오세훈의 분양원가 공개와 후분양제 잘한정책

서울시 원가공개 ( 최초 원가공개 의견)

         적정이윤만 챙기면 반값아파트 즉각 가능하다.

서울시가 공개한 분양원가에 의하면 장지지구 아파트의 분양가는 1100만원(원가 780만원)이다. 이는 토지공사가 주도한 판교신도시 분양가(1500~2000만원)의 절반수준의 가격이다. 또한, 발산지구의 경우 분양가도 700만원(원가 560만원)으로, 주택공사가 주도한 파주신도시 분양가(1300만원)의 절반수준이다. 이처럼 공공이 주도하는 신도시 또는 도시개발사업에서 원가가 공개되고 공기업이 적정이윤만 챙긴다면 서울, 수도권 아파트 분양가는 반값으로 공급가능하다는 것을 서울시가 입증하였다.

80% 완공후분양과 원가공개한 것은 소비자 중심의 주택정책

 

발산, 장지지구는 80% 완공 후분양으로 서울시는 중앙정부보다 5년 앞당겨 완공 후분양을 실행했다. 반면 중앙정부는 5년 후 하겠다던 이행계획조차 지난 1.31대책에서 1년 뒤로 미루었다. 서울시의 완공후분양은 소비자중심의 주택정책인 후분양이 최소한 공기업에서는 이행이 가능함을 보여준 것이다.

분양원가 공개는 즉각 이행가능하다는 것을 확인시켜

노무현 대통령은 2004년10월 ‘공기업도 장사다. 장사는 10배 이윤을 남길 수 있다’고 발언했으나 서울시 공기업은 5%의 적정이윤만 남기고 원가도 상세하게 공개했다. 그러나 지난 1월31일 중앙정부가 발표한 대책은 제도적 특혜를 받고 있는 선분양의 경우조차 7개 항목만 원가를 공개하도록 하고 있고, 이러한 내용의 주택법조차 한나라당과 관료출신의원들에 의해 후퇴되었다. 이것만 보더라도 서울시의 발산, 장지지구 분양원가공개는 매우 환영할 만한 일이며 분양원가공개가 관련법 재개정과 상관없이 지금이라도 소비자를 위한다면 즉각 이행가능하다는 것을 보여주는 것이다.

 전세형임대주택 공급정책도 바람직하다.

서울시 발표에 따르면 장지, 발산지구 내에서 공급되는 아파트는 총11,183가구로 이중 특별 분양 5,712세대를 제외한 나머지(5,471세대)는 모두 장기전세 및 국민임대아파트로 공급될 계획이다. 즉, SH공사가 추진하는 공공택지를 민간에 매각하거나 일반분양아파트로 공급하지 않겠다는 의미이다. 경실련은 2004년부터 모든 신도시와 공공택지는 공공주택확충에만 사용할 것을 주장해왔으며, 서울시가 특별분양을 제외한 나머지를 전세, 월세형 공공주택으로 공급한다는 정책은 매우 바람직하다.

 

 

 공무원이 검증, 위법 시 처벌하도록 하라

        

 집값잡기에 실효성도 믿을 수 없었던 정부안에서 조차 후퇴한 개정안이다.

        법사위는 건교위의 생색내기용 법안 보다 한발 더 나아가 분양가심사위원회 구성을 대통령령으로 정하도록 하면서, 심사위원 구성원의 자격을 교수, 건설업계, 공무원, 변호사 등의 관련전문가 10인 이내로 하되 시민단체의 위원회 직접 참여를 배제시켰다. 분양가심사위원회는 공익적 목소리를 대변하는 위원들이 투명하고 객관적인 검증을 통하여 건설사들의 폭리를 근절하고 집값안정과 서민들의 주거안정을 꾀하자는 것이었다. 그런데 공익적 목소리를 대변하고, 심사과정에서 철저한 검증 활동을 할 것으로 예상하는 시민단체들의 참여를 아예 봉쇄한 것이다. 경실련은 이런 껍데기 분양가심사위원회로는 집값안정도, 분양가 인하도, 건설업자들의 폭리 근절도 불가능할 것으로 판단한다.

 

차라리 공무원이 검증하고 위법행위 시 처벌하도록 하라

        분양가상한제의 실효성을 뒷받침하는 것은 분양원가 공개이다. 이 분양원가의 공정성과 합리성을 판단하는 심사위원회에 이해관계자가 아닌 소비자 입장을 대변할 수 있는 시민단체의 참여를 배제했다. 이것은 현재와 같은 건설사들의 폭리구조를 유지시킨 채, 형식적으로 분양가를 몇푼 깍아 주겠다는 것이다. 즉 분양가 조금 내려줄테니 소비자들은 그냥 주는 대로 받으라는 것이 아닌가?

건축비 기준의 문제(건축비는 이미 부풀려지고 있음)

2005년 원가연동제와 더불어 건교부가 제정한 새건축비를 적용 평당 건축비는 550-590만 원수준으로 결정되고 있슴. 새건축비 기준을 바꾸지 않는다면 건축비에서만 평당 150-190의 이윤이 보장됨.

또한 입주단계에서 마감재를 바꾸는 조건으로 평당 100만원 정도의 건축비를 추가로 요구하고 있음. 물론 입주자가 동의하지 않는 경우 강제사항은 아니지만 대다수 입주자는 추가 부담하고 있슴.

토지비용 감정가로 산정 (토지비용도 부풀릴 가능성이 매우 큼)

감정평가사는 비용을 제공하는 건설업자의 입맛에 맞도록 감정가격을 올릴 것이 뻔함

따라서 실제 구입비용에 제세공과금과 금융비용을 감안하는 것이 합당함.

<건설업체는 실제구입비용을 적용 할 경우 이중계약 등을 통해 가짜 계약서류를 만들 것이 우려되지만 이는 실거래가 신고를 하지 않는 경우의 처벌규정을 강화 하면 됨>

자치단체의 도덕적 해이, 심의위원회 구성, 공개항목 8개, 건축비, 토지비 결정에 문제가 있음

결국 분양가상한제, 원가공개를 하더라도 공공택지 등 택지비 등이 분명한 경우에는 20% 정도 분양가격이 낮아 질 가능성이 있지만, 민간택지, 재개발, 재건축조합 등의 경우 분양가 인하효과는 미미 할 것으로 판단됨.