반값아파트는 벌써 공급되고 있다

 

 

경실련 ‘연속기획 반값아파트의 진실’ 시작

“1탄 반값아파트가 집값거품 빼고 있다?”

 

        강남지구 A1블럭의 반값아파트가 지난 16일부터 사전분양자를 대상으로 청약에 들어갔다. 분양가는 3.3㎡당 920~1,000만원으로 주변 시세의 50% 이하이며, 지난해 말 공급되었던 강남서초 반값아파트와 비슷한 수준이다. 2009년 9월 처음 사전예약을 시작한 이후 지금까지 약4만호의 반값아파트가 공급되었다. 이는 2010년 수도권에 공급된 분양주택(16만호)의 25% 정도에 불과하다. 그러나 25%에 불과한 반값아파트 공급이후 주택가격이 지속적으로 하락하고 있다. 주변 시세보다 낮거나 반값 수준의 분양가격으로 수도권 곳곳에 공급되는 반값아파트 정책이 MB 집권이후 쏟아지는 규제완화에도 불구하고 집값 거품을 빼고 있는 것이다.

        하지만 기존 집값의 하락과 이로 인한 거래 침체가 고분양가로 배불렸던 토건업자들은 정부와 정치권에 반값아파트 정책의 후퇴를 요구하고 있다. 여기에 보수언론, 국회까지 나서 반값아파트 정책을 흔들고 있고, 토건 개발관료는 보금자리 반값아파트의 사전예약 일정 연기, 물량축소 등의 대책 등을 발표하며 동조하고 있다. 지난 10년간의 집값폭등에 따른 거품의 수혜를 나눠가져왔던 토건세력들이 집값거품을 떠받치고자 똘똘 뭉쳐 반값아파트 정책을 무력화하려고 하고 있다.

        그러나 토건기업들의 경영난 해소를 위해 반값아파트 정책을 포기하는 것은 건설사의 이윤과 소비자의 주거권을 맞바꾸는 것으로 용납될 수 없다. 오히려 지금은 반값아파트 공급확대를 통해 집값의 거품을 제거하여 소비자의 주거안정을 되찾고, 과거 10년간의 집값폭등으로 눈먼 돈을 노력없이 챙겨왔던 토건기업들이 구조조정을 통해 경쟁력을 가져야 할 계기로 삼아야 한다. 정부는 경기부양책으로 떨어지는 집값을 떠받칠 것이 아니라 반값아파트 공급, 반의반값아파트(토지임대부 건물분양) 공급, 분양원가 상세공개 등과 같은 근본대책을 제시하면서 거품을 빼고 집값을 안정, 서민들의 주거안정을 이루어내야 한다. 이에 경실련은 ‘연속기획 반값아파트의 진실’을 통해 반값아파트가 집값 거품을 제거하고 있음을 밝히고자 한다. 그리고 집값하락을 견인하는 반값아파트 정책을 토건세력이 어떻게 흔들고 있는지 살펴보고, 반값아파트의 분양원가 분석 및 적정분양가 등도 제시하고자 한다.

 

        

 

‘반값아파트’가 집값 거품을 빼고 있다.

ㅇ 2010년 12월30일 강남, 서초에 900만원대의 반값아파트가 공급된 데 이어 어제부터 강남 A1블럭도 900만원대로 본 청약을 시작한다. LH공사가 확정한 분양가는 2009년 9월 사전예약때 제시된 분양가보다 10~15%정도 인하된 가격이다. 주변시세가 2~3,000만 원대이고, 전세가도 1,500만원대를 형성하고 있는 강남에서 정부가 900만원대의 분양가로 공급한 것은 매우 의미가 크다.

ㅇ 특히, 사전예약때 제시된 가격보다 낮은 분양가격 책정이 이후에 지속 분양되는 보금자리 등에 적용되어 반값아파트 공급에 대한 대통령의 의지를 보여주면서 집값안정에도 크게 기여할 것이다.

