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| △ 18일 경실련은 기자회견을 갖고 공공기관이 분양한 택지에 거품이 있다며 그 실태를 공개했다. ⓒ 프로메테우스 유정우 |
공급에도 룰은 존재한다. 다양한 분양 방식으로 분양을 꾀한다고 해도 시장 상황에 따라 전혀 효과를 발휘하지 못하는 경우도 생긴다. 박병옥 경실련 사무총장은 “택지비, 건축비 속 거품을 빼지 않고는 정치권에서 제기하고 있는 대지임대부 주택분양이나 환매조건부 주택분양 등 대책들은 성공하기 힘들다”고 주장한다. 즉 폭리를 취할 근거를 제거하지 않고는 여타의 대책도 실효성이 없다는 것이다.
18일 경실련은 ‘판교신도시 1, 2차 분양에서 공공기관의 판매이윤 분석 기자회견’을 갖고 공공기관이 분양한 택지에 거품이 있다며 그 실태를 공개했다. 박병옥 사무처장은 먼저 “공공에도 거품이 있었다. 거품을 드러내고 걷어내는 것이 궁극적인 해결책은 아니지만 반드시 선행되어야 한다”고 밝히며 판교의 사례를 공개했다.
집 장사도 하고
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△ 박병옥 경실련 사무총장
ⓒ 프로메테우스 유정우 |
이들은 판교신도시 개발을 우리나라 주택정책과 신도시 개발에서 대표적인 실패사례로 꼽았다. 경실련에 따르면 본래 판교개발은 ‘1000만 원대 강남 집값 안정화’였으나 오히려 강남과 수도권의 집값을 폭등시키는 진원지가 되었다. 이들은 “판교개발은 10차례의 개발계획 변경과 공공기관인 성남시, 토지공사, 주택공사가 민간 소유의 토지를 강제로 수용하여 이를 민간에 되파는 땅장사, 집장사로 돈 잔치를 하였고, 이는 수도권 전체의 부동산 가격 폭등을 불러왔다”고 비판했다.
이들이 밝힌 판교 신도시의 문제점을 살펴보자. 지금까지 진행된 용인죽전, 동백, 화성 동탄, 파주 운정 등 대부분의 신도시사업은 모두 토지공사나 주택공사가 추진해왔으며, 서울 상암이나 수원광교 등에서는 서울시와 경기도가 사업시행자였다.
하지만 판교의 개발 주체는 토공, 주공, 경기도, 성남시 등 4개 공공기관이 공동사업자로, 지난 2003년 9월 ‘판교지구 공동시행에 관한 기본협약’을 체결하여, 경기도는 벤처단지 개발, 벤처단지를 제외한 면적을 기준으로 토공(50%), 주공(30%), 성남시(20%)가 개발하기로 결정하였다는 점을 상기해야 한다.
기업(주공, 토공) 및 지자체(성남시)가 조성한 택지에 공급된 주공아파트는 1차 분양 2,192세대, 2차 분양 5,464세대로 총 7,656세대이다. 이를 공급하면서 공기업과 지자체가 공개한 전체 분양가격은 3조6천억이었다. 전용면적 25.7평 이하 아파트의 평균 분양가격은 약 3억6천만 원이고, 전용면적 25.7이상 아파트의 분양가는 5억9천만 원으로 전체 평균 분양가격은 약4억7천만 원이었다.
공기업이 입주자모집시에 공개한 06년 8월 2차 분양가 현황은 13개 블록이었다. 그 중 6개 블록은 전용면적 25.7평 이하 분양가격은 6,550억 원으로 평당 분양원가는 1,139만원이고, 다른 10블록(3개 블록은 중복)의 전용면적 25.7평 이상 분양가격은 21,675억 원으로 평당 분양원가는 1,310만원으로 판교2차 아파트의 총 분양가격은 2조 8,225억 원이었다.
이들은 여기에 화성 동탄, 판교1차 민간 원가공개 자료와 주공의 자체 자료인 『2005공동주택공사비분석자료』를 기준으로 민간은 약 400만원, 주공은 362만원으로 362만원을 적용했다. 화성 동탄의 경우, 건축비와 간접비는 성실신고 5개사의 평균을 각각 적용했고, 간접비에 반영되어있는 부가가치세만은 29개 사업자의 평균을 적용한 결과 <건축비+간접비>는 평당 394만원 수준이었다.
그리고 판교1차 민간분양가의 간접비는 원가공개 자료를 그대로 원용하여 적용하였고, 간접비는 ‘기타사업성경비’ 항목비를 화성 동탄과 비슷한 20만원으로 적용한 결과 <건축비+간접비>는 평당 414만원으로 화성동탄신도시보다 약간 높으나 이를 그대로 적용하였다.
공기업인 주택공사의 자체 분석 자료를 정리한 결과, 건축비는 동탄과 판교를 비교할 때 상대적으로 낮은 287만원이었고, 여기에 판교1차 간접비 75만원(부가가치세를 제외한 금액. 부가가치세는 건축비 항목에 이미 반영되어 있기 때문)을 더해 <건축비+간접비>가 362만원 수준이었다.
