MB정부 부동산 정책, 5개 분야 평균 ‘D학점

MB정부 부동산 정책, 5개 분야 평균 ‘D학점’… 낙제 면한 수준

홍인표·김주현 기자     2011-05- 19

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전문가 10명이 매긴 ‘성적표’

부동산 전문가들은 현 정부 출범 후 3년여간 시행한 각종 부동산 대책이 대부분 실패했다고 평가했다. 점수로는 낙제점을 겨우 면한 D 학점 수준으로 나왔다. 만족스러운 대책은 없었다는 평가다.

경향신문이 18일 부동산 전문가 10명을 대상으로 현 정부 부동산 대책에 대해 점수를 매기게 한 결과 이같이 나타났다. 

5개 분야에 대해 A에서 F까지(E는 제외) 5단계로 나눠 점수화한 결과 전문가들은 48개 항목(2개 항목은 답변을 하지 않았음)에 총 127점을 매겼다. 전체 평점은 C 학점에 못 미치는 2.6점이다.

전문가집단 중에서 대학교수들은 비교적 박한 점수를 준 반면 부동산 정보업체 인사들은 후했다. 시민단체는 경실련 1곳만 참여했다. 집값 안정은 정부 출범 3년 만에 제자리걸음을 하고 있는 만큼 보기에 따라 평가가 엇갈렸다. 거래가 잘되면서 가격이 안정되는 것이 A 학점이라면 거래 자체가 죽었다는 점에서 좋은 점수를 받지 못했다. 

정재호 목원대 교수는 “수도권에 초점을 맞추다보니 부산·광주·대전을 비롯한 광역시는 오히려 과열현상을 빚고 있다”면서 “중앙정부 일변도 정책보다는 지자체에 권한을 넘겨주는 맞춤형 부동산 대책이 필요하다”고 강조했다. 

주거 안정은 주택시장 활성화를 시키지 못했고 전세대란을 불러왔다는 점에서 대부분 점수를 낮게 줬다. 전·월세 임대주택시장을 안정시키려고 내놓은 보금자리주택 정책도 결과적으로 임대시장 수요를 늘리면서 가격만 올렸다는 평가를 받았다. 

변창흠 세종대 교수는 “보금자리주택 정책은 실패했다”면서 “분양보다는 임대주택을 늘려야 한다”고 주문했다. 반면 김헌동 경실련 본부장은 “서울 강남에 3.3㎡당 1000만원짜리 (보금자리주택) 아파트를 분양했다는 점에서 참여정부보다는 성공했다고 본다”고 평가했다.

거래 활성화는 거래량 자체가 줄어든 상황에서 정상적인 수준이 아니라는 평가가 나왔다. 다만 2008년 국제 금융위기라는 외부 변수가 있어 평가가 어렵다는 전문가들도 있다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “금융위기 이후 정부가 부양책을 찔끔찔끔 냈지만 거래 활성화에는 도움을 주지 못했다”고 지적했다. 

투기억제는 집값이 제자리걸음을 하고 있는 상황에서는 평가 자체가 어렵다는 전문가들이 있었다. 거래가 활발하면서도 가격이 안정된 상황이 투기억제라고 한다면 현재 부동산 시장은 시장 자체가 수요자들을 억제해 투기가 줄어든 상황이라고 진단했다. 김규정 부동산114 본부장은 “돈 있는 사람에게 좋은 정책을 내놓았다고 할 수는 있지만 이 패도 쓰지 말았어야 한다”고 지적했다.

김호철 단국대 교수는 “현 정부가 부동산 정책의 큰 방향은 제대로 잡았지만 너무 속도전을 벌이는 게 문제”라고 밝혔다. 

규제완화는 정부 출범 초기부터 줄줄이 풀어준 만큼 후한 평가도 나왔다. 하지만 반드시 규제를 푼다고 해서 능사가 아니라는 지적도 있다. 중·장기적 국토운영정책에 따라 기본정책의 뼈대가 유지되는 상황에서 움직여야 하는데도 시장상황에 영합하는 정책만 내놓았다는 비판도 있었다.

