“개발공약 남발하는 정치인을 가려내자”
- 정책없는 정당, 정치인 개발공약 남발 -
1989년 경실련은 ‘땀 흘려 일한 사람이 대접받는 사회 건설’을 위해 시민들과 함께 우리사회 경제정의를 바로 세우기 위해 출범했다. 그리고 경제정의를 실현하기 위해 금융실명제, 중앙은행 독립, 토지공개념제도 도입, 소비자 중심의 후분양제, 공공보유주택 20%이상 확충, 도시재생사업의 공공성 강화, 공공사업의 경쟁입찰방식 확대 및 턴키(대안) 폐지, 민간투자사업 폐지 등 민생과 경제에 대한 각종정책 대안 제시를 통해 머슴(관료)과 심부름꾼(국회의원, 자치단체장)들이 이 땅의 주인들을 위해 무엇을 어떻게 해야 하는지를 알려왔다.
이명박 정부출범이후 지속적으로 각종 정책을 모니터링 하고 있다. 특히, 부동산정책과 일자리정책을 분석한 결과 “친공급자 반소비자”, “친대기업 반소기업” “친부자 반서민” “친기득권 반청년층”등 한쪽으로 치우친 정책에 대해 경고를 해왔다. 특히, 수십조원의 대형국책사업인 ‘4대강 사업과 세종시 개발사업’ 등도 관련법이 정한 절차를 무시하고, 전문가의 검증도 받지 않은 채 밀어붙이기식으로 추진되고 있다.
세금과 개발이익으로 추진되는 개발 사업이 정치논리가 아닌 전문가의 면밀한 사업타당성검토를 거쳐 환경영향평가 등의 절차에 따라 추진되어야 하는 것은 너무나 당연하다. 그러나 이명박 정부뿐 아니라 과거정부에서도 이는 쉽게 무시되어져 왔고, 검증도 안된 개발공약들이 대선, 총선, 지방선거에 출마하는 후보들에 의해 남발되어 왔다. 그로 인해 발생한 사회적 갈등, 국민세금 낭비, 국토환경 파괴 등의 피해는 모두 국민 부담으로 전가되고 있다.
반면 서민주거안정을 위한 공공보유주택 확충, 분양원가 공개, 후분양제 이행 등과 개발부패방지 및 예산절감을 위한 경쟁입찰 확대, 직접시공제 도입 등의 공약도 선거 때만 되면 제시되었을 뿐 실제적으로는 이행되지 않고 있다.
그 결과 1987년 민주화이후 20년이 지났지만 정권만 바뀌었을 뿐 집 없는 서민과 근로자를 위한 정책은 헛공약(空約)에 그쳤고, 제대로 검증도 안된 개발공약만 남발되어 부동산부자와 재벌만 온갖 특혜를 독점하고 있다. 외환위기 이후 기업들의 부채는 줄고 자산이 증가했지만 시민들의 부채는 눈덩이처럼 불어나고 가처분소득이 주는 등 자산의 양극화와 일자리와 소득의 격차가 심각한 상태이다.
이에 경실련은 서민주거안정과 남발되어지는 개발공약 근절을 위해 이명박 정부 뿐 아니라 과거정권에서 어떤 개발공약이 남발되었는지 등에 대해 분석결과를 발표할 것이다. 아울러 오는 6월에 있을 지방선거와 관련하여 각 정당과 후보자에게 대안을 알리고자 한다.
첫 번째는 현재 추진되고 있는 ‘보금자리주택 정책’이다.
정부의 부동산/개발정책 진단 1탄_보금자리주택
|
1억이면 강남아파트를 살 수 있다. - 토지공공보유방식을 확대 시행하라. - |
연속기획 ‘부동산/개발정책 진단’ 제1탄은 보금자리주택으로, 보금자리주택의 현황과 문제점을 살펴보고 대안을 제시할 것이다. 또한, 보금자리주택과 서울시가 공급하고 있는 ‘장기전세형아파트(시프트)' 비교, 보금자리주택과 토지공공보유 건물분양방식 비교, 보금자리주택 개발이익 분석 등을 통해 다양한 공공주택 확충방안을 제시한다.
보금자리주택은 이명박정부가 내세우는 대표적인 서민주거안정책이다. 지난해 수도권에서만 1만4000호가 사전예약방식으로 첫 분양된 데 이어 오는 4월에도 1만5000호가 사전분양될 예정이다. 분양가는 기존 분양가의 절반수준으로 서울강남, 서초, 하남미사 등은 평당 800~1100만원 수준에서 공급되었다.
