누가 이 엄청난 특별법 만들었나?

 

 

Ⅰ		도시재정비 촉진을 위한 특별법 해설

 

1. 특별법의 개요

□ 제정 목적 및 적용

◦ 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선, 기반시설 확충, 도시기능의 회복을 위해 광역적(생활권단위)으로 계획하여 체계적이고 효율적으로 사업추진

◦ 다른 법률과의 관계

- 재정비촉진지구 내에서는 다른 법률에 우선

- 특별법 규정 외의 사항은 당해 사업 관계법률 적용

□ 제정 경위

 

․2005. 8.31	공공참여확대, 건축제한완화 등 특별법안 주요내용 발
․2005. 9~10	유사한 내용의 3개 법률안 발의
․2005.12. 8	국회 본회의 의결
․2005.12.30	공포(2006. 7. 1부터 시행)
․2006. 6.30	시행령 및 시행규칙 공포

2. 법령의 체계 및 용어의 정의

□ 법령의 구성

◦ 법의 구성 : 법, 시행령, 시행규칙, 조례(조례시행규칙)

◦ 계획수립 관련 지침 등 : 재정비촉진계획수립지침 및 매뉴얼 등 3개 지침

 

□ 법의 목차

◦ 제1장 총칙(제1조~제3조) : 목적, 용어의 정의, 다른 법령과의 관계

◦ 제2장 재정비촉진지구의 지정(제4조~제8조)

◦ 제3장 재정비촉진계획의 수립 및 결정(제9조~제13조)

◦ 제4장 재정비촉진사업의 시행(제14조~제18조)

◦ 제5장 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원(제19조~제25조)

◦ 제6장 개발이익의 환수 등(제26조~제31조)

◦ 제7장 보칙(제32조~제37조) : 토지거래허가구역 지정, 도시재정비위원회 등

◦ 부칙

□ 재정비촉진지구 (도촉법 제2조)

◦ 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 지정하는 지구

◦ 주거지형 : 노후불량주택 밀집지역으로 주거환경개선과 기반시설정비 필요 지구

◦ 중심지형 : 상업지역, 공업지역 또는 역세권 등 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심의 도시기능 회복이 필요한 지구

□ 재정비촉진구역 및 존치지역

  (도촉법 제2조, 재정비촉진계획 수립지침 5-2-2.)

◦ 재정비촉진구역 : 주택재개발사업 등 해당 사업별로 계획결정된 구역

◦ 존치정비구역 : 촉진구역의 지정요건에는 해당하지 않으나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 촉진사업의 필요성이 강한 구역

◦ 존치관리구역 : 촉진구역의 지정요건에 해당하지 않으며 기존의 시가지로 유지 관리할 필요가 있는 구역

 

□ 재정비촉진사업 (도촉법 제2조)

◦ 도정법에 의한 주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업

◦ 도시개발법에 의한 도시개발사업

◦ 재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업

◦ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획시설사업

 토지등소유자 (도촉법 제2조)

◦ 주거환경개선, 주택재개발, 도시환경정비사업, 시장정비사업,

   도시계획시설사업

  - 재정비촉진구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 및 지상권자

ㅇ 주택재건축사업

  - 재정비촉진구역안의 건축물 및 부속토지의 소유자

ㅇ 도시개발사업

  - 재정비촉진구역안의 토지소유자와 지상권자

□ 다른 법률과의 관계 (도촉법 제3조)

 ㅇ 재정비촉진지구 내에서는 다른 법률에 우선하여 적용

 ㅇ 이 법에서 정하지 않은 것은 해당사업 관계법률에 따름

 ㅇ 주택재건축사업구역은 다음의 규정 미적용

   - 재정비촉진구역의 지정요건의 완화 (법 제9조제4항)

   - 건축규제의 완화 등에 관한 특례 (법 제19조)

   - 주택의 규모 및 건설비율의 특례 (법 제20조)  

3. 재정비촉진지구의 지정

□ 지구지정 절차 (도촉법 제2조 내지 제6조)

			기초조사
촉진지구 유형 (법 제2조)			촉진지구 지정을 위한 입안 (법 제4조)			지구지정 신청 서류 도면 (법 제4조)
․ 주거지형: 50만㎡이상(원칙) ․ 중심지형: 20만㎡이상(원칙)			시장 · 군수			1. 명칭·위치·면적 2. 지정목적 3.현황(인구, 주택수, 용적률, 세입자 현황 등) 4. 개발의 기본방향 5. 시행중인 촉진사업 현황 6.개략 기반시설 설치에 관한 사항 7. 부동산투기에 대한 대책 8. 시행령 제2조에서 정한 사항
주민공람 (법 제4조)			주민공람 (법 제4조)
․ 14일 이상 공람 ․ 공람의 요지 및 장소를 지방자치단체의 공보 및 인터넷 홈페이지에 공고			시장 · 군수
			지방의회 의견청취 (법 제4조)
			시장 · 군수
			촉진지구 지정 신청 (법 제4조)			지구지정의 요건 (법 제6조)
			시장 · 군수 · 구청장 → 시 · 도지사			1.노후불량주택건축물 밀집지역으로 주거환경개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우 2.상업지역·공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우 3.다수의 사업을 체계적으로 개발할 필요가 있는 경우 4.국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시기능의 재정비가 필요한 경우
			관계행정기관의 장과 협의 (법 제12조)
			도지사
			시·도 도시계획위원회 심의 (법 제5조) (도시재정비위원회)
			도지사
공보고시  (시행령 제5조)
			촉진지구 지정 및 공보에 고시 (법 제5조)
- 촉진지구의 명칭·위치와면적 - 촉진지구의 유형 - 촉진지구의 지정목적 - 촉진지구에서 시행되는  촉진사업의 완료 목표연도			도지사
			국토부 장관에게 보고 (법 제5조)
			도지사 → 국토부장관