박원갑 부동산1번지 소장은 “정부가 규제완화에 속도를 내면서 서울 강남의 돈 있는 사람들이 혜택을 보는 부작용이 나왔다”고 지적했다. 종부세, 양도세를 낮추고 재건축 조건을 완화해 강남 부자들에게 혜택이 돌아갔다는 설명이다. 

이영호 닥터아파트 리서치팀장은 “정부는 시장을 살리기 위해 규제를 찔끔찔끔 풀면서 결국은 규제를 다 풀었다”고 밝혔다. 

李정부 부동산 대책 ‘47차례의 헛발질’

홍인표·김주현 기자

李정부 들어 한 달 1.2회꼴 늑장·땜질 처방

거래 ‘꽁꽁’ 전·월세 폭등 … 서민 고통 가중

이명박 정부 출범 이후 한 달에 한 번꼴로 부동산 대책이 쏟아졌지만 서민들의 주거환경은 갈수록 악화되고 있다. 규제 완화와 거래 활성화에 초점을 맞췄지만 시장의 불신만 초래한 채 전·월세 가격만 부추긴 꼴이다. 

18일 국토해양부에 따르면 2008년 이명박 정부 출범 이후 3년 3개월 동안 정부가 발표한 부동산 대책은 모두 47건에 이른다. 한 달에 1.2회꼴로 대책을 내놓은 셈이다. 이 중 규제 완화가 44건으로 대부분을 차지했으며, 보금자리주택을 비롯한 서민주거 안정 대책은 12건에 그쳤다.

정부가 내놓을 수 있는 대책은 거의 다 내놓은 셈이지만 땜질·늑장 대응으로 시장의 불신은 정부의 통제 범위를 벗어났다. 출범 초기 참여정부의 수요억제 정책을 풀겠다며 서둘러 규제를 완화한 탓에 쓸 수 있는 정책수단도 더 이상 없는 상황이다. 

그동안 전·월세 가격이 급등하면서 서민들의 주거난은 더욱 심화됐다.

국민은행이 발표한 전국 평균 주택전세가격지수는 2008년 12월 100을 기준으로 삼았을 때 3월 현재 115.5를 기록했다. 서울은 117.4로 전국 평균을 웃돌았다. 주택매매가격지수 전국 평균은 3월 현재 105.7, 서울은 102.1을 기록했다. 집값은 제자리걸음인 반면 전·월세 가격은 폭등해 서민 고통이 가중되고 있는 셈이다. 

현 정부 주택정책의 핵심인 보금자리주택도 서민주거 안정이라는 도입 취지가 무색해졌다. 정부는 공공주택으로 수급 불균형을 막겠다는 취지에 따라 5차례에 걸쳐 19만8472가구를 공급하겠다고 발표했다. 하지만 2009년 첫 지구 지정 당시 분양과 임대를 40 대 60 비율로 공급하겠다는 약속을 뒤집고 분양 비율을 60%로 늘렸다. 

분양 초기 주변시세의 70%였던 분양가가 최근 85%까지 높아져 집 없는 서민들에게는 ‘그림의 떡’으로 전락했다. 전문가들은 “신규 분양보다는 장기임대 물량을 늘려 보금자리주택 사업의 취지를 살려야 한다”고 말했다. 

보금자리주택 사업은 수도권 집값 하락과 전셋값 상승의 빌미를 제공한 측면도 있다. 분양가가 싼 보금자리주택을 분양받기 위해 기다리는 대기수요가 늘면서 전세 수요를 부추긴 것이다.

정부 대책이 시장의 불신을 초래하면서 주택거래 위축과 가계 대출 증가에 따른 ‘하우스 푸어’를 양산하는 부작용이 생겼다. 집을 사기 위해 무리하게 빚을 냈지만 집값 하락으로 오도 가도 못하는 하우스 푸어가 200만명을 넘어선 것으로 업계는 분석했다. 

경향신문이 부동산 전문가 10명을 대상으로 정부 부동산 대책에 대해 점수를 매기게 한 결과 낙제점을 겨우 면한 D 학점 수준이었다.

