708만원으로 경실련에서 주장하는 469만원과는 239만원 차이가 난다. 건교부는 이 부분에서 경실련이 2조원 정도의 수익을 과다 계상했다고 주장한다.
상업용지의 공급가도 경실련은 경쟁 입찰 방식으로 할 경우 분당 등 주변 지역의 시가를 기준으로 형성될 것이라고 추정한 반면 건교부는 실제로는 절반 가격에 형성된다고 주장했다.
건교부는 "판교신도시가 완성된 뒤에는 몰라도 택지조성 단계에서 이미 상권이 형성된 분당 수준의 시세를 적용하는 것은 지나치다"고 주장했다.
▲채권입찰금액 포함 여부=
공공이 얻는 땅값 차익 부분에서도 양쪽의 주장은 다르다. 건교부는 '채권입찰금액은 전액 국민주택기금으로 투입된다'며 개발이익이 아닌 것으로 분류했다. 하지만 경실련은 25.7평을 초과하는 아파트 용지에 대해 채권입찰제 실시로 환수되는 개발이익이 약 1조6765억원이라고 주장했다. 경실련은 이 부분 역시 개발이익을 환수하기 위해 채권입찰제를 도입한 것이기 때문에 개발이익의 범주에 포함된다는 것.
지자체 공기업, 수조원대 개발이익 챙겨
정부, 불투명 행정도 문제, 건교부 주장 맞다면 민간 건설업체가 막대한 폭리
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| 강동석 건교부 장관이 7일 노무현대통령에게 건교부 올해 업무계획 등에 대해 설명하고 있다.[사진제공=연합뉴스] |
이상의 상황을 종합하면 지자체와 공기업 등이 판교 개발로 얻는 수익은 최소 수조원대로 추정된다. 건교부가 구체적인 액수를 밝히지 않는 부분이 많아 정확한 이익 규모 산정은 어렵지만 대체로 정부와 경실련 주장의 중간쯤 되는 셈이다. 어쨌든 양쪽 주장의 차이는 개발이익 규모를 어느 정도로 보느냐, 실제 판매가격이 어느 선에서 형성되느냐에 대한 시각차 때문이기도 하다. 또 간접비나 유상공급면적 부분은 경실련이 결과적으로 잘못 계산했지만 지난해말 건교부 고시 내용을 토대로 했다는 점에서 의도적 부풀리기라고 보기는 어렵다. 오히려 경실련 등의 여러 차례 정보공개 청구에도 불구하고 관련 정보 공개를 꺼린 '불투명한 행정'이 빚은 오해라는 점에서 정부가 반성해야 할 부분이 많아 보인다.
이 부분에 대해서는 건교부 관계자도 인정하고 있다. 이 관계자는 "그동안 내부적으로 계획이 여러 차례 바뀌었지만 제때 모두 고시하지 못했다"며 "경실련이 이 부분을 의도적으로 왜곡한 것으로 보지는 않는다"고 말했다. 그는 또 "지금 너무 상세하게 알려주면 토공, 주공 등이 힘들다"며 묘한(?) 대답을 했다. 기자가 "중요한 공공택지개발사업인데 시민들을 위해서 좀더 구체적인 정보가 공개되야 하는 것 아니냐"고 묻자 "맞는 말이긴 한데 그런 사항을 제 선에서 결정할 수는 없다"고 말했다. 건교부 관계자 스스로 정보 공개가 미흡했다는 사실을 인정하고 있는 셈이다.
▲건교부 주장대로면 건설업체가 폭리=
그런데 건교부 주장이 맞다면 문제는 더 심각해진다. 건교부 주장대로 총 수익이 1000억원이 남는다면 유상공급면적이 총 111만평이기 때문에 택지 한 평당 9만원의 수익을 남기고 평당 717만원에 용지를 공급한다는 것이다.
민간건설업체가 아파트용지 한 평을 사서 170%의 용적율을 적용해 아파트를 지으면 아파트 한 평당 땅값은 421만원(717만/1.7)이다. 여기에 건교부가 밝힌 표준건축비 평당 339만원과 각종 부대비용 40만원을 더하면 분양원가는 평당 800만원이다.
정부가 공언한 대로 25.7평 이하 아파트의 경우 900만원선, 25.7평 이상의 경우 1500만원 선이라면 분양업체는 적정한 시공비용 등을 다 감안하고도 가만히 앉아서 평당 100만~700만원의 막대한 개발이익을 챙기게 된다. 결국 정부 말대로 지자체와 공기업 등 사업시행자가 1000억원의 이익밖에 남기지 않는다면 건설업체가 땅값으로만 수조원대의 엄청난 개발이익을 챙기게 되는 상황인 셈이다. 이럴 경우 정부는 민간건설업체가 지나친 폭리를 취하고 있다는 그간 경실련과 세간의 의혹을 확인해주는 셈이 되는 것이다.
경실련 박완기 시민감시국장은 "공공이 주체가 돼 건교부 주장대로 8조원의 막대한 공공택지를 개발하면서 사업비 산정을 위한 근거 및 세부내역 등을 공개하지 못하는 것은 이해할 수 없다"고 비판했다. 그는 또 "현행 분양 제도상으로는 지자체나 공기업 등 공공기관이 차익을 보지 않는다면 민간건설업체가 개발이익을 볼 수밖에 없다"며 "국민을 위해 일해야 할 건교부가 제대로 정보를 공개하지도 않으면서 방만한 공기업을 먹여 살리거나 민간건설업체를 배불린다면 존재할 이유가 뭐냐"고 비난했다.
선대인기자