내가 책을 쓰게 된 이유

부동산 투기의 보이지 않는 손, 개발5적의 실체

△김헌동·선대인 공저, '대한민국은 부동산공화국이다?'     부동산 거품의 장본인들, 거품 물다 8월 말 정부의 부동산종합대책 발표를 앞두고 입에 거품 물고 덤비는 사람들은 누굴까? 그들은 바로 부동산 거품의 장본인들. 건설산업을 중심으로 형성된 강고한 기득권 구조를 갖고 있는 자들로, '분양원가를 공개해야 한다'는 당연한 주장을 '논란의 여지가 있는 것'으로 만들어 공개 불가 방침을 이끌어낸 권력가들이다.         부동산 거품의 신화를 만든 개발5적의 실체 대한민국에는 집값 하락을 원하지 않는 강한 기득권 구조가 형성돼 있다. 이들은 전 국토를 투기장으로 만들고 온 국민을 투기판으로 끌어들인다. 그들이야말로 부동산 거품과 국가예산 낭비의 핵심고리다. 책 '대한민국은 부동산공화국이다?'의 저자 김헌동·선대인 씨는 그들을 김지하 시인의 '오적'에 빗대 '개발5적'이라고 정의하고 나섰다. 개발5적은 ▲재벌로 성장한 대형업체를 중심으로 한 건설업계 ▲국민의 요구보다 업계의 이해를 대변하는 건설교통부와 재정경제부 중심의 관료 ▲재벌과 건설업계의 뒤를 봐주면서 '검은 돈'을 챙기고 지역개발사업에 개입하는 정치인 ▲독자의 알 권리보다 재벌과 건설업체 광고매출에 신경 쓰는 일부 언론 ▲업계와 관료들로부터 각종 용역을 받아 기생하는 관련 연구인력 등을 말한다.   부동산 거품의 실태 1. 주택가격안정과 서민주거생활을 안정시킨다는 명목으로 국민의 땅을 강제 수용한다 2. 토공과 주공 등이 나서 공공택지를 조성한다 3. 시세의 절반 가격에 민간건설업체에 공공택지를 분양한다 4. 아파트를 짓기도 전에 분양하는 선분양제도와 분양가 자율화 체제 아래 민간건설업체들이 주변 시세에 맞춰 높은 분양가를 책정한다. 5. 높게 책정된 분양가 때문에 주변 시세가 다시 뛰는 악순환이 발생하고 국민들은 주택가격의 폭등으로 고통스러워한다 부동산가격이 급등한 최근 몇 년 동안 공공택지에서 주택이 공급돼온 방식을 설명한 도식이다. 과정을 단순화한 무리가 있지만 큰 틀에서 볼 때 용인 동백, 화성 동탄, 파주 교하 등 최근 수도권 공공택지의 주택들이 모두 이런 식으로 공급되어 왔다. 주택난 해소와 부동산투기 억제, 서민주거 안정 등을 명목으로 제정된 택지개발촉진법에 따라 정부가 토지를 강제 수용하지만 결국 본래의 취지를 달성하기는커녕 집값폭등만 부르고 있는 구조인 셈. 국내 건설산업은 1970년대 개발경제시대에 형성된 구시대적 제도와 관행이 일본식으로 지속되는 대표적인 산업이다. 박정희 정권이 경부고속도로, 강남개발 등을 통해 경제개발을 추진해왔고, 한국의 대표적 재벌 대부분이 건설사를 모태로 성장했던 점에 비춰봐도 쉽게 알 수 있다. 정경유착, 부정부패, 관치경제의 온상이었던 건설의 구태는 뫼비우스의 띠처럼 오늘날에도 크게 바뀌지 않고 미래세대에까지 엄청난 폐해를 끼치고 있다. "짓지도 않은 아파트를 파는 나라는 우리나라뿐"이라는 저자의 말은 대한민국의 부동산 실태를 단적으로 보여주고 있다.   부동산 거품을 빼려면 부동산 거품을 빼기 위한 방도로 들고 있는 것은 ▲보유세 정상화 ▲부동산 취득시 자금출처 조사 ▲개발이익환수. 첫번째로, 투기이득에 대한 과세를 제대로 하기 위해서는 보유세의 강화가 선결요건이다. "선진국 수준인 실효세율 1%는 '강화'가 아닌 '정상화' 작업으로 이해해야 한다"는 게 저자의 주장이다. 두번째로, 다주택 소유를 억제하기 위해 부동산 취득시 자금출처를 조사하는 것이다. 실거래가를 부동산등기부에 표기하고, 이를 데이터베이스화하여 토지 및 주택소유실태를 인터넷과 언론 등을 통해 정기적 내지는 상시적으로 공개해야 한다. 세번째로, 개발이익환수 역시 50% 환수로 '정상화'해야 한다. 이를 위해서는 투기지역의 집값과 공공택지 공급업체의 택지 전매 및 탈세 여부, 신도시 및 기업도시(재벌도시), 뉴타운 등을 개발하거나 재건출 추진시 철저한 조사가 선행돼야 한다. 이외에도 "1가구 다주택자에게는 보유세를 더 물리고, 임대소득세 역시 더 물리는 방법"으로 집을 안고 있지 못하게 한다면 집값은 자연히 내려간다는 것이 저자의 분석이다. 특히 "원가공개하는 조건으로 선분양하고, 분양권 전매를 금지시켜야 하며, 이를 어길 경우 형사처벌을 병행하는 등" 부동산 투기를 막기 위한 정부의 강력한 의지를 주문했다.   살기 위한 집과 팔기 위한 집 한 가족의 감성적인 공간인 '살기 위한 집'이 경제적 가치로 판단하는 '팔기 위한 집'으로 변해가는 세태, 삶의 터전인 집이 기득권을 배불리는 도구로 전락한 이 혼잡한 상황은 언제쯤 정리될까. 아파트값이 폭등해 국민들이 아무리 아우성을 쳐도 공급자인 건설업체들의 폭리를 보장하고 특혜를 주는 제도가 바뀌지 않는 한, 뫼비우스의 띠처럼 반복되는 부동산 거품은 끊이지 않을 것이다. 공공의 적, 개발5적의 실체를 자세히 알고 싶다면, 당장 서점으로 달려가시길. (김헌동·선대인 지음. 궁리출판. 1만5천원)