□ 지구지정 요건 (도촉법 제6조, 시행령 제6조)

 ㅇ 노후불량주택 밀집지역으로 주거환경개선과 기반시설 정비 필요한 경우

 ㅇ 상업지역, 공업지역 또는 역세권 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심의 도시기능 회복 필요한 경우

 ㅇ 다수의 사업을 체계적으로 개발할 필요가 있는 경우

 ㅇ국가 또는 지자체 계획에 의해 이전되는 대규모 시설부지를 포함한 재정비 필요지역

 ㅇ 지정면적

    원칙 : 주거지형 50만㎡이상, 중심지형 20만㎡이상

    예외

   - 인구가 100만 이상이고 150만 미만인 시

     → 주거지형: 40만 제곱미터 이상, 중심지형: 20만 제곱미터 이상

   - 인구가 100만 미만인 시

     → 주거지형: 30만 제곱미터 이상, 중심지형: 15만 제곱미터 이상

   - 기반시설이 열악한 지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따른 정비구역이 4 이상 연접한 지역

     → 주거지형: 15만제곱미터 이상, 중심지형: 10만제곱미터 이상

   - 산지ㆍ구릉지 등과 같이 주거여건이 열악하면서 경관을 보호할 필요가 있는 지역과 역세권 등과 같이 개발여건이 상대적으로 양호한 지역을 결합하여 재정비촉진사업을 시행하려는 지역

     → 주거지형: 15만제곱미터 이상, 중심지형: 10만제곱미터 이상

□ 지구의 경미한 변경 (도촉법 시행령 제4조)

 ㅇ 재정비촉진지구 면적의 10%미만의 변경

   - 5%이상 변경인 경우 도시재정비위원회 등의 심의 거쳐야 함

 ㅇ 재정비촉진지구의 목표년도를 5년의 범위 안에서 변경

 ㅇ 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경

 ㅇ 기타 시·도 조례로 정하는 사항

□ 행위 등의 제한 (도촉법 제8조)

 ㅇ 재정비촉진지구 고시일 부터 재정비촉진계획 고시일까지 지구 안에서 국토계획법 제56조에 의한 개발행위허가 불가, 다만, 시장 또는 군수가 재정비촉진계획의 수립에 지장이 없다고 판단하여 허가시 가능

 ㅇ 재정비촉진계획이 결정고시된 날부터 지구 안에서는 재정비촉진계획에 적합하지 않은 건축물 또는 공작물 설치 불가, 다만, 시장ㆍ군수가 재정비촉진사업의 시행에 지장이 없다고 판단하여 허가시 가능

□ 지구 지정의 효력상실 (도촉법 제7조)

 ㅇ 지구지정 고시일부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획 미결정시 2년이 되는 날 지구지정 효력 상실(시․도지사가 1년의 범위 안에서 연장 가능)

 ㅇ 사업 추진상황으로 보아 지구지정 목적의 달성 또는 달성할 수 없다고인정되는 경우 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 지구지정 해제 가능

 ㅇ 효력 상실 또는 지구지정 해제 시에는 지자체 공보에 고시하고 국토해양부장관에게 보고

 

4. 재정비촉진계획 수립 및 결정

□ 수립절차 (도촉법 제9조,제12조,제13조)

			기초조사
총괄계획가의 위촉			촉진계획 수립 (법 제9조)			촉진계획 포함사항 (법 제9조)
도시계획·도시설계·건축 등의 전문가			시장 · 군수			1. 촉진계획의 개요 2. 토지이용에 관한 계획 3. 인구·주택 수용계획 4.교육시설·문화시설·복지시설 등 기반시설 설치계획 5. 공원·녹지 및 환경보전계획 6. 교통계획 및 경관계획 7. 촉진구역지정에 관한 다음 각 목의 사항 - 촉진구역의 경계 - 개별법에 의하여 시행가능한 촉진사업의 종류 - 존치지역에 관한 사항 등 8. 촉진사업별 용도지역 변경계획 (필요한 경우) 9.촉진사업별 용적률·건폐율 및 높이계획 등 건축계획 10. 기반시설의 비용분담계획 11.기반시설의 민간투자사업에 관한 계획 (필요한 경우) 12. 임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책 13. 단계적 사업추진에 관한 사항 14. 시행령 제8조에서 정하는 사항
			14일이상 주민공람 (법 제9조)
			시장 · 군수
			지방의회 의견청취 (법 제9조)
			시장 · 군수
공청회 개최			공청회 개최 (법 제9조)
- 개최목적 - 개최 예정일시 및 장소 - 촉진계획의 개요 - 그밖에 필요한 사항			시장 · 군수
			촉진계획 결정 신청 (법 제9조)			촉진사업의 종류 (법 제2조)
			시장 · 군수 → 도지사			-주거환경개선사업, 주택재개발사업,   주택재건축사업, 도시환경정비사업 - 도시개발사업 - 시장정비사업 - 도시계획시설사업
			관계행정기관의 장과 협의 (법제12조)
			도지사
도시재정비위원회 심의로 갈음가능			시·도 도시계획위원회, 도시건축공동위원회 심의 (법 제12조)
			도지사
			촉진계획 결정 (법 제12조)			촉진계획 결정의 효력 (법 제13조)
			도지사
						-「도시 및 주거환경정비법」의 도시주거환경정비기본계획의 수립·변경과 정비구역지정 및 정비계획 수립·변경 -「도시개발법」의 구역지정 및 개발계획의    수립･변경 -「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 도시관리계획(용도지역·지구, 기반시설, 지구단위계획)의 결정·변경 및 도시계획시설사업의 시행자 지정
촉진계획의 고시			지방자치단체 공보에 고시 (법 제12조)
-촉진지구의 명칭·유형·      위치·면적 및 지정목적 -촉진사업의 완료 목표연도 - 촉진지구 정비의 기본방향   및 목표 - 결정 또는 변경되는        촉진계획의 개요			도지사
			국토부 장관에게 보고 (법 제12조)
			도지사 → 국토부장관