규제 강화서 완화로, 중과세에서 감세로… 거품 제거 기회 놓쳐

김주현 기자 amicus@kyunghyang.com

ㆍMB정부와 참여정부 부동산 정책 비교

이명박 정부 부동산 정책의 큰 흐름은 규제완화다. 정부 출범이 2008년 세계 금융위기 상황과 맞물린 측면도 있다. 부동산 시장 활성화에 초점을 맞춰 참여정부에서 골격을 잡아놓은 부동산 빗장이 대부분 풀렸다. 금융위기 상황에서 부동산 시장의 거품을 뺄 수 있는 기회를 스스로 걷어찼다는 비판을 받고 있는 것도 이 때문이다. 

이명박 정부와 참여정부의 부동산 정책은 접근 방식부터 다르다. 참여정부는 부동산 세제 현실화를 위해 종합부동산세 도입과 양도소득세 부과요건을 강화했다. 총부채상환비율(DTI) 적용 범위를 확대하고 주택담보인정비율(LTV)도 낮추면서 부동산 시장 거품을 걷는 데 주력했다. 이 같은 기조는 현 정부 출범 이후 급변했다. 종부세에 대한 보수층의 반발을 의식해 양도소득세상 고가주택 기준을 9억원으로 올려 종부세를 사실상 무력화했다. 다주택보유자에 대한 중과세 방침도 한시적으로 폐지했다. ‘부자 감세’ 기조로 돌아선 것이다. 서울과 수도권 5대 신도시의 양도세 비과세 요건도 완화했다. 

주택청약 분야에서는 수도권 민간택지 전매제한을 완화하고, 투기지역에 도입한 분양가 상한제도 폐지를 논의 중이다. 주택 재당첨 제한도 풀었다. 재건축과 관련해서는 후분양제를 폐지하고 안전진단도 간소화했다. 

참여정부는 재건축 조합원의 지분 전매를 제한하고 초과이익환수제를 도입했다. 그러나 이명박 정부는 이를 완화하면서 투기 수요를 불렀다는 지적을 받고 있다. 재건축 초과이익환수제도 폐지 방안이 논의되고 있다.

수도권 투기과열지구도 참여정부는 확대한 반면 현 정부는 서울 강남3구를 제외한 투기과열지구를 모두 해제하고 2차례에 걸쳐 토지거래허가구역도 풀었다. 주요 선진국들의 주택가격은 금융위기를 거치며 20% 이상 하락했지만 국내는 오히려 조금 올랐다. 부동산 거품을 뺄 수 있는 절호의 기회를 놓친 셈이다. 

‘양도세’ 시장 조절 한계… 부동산 세제 개편론 솔솔

홍인표 선임기자

정부 부동산 세제는 그동안 양도소득세를 활용한 측면이 많다. 양도세를 높이거나 낮추면서 집값 흐름을 조절해왔다. 집값이 급등하면 1가구 다주택자 중과세를 도입해 수요를 억제한 뒤 주택경기 불황기에는 양도세를 완화하는 식이다. 

최근 나온 ‘5·1 부동산 대책’에서도 주택거래 활성화를 위해 양도세를 손질했다. 서울·과천 및 수도권 1기 신도시에서 거주 요건 2년을 채우지 않아도 1가구 1주택 양도세 비과세를 인정해주겠다는 내용이다. 

하지만 이 같은 거래세 위주의 부동산 세제 시스템을 보유세로 전환해 부동산 거품을 빼야 한다는 전문가들의 지적이 많다. 투기수요와 실수요를 구분해서 종합부동산세와 재산세를 비롯한 보유세 비중은 높이고 취득세와 양도세를 비롯한 거래세 비중은 낮추라는 주문이다. 보유세를 강화하면 집값 거품을 빼고 세수를 늘리는 이중효과를 기대할 수 있다. 거래세는 주택 소유주 개인 부담은 물론 거래시장 경색을 초래하는 단점이 있다. 

김헌동 경실련 아파트값 거품빼기운동본부 본부장은 “현행 부동산 세제는 보유세 세율이 너무 낮고 과세표준(과표)도 너무 낮은 게 문제”라고 지적했다. 단독주택은 과표가 시세의 30~40%에 불과하다. 반면 아파트는 시세의 80% 이상이다. 100억원짜리 단독주택에 살고 있는 사람은 30억원에 대한 세금만 낸다. 아파트 거주자보다 세금을 절반 수준만 내는 것이다. 세율도 0.1%에 불과하다. 김 본부장은 “현행 보유세를 1%까지 올려야 한다”고 말했다. 