 

 

1

토건재벌 회장 반값아파트 공약, 토건대통령 18년 만에 확인시켜

 

 

‘반값아파트’는 92년 대선에서 정주영 회장이 제시한 대선공약

ㅇ ‘반값아파트’는 이명박 대통령의 대선공약이기도 하지만 이미 92년 대선당시 정주영 회장의 대선공약이었다. 참여정부에서는 군포부곡에 가짜 반값아파트를 공급하려다 실패했고, 홍준표 의원은 반쪽짜리 반값아파트 정책을 제시하였다. 

ㅇ 정주영 회장의 반값아파트 공약이 제시된 1992년 당시 아파트분양가는 원가연동제와 채권입찰제가 적용되어 결정되었다. 정주영 회장은 채권입찰제 폐지, 공공택지 공급가 인하, 건설비리 부패척결을 통한 건축비 인하 등을 통해 반값아파트를 실현할 수 있다고 주장하였다. 하지만 대선패배와 함께 반값아파트도 잊혀졌다.

ㅇ 이후 14년이 지난 2006년 홍준표의원이 서울시장 한나라당 후보로 출마하며 반값아파트가 다시 거론되었다. 당시 홍준표 의원은 ‘토지임대부 건물분양 방식의 아파트 반값 공급’을 공약으로 제시하였고, 이후 2006년 11월에는 한나라당 당론으로 채택되었다. 이후에도 홍의원은 반값정책의 대선공약 필요를 거론하며, 반값정책에 대한 의지를 밝혔고, 원내대표로 재직 중이던 2009년 4월에는 토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별법건물분양에 관한 특별법을 제정하였다. 그러나 특별법 제정이후에도 토지임대부 주택은 한 채도 공급되지 않고 있다. 강남서초 보금자리주택지구내 754가구가 포함되어 있지만, 이마저도 분양 일정이 확정되지 않아 제대로 공급될 수 있을지 불투명하다.

ㅇ 2002년 대선에서 참여정부 집권이후 분양가격 폭등으로 주변땅값 집값을 폭등시켜 수천조원의 거품이 발생하면서 거품 제거를 위해 분양원가를 공개하라는 시민들의 요구를 회피하던 참여정부도 반값아파트를 검토하였다. 홍준표 의원의 토지임대식 반값아파트에 대한 시민들의 반응이 뜨거워지자 ‘홍준표 의원식 반값아파트’의 문제제기를 위한 문제점을 지적하며 ‘대지임대부 및 환매조건식 반값아파트’를 제시하였다. 그리고 2007년 10월에는 군포부곡지구에 평당 960만원대의 반값 아닌 반값아파트를 분양하려다가 실패했다. 결국 과도하게 책정된 건축비와 터무니없는 토지임대료 때문에 반값아파트가 무색해지고 국민들로부터 비난을 받으며 군포부곡지구는 대거 미 분양되었다. 정부 관계자도 언론인터뷰를 통해  ‘주택공사가 맡았던 군포 부곡지구 시범 사업을 마지막으로 토지임대부 및 환매조건부 주택을 더 이상 공급하지 않을 계획“이라며 ‘참여정부식 반값아파트의 의도적인 실패’를 인정했다.

 

 

<표1> 반값아파트 진행 경과

 

 