이처럼 주변시세 반값 수준의 보금자리주택이 지속적으로 공급될 예정이어서 실수요자들의 기대도 크고, 집값안정에도 효과를 보일 것으로 판단된다. 그러나 그린벨트 해제로 인한 도시환경 파괴, 강제 수용한 땅을 공공보유가 아닌 민간업체 또는 개인에게 분양하는 문제 등 장기적으로 주거문제를 해결하기에는 미흡하다.
1. 서민중심의 토지공공보유 방식을 확대하라.
보금자리주택은 2007년 대선 당시 이명박 대통령 후보의 주요공약중의 하나이다. 국토해양부가 발표한 「국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안(2008.9)」에 따르면 2018년까지 총150만호(70만호는 공공분양, 80만호는 공공임대)의 보금자리주택이 공급될 예정이다. 정부는 정책추진을 위해 2009년6월 국민임대주택특별법을 ‘보금자리주택건설 등에 관한 특별법’으로 개정하였다.
이처럼 국민임대주택이 보금자리주택으로 대체되면서 공급방식의 변화가 생겼다. 즉, 국민임대주택에는 없었던 공공분양물량이 보금자리주택에는 새로 추가되었고, 실제 시범지구 및 위례신도시에서 총 1만5645가구의 공공분양아파트가 사전 분양되었다.
<표> 보금자리주택 진행경과
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시기 |
주요내용 |
|
2007년 |
이명박 대통령 후보 공약 중 ‘신혼부부 보금자리 주택 공급’ 포함 |
|
2008.9 |
국토해양부 ‘국민주거안정을 위한 도심공급활성화 및 보금자리주택 건설방안’발표 |
|
2009.5 |
수도권에 4개 보금자리주택 시범지구 지정(서울강남/서초, 고양원흥, 하남미사) |
|
2009.6.9 |
보금자리주택건설 등에 관한 특별법 개정(기존 국민임대주택건설등에관한특별조치법 개정) |
|
2009.8 |
국토해양부 ‘09년 보금자리주택 9개지구 6,150호 직할시공으로 추진’ 발표 |
|
2009.9.28 |
시범지구 지구계획 승인 |
|
2009.9.30 |
시범지구 사전예약 입주자모집공고(총14,295호) |
|
2009.12 |
제2차 보금자리주택지구 지정(서울내곡/세곡2, 부천옥길, 시흥은계, 구리갈매, 남양주진건) |
|
2010.2 |
위례신도시 보금자리주택 사전분양(2,350호) |
|
2010.4 |
2차지구 사전분양예정 |
지난 2009년 9월 보금자리 4개 지구에서 1만4000호의 사전예약 입주자모집을 공고했고, 지난 2월부터는 위례신도시에서도 보금자리주택 2,350호를 사전분양하고 있다. 분양가는 평당800만원∼1,150만원으로 주변지역 시세의 반값수준이지만 민간업체에게 택지를 매각한다면 주변 시세를 자극하여 집값안정 효과가 사라질 수도 있다.
<표3> 보금자리주택 사전예약 현황
|
구분 |
면적 |
세대수 |
추정분양가격(천원) | ||||
|
주택면적 (㎡) |
개략면적 (㎡) |
총계 |
사전예약1) |
단가 (3.3㎡당) |
호당 분양가격 | ||
|
1차 시범지구 |
서울 강남 |
59 |
82 |
475 |
379 |
10,300 |
255,400 |
|
74 |
101 |
450 |
359 |
11,500 |
351,300 | ||
|
84 |
115 |
835 |
667 |
11,500 |
400,000 | ||
|
|
|
1,760 |
1,405 |
|
| ||
|
서울 서초 |
59 |
83 |
332 |
265 |
10,300 |
258,600 | |
|
74 |
102 |
228 |
182 |
11,500 |
354,800 | ||
|
84 |
116 |
522 |
417 |
11,500 |
403,500 | ||
|
|
|
1,082 |
864 |
|
| ||
|
고양 원흥 |
59 |
81 |
445 |
356 |
8,000 |
196,000 | |
|
74 |
101 |
828 |
662 |
8,500 |
259,600 | ||
|
84 |
114 |
1,910 |
1,527 |
8,500 |
293,100 | ||
|
|
|
3,183 |
2,545 |
|
| ||
|
하남 미사 |
51 |
71 |
367 |
293 |
9,300 |
199,700 | |
|
59 |
83 |
2,497 |
1,996 |
9,300 |
233,400 | ||
|
74 |
103 |
2,831 |
2,260 |
9,700 |
302,200 | ||
|
84 |
117 |
6,172 |
4,932 |
9,700 |
343,300 | ||
|
|
|
11,867 |
9,481 |
9,625 |
| ||
|
위례신도시 |
59㎡이하 |
|
1,137 |
1,872 |
11,900 |
313,100 | |
|
84㎡이하 |
|
1,441 |
478 |
12,500 |
460,700 | ||
|
소계 |
|
2,939 |
2,350 |
|
| ||
|
총계 |
|
|
20,831 |
15,645 |
|
| |
주1) 사전예약은 택지실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어서 개략설계도, 평형, 호수, 분양가를 일괄제시하고, 수요자들이 인터넷 사전예약시스템을 통해 신청하면, 예비당첨자를 선정하는 방식.
