소비자를 위한 후분양제 누가 반대하나?

아파트 가격거품을 빼야 나라가 바로 간다

첫번째글 - 선분양제도의 문제점 
     

 

아파트 가격거품 제거해야 나라가 바로 간다.

우리나라는 1970년대 이후 지금에 이르기까지 잘못된 주택과 부동산정책을 30년 동안 시행하면서 현재도 엄청난 대가를 치르고 있다. 이는 단지 우리 세대에만 국한되는 것이 아니다. 우리의 후손들도 값비싼 대가를 치르게 될 것이다. 정부는 품질도 불량하고 질도 낮은 주택만을 30년 동안 1000만 가구가량 무작정 공급한 대가를 톡톡히 치르고 있으면서도 아직도 그 원인조차 제대로 모르고 있는 것으로 보인다.

최근 2년 동안 재건축문제, 주택가격 폭등문제, 분양가폭등 등 많은 문제가 노출되었음에도 정부 고위관료들은 주택정책에 있어 본질적인 문제를 해결하려는 노력은 하지 않고 공급자만을 우대하고 소비자는 규제하는 엉뚱한 대책만을 반복하여 시행하고 있다. 이 과정에서 주택을 공급하는 집단은 부패의 늪에서 벗어나지 못하고 있으며, 주택가격은 지속적으로 상승하고 있다.

 

대통령의 지시에도 버티는 관료들

참여정부 출범 전후 아파트 건설용 공공택지공급제도의 개혁요구와 아파트 분양제도(후분양)를 개선할 것을 시민단체에서 지속적으로 요구한 바 있다. 이에 대통령이 직접 건교부장관에게 현재의 선분양 방식에서 후분양 방식으로 개혁할 것을 지시한 바 있다.

그러나 건교부 관료들의 조직적인 방해와 로비로 인하여 1년 동안 연구용역을 통한 검토만 하면서 차일피일 제도개혁은 미루어졌고 이 와중에 아파트 가격이 폭등, 심각한 사회문제가 발생하였다. 여론에 밀려 수립했던 작년 10.29 부동산대책에서도 아파트공급방식과 분양원가공개, 공공택지분양제도 등 핵심적인 해결대책은 빠졌다.

그 후 1년이 지난 2004년 2월 건교부는 “후분양제 도입 활성화 방안”이라는 대책을 마지못해 발표했지만 대책을 자세히 검토하면 이는 활성화 방안이 아니라 늑장시행방안임이 분명해진다. 그러나 우리나라 부동산 전문가와 정부관료 또는 각종단체 누구도 건교부의 엉터리 대책에 문제를 제기하지 않고 있다.

30년 동안 공급자 위주의 주택정책으로 인하여 심각한 문제가 발생했음에도 불구하고 아직도 주택정책을 담당하는 관료들은 요지부동이다. 부패한 건설업주와 이들에게 고용된 연구기관의 연구원들, 소신 없는 몇몇 국책연구원들과 정치인, 그리고 아파트분양광고 수입에서 자유로울 수 없는 언론사까지....

이제는 건설마피아라는 말이 무색할 정도로 이들의 카르텔은 깨질 기미가 보이지 않는다. 이들의 합작과 여론조작으로 인하여 주택과 부동산 가격은 최근 2-3년 동안 수백조원 폭등했고, 내 집을 마련하려는 무주택서민들과 젊은 직장인들은 이제 분노를 넘어 자포자기에 빠지는 상태이다.

 

선분양제도의 문제점

무주택서민의 주거안정을 위한다는 정부정책은 항상 건설업자를 보호해야만 공급을 늘릴 수 있다는 논리만을 내세워 왔다. 구체적으로 이를 살펴보면 선분양제도, 신도시 또는 택지개발지구 내 공공택지 독점 입찰참가 특혜제도, 공공택지 감정가(시세의 30%수준) 분양으로 택지개발이익 독식 기회를 제공하는 제도, 분양가 자율화(착공되지도 않은 아파트의 가격 결정권을 공급자 일방에게 부여한 제도) 등이 그것이다. 이같은 공급자위주 주택정책은 아파트와 주택 그리고 택지의 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 말았다.