□ 재정비촉진계획의 수립 (도촉법 제9조)

 ㅇ 수립권자 : 시장 · 군수

 ㅇ 승인권자 : 도지사

□ 재정비촉진계획 수립내용 (도촉법 제9조, 시행령 제8조)

 ㅇ 위치, 면적, 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요

 ㅇ 토지이용계획에 관한 계획

 ㅇ 인구 및 주택 수용계획

 ㅇ 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획

 ㅇ 공원, 녹지 및 환경보전계획, 교통계획, 경관계획

 ㅇ 재정비촉진구역 지정에 관한 다음 사항

   - 재정비촉진구역의 경계

   - 개별법에 의해 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류

   - 존치지역에 관한 사항 등

 ㅇ 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획(필요시)

 ㅇ 재정비촉진사업별 용적률, 건폐율 및 높이계획 등 건축계획

 ㅇ 기반시설의 비용분담계획

 ㅇ 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획(필요시)

 ㅇ 임대주택건설 등 세입자 등의 주거대책

 ㅇ 단계적 사업추진에 관한 사항 등 

   ㅇ 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표

   ㅇ  존치지역의 관리 및 정비 계획

   ㅇ 용도지구의 지정 및 변경 계획(필요시)

   ㅇ 재정비촉진구역별로 다음 각 목의 해당 사항

     - ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제4조제1항 각 호의 사항

     - ｢도시개발법｣ 제5조제1항 각 호의 사항

   ㅇ  법 제9조제5항에 따라 국토해양부장관이 따로 재정비촉진계획의 수립기준을 정한 경우 그 수립기준에 해당되는 사항

   ㅇ  그 밖에 시․도의 조례가 정하는 사항

□ 재정비촉진계획의 수립기준 (도촉법 제9조)

 ㅇ 기반시설의 설치 및 비용분담기준 등 재정비촉진계획의 수립기준에 관한 사항은 재정비촉진계획 수립지침으로 따로 정함

□ 기반시설 설치비용의 분담

 (도촉법 제11조, 재정비촉진계획 수립지침 제6장 제1절)

 ㅇ 기반시설 설치비용은 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담

 ㅇ 기반시설 설치를 위해 건물 또는 토지의 보상을 받은 자가

   ① 보상금액 + 이자를 반환하는 경우

     ⇒ 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 봄(기반시설 부지 제공으로 인정)

   ② 보상금액을 반환하지 않는 경우

     ⇒ 당해 또는 인접구역에서 매각되는 토지 또는 건축물의 우선 매수청구 가능

 ㅇ 사업시행자가 기반시설 설치에 필요한 부지 제공 시

   - 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용 포함 가능

□ 기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화

   (도촉법 시행령 제14조, 경기도 조례 제8조)

 ㅇ 완화할 수 있는 용적률

   - 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역 용적률 + [ 1.5×(기반시설 제공면적×기반시설 제공부지 용적률) ÷ 기반시설 부지제공 후 대지면적 ] 이내

 ㅇ 완화할 수 있는 높이

   - 「건축법」 제51조에 따라 제한된 높이 × [ 1 + (기반시설 부지 제공면적 ÷ 당초 대지면적) ]이내

 ※ 부지제공 방법에 따라 위 용적률․높이 완화된 범위내에서 다음과 같음

   ① 다음의 기반시설 부지 무상제공하는 경우 : 완화범위 이내

     - 공공시설(도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ운하ㆍ광장ㆍ녹지ㆍ공공공지ㆍ공동구ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ하수도ㆍ구거ㆍ행정청이 설치하는 주차장ㆍ운동장ㆍ저수지ㆍ화장장ㆍ공동묘지ㆍ납골시설), 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사, 체육시설, 청소년수련시설, 종합의료시설