시범지구내 주택공급현황을 보면 민간분양은 전체의 16~26%(세대수 기준)이고, 공공분양이 34~40%, 공공임대나 장기전세형 등 임대아파트는 40% 정도이다. 또한, 지난 2006년 11월 한나라당 당론으로 확정했고, 현 정부에서 토지임대부 건물분양에 관한 특별법까지 제정했지만 토지임대부 건물분양 아파트는 겨우 전체의 1%인 754가구에 불과하다. 따라서 민간매각을 중단하고 토지공공보유 건물분양 방식을 확대해야 한다.
<표> 보금자리주택 시범지구 공동주택 공급현황
|
구분 |
분양 |
임대 |
기타 |
합계 | |||
|
민간분양 |
공공분양 |
영구,장기,전세임대 |
토지 임대부 건물분양 |
공공임대 |
단지형다세대/분양 연립등 |
| |
|
서울 강남 |
1,175 |
2,628 |
2,185 |
414 |
296 |
100 |
6,798 |
|
(17%) |
(39%) |
32% |
(6%_ |
(4%) |
(1%) |
(100%) | |
|
서울 서초 |
550 |
1,150 |
800 |
340 |
450 |
100 |
3,390 |
|
(16%) |
(34%) |
24% |
(10%) |
(13%) |
(3%) |
(100%) | |
|
고양 원흥 |
1,871 |
3,369 |
1,982 |
- |
1,042 |
125 |
8,389 |
|
(22%) |
(40%) |
24% |
(-) |
(12%) |
(1%) |
(100%) | |
|
하남 미사 |
9,270 |
12,562 |
8,608 |
- |
4,579 |
587 |
35,606 |
|
(26%) |
(35%) |
(24%) |
(-) |
(13%) |
(2%) |
(100%) | |
|
계 |
12,866 |
19,709 |
13,575 |
754 |
6,367 |
912 |
54,183 |
|
(24%) |
(36%) |
(25%) |
(1%) |
(12%) |
(2%) |
(100%) | |
2. 수도권의 허파인 그린벨트에 건설되므로 매각하지 마라.
그린벨트(개발제한구역)는 무질서한 도시 확산을 막고, 자연환경을 보전하기 위해 박정희정권에서부터 지금까지 30년 넘게 시행되고 있다. 그러나 김대중정부가 국민임대주택 단지 및 산업단지 건설을 명분으로 그린벨트 해제를 허용하면서 많은 그린벨트가 감소하였고, 현 정부도 그린벨트를 해제하여 보금자리주택을 건설하겠다는 방침이다. 실제로 개발제한구역이 해제되기 시작한 이후 지금까지 매년 여의도 면적의 20배가 해제되었으며 현 정부에서도 서울과 경기도에서 9,531㎢(2008년)가 해제되었다.
그러나 주택보급률이 100%를 넘어 수도권조차도 미분양주택이 넘쳐나고 있다. 이런 상황에서 수도권에서 건설되는 신도시의 택지는 모두 민간업자에 분양하고, 그린벨트에까지 분양중심의 보금자리주택을 건설하고 있다. 진정 서민을 위해 그린벨트를 훼손해야 한다면 민간업자에게 택지판매를 중단하고 토지공공보유 주택과 장기전세형 아파트 등을 공급하여 주거안정에 대한 진정성을 보여야 한다.
3. 토지공공보유방식은 공공의 이익도 크다.
경실련은 장지지구와 위례신도시 등을 대상으로 보금자리주택과 토지공공보유건물분양방식, 장기전세 방식 등의 사업타당성과 소비자가 주택을 구입할 경우 부담해야 하는 금융비용 등을 비교분석하였다.