일   시	주      요      내      용	비    고
1992년	정주영 대선후보 ‘반값 아파트’ 공약
2006. 4	홍준표 서울시장 후보시절 ‘아파트 반값공급’ 공약채택
2006. 11	홍준표 의원 언론인터뷰에서 ‘반값정책을 2007년 대선공약으로 끌고 나가겠다’
2006. 12. 27	홍준표 의원 ‘대지임대부 분양주택법’ 발의	용적률 400%까지 허용
2007. 10	참여정부의 반값아파트는 대지임대부, 환매조건부 주택. 대지임대부 389세대, 환매조건부 415세대 분양 건축비 과다책정, 비싼 토지임대료로 소비자로부터 외면(청약률 10%)	건축비 3.3㎡당 470만원 토지임대료 월42만원(전용 85㎡기준)
2007.	이명박 대선후보 ‘신혼부부 보금자리 주택 12만호 공급’ 공약	17대 대선공약
2008. 8. 15	“... 또한 집 없는 서민들이 집을 가질 수 있는 획기적인 주택 정책을 강구하고 있습니다....”	이명박 대통령 8.15 경축사에서
2008. 9	국토부 ‘국민주거안정을 위한 도심주택활성화 및 보금자리주택 건설방안’ 발표
2009. 4	‘토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법’ 제정
2009. 9. 30	시범지구 사전예약(강남,서초, 고양원흥, 하남미사 14,295가구)	3.3㎡당 1,050∼1,150만원
2010. 2.	위례신도시 사전예약(2,350가구)	3.3㎡당 1,190∼1,280만원
2010. 4. 29	2차 보금자리 사전예약 (서울내곡,세곡2, 구리갈매, 남양주진접, 부천옥길, 시흥은계14,497가구)	3.3㎡당 890∼1,340만원
2010. 11. 10	3차 보금자리 사전예약(서울항동, 인천구월, 하남감일 2,337가구)	3.3㎡당 850∼1,050만원
2010. 12. 30	강남,서초 일반분양 1,994가구 입주자모집공고. 사전예약 때보다 최고 15% 인하	3.3㎡당 912∼1,050만원
2010. 12. 30	4차 보금자리지구 지정고시(서울양원, 하남감일 총 16,000가구)
2011. 5. 17	5차 보금자리지구 후보지 선정(서울강일, 고덕, 과천)
2011. 7. 29	강남 A! 블록 입주자모집공고(809가구)	3.3㎡당 923∼1,007만원

 

 

 

 

청와대, 반값아파트는 “획기적인 주택정책, 땀이 배어있는 정책”

ㅇ 이처럼 논란과 비판 속에서 제대로 시행되지 못했던 반값아파트를 MB가 공약으로 채택하였다. 대통령으로 당선된 지 1년이 지난 2008년 8월 ‘획기적인 주택정책’이라며 반값아파트 정책을 제시, 강남에 900만원대의 아파트를 공급하였다. 토건재벌 회장출신 정주영 대통령후보가 제시했던 반값아파트 공약이 18년만에 토건재벌기업 출신의 대통령에 의해 추진되고 이행되고 있다.

ㅇ 이명박 정부의 반값아파트는 청와대에서도 “획기적인 주택정책, 땀이 배어 있는 정책”이라고 자처할 정도로 MB정부의 유일한 친서민 주택정책이라고 볼 수 있다. 시범지구에서 3차지구까지 총 3.7만호가 사전 예약되었으며, 지구지정까지 이루어진 것을 감안하면 약 18만호가 공급되었다. 여기에 국민임대주택에서 보금자리주택으로 전환된 주택이 약 10만호 정도이다. MB정부가 약속한 임기내 수도권내 60만호 공급계획에 비추어보면 공급계획 중 약 50%가 이루어졌고 남은 2년 동안 추가로 30만호 이상 공급해야 한다.

ㅇ 그럼에도 불구하고 지난해부터 반값아파트를 무력화시키려는 토건족들이 조직적으로 저항하고 있다. 토건재벌, 정치인, 토건관료 등의 저항과 토건언론 토건학자의 반값아파트 흔들기로 정책과 집행이 흔들리고 있다. 한나라당 정진섭 의원 등 12명은 반값아파트 중단법안까지 발의하였다. 특히 정진섭의원은 언론과의 인터뷰에서 "보금자리주택이 반값아파트를 건설하기 위해 추진된 것은 아니다....반값 아파트라는 용어가 홍준표 의원이 추진한 대지임대부 주택건설에는 사용한 적이 있지만 대선공약으로 제시됐다고 듣지 못했다“고 발언하였다. 그러나 지난 2009년 대통령의 8.15 축사 후 발표된 청와대 대변인 성명을 보면 정의원 발언이 거짓말임을 알 수 있다.