보유세도 9억원 초과 주택에 매기는 종부세와 재산세로 나누지 말고 선진국처럼 재산세로 묶어 과세하는 게 필요하다고 지적했다. 

임대소득과세를 강화해야 한다는 주문도 있다. 임대소득에 대한 세금 탈루가 공공연히 이뤄지고 있기 때문이다. 현행 전세 임대소득은 월세의 경우 다주택 보유자나 기준 시가 9억원 이상 1주택 보유자에게는 임대 소득세를 부과하고 있다. 하지만 2002년 이후 전세는 주택 수와 관계없이 비과세하고 있다. 따라서 철저하게 전세에 대한 임대소득도 세금을 매겨야 한다는 지적이 나온다. 집을 5채 보유하고 있는 사람이 4채를 전세로 주고 있는데도 전세 수입에 대해 세금을 매기지 않는 것은 문제가 있다는 설명이다. 

박원갑 부동산1번지 소장은 “전세가 월세로 전환하는 추세인 만큼 관련 부동산 세금제도도 알맞게 고쳐야 한다”고 말했다. 

단기적으로는 임대기간에 따른 양도소득세의 차등과세 또는 감면을 고려해야 한다는 지적도 나온다. 박 소장은 “임대사업을 할 수 있는 적정 수입을 보장하는 차원에서 양도소득세 폐지가 필요하다”며 “부동산 투기에 대한 대안으로 임대소득에 대한 적정과세를 실질적으로 집행해야 한다”고 지적했다. 

이명박 정부의 주택정책은 ‘공급 확대 및 부동산시장 안정’이다. 종부세 완화, 주택공급 확대, 규제완화, 미분양 해소를 위한 건설업 지원 등의 부동산대책을 꾸준히 내놓았다. 이에 대해 전문가들은 이명박 정부의 부동산정책을 실패라고 평가한다. 정부의 공언과는 달리 부동산시장은 널뛰기를 하고 있기 때문이다. 집값은 폭락했고, 전세가는 폭등했다. 공급 확대는 미분양 사태를 불러왔다. 이명박 정부의 핵심 주택정책인 보금자리주택은 표류 중이다. 성공한 것이라고는 종부세의 무력화와 건설사가 원했던 규제완화다. 

부동산 상황을 알아보기 위해 서울 강남구 대치동 은마아파트를 찾았다. 아파트 상가에 있는 공인중개사 사무실을 기자가 찾아갔을 때 “할 이야기 없습니다”라는 말을 가장 많이 들었다. 매물을 보러 오는 손님들의 발걸음이 거의 끊어졌기 때문이다. 2006년 102.3㎡(31평형) 실거래가가 11억원까지 기록했던 은마아파트의 현재 실거래가는 7억8000만~8억원까지 떨어졌다.
 

지난 7월 서울의 아파트 값 내림폭이 최근 2년 동안 가장 큰 것으로 조사됐다. 사진은 한산한 모습의 서울 잠실 한 상가 내 공인중개사무소. | 연합뉴스

30% 이상 폭락했다. 상가에서 공인중개소를 운영 중인 윤모 대표는 “부동산은 심리전이다. 집값이 오른다는 생각이 들면 돈을 빌려서라도 사는데, 계속 떨어진다는데 누가 사느냐”면서 “DTI를 완화했지만, 전혀 호응이 없다. 집을 사면 손해라는 생각을 하는데, 누가 돈을 빌려 집을 사느냐. 탁상공론에 불과하다”고 지적했다. 공인중개사들은 이명박 정부의 부동산대책에 대한 불신이 높았다. 