토지공공보유방식은 2006년 11월 당시 야당이었던 한나라당의 당론이고, 집권이후 특별법까지도 제정되어 있어 대통령과 정부의 의지만 있으면 즉시 시행가능하다.
공공기관이 장지지구 규모의 보금자리지구에 보금자리주택, 토지공공보유 건물분양, 장기전세방식 등 3가지 방식으로 공급할 때 발생하는 개발이익을 분석하였다. 분석결과 토지공공보유방식으로 추진할 경우 1조1425억원, 장기전세방식일 경우 1조1341억원, 보금자리방식일 경우 8,647억원으로 공공의 개발이익은 토지공공보유방식이 가장 많은 것으로 나타났다.
<표> 개발이익 추정
|
구분 |
정부_보금자리주택 |
한나라당_토지공공보유 |
서울시_장기전세 | ||||||
|
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) | |
|
공공기관 |
|
|
8,647 |
|
|
11,425 |
|
|
11,341 |
|
민간건설 |
1100세대⨯25평 (27,500평) |
890 |
2,448 |
|
- |
- |
|
- |
- |
|
사업주체 |
|
|
11,095 |
|
|
11,425 |
|
|
11,341 |
|
임대거주 |
2200세대 |
870 (세대당) |
3,828 (20년) |
2200세대 |
870 (세대당) |
3,828 (20년) |
2200세대 |
870 (세대당) |
3,828 (20년) |
|
최초분양 |
2200세대⨯25평 (55,000평) |
1,000 |
5,500 |
|
|
|
|
|
|
|
건물분양 |
|
|
|
3300세대 |
380 (세대당) |
2,508 (20년) |
|
|
|
|
장기전세 |
|
|
|
|
|
|
3300세대 |
400 (세대당) |
2,640 (20년) |
|
소비자 |
|
|
9,328 |
|
|
6,336 |
|
|
6,468 |
보금자리주택방식에서 민간업자들이 2,448억원의 개발이익을 가져갈 것으로 예상된다. 그리고 최초분양자들도 5,500억원의 개발이익(시세차익)을 얻게 된다. 이처럼 보금자리방식에서는 민간업자와 최초분양자가 약9천억원의 개발이익을 가져간다. 이러한 현상은 그린벨트를 훼손시켜가며 건설되는 주택단지마저도 투기로 이어져 바람직하지 않다.
<표> 토지임대료 추정
<금액단위 : 만원>
|
구분 |
금리 5% |
금리 8% | ||||
|
강남세곡 |
위례신도시 |
고양원흥 |
강남세곡 |
위례신도시 |
고양원흥 | |
|
전세가 |
19,404 |
15,576 |
8,052 |
19,404 |
15,576 |
8,052 |
|
건물가 |
|
10,250 |
|
|
10,250 |
|
|
토지가 |
9,154 |
5,326 |
-2,198 |
9,154 |
5,326 |
-2,198 |
|
월 |
38 |
17 |
- |
61 |
28 |
- |
|
년 |
458 |
209 |
- |
732 |
335 |
- |
|
20년 |
9,154 |
4,189 |
- |
14,646 |
6,702 |
- |
주) 토지임대료는 주변전세시세의 80%에서 건물값(건축비)를 제외한 값을 기준으로 5%와 8% 금리를 적용하여 산출.
토지공공보유방식으로 건물만 분양할 경우 공공기관은 보금자리주택 보다 2,778억원의 개발이익이 많이 발생한다. 따라서, 공공은 소형평형인 경우 주택규모나 소득수준에 따라 토지임대료를 면제하거나 차등적용해도 개발이익은 확보된다.
4. 1억(5천만)원이면 강남아파트를 살 수 있다.
5천만원을 보유하고 있는 시민이 위례신도시의 25평 규모 아파트를 분양 또는 임대한다고 전제할 경우 발생하는 금융비용 부담에 대해 비교분석했다. 보금자리주택을 분양받은 경우 연간부담액은 1,925만원, 토지공공보유방식은 263만원, 장기전세방식은 666만원으로 토지공공보유방식이 가장 낮다. 특히, 토지공공보유방식으로 건물만 분양받을 경우 1억원(25평×건축비410만원) 이면 가능하고, 5천만원의 정책자금(연리5%)을 장기융자받을 경우 월22만원, 연간263만원을 금융비용을 부담하면 된다.