 

[2009년 8월 27일 청와대 대변인 성명 중에서]   ....27일 비상경제대책회의에서는 보금자리주택 공급계획을 당초보다 앞당겨서 2012년까지 공급하고, 그 공급가격을 강남지역은 시세의 50%, 기타 지역은 한 70% 정도에 공급하다는 아주 획기적인 정책에 대해 논의했습니다. 이 정책은 이명박 대통령의 대표적인 친서민 대선공약입니다. 반값 아파트를 공급하겠다는 것을 대선 때부터 공약했고, 결국 약속을 지키는 MB를 다시 한 번 확인시켜 주는 정책이라고 할 수 있습니다......

 

 

 

2

반값아파트 분양가는 집값 거품의 실체인 분양원가 공개의 효과

ㅇ 반값아파트 공급과 분양가의 결정은 기존 집값의 거품을 드러낸 것이다. 결국 참여정부가 반대했던 완전한 분양원가 공개의 효과를 보여준다. MB는 2004년 서울시장 시절에는 상암지구 아파트 분양원가를 공개, 주변시세를 고려해 분양가를 책정 분양원가는 분양가의 61%에 불과하며, 40%의 이익은 모두 임대주택 건립재원 등으로 사용할 것이라고 밝혔다.

 

ㅇ 대선후보 시절에도 언론인터뷰에서 “정부가 정책만 잘 펴면 현재 집값을 낮출 수 있다....우리나라 집값은 2~30% 비싸다...(2005. 12. 30. 오마이뉴스)”라고 발언하는 등 집값에 상당부분 거품이 존재하고, 정부 정책으로 집값거품 제거가 가능함을 내비쳤다.

 

 

10년간 지속된 공공아파트의 고분양 행진을 멈추게 한 반값아파트

ㅇ 반값아파트가 공급되기 전까지 정부가 공급한 공공아파트는 모두 주변시세보다 높게 책정되면서 주변 집값을 끌어올리는 역할을 해왔다.

                         <표 2> 수도권 신도시 아파트 분양현황                (단위:만원/3.3㎡)

구분	상암7	판교	은평3구	파주운정	광교	송도	청라	반값아파트
								강남	서초
건축비	431	540	560	462	566	757	761	552	540
토지비	306	727	799	766	636	546	555	421	485
기타1)	474	-	-	-	-	-	-	-	-
분양가	1,211	1,267	1,359	1,228	1,202	1,303	1,316	973	1,025
분양시기	03.12	06.4	09.12	09.11	09.11	09.5	09.5	10.12	10.12
사업주체	SH공사	LH공사	SH공사	LH공사	경기도시공사	민간 (NSIC)	LH공사	LH공사	LH공사
택지유형	공공택지	공공택지	뉴타운	공공택지	공공택지	경제자유구역		보금자리지구

주1: 기타는 임대아파트 건립 및 장학금 지원을 위한 재원

ㅇ 인천 송도, 청라 등은 모두 ‘0원의 황금갯벌’을 매립해서 만들었음에도 불구하고 토지비는 강남, 서초보다 높은 3.3㎡당 550만원대로 책정되었다. 건축비까지 750만원대로 책정, 분양가는 1,300만원까지 치솟았다. 이러한 거품 낀 분양가로 송도에서만 사업주체인 NSIC의 개발이익은 2조원으로 추정된다(경실련, 2010.5). 성남판교, 파주운정 등도 마찬가지이다. 참여정부에서는 집권기간 동안 250만호의 주택공급이 이루어졌지만 모두 주변 시세보다 높은 분양가를 책정, 주변 집값을 끌어올리며 거품을 조장해왔다. 하지만 반값아파트 등장이후에도 고분양가를 책정해서 공급된 송도, 영종도, 김포한강 신도시 등의 공공아파트는 대거 미분양되었다. 또한 민간아파트를 포함한 수도권 고분양시장이 소비자의 외면속에서 거래침체를 맞고 있고, 뉴타운 개발도 좌초되고 있다. 이처럼 강남 900만원대의 반값아파트 공급은 기존 주택 분양가의 거품을 재확인시켜주며 고분양가 행진도 멈추게 하고 있다.                        