   ② 다음 기반시설 부지를 조성하여 조성원가 이하로 제공하는 경우

      : 3분의 1의 범위 이내

     - 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사, 체육시설, 청소년수련시설, 종합의료시설

   ③ 건축물의 일부를 대지지분과 함께 다음 기반시설로 제공하는 경우

      : 완화되는 용적률의 3배 범위 이내

     - 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사, 체육시설, 청소년수련시설, 종합의료시설

□ 재정비촉진구역 지정요건의 완화 (도촉법 시행령 제12조, 경기도 조례 제7조)

 ㅇ 주택재개발사업의 호수밀도, 세장형․부정형․과소토지비율 및 주택접도율을 20%내에서 완화 지정 가능

 ㅇ 연접한 둘 이상의 동일한 사업구역이 서로 상이한 요건에 의해 지정요건에 해당하는 경우 하나의 구역으로 지정 가능

 ㅇ 주택재개발 및 주거환경개선구역은 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 위해 필요시 구역면적의 10%범위에서 확장 지정 가능

 ㅇ 도시경관 보호 및 원활한 사업추진 위해 필요시 서로 떨어진 2개 이상의 구역을 하나의 구역으로 지정 가능

 ㅇ 지정요건 완화 받는 경우 구역 최소규모는 30,000㎡이상

    (다만, 지형 조건 및 지역 여건으로 부득이한 경우 예외)

 ㅇ 지정요건 완화하고자 하는 경우 주민공람 이전에 위원회 자문 필요

□ 재정비촉진계획 결정의 효력 (도촉법 제13조)

 ㅇ 다음의 승인이나 결정이 있은 것으로 간주

   - 도정법 : 도시․주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경, 정비계획의 수립 또는 변경의 승인이나 결정

   - 도시개발법 : 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경의 승인

   - 국토계획법 : 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업 시행자 지정

 ㅇ 계획수립 시 "도시교통정비 촉진법" 및 “환경영향 평가법”에 의한 평가를 받을 수 있고, 이 경우 사업시행 시는 평가받지 않음

□ 총괄계획가 (도촉법 제9조, 총괄계획가 업무지침)

 ㅇ 역    할 : 재정비촉진계획 수립 전과정의 총괄 진행 및 조정업무 담당

 ㅇ 도시계획, 도시설계, 건축 등 관련분야 전문가 중 도지사가 위촉

 ㅇ 권한과 의무

   - 촉진계획 수립과정 총괄․진행, 계획의 주요내용을 검토 조정

   - 계획수립에 필요한 자료를 해당 촉진계획 수립권자에게 요청

   - 계획수립에 필요한 경우, 해당 분야의 전문가나 관련 공무원 등의 자문 수시 요청가능

   - 촉진계획 수립단계에서 주민들의 의견청취 계획 반영가능, 필요시 계획의 주요내용을 주민들에게 설명하고 의견을 수렴할 수 있음

   - 최초 수립된 촉진계획 변경시 촉진계획 수립권자의 요청이 있는 경우, 의견 제시

   - 촉진계획결정 이후에도 촉진계획 수립권자의 요청이 있는 경우, 실시설계단계와 사업승인단계, 건축단계 등에서 의견 제시

   - 사업협의회의 위원으로서 협의․자문 참여

5. 재정비촉진사업의 시행

□ 사업시행 총괄관리 (도촉법 제14조, 총괄사업관리자 업무지침)

 ㅇ 재정비촉진계획 수립권자는 효율적인 사업추진 위해 총괄사업관리자 지정 가능

   - 총괄사업관리자의 자격이 있는 자에게 제안서를 제출받아 평가하여 지정

 ㅇ 총괄사업관리자의 자격

   - 대한주택공사

   - 지방공사

   - 토지공사

 ㅇ 총괄사업관리자의 업무(지자체장 대행)

   - 재정비촉진지구안의 모든 재정비촉진사업의 총괄관리

   - 도로 등 기반시설의 설치

   - 기반시설 비용분담금과 지원금의 관리

   - 재정비촉진계획 수립 시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문

   - 기타

    · 재원확보 및 운영에 관한 계획의 수립과 집행

    · 재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성, 분석 및 관리

    · 효율적인 시행방안 마련 및 의견수렴

    · 시장, 군수장 요청사항 등

□ 사업시행자 (도촉법 제15조)

 ㅇ 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행

 ㅇ 도정법에 의한 사업은 도정법 규정에 불구하고 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우 시장, 군수가 직접 시행하거나 주택공사, 지방공사, 토지공사(도시환경정비사업에 한함, 단 공장 포함된 도시환경정비사업은 제외)를 사업시행자로 지정 가능

   -「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」제39조에 불구하고 도정법 제26조에 의한 주민대표회의가 추천한 자를 시공자로 선정 가능

 ㅇ 주민대표회의의 시공자 추천방법

   - 경쟁입찰(일반․제한․지명 경쟁입찰) 방식으로 하되 입찰공고는 1회이상 일간신문에 하고 현장 설명회를 개최하여 토지등소유자의 주민투표로 선정된 자 추천 

□ 민간투자사업 (도촉법 제16조)

 ㅇ 기반시설 확충을 촉진하기 위해 민간투자사업으로 기반시설 설치 가능

   - 총괄사업관리자 대행 가능

□ 사업협의회 (도촉법 제17조)

 ㅇ 재정비촉진계획수립권자는 아래사항의 협의․자문을 위한 사업협의회 구성․운영 가능(수립권자가 위원 위촉)

   - 재정비촉진계획의 수립 및 사업의 시행을 위해 필요한 사항

   - 재정비촉진사업별 지역주민 의견 조정을 위해 필요한 사항

 ㅇ 사업협의회의 구성

   - 총괄계획가, 총괄사업관리자

   - 해당지자체의 관계공무원

   - 사업시행자(개별법에 의한 조합 등의 사업시행자 포함)

 ㅇ 구성․운영 등 세부사항 

   - 위 원 장 : 사업협의회의 위원 중 위촉.