<표> 위례신도시 금융비용 추정 (단위 : 만원, 억원)
|
구분 |
위례신도시 | ||||
|
보금자리 |
토지공공보유 |
장기전세 | |||
|
자기자본 |
5,000만원 동일 | ||||
|
분양가격 및 전세가격 |
31,310 |
10,250 |
15,576 | ||
|
부족금액 |
정책자금 |
6000 |
5,250 |
6000 | |
|
일반대출 |
20,310 |
- |
4,576 | ||
|
금융비용 |
정책금리(5%) |
월 |
25 |
22 |
25 |
|
년 |
300 |
263 |
300 | ||
|
시중금리(8%) |
월 |
135 |
- |
31 | |
|
년 |
1,625 |
- |
366 | ||
|
소계 |
월 |
160 |
22 |
56 | |
|
년 |
1,925 |
263 |
666 | ||
|
20년 |
38,496 |
5,250 |
13,322 | ||
<표> 금융비용 추정 (단위 : 만원)
|
구분 |
보금자리 |
토지공공보유 |
장기전세 | |
|
위례신도시 |
월 |
160 |
22 |
56 |
|
년 |
1,925 |
263 |
666 | |
|
20년 |
38,496 |
5,250 |
13,322 | |
|
강남세곡 |
월 |
123 |
22 |
81 |
|
년 |
1,471 |
263 |
972 | |
|
20년 |
29,424 |
5,250 |
19,446 | |
|
고양원흥 |
월 |
82 |
22 |
13 |
|
년 |
988 |
263 |
153 | |
|
20년 |
19,760 |
5,250 |
3,052 | |
이처럼 경실련 분석결과 토지공공보유 건물분양방식과 장기전세방식이 보금자리주택보다는 공공기관이나 소비자입장에서 좋은 정책인 것으로 나타난다. 그러나 정부가 밝힌 시범지구내 토지공공보유주택은 1%, 장기전세 등 공공주택은 25%에 불과하다.
따라서, 공공분양, 민간분양 되는 주택을 모두 토지공공보유방식과 장기전세방식, 영구임대방식 등으로 전환해야 한다. 그리고 위례신도시 등 수도권에 건설되고 있는 모든 신도시의 주택도 공공주택으로 공급방식을 전환해야 한다.
※별첨 1. 사업타당성 검토 및 금융비용 분석
|
별첨 1. 사업타당성 검토 및 금융비용 분석 |
경실련은 그린벨트에 건설되는 보금자리주택이 보다 공공의 이익에 부합되기를 바라며, 서민과 소비자중심의 공공주택확충방식으로 전면 개선할 것을 요구한다. 이미 서울시는 2005년부터 추진, 2007년부터 장기전세(시프트)방식으로 전환했고, 2006년 11월 당시 한나라당은 ‘토지임대부 건물분양방식’을 당론으로 확정하였다.
이에 경실련은 장지지구와 위례신도시 등을 대상으로 보금자리주택과 토지공공보유건물분양방식, 장기전세 방식 등에 비해 직접 사업타당성 등을 비교 검토하고자 한다.
|
분석 1 |
|
주택공급방식별 사업타당성 검토 |
경실련은 장지지구를 대상으로 ①보금자리주택과 한나라당 당론인 ②토지공공보유 건물분양, ③장기전세방식 등 3가지 방식을 비교 검토하였다.
가. 검토대상 선정이유
장지지구는 총 660,399㎡(약20만평)이며, 2002년에 택지개발예정지구로 지정, 2007년 4월부터 공동주택이 공급되어 왔다. 서울시는 80% 완공 후 분양과 택지와 분양원가의 세부내역 공개, 장기전세방식 등 중앙정부와 차별화된 정책을 추진하고 있다. 또한, 위례신도시와 인접하고 있어 중앙정부의 주택공급 방식, 분양원가 등에 대해 비교가 용이하다. 단, 비교분석을 위해 장지지구 수준의 규모와 공개원가 자료 등을 참조하여 아래와 같이 적용했다.