이명박 정부는 2008년 6·11 대책을 시작으로 지난 5·10 대책까지 총 17번의 부동산대책을 내놓았다. 2008년 1월부터 2012년 8월까지 계산해보면 3개월마다 부동산대책을 발표한 셈이다. 부동산정책의 특성상 신뢰감을 줘야 하는데, 자주 발표되는 대책은 신뢰감을 얻기 어려워진다. 김수현 세종대 교수(도시부동산대학원)는 “정부가 정책을 내놓으면 바로 효과가 나오면 좋지만, 부동산대책 효과가 나오는 데는 시간이 걸린다. 세계 경제상황이 변하면 정부는 이에 대처하는 정책을 내놓을 수밖에 없게 된다”면서 “하지만 무원칙하게 자주 정책을 발표하는 것은 정부가 조급하다는 비판을 받을 수 있다. 정부 정책에 대한 신뢰성에도 문제가 생긴다”고 지적했다.

17번의 대책 내놓아 신뢰 못얻어 
국토해양부가 발표한 부동산대책 자료를 살펴보면 이상한 점을 발견할 수 있다. 부동산대책을 발표할 때마다 건설사와 다가구 소유주에게 혜택이 가는 규제완화와 감세가 빠지지 않는다는 것이다. 심지어 서민을 위한다고 내놓은 전·월세대책에서도 규제완화가 들어가 있는 경우도 많다.

정부가 발표한 17번의 부동산대책 중 전·월세대책 등 서민을 위한 대책은 14번이 발표됐다. 서민 주거안정 대책을 발표할 때도 ‘부동산 다주택자 양도세 중과 완화시한 2년 연장’ ‘보금자리지구 내 민영주택 공급비율 상향 조정’ ‘민간부문 특별자금 지원 관련 규제 완화’ ‘저리(2%)의 건설자금 특별 지원’ ‘매입 임대사업자에 대한 세제지원’ ‘종부세 비과세’ ‘법인세 추가과세 배제’ ‘개발이익 환수 2년간 부과 중지 계획’ 등이 함께 발표됐다. 다가구 소유주나 건설사에 대한 혜택들이다. 

2012년 발표된 5·10 대책은 규제완화의 ‘완결판’이다. 5·10 대책의 주요 골자는 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안’이지만 방점은 ‘주택거래 정상화’에 찍혀 있다. 주택거래 정상화 방안에는 강남3구 투기지역 해제가 들어 있다. 투기지역이 해제되면 LTV·DTI가 서울 여타 지역과 동일하게(40%→50%) 적용되고, 3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%)이 적용되지 않는다. 

다주택 소유자·건설사 위한 ‘규제완화’ 

임대사업자가 임대사업용 주택을 구입하는 경우 취득세 감면혜택도 적용받게 된다. 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간도 완화됐다. 이와 함께 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지도 적극 추진해 나갈 계획이라고 밝혔다. 5·10 대책에 대해 민주당 이용섭 정책위의장은 “강남3구에 대한 DTI 규제완화는 빚내서 집을 사라는 것으로 부실을 키우는 잘못된 정책”이라고 비판하기도 했다.

이명박 정부의 주택정책을 ‘끼워넣기’라고 표현한 전문가도 있다. 토지자유연구소 조성찬 전임연구위원은 “전·월세 문제 해결한다고 해놓고, 자신들이 추구하려는 정책을 끼워넣는 경우가 많았다”면서 “이명박 정부는 투기 억제책을 무력화시켰다. 경제라는 것은 회복 가능성이 언제든 있다. 투기가 다시 생길 때 어떻게 할 것인가. 이명박 정부는 부동산정책에서 가장 잘못된 정책을 폈다”고 비판했다. 전문가들은 이명박 정부 주택정책의 기조를 바꿔야 한다고 조언한다. 조명래 단국대 교수(도시계획학과)는 부동산시장을 정상화하기 위해서는 ‘종부세의 복원, 취득·등록세 감면 최소화’ ‘수요자 중심 공급제도 구축’ ‘부동산 관련 가계부채 정리’ ‘임대차 관계 안정화’ 등의 정책이 필요하다고 지적했다. 

주거권실현을위한국민연합 이원호 조직국장도 “이명박 정부는 경제위기를 건설업 위주로 돌파하려고 했던 정책을 폈고, 건설업만 배부르게 했다”고 지적했다.  <최영진 기자 cyj@kyunghyang.com>