  

 

 <그림 1> 수도권 신도시 공공

		강남A1		강남A2		서울서초		평균
		60㎡이하	85㎡	60㎡이하	85㎡	60㎡이하	85㎡
사전예약		1,030	1,150	1,030	1,150	1,030	1,150	1,122
본 청약		923	1,008	912	983	958	1,048	996
인하	차액(3.3㎡당)	107	142	118	167	72	102	126
	차액(세대당)	2,651	4,786	2,865	5,506	1,786	3,460	3,906
	차액(총액)	86억	232억	48억	410억	183억	342억	1,301억
	%	10%	12%	11%	15%	7%	9%	11%
분양면적(평)		8,027	16,347	4,055	24,563	8,236	25,438	86,666
세대수		324	485	167	745	332	750	2,803

아파트 분양가 추이          (단위:만원/3.3㎡)

 

 

 

강남서초 900만원대 분양가는 주변집값의 47%, 전세가격보다 낮은 수준

ㅇ 강남,서초에 3.3㎡당 900만원대의 아파트를 공급한 것은 2,~3,000만원대의 주변 집값에 상당한 거품이 존재하며, 정부의지만 있다면 강남에도 1000만원대의 아파트공급이 가능함을 보여준 것이다. 실제로 국토부가 매월 공개하고 있는 매매 및 전월세 실거래가격을 기준으로 강남서초 반값아파트 주변지역 시세를 조사해 본 결과 분양가는 매매가격 기준으로 주변시세의 47%에 불과했고, 전세시세 보다도 낮은 가격이다.

<표 3> 강남서초 반값아파트와 주변시세 비교

(단위:만원/3.3㎡)

구  분		주변 시세					반값아파트
		수서동	일원동	우면동	양재동	평균	강남서초	비중
전용85㎡	매매가	2,100	2,500	2,000	1,800	2,100	996	47%
	전세가	1,000	1,200	950	970	1,030		98%

자료 : 국토부 ‘아파트 매매가격 및 전월세 실거래가격’ 참조

 

 

 

 

사전예약때 제시된 분양가보다 11%, 세대당 4천만원 인하

ㅇ 특히, 사전예약 때 제시되었던 가격에서 최고 15%까지 인하된 것은 매우 큰 의미가 있다. 사전예약때 제시된 분양가는 평균 1,122만원이었지만 이번에 공개된 분양가는 평균996만원이다. 이는 사전예약 때 보다 11% 인하된 가격이며, 세대당으로는 평균4천만원 규모이다. 특히, 강남 A2블럭의 85㎡이하는 세대당 5,500만원 이상 인하되었다.

<표 4> 사전예약 vs 본 청약시 분양가 비교

(단위:만원/3.3㎡)

ㅇ 지난 2010년 4월 경실련은 토지주택공사와의 면담을 통해 사전예약때 제시된 가격을 본 청약 때는 더욱 낮춰 분양해 줄 것을 요청하였고, 특히 근거없이 높게 책정된 기본형건축비의 거품을 제거해야 진짜 반값아파트가 될 수 있다는 의견을 전달한 바 있다. 당시 LH공사도 가격인하를 긍정적으로 검토하겠다는 입장이었으며, 강남서초 보금자리주택의 900만원대 분양가 책정은 이러한 노력들이 본 청약시 분양가 인하로 이어진 것으로 매우 바람직한 현상이다. 이후 공급예정인 위례, 서울세곡2, 내곡 뿐 아니라 경기권 등 모든 보금자리주택도 사전예약때의 분양가보다 인하되어 집값안정에 기여하기를 기대한다.끝.