나. 검토자료 적용기준(장지지구 서울시의 자료 참조)
|
사 업 개 요 | ||
|
면적 |
660,399㎡(20만평) |
세대수 5,500세대 |
|
세대당 공급면적 |
25평(82.5㎥) |
분양면적 기준, 용적률 200% |
|
총 공급면적 |
13,7500평 |
25평×5500세대 |
|
택지수용비용 |
6,112억원 |
SH 공개자료 적용. 토지평당306만원 |
|
택지조성비용 |
2,253억원 |
토지평당112만원 |
|
택지조성원가 |
8,365억원 |
8,365억원/20만평 = 토지평당418만원 |
|
공급방식별 세대수 적용(편의상 25평 단일평형 적용) | |||
|
|
정부_보금자리주택 |
한나라당_토지공공보유 |
서울시_장기전세 |
|
공공분양방식 |
2,200 |
- |
- |
|
공공임대방식 |
2,200 |
2,200 |
2,200 |
|
민간분양방식 |
1,100 |
- |
- |
|
토지공공보유 |
- |
3,300 |
- |
|
장기전세방식 |
- |
- |
3,300 |
|
계 |
5,500 |
5,500 |
5,500 |
다. 공급방식별 사업수지 분석
<표> 주택공급방식별 사업비용 추정
|
구분 |
정부_보금자리주택 |
한나라당_토지공공보유 |
서울시_장기전세 | ||||||
|
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) | |
|
택지원가 |
20만평 |
418 |
8,365 |
20만평 |
418 |
8,365 |
20만평 |
418 |
8,365 |
|
건축원가 |
4,400세대 (25평기준) 110,000평 |
410 |
4,510 |
5,500세대 (25평기준) 137,500평 |
410 |
5,638 |
5,500세대 (25평기준) 137,500평 |
410 |
5,638 |
|
사업원가 |
|
|
12,875 |
|
|
14,003 |
|
|
14,003 |
|
공공용지 |
5,203평 |
801 |
417 |
5,203평 |
801 |
417 |
5,203평 |
801 |
417 |
|
상업용지 |
10,000평 |
3,400 |
3,400 |
10,000평 |
3,400 |
3,400 |
10,000평 |
3,400 |
3,400 |
|
주택용지 |
13,750평 (25평×1100 세대/200%) |
1,400 |
1,925 |
|
- |
- |
|
- |
- |
|
분양대금 |
55,000평 (2200세대×25평) |
1,000 |
5,500 |
82,500평 (3300세대 ×25평) |
410 |
3,383 |
|
- |
- |
|
임대보증 |
55,000평 (2200세대×25평) |
166 |
913 |
55,000평 |
166 |
913 |
55,000평 |
166 |
913 |
|
전세보증 |
|
- |
- |
|
- |
- |
82,500평 (3300세대 ×25평) |
400 |
3,330 |
|
사업수입 |
|
|
12,155 |
|
|
8,113 |
|
|
8,030 |
|
사업손익 |
|
|
-720 |
|
|
-5,890 |
|
|
-5,973 |
1) 사업원가는 택지원가는 서울시 장지지구 총사업비 8,365억(평당 418만원)적용.
건축원가는 서울시 장지 분양원가 410만원 적용.
2) 사업수입은 공공용지는 sh가 공개한 조성원가 평당 801만원 적용.
상업용지는 경쟁입찰에 의한 낙찰가격.sh가 공개한 판매가 평당 3,400만원 적용.
주택용지는 sh가 공개한 평당1485만원을 고려하여 평당1400만원으로 함.
단, 장지지구 인근에 ‘가든파이브’ 를 건설함으로써 상업용지는 전체면적의 5%수준인 1만평을 추산.
분양대금은 서울시가 공개한 장지지구 분양원가인 평당 750만원과 보금자리시범지구 강남, 서초 분양가격 평당 1,030만원을 고려하여 1,000만원을 적용.
임대보증은 장지지구 공공임대 아파트 보증금 평당 166만원, 월 24만원 임대료를 적용.
장기전세 보증금은 443만원을 고려하여 평당 400만원 적용.
라 자산 및 부채 현황
|
구분 |
정부_보금자리주택 |
한나라당_토지공공보유 |
서울시_장기전세 | ||||||
|
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) | |
|
공공임대 |
2200세대 |
2,000 (5억/세대당) |
11,000 |
2200세대 |
2,000 |
11,000 |
2200세대 |
2,000 |
11,000 |
|
토지임대 |
|
|
|
3300세대 |
1,590 (3.98억/세대당) |
13,118 |
|
|
|
|
장기전세 |
|
|
|
|
|
|
3300세대 |
2,000 (5억/세대당) |
16,500 |
|
자산합계 |
|
|
11,000 |
|
|
24,118 |
|
|
27,500 |
|
보증채무 |
|
|
-913 |
|
|
-913 |
|
|
-4,213 |
|
금융비용 |
|
|
-720 |
|
|
-5,890 |
|
|
-5,973 |
|
부채합계 |
|
|
-1,633 |
|
|
-6,803 |
|
|
-10,186 |
|
순자산액 |
|
|
9367 |
|
|
17,315 |
|
|
17,314 |
|
사업손익 |
|
|
-720 |
|
|
-5,890 |
|
|
-5,973 |
|
개발이익 |
|
|
8,647 |
|
|
11,425 |
|
|
11,341 |
1) 자산합계는 사업주체인 공공기관이 보유하고 있는 토지와 건물 가치를 금액으로 환산.