   - 부위원장 : 사업협의회의 위원 중 호선.

   - 위    원 : 도시·건축·조경·교통·부동산 등 관련분야 전문가 중 위촉

   - 간사는 사업협의회주관 담당사무관(주사), 서기는 담당 직원으로 함.

   - 기타 명시되지 않은 사항은 사업협의회 회의를 거쳐 위원장이 정하되, 운영수당 등 여비에 관하여 필요한 사항을 따로 정할 수 있음.

□ 사업시행의 촉진 (도촉법 제18조)

 ㅇ재정비촉진계획 결정·고시일부터 2년 이내에 조합설립인가, 3년 이내에 사업시행인가 받지 못하는 경우

   - 시장, 군수가 직접 시행

   - 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 시행자로 지정 가능  

6. 사업 시행 지원

□ 용도지역의 변경 (도촉법 제19조, 시행령 제20조)

 ㅇ 용도지역 변경은 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)범위 내 원칙

   - 다른 용도지역군으로 상향 시 주민공람 이전 도시재정비위원회 자문을 거쳐야 함

   - 용도지역 상향 시 건축물의 건축제한과 용적률 별도 제한 가능

□ 용도지역 · 지구 안에서의 건축물의 건축제한 등의 예외

   (도촉법 제19조, 시행령 제20조)

 ㅇ「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 각 호 안에서 세분된 용도지역 사이에서만 다른 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물의 건축허용

   - 다만, 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위하여 불가피한 경우 주민공람 이전에 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우에 한하여 제한초과하는 특정 용도의 건축물의 건축 허용.

 ㅇ 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용하지 않을 수 있음

□ 건폐율 상한의 예외 (시행령 제20조, 경기도 조례 제10조)

 ㅇ 기반시설 부지를 제공하는 경우

   - 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 건폐율×(1+기반시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내

□ 용적률 상한의 예외 (시행령 제14조, 경기도 조례 제8조, 재정비촉진사업 용적률에 대한 경기도 도시재정비위원회 심의기준)

 ㅇ일반주거지역의 세분된 종별 용도지역에 대한 용적률 등에 대하여는 다음 기준을 적용한다.

 

구     분		적용 및 산정 기준
기  준 용적률	제 1 종 일반주거지역	180%
	제 2 종 일반주거지역	200%
	제 3 종 일반주거지역	220%
완  화 용적률	산 식	1.3 × (기반시설의 부지로 제공하는 면적 × 기준  용적률) ÷ 기반시설의 부지로 제공한 후의 대지면적
추가 용적률		10% (단, 사업시행인가시 3-(6)의 기준 범위내에서 촉진계획으로 정하는 바에 따라 추가할 수 있다)
계획 용적률		기준용적률 + 완화용적률 + 추가용적률

      ※ 하나의 촉진구역이 2이상의 종이 다른 일반주거지역이 혼재하는 경우에는 기준용적률에 대하여 각 용도지역별 면적을 가중평균한 용적률을 기준용적률로 함

 ㅇ 국토계획법의 용적률 상한 초과할 수 없음. 기반시설 부지제공의 대가로 증가된 용적률 미포함

□ 학교시설기준 완화(중심지형)  (도촉법 제19조, 시행령 제20조)

 

 ㅇ 교지면적 : 1/2범위까지 완화

□ 주차장설치기준 완화(중심지형)  (도촉법 제19조, 시행령 제20조)

 ㅇ 주차장법 제12조제6항 및 제19조제10항에 의한 제한지역으로 간주(주차상한제)

   - 조례로 정하는 범위까지 완화(현재, 1/2까지만 설치)

 ㅇ 인근에 공용주차장 있는 경우 조례로 정하는 범위까지 완화

□ 주택규모 및 건설비율 특례 (도촉법 제20조, 시행령 제21조)

 ㅇ 도정법 및 도시개발법 규정에 불구하고 주거전용면적 85㎡이하 주택의 건설비율 달리 정할 수 있음

   - 주거환경개선사업 :  80%이상(도정법 90%이상)

   -주택재개발사업 : 60%이상(도정법 80%이상), 다만 도정법 제4조의2제1항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 비율이 이 보다 낮은 경우에는 그 고시하는 비율에 따름

 ㅇ주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 필요한 경우에는 위 범위 안에서 85㎡이하 주택 건설비율은 조례로 위임

□ 도시개발사업 시행에 관한 특례 (도촉법 제21조)

 ㅇ 주택 등 건축물 소유자 또는 토지소유자의 입체환지계획 수립 가능

 ㅇ 입체환지계획은 체비지 등이 아닌 토지 대상으로 수립 가능

□ 지방세 등의 감면 (도촉법 제22조,제23조)

