"문제는 가격이야. 바보야."(펌)

(문제는 부동산을 검색하던 중 발견 한 글이다.)

국내사례가 아닌 미국 사례를 정리한 글인데 우리 실정에 참고 될 듯  

 

클린턴이 지난 90년대 선거유세에서 써먹었던 말이 바로,

It's the economy. Stupid (문제는 경제야, 바보야.) 였다고 합니다.

오바마는 다들 아시다 시피, Yes, We can. 이구요.

 

요즘 강남을 비롯한 수도권 부동산이 내리기 시작했다고 합니다.

그럼에도 불구하고, 지속적으로 '강남불패'론은 고개를 쳐 듭니다.

누구나 선호하는 지역이라서 그렇다나 뭐라나...

 

얼마전 KBS에서 방송한 프로에서도 강남은 안 떨어진다는 뉘앙스를

노골적으로 보여주더니,

부동산 담당 KBS PD는 아예 그 프로에 대한 논평글에다가는,

부동산 대세하락은 인정하면서도,

양극화는 어쩔수 없다는 식으로, 여전히 강남을 띄우고 있더군요.

(아마도 PD 두분다 사는 동네를 조사해 봐야 할것 같습니다.^^)

 

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부동산 버블 불변의 법칙

많이 오른 놈이 많이 떨어진다.

 

미국도 지난 버블 기간중에

'강남불패론'과 약간 유사하다고 볼수 있는

'슈퍼스타시티'에 관한 논문이 나왔었습니다.

 

참고: 1. 강남불패론 과 슈퍼스타 시티론 http://blog.daum.net/seattleite/50

        2. 슈퍼스타시티 베벌리힐즈 불패론, 그 진실은? http://blog.daum.net/seattleite/60 

 

위 블로그를 안 읽어 보신 분은, 먼저 읽으시고 아래를 보시면, 더욱 더 이해가 빠릅니다. 

 

내용인즉슨, 수요가 많고 주택 공급이 한정적인 도시는

상대적으로 더 많이 오른다는 것입니다.

 

실례로 뉴욕 맨하탄이나 샌프란시스코, 산호세, 시애틀 등의 예를 들어

지난 80년대 말 주택 버블 당시에도 크게 폭락하지 않고

지속적으로 올랐다는 예시를 들고 있습니다.

 

요즘 많이들 말하는 '양극화'론과 일맥상통하지 않습니까?

결국 부동산 시장도 '양극화'로 '부익부 빈익빈'이 된다는 말이지요.

 

이 자료가 발표된것은 2006년 입니다.

당시 일부 변두리 지역의 주택이나 저가주택부터 무너지기 시작할때 입니다.

때 맞추어, 이 논문이 발표되었고, 사람들은 긍정적 반응을 보였습니다.

2006년 당시에는 슈퍼스타 시티의 주택들은 끄덕 없었으니까요. 시애틀을 포함해서...

 

논문 발표 후, 부동산 전문가의 견해는 둘로 갈렸다고 합니다.

당시 소득대비 별로 오르지 않은 지역을 투자하는 것이 좋다는 부류와

이왕이면 슈퍼스타시티에 투자하는 것이 유리하다는 부류, 이렇게 둘입니다.

 

드디어 3년이 지난, 2009년 입니다.

누구의 주장이 옳았을까요?

현시점에서 '슈퍼스타시티' 주창자들의 투자가 더 손실이 컷습니다.

상대적으로 상승폭이 적은 주택지역이 하락폭도 적었습니다.

시차가 있었을 따름이지, 슈퍼스타 시티도 예외없이 무너졌기 때문입니다.

 

아래 그림은 지난 2000년 이후 현재까지 미국 주요도시들의

케이스-쉴러 가격지수 입니다.

 

 

보시다 시피, LA는 많이 오르고 많이 떨어집니다.

반면에, 시카고는 약간 오르고 약간 떨어집니다.

 

부동산 버블 폭락 불변의 법칙.

많이 오른 놈이 많이 떨어집니다.

 

기대해도 좋습니다.

 

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It's The Prices, Stupid

문제는 가격이야, 바보야.

 

제가 아는 분 중에,

2000년 초반에 1.5 밀리언 (약 15억원) 짜리 집을 소유하신 분이 있었습니다.

로케이션이 썩 좋은 곳은 아니었지만, 시애틀 이스트사이드 고급지역에 있는 주택이었습니다.

 

이분이 집을 팔려고 몇년을 고생했습니다.