공공임대는 주변시세의 80% 적용(주변시세 25평×2,500만원=6.25억)
토지임대는 주변시세의 80% 적용(5억-건물분양1.02억=토지자산 3.98억)
장기전세는 주변시세의 80% 적용(건물과 토지 모두 공공 소유)
2) 금용비용은 사업수입에서 사업원가를 차액만큼 외부 차입한 비용의 이자(이자계산은 국공채금리(2010년)는 3.97%임을 감안하여, 5% 고정대출금리 적용.
3) 부채합계는 공공임대의 보증금액과 장기전세의 보증금액 그리고 금융이자를 합산한 것.
4) 개발이익은 순자산액에서 부채와 사업손익을 감안한 공공기관의 추정이익금.
마. 개발이익 수혜자별 개발이익 규모추정
|
구분 |
정부_보금자리주택 |
한나라당_토지공공보유 |
서울시_장기전세 | ||||||
|
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) |
수량 |
단가 (만원) |
금액 (억원) | |
|
공공기관 |
|
|
8,647 |
|
|
11,425 |
|
|
11,341 |
|
민간건설 |
1100세대⨯25평 (27,500평) |
890 |
2,448 |
|
- |
- |
|
- |
- |
|
사업주체 |
|
|
11,095 |
|
|
11,425 |
|
|
11,341 |
|
임대거주 |
2200세대 |
870 (세대당) |
3,828 (20년기준) |
2200세대 |
870 (세대당) |
3,828 (20년기준) |
2200세대 |
870 (세대당) |
3,828 (20년기준) |
|
최초분양 |
2200세대⨯25평 (55,000평) |
1,000 |
5,500 |
|
|
|
|
|
|
|
건물분양 |
|
|
|
3300세대 |
380 (세대당) |
2,508 (20년기준) |
|
|
|
|
장기전세 |
|
|
|
|
|
|
3300세대 |
400 (세대당) |
2,640 (20년기준) |
|
소비자 |
|
|
9,328 |
|
|
6,336 |
|
|
6,468 |
1) 보금자리주택의 경우, 사업주체의 개발이익은 민간건설업체가 2,448억의 시세차익을 얻을 것으로 추정됨, 토지임대 방식이나 장기전세방식에서는 민간업체의 개발이익이 발생하지 않음.
2) 보금자리주택의 경우 최초분양자가 주변시세 대비 50%가격으로 분양을 받음으로써 약 5,500억의 개발이익을 얻을 것으로 추정됨, 그러나 장기전세 및 토지임대 방식에서는 금융이자수준의 개발이익만 발생함.
|
분석 2 |
|
공급방식별 개인의 금융비용 분석 |
가. 대상지역 및 적용기준
보금자리주택 시범지구 중 강남세곡지구와 고양원흥지구, 위례신도시를 대상으로 보금자리주택방식, 토지공공보유건물분양방식, 장기전세방식 등을 비교하여 자기자본이 1) 5,000만원으로 2)25평 아파트를 분양 혹은 임대 받을 경우, 3)부족자금 중 6000만원 한도 내에서 이자 5%(기존대출금리 4.5%)를 적용, 나머지 차액은 8%의 시중금리로 계산함.
나. 지역별 금융비용 추정
<표> 위례신도시 금융비용 추정
<금액단위 : 만원>
|
구분 |
위례신도시 | ||||
|
보금자리 |
토지공공보유 |
장기전세 | |||
|
자기자본 |
5,000만원 동일 | ||||
|
분양가격 및 전세가격 |
31,310 |
10,250 |
15,576 | ||
|
부족금액 |
정책자금 |
6000 |
5,250 |
6000 | |
|
일반대출 |
20,310 |
- |
4,576 | ||
|
금융비용 |
정책금리(5%) |
월 |
25 |
22 |
25 |
|
년 |
300 |
263 |
300 | ||
|
20년 |
6,000 |
5,250 |
6,000 | ||
|
시중금리(8%) |
월 |
135 |
- |
31 | |
|
년 |
1,625 |
- |
366 | ||
|
20년 |
32,496 |
- |
7,322 | ||
|
소계 |
월 |
160 |
22 |
56 | |
|
년 |
1,925 |
263 |
666 | ||
|
20년 |
38,496 |
5,250 |
13,322 | ||
※ 토지공공보유방식과 장기전세방식은 보금자리방식보다 분양가격이 반값 수준이고 금융비용도 매우 낮음.