경실련은 “2006년 3월과 8월에 분양된 주공아파트의 건축비와 간접비의 평당 단가는 1차가 470만원, 2차는 539만원, 평균 523만원 이었다. 주공이 공개한 항목은 1차 5개, 2차 7개 항목으로 공사비 세부현황은 정확히 알 수 없었다”고 밝히고 “하지만 판교 1차에서 주공 기준(평당 362만원) 대비 108만원을, 판교 2차에는 177만원을 각각 남긴 것으로 추정된다. 5개월 만에 평당 70만원이 더 높게 책정되었다”고 분석했다.
경실련은 주택공사가 건축비와 간접비를 합쳐 판교신도시 1차에서 748억(평당108만원), 2차에서 3,946억(평당177만원) 총4,694(평당161만원)억 원의 이윤을 챙긴 것으로 추정하고 있다. 또한 경실련이 추정한 택지조성원가(수용가+조성비)는 평당 575만원이었다. 이에 비추어보면 주공이 가져간 택지판매 추정이익은 판교 1차(69,032평)에서 평당 273만원(총1,891억), 2차(222,948평)에서 평당 397만원(총 8,851억 원)으로 모두 1조0,742억 원을 남긴 것으로 추정하고 있다. 경실련은 이를 더했을 경우 주택공사 등 공기업이 판교 1차, 2차 분양만으로 1조5,429억 원을 챙긴 것으로 추정하고 있다.
땅 장사도 했군요
건교부 고시 제2006-288호 ‘공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법’에 따르면, 택지조성원가는 택지개발촉진법에 의하여 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직·간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말한다.
그런데 건교부는 판교의 총사업비와 조성원가 내역, 이윤 등을 공개하지 않고 있다. 조성원가는 부분적으로 언론에 공개되거나, 토지공사 관계자를 통해 경실련이 구두로 확인한 ‘판교사업비에 영덕~양재고속도로 및 신분당선 등 광역교통기반시설비용이 약 1조8천억이 포함되어 있다’라는 사실뿐이다.
하지만 경실련에서는 토지공사 판교사업단이 경실련에 밝힌 판교신도시의 광역교통시설부담금 1조8천억 원은 영덕-양재고속도로부담금 4,400억과 신분당선부담금 5,730억 원 등 총 10,130억만 확인되었고, 나머지 7,870억 원은 근거가 불분명하다고 밝혔다.
건교부가 개발비용을 2조 5,021억 원으로 밝혔으나, 택지조성비는 평균적으로 평당 20만원 수준임을 고려하여 개발면적 2,816,462평에 적용하면 약 5,630억으로, 약 1조원의 예비비를 감안해도 약 9천억 원 규모는 근거가 불명확하다는 것이다.
그렇다면 공공기관이 2006년 8월 현재 까지 택지판매로 얻은 이윤은 얼마일까? 경실련에 따르면 토지공사는 택지개발자로 1차, 2차 분양된 공동주택용지를 민간과 공공에게 매각하면서 4,439억을, 주택공사는 6,378억, 성남시는 2,398억 원 으로 이 3개 공공기관이 2006년 8월 현재 판교 1차, 2차분양을 통해 얻은 택지비 차액만 1조3,215억에 달하는 것으로 추정했다.
하지만 정보공개는 왜 안 하는 걸까요?
경실련은 결과를 발표하며 공공에서 오히려 분양가 공개가 되고 있지 않음을 함께 지적했다. 이들에 따르면 주택공사가 주택법에 따라 공개한 항목은 7개에 불과했다. 이는 민간이 공개하는 58개 항목에 비해 터무니없이 적은 항목에 불과하다는 것이다. 이와 관련해 현행 주택법을 살펴보자.
■ 주택법 제38조의2 (주택의 분양가격 제한 등)
①사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여 공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설·공급하는 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 다음 각호의 구분에 의한 항목으로 구성된다. 1.택지비 2..직접공사비 3.간접공사비 4.설계비 5.감리비 6.부대비 7.그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용 ②사업주체는 다음 각호의 1에 해당하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 제1항 각호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. 1.제1항의 규정에 의하여 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 ....
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△ 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장
ⓒ 프로메테우스 유정우 |
경실련은 “민간과 공공기관의 전체 분양원가 공개 항목수는 58 대 7이며, 건축비와 관련된 공개 항목수는 공공기관은 단 1개(또는 2개)에 불과하여, 제대로 된 분양원가를 확인할 수 없다”고 지적했다. 또한 이들은 “공공이 공개하는 건축비의 공개항목은 직접공사비와 간접공사비의 단 2개 항목이다”며 “민간은 50개 항목을 자치단체장이 공개하고 있다”고 꼬집었다. 여기에 공공은 이윤은 고사하고 최소한의 공사비 항목도 공개하고 있지 않다고 비판했다.
김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부 본부장은 “대한민국 모든 국민들 중 정부가 하는 판교 신도시 개발 사업에 사업비가 얼마나 들어갔는지 아무도 모르고 있다. 주인에게 머슴들이 개발사업비를 알려주지 않는다”고 비꼬았다.
김 본부장은 “적어도 여기는 무정부 상태다. 중앙정부가 원가공개는 고사하고 정보공개조차 안 한다. 왜 당당하게 밝히지 못하는지 정말 궁금하다. 강남 집값 잡겠다고 판교 건설하더니 주변지가만 200조원정도 뛰었다”며 “그들만 ‘잔치, 잔치 벌렸네’ 하는 거다”라며 강하게 비판했다.
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