결국 2004년. 시애틀에 부동산 붐이 한창일때, 겨우 팔았습니다.

그것도 3십만불 손해본 1.2 밀리언에 말입니다.

 

그분은 애물단지를 손해보고 겨우 판뒤,

60만불 짜리 아담한 주택을 2005년에 샀습니다.

그후 이 주택은 무려 90만불까지 시세를 형성하게 됩니다.

지금은 도로 60만불이 되었지만 말입니다.

 

일반적으로 상대적으로 값비싼 주택은 잘 안 팔립니다.

2004년 주택붐이 한창일때도 밀리언 달러 이상의 주택은 손해보고 파는 경우가 많았답니다.

이유는 뻔합니다. 수요가 적기 때문입니다.

 

그러다, 주택붐이 과열되기 시작하던 2005년 부터 고가주택도 서서히 팔리기 시작합니다.

그렇게 되면서, 2006년이 되자 고가주택들도 드디어 급등하기 시작했지요.

 

제가 지난번에도 말씀 드렸다 시피,

상대적으로 고가주택은 늦게 오르기 시작합니다.

중저가 주택이 급등하면서,

사람들은 더 큰 주택으로 갈아 타기 시작합니다.

그러면서, 고가주택들의 수요도 더 많이 생기게 되는 것이지요.

 

하락시에도 마찬가지입니다.

고가주택은 꽤 오랫동안 호가를 유지하는 곳이 많은 편입니다.

아무래도 돈이 많은 사람이 주인이라 그렇겠지요?

 

한인들 중에 고가주택을 막판에 사거나

혹은, 하락기에 사서 낭패를 본 경우가 한둘이 아닙니다.

요즘 벨뷰 부동산 시장에 나오는 반값 주택들이

대부분 2 밀리언 이상하던 주택들이었습니다.

 

참고: 1. 부동산폭락기에 집사서 2억 손해본 경우 http://blog.daum.net/seattleite/15

        2. 로케이션 좋은 재건축 막차의 실제사례 http://blog.daum.net/seattleite/32

        3. 막차탄 사람들 2부 http://blog.daum.net/seattleite/34 

 

부동산 가격이 영원히 오를거라 생각하는 사람들이 꽤 많습니다.

특히 '강남불패'론에 빠져있는 일부 사람들은

더더욱 그렇게 생각하는 경향이 높습니다.

 

하지만, 시장은 그렇게 작동하지 않습니다.

가격이 더이상 사람들이 살수 없는 지경에 이르게 되면,

폭락할수 밖에 없습니다.

 

만약 예전처럼 버블이 계속적으로 발생을 하면,

고가주택들의 가격도 유지됩니다.

사람들은 버블로 인한 불로소득때문에 더 큰 집을 찾기 때문입니다.

 

하지만, 다들 아시다시피,

버블이 영원할수는 없습니다.

제로금리가 영원히 갈수는 없습니다.

 

버블이 터지면,

사람들은 자신의 소득을 뒤돌아 보게 됩니다.

미국도 지난 10년 동안 실질소득은 제자리 걸음이었습니다.

대신에 주택가격은 두배이상 올랐습니다.

 

방법이 없습니다.

주택가격은 소득에 발맞추어 내려오게 되어 있습니다.

정상화가 되는 것이지요.

 

대부분의 시애틀 주택들은 평균 25% 이상 하락했습니다.

그런데 왜? 2 밀리언 이상의 고가주택들은 반값이 되었을까요?

 

주택경기에 분위기가 업된 많은 건축업자들이나 투자자들이

너무나 많은 고급 고가주택을 지었기 때문입니다.

고가주택 수는 많은데, 그 많은 돈을 주고 그런 집에 들어가 살 사람은,

없다는 것이지요...

 

팔려는 사람은 많은데..

살사람이 없다면...

 

뻔한 이야기 입니다.

문제는 가격입니다.

소득이 주택가격을 받쳐줄수 있어야 그 가격이 유지됩니다.

 

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강남이 끝없이 올라 줄것이라 믿든 분들이 있습니다.

이제는 강남밖에 오를 곳이 없다라고 생각하는 분들이 있습니다.

최소한, 떨어지지는 않을 거라고 굳게 믿는 분들이 있습니다.

 

그분들에게 하고 싶은 말이 있습니다.

 

"문제는 가격이야. 바보야."

 

 

시애틀에서...

 

지난 글모음을 보실려면...

http://blog.daum.net/seattleite