<표> 강남세곡지구 금융비용 추정
<금액단위 : 만원>
|
구분 |
강남세곡 | ||||
|
보금자리 |
토지공공보유 |
장기전세 | |||
|
자기자본 |
|
5,000만원 동일 |
| ||
|
분양가격 및 전세가격 |
25,640 |
10,250 |
19.404 | ||
|
부족금액 |
정책자금 |
6000 |
5,250 |
6000 | |
|
일반대출 |
14,640 |
- |
8,404 | ||
|
금융비용 |
정책금리(5%) |
월 |
25 |
22 |
25 |
|
년 |
300 |
263 |
300 | ||
|
20년 |
6,000 |
5,250 |
6,000 | ||
|
시중금리 (8%) |
월 |
98 |
- |
56 | |
|
년 |
1,171 |
- |
672 | ||
|
20년 |
23,424 |
- |
13,446 | ||
|
소계 |
월 |
123 |
22 |
81 | |
|
년 |
1,471 |
263 |
972 | ||
|
20년 |
29,424 |
5,250 |
19,446 | ||
<표> 고양원흥지구 금융비용 추정
<금액단위 : 만원>
|
구분 |
고양원흥 | ||||
|
보금자리 |
토지공공보유 |
장기전세 | |||
|
자기자본 |
|
5000만원 동일 |
| ||
|
분양가격 및 전세가격 |
19,600 |
10,250 |
8,052 | ||
|
부족금액 |
정책자금 |
6000 |
5,250 |
3,052 | |
|
일반대출 |
8,600 |
- |
- | ||
|
금융비용 |
정책금리(5%) |
월 |
25 |
22 |
13 |
|
년 |
300 |
263 |
153 | ||
|
20년 |
6,000 |
5,250 |
3,052 | ||
|
시중금리 (8%) |
월 |
57 |
- |
- | |
|
년 |
688 |
- |
- | ||
|
20년 |
13,760 |
- |
- | ||
|
소계 |
월 |
82 |
22 |
13 | |
|
년 |
988 |
263 |
153 | ||
|
20년 |
19,760 |
5,250 |
3,052 | ||
분석결과 모든 공급지역에서 보금자리주택보다는 토지공공보유 건물분양이나 장기전세방식이 소비자의 금융부담을 대폭 낮춰주는 효과가 나타난다. 다만, 분석대상이 25평 규모의 소형인 만큼 건물분양방식에서 토지임대료의 부담은 계상하지 않았다.
주변전세가격을 기준으로 토지임대료를 계산해 본 결과 강남세곡지구에서 20년간 부과되는 토지임대료(5% 금리적용)는 9,154만원으로 월38만원이다. 반면 고양원흥지구는 전세가격이 건물가격보다 싸므로 토지임대료를 받지 않아도 될 것으로 판단된다.
경실련은 만일, 토지임대료를 부과하더라도 소형평형에 입주하거나 소득이 일정수준미만인 계층에게는 정책적으로 토지임대료를 부과하지 않거나 혹은 주거비보조 등을 통해 지원해야 한다고 본다. 또한, 사업주체인 공공기관은 토지임대료를 부과하지 않더라도 보유자산 증가로 개발이익은 확보된다.
<표> 토지임대료 추정
<금액단위 : 만원>
|
구분 |
금리 5% |
금리 8% | ||||
|
강남세곡 |
위례신도시 |
고양원흥 |
강남세곡 |
위례신도시 |
고양원흥 | |
|
전세가 |
19,404 |
15,576 |
8,052 |
19,404 |
15,576 |
8,052 |
|
건물가 |
|
10,250 |
|
|
10,250 |
|
|
토지가 |
9,154 |
5,326 |
-2,198 |
9,154 |
5,326 |
-2,198 |
|
월 |
38 |
17 |
- |
61 |
28 |
- |
|
년 |
458 |
209 |
- |
732 |
335 |
- |
|
20년 |
9,154 |
4,189 |
- |
14,646 |
6,702 |
- |
주) 토지임대료는 주변전세시세의 80%에서 건물값(건축비)를 제외한 값을 기준으로 5%와 8% 금리를 적용하여 산출.
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