 ㅇ 지방세 감면대상시설

   - 문화시설, 종합병원 등 병원, 학원시설, 대규모 점포, 회사 본점·주사무소 건물 등

 ㅇ 수도권정비계획법상 부과하는 과밀부담금 미부과

□ 교육환경 개선 위한 특례 (도촉법 제25조, 시행령 제25조,제26조)

 ㅇ 재정비촉진계획에 학교설치계획 포함

 ㅇ 지자체 소유재산은 사립학교에 수의계약으로 사용, 수익, 대부 또는 매각 가능

   - 임대기간 50년, 50년 범위내에서 갱신 가능

 ㅇ 학교부지의 임대료 및 매각대금 감면

   - 지자체 소유토지 등을 조성원가 기준으로 임대 또는 매각 가능

   - 매각대금은 20년 내 분할납부 가능

   - 매각대금 잔액에 연 4퍼센트의 이자를 붙여 분할 납부(경기도 공유재산관리 조례 제37조제1항)

   - 연간 임대료는 조성원가를 기준 1천분의 25이상(경기도 공유재산관리 조례 제27조제3항)

□ 특별회계의 설치

  (도촉법 제24조, 시행령 제22조, 경기도 도촉조례 제11조,

   경기도 도시재정비촉진 특별회계 조례)

  ㅇ 특별회계의 조성

   - 일반회계전입금, 정부보조금, 차입금

   - 재건축부담금 중 지자체 귀속분

   - 시․도 귀속 과밀부담금 중 조례로 정하는 비율

   - 도시계획세 징수액 중 10%~30% 조례로 정하는 범위

   - 특별회계 자금의 융자회수금, 이자 수익금 및 기타 수익금

 ㅇ 특별회계의 사용

   - 기반시설 설치비용의 보조 및 융자

   - 차입금의 원리금 상환

   - 특별회계의 조성·운용 및 관리경비

   - 재건축부담금의 부과․징수

   - 재정비촉진지구 내 존치지역의 정비를 위한 사업비 지원

   - 재정비촉진지구 내 매수청구토지의 매입비

   - 총괄사업관리자의 업무수행 비용

   - 재정비촉진지구 지정, 계획수립 및 제도 발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비

 ㅇ 특별회계의 운용 및 관리(조례)

   - 보조할 수 있는 범위(당해 사업을 위해 시장·군수가 시행하는 사업)

   ․기반시설 설치비용

   ․재정비촉진지구 안의 존치지역의 정비를 위한 사업비

   ․총괄계획가 및 총괄사업관리자 등의 업무수행 비용

   ․재정비촉진지구의 지정, 재정비촉진계획 의 수립 및 제도발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비

   - 융자할 수 있는 범위(당해 사업을 위해 시장·군수가 시행하는 사업)

   ․기반시설 설치비용

   ․재정비촉진지구 안의 존치지역의 정비를 위한 사업비

   ․재정비촉진지구의 지정, 재정비촉진계획의 수립 및 제도발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비중 사업비 보조가 되지 않는 비용

   ․재정비촉진지구의 이용에 제공하기 위하여 재정비촉진지구 밖에 설치하는 기반시설 설치비용

   ․비용분담계획에 의하여 설치해야 하는 기반시설 설치비용

7. 개발이익의 환수 등

□ 기반시설의 설치

 (도촉법 제26조,제27조, 도촉법 시행령 제27조 내지 제29조, 경기도 조례 제12조)

 ㅇ 기반시설 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 사업시행자 부담 원칙

 ㅇ 기반시설의 설치 주체

   - 도로 및 상하수도 설치 : 지자체(비용분담계획에서 사업시행자가 설치하지 않는 경우)

   - 전기시설, 가스공급시설, 지역난방시설 또는 통신시설 설치 : 당해지역 공급자

   - 그 밖의 기반시설

    · 비용분담계획에서 사업시행자가 설치하도록 지정한 경우 사업시행자

    · 비용분담계획에서 지자체가 설치하도록 지정한 경우 지자체

ㅇ 지자체의 설치의무가 아닌 도로, 상하수도를 사업시행자 요청 시 지자체가 대행 가능

ㅇ 기반시설의 원활한 설치 위해 필요시 지자체가 먼저 설치하고 사업시행자로부터 사업시행인가일 또는 실시계획인가일 이후 비용 징수 - 준공검사 신청일 전까지 분할납부 가능

□ 지구 밖의 기반시설 설치비용 (도촉법 제28조, 시행령 제30조,제31조)

 ㅇ공공시설을 지구 밖에 설치 시 비용분담계획에 따라 사업시행자에게 비용부담 가능

 ㅇ 지구밖에 기반시설 설치하여 이익을 받는 지자체 또는 관리자 비용 일부 부담(국토계획법 규정 준용)

   - 재정비촉진계획 수립권자 해당 지방자치단체 또는 공공시설의 관리자 및 사업시행자와 협의

□ 기반시설 설치비용의 지원 (도촉법 제29조, 시행령 제32조)

 ㅇ 국가 또는 도지사가 도지사 또는 시장ㆍ군수에게 설치비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있음.

 ㅇ 대상시설

   - 공공시설, 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사, 체육시설, 청소년수련시설, 종합의료시설

 ㅇ 요건

    ※ 제2호, 제3호에 해당하는 경우 국가는 대통령령으로 정하는 기반시설(도로, 공원 및 주차장)의 설치에 소요되는 비용의 100분의 10 이상 100분의 50 이하의 범위에서, 시ㆍ군별 1,000억원 금액의 한도에서 지원

1. 국가 또는 시ㆍ도 계획과 관련이 있는 경우

2. 국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 집단이주시켜 형성된 낙후지역 등으로서 기반시설이 열악하여 사업시행자의 부담만으로 기반시설을 확보하기 어려운 경우로,

   ① 재정비촉진지구 지정 당시 다음 요건 중 둘 이상에 해당하는 지역

    가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행으로 이주하는 자가 집단으로 이주한 지역으로서 이주 당시 300세대 이상의 주택을 건설하여 정착한 지역

    나. 재정비촉진지구 전체 건축물 중 준공 후 20년이 지난 건축물의 비율이 100분의 50 이상인 지역

    다. 재정비촉진지구 전체 건축물 중 준공 후 15년이 지난 다세대ㆍ다가구주택의 비율이 100분의 40 이상인 지역(주거지형인 경우만)

    라. 재정비촉진지구 1만제곱미터당 건축되어 있는 건축물의 동수가 60동 이상인 지역

    마. 주택접도율이 100분의 30 이하인 지역

    바. 재정비촉진지구 전체 건축물의 연면적 합계 중 주택 외의 용도로 쓰는 부분의 연면적 합계의 비율이 100분의 40이하인 지역(중심지형인 경우만)

    사. 재정비촉진지구 전체 면적 중 「항공법」에 따른 장애물제한표면과 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 비행안전구역의 비율이 100분의 50 이상인 지역

   ② 재정비촉진지구 지정 당시 다음 하나의 요건에 해당하고, 법 제12조에 따라 결정ㆍ고시된 재정비촉진계획상 다음 하나의 요건에 해당하는 지역

    가. 재정비촉진지구 전체 건축 연면적 합계 중 주택 외의 용도로 쓰는 부분의 연면적 합계의 비율이 100분의 50 이상인 지역

    나. 재정비촉진사업으로 늘어나는 용적률이 재정비촉진지구 지정 당시 용적률의 100분의 50 이하인 지역

    다. 재정비촉진지구 면적 중 사업시행자가 기존 기반시설 외에 추가로 설치하여야 하는 기반시설 면적의 비율이 100분의 10 이상인 지역

3.재정비촉진지구를 관할하는 기초자치단체의 재정자립도가 전국 평균 재정자립도 이하로서 재정비촉진지구가 지정ㆍ고시된 연도를 기준으로 아래 요건 모두 해당하는 경우

   ① 시ㆍ군ㆍ구가 관할하는 재정비촉진지구별에서 제2항에 따른 기반시설의 설치에 소요되는 비용의 합계가 해당 시ㆍ군ㆍ구의 지난 3년간 평균 예산의 100분의 30 이상에 해당하는 경우

   ② 재정비촉진지구를 관할하는 시ㆍ군ㆍ구의 재정자주도(지방자치단체의 재정수입 중 용도가 특정되어 있지 아니한 일반재원이 차지하는 비율을 말한다. 이하 이 호에서 같다)가 전국평균 재정자주도 이하인 경우

4. 그 밖에 대통령령이 정하는 경우

□ 세입자 등을 위한 임대주택 건설 등 (도촉법 제30조)

 ㅇ 지자체장 및 사업시행자는 세입자 및 소규모주택 또는 토지소유자의 주거안정 노력

   - 재정비촉진계획 수립 전 주거실태조사와 주택수요 조사하여 임대주택 건설계획 포함

   - 사업기간 중 주민의 주거안정을 위해 임시거주시설 지원 또는 순환개발방식 활용

 ㅇ 주거실태조사

   - 주택수, 세대수 및 거주자수

   - 가구별 소득수준 및 직업형태

   - 주택의 규모 및 거주형태(자가, 전세, 월세 등)

   - 주택가격 및 임대료 수준

   - 기타(주택의 경과년수, 조례로 정하는 사항)

 ㅇ 주택수요조사

   - 주택규모, 임대료 수준 등을 포함한 임대주택 희망수요

   - 주택규모, 분양가격 수준 등을 포함한 소형 분양주택 희망수요

   - 인근지역 이주 희망수요

□ 증가용적률에 의한 임대주택 건설 등

   (도촉법 제31조, 시행령 제34조, 경기도 조례 제13조)

 ㅇ 원칙

    사업으로 증가되는 용적률의 75%범위에서 일정비율을 임대주택으로 공급

   - 증가용적률 : 건축규제완화로 증가되는 용적률

   - 기반시설부담의 대가로 증가되는 용적률은 산정에서 제외

 

 ㅇ 임대주택 건설비율

   - 주택재개발사업 : 50%~75% 범위 안에서 비율

    (과밀억제권역이외는 25%~75%범위 안에서 비율)

   - 도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업 :

    주택과 주택이외의 용도로 구분하여 용적률 산정한 후, 그 구성비율에 따라 당초 용적률을 구분 산정하여

   ․주택용도로 증가된 용적률의 50%~75%,

   ․주택이외의 용도로 증가된 용적률의 75% 범위 내에서

     기반시설 부지면적이 재정비촉진구역내 국ㆍ공유지 면적보다 많을 경우 증가된 용적률에 따른 임대주택의 건립은 하지 아니하며 이보다 적을 경우에는 아래 산출된 비율 이상으로 임대주택을 건설ㆍ공급

      임대주택 건립비율 = 25×[(국ㆍ공유지  면적 - 기반시설 부지면적)/국ㆍ공유지면적]

   - 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 보아 주민 이전하는 재개발사업 및 도시환경정비사업은 위 비율의 1/3범위 안에서 이전되는 세대수를 감안한 비율

   ․이전주민비율이 10퍼센트 이상인 경우에는 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 17%(다만, 과밀억제권역 외의 지역은 9%)

   ․이전주민비율이 10% 미만인 경우에는 다음 산식에 의하여 산출된 비율(다만, 25% 이하)

      과밀억제권역의 지역 임대주택 건립비율 = 50 - (3.3×이전주민비율)

      과밀억제권역 외의 지역 임대주택 건립비율 = 25 - (1.6×이전주민비율)

 ㅇ 임대주택 중 전용면적 85㎡초과 비율은 40%이하의 범위

 ㅇ 사업시행인가 신청 전 임대주택건설에 관한 사항을 인수자와 협의하여 반영

 ㅇ 임대주택은 국토해양부장관, 시도지사, 주택공사, 지방공사에 공급

   - 공급가격은 건축비 기준으로 국토해양부장관 고시금액, 토지는 기부채납으로 봄

□ 임대주택의 공급과 임차인의 자격 (도촉법 시행령 제35조,제36조)

 ㅇ 공급방법

   - 임대주택은 시도지사가 우선 인수할 수 있음

   - 시도지사가 인수할 수 없을 때는 재정비촉진계획이 고시된 때 국토해양부장관에게 인수자 지정 요청

    · 국토해양부장관은 30일 이내에 인수자를 통보하여야 하고, 시도지사는 지체없이 구청장에게 통보하여 인수자와 협의토록 조치

    · 총괄사업관리자로 지정된 재정비촉진지구 안에서 건설되는 임대주택은 해당 총괄사업관리자에게 우선 공급 가능

    · 상기 규정에 따라 임대주택을 우선 인수받거나 공급받은 자는 그 임대주택 중 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 임대주택은 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 보금자리주택(임대주택만 해당한다. 이하 "보금자리주택"이라 한다)으로 우선 공급할 수 있다. 다만, 주거전용면적이 60제곱미터 이하인 임대주택은 보금자리주택으로 우선 공급하여야 함.

 ㅇ 임대주택의 임차인 등

   - 임차인의 자격 : 다음 각 호의 순위로 하되, 그 밖에 필요한 사항은 시․도의 조례로 정함

         1.제1순위 : 무주택 기간과 해당 재정비촉진지구가 위치한 시․군․구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 자

         2. 제2순위 : 해당 재정비촉진지구가 위치한 시․군․구에 거주하는 자

         3. 제3순위 : 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자

   - 국민임대주택의 임차인 자격 : 영 제36조제3항에 따른 국민임대주택의 임차인의 자격은 다음 각 호의 순위에 따름

          1. 제1순위 : 재정비촉진사업으로 철거되는 주택의 세입자

          2. 제2순위 : 재정비촉진사업으로 철거되는 주택의 소유자

          3.제3순위:제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니한 자로서「주택공급에 관한 규칙」 제32조에 따라 정하여진 자

   - 임대료 수준 : 임대보증금과 임대료는 인근시세의 90%이하

□ 토지거래 허가구역 지정

  (도촉법 제32조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제118조)

 ㅇ재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 국토계획법에 의한 토지거래허가 구역 지정 간주

   - 지구 지정 예정지역도 필요시에는 토지거래 허가구역 지정 가능

 ㅇ 거래허가 면적(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제118조제1항 각호)

   - 주거지역 : 180제곱미터 이하

   - 상업지역 : 200제곱미터 이하

   - 공업지역 : 660제곱미터 이하

   - 녹지지역 : 100제곱미터 이하

□ 분양대상자 (도촉법 제33조)

 ㅇ 지구 내 토지 또는 주택 등 건축물의 분양대상은 다음의 경우 재정비촉진지구 지정․고시일 또는 시ㆍ도지사가 투기억제 등을 위하여 따로 정하는 날을 기준으로 산정(기준일을 따로 정하는 경우 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등 고시)

   - 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우

   - 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

   - 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우

   - 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

   - 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우

□ 도시재정비위원회 (도촉법 제34조, 시행령 제38조, 경기도 조례14조이하)

 ㅇ 기능

   - 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

   - 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문

   - 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

   - 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문

   - 기타 재정비촉진을 위해 필요한 사항에 대한 자문

 ㅇ 설치 및 운영

   - 위원장 및 부위원장 포함 20~25인 이하로 구성(위원장 : 부지사)

   - 위원

    · 당해 시․도 지방의회 의원

    · 당해 시․도 및 도시재정비와 관련 있는 공무원

    · 당해 시․도 도시계획위원회 및 도시·건축공동위원회 위원(30%이상)

    · 도시계획, 도시설계, 건축 및 주택 등 도시재정비분야 전문가(30%이상)

   - 도시재정비 관련분야 전문가로 3인이내의 전문위원 둘 수 있음

   - 소위원회 둘 수 있으며, 위임 있는 경우 소위원회 의결을 위원회 의결로 봄