상식선에서 생각을 해보자. 우리나라에서 주택이라는 상품은 전 재산을 투자하여 평생 한두 번 구입하는 귀중한 상품이다. 이 상품은 의식주라는 기본적인 생활여건을 보장해주는 상품이기도 하다. 이런 상품을 구입하려면 어떻게 구입해야 할 것인가? 당연히 만들어진 상태를 본인 또는 전문가가 꼼꼼하게 따져 보고 확인과 검증을 거친 후에 구입할 수 있어야 한다. 품질이 좋으면서도 값이 싼 상품을 구입하고자 한다.

하지만 실상은 어떠한가. 상품은 나오지도 않아 품질도 모르는데 먼저 돈부터 내고 상품이 나오기를 기다린다. 그 상품가격이 어떻게 매겨졌는지 알지도 못한다. 그저 상품을 만드는 쪽에서 책정한 가격을 울며겨자먹기식으로 받아들일 수 밖에 없다.

다른 제조업체들은 치열한 경쟁 속에서 기술개발과 원가절감, 서비스개선에 나서고 있다. ‘품질좋은 제품을 최대한 값싸게 공급한다’ 이것이 시장에서 살아남기 위한 모든 제조업체들의 궁극적인 목표이다.

하지만 건설시장은 어떠한가. 값을 내리기 위한 노력도, 품질을 개선하려는 노력도 없다. 콘크리트로 만든 주택과 아파트는 제대로 지어지면 100-200년 이상 사용 가능하다. 거의 모든 선진국에서 주택이 반영구적으로 이용되고 있는 것은 이를 증명한다.

그럼에도 불구하고 우리나라는 수명이 20년 된 아파트를 부수고 매년 약 30만 가구를 짓는 데에 연간 35조원을 투입하고 있다. 그런데도 이러한 문제에 대하여 심각하게 생각하지 않는 이유를 도무지 알 수 없는 나라에 우리는 살고 있는 것이다. 

 

 

 

- 공급자위주의 선분양제도를 소비자 중심의 후분양제로 - 
     

 

또 하나의 문제점, 무분별한 재건축
 

그동안 우리는 아파트 선분양을 통한 공급확대로 주거 문제가 해결된다고 하는 논리를 귀에 박히도록 들어왔다. 선분양제도의 문제점에 대해서는 앞의 글에서 언급한 바 있지만 이 글에서는 또 하나의 중요한 문제점을 지적하고자 한다. 무분별한 재건축으로 인한 사회/경제적 재원낭비와 환경파괴 문제가 바로 그것이다. 지은지 20년, 30년 만에 부수고 다시 짓고를 반복하면서 자원은 자원대로 낭비되고, 가격은 가격대로 오르는 악순환이 반복되고 있는 것이다. 

 

왜 부실한 주택이 공급되는가?
 

아파트, 주택 부실의 핵심적인 원인은 집장사 개념의 건설업자가 현행 선분양제도를 이용하여 부실공사를 일삼아 온데에 기인한다. 주택이 완성되기도 전에 이미 받을 돈을 모두 확보했으므로 품질에 대한 책임을 묻는 자는 아무도 없다. 이로 인하여 품질감리는 허술해진다. 
 

몇 해 전에는 부패한 건설관료를 이용하여 일부 공종에 대한 감리마저 없애는데 성공했던 주택건설업자들은 최근 품질강화를 위한 감리제도 보완에 반대를 하고 있다. 현재 건설되고 있는 단독주택과 연립주택, 다세대주택, 빌라 등은 감리와 감독이 전혀 이루어지지 않고 있어 더욱 부실시공이 방치되고 있는 것이 현실이다.
 

따라서 건설정책과 주택정책을 다루는 행정직 공무원과 건설공사의 감독을 해야 하는 기술직 공무원들의 책임이 막중하다. 이러한 공공부문에서의 관리 감독만 제대로 이루어져도 부실공사는 충분히 막을 수 있는 것이다. 하지만 현실은 어떠한가. 건설관련 공무원들의 부정부패는 직위고하를 막론하고 끊이지 않고 있고 이들에 대한 국민들의 신뢰는 땅에 떨어진 지 오래이다.

 

우리는 후손에게 무엇을 남기려는가? 
 

우리는 후손에게 커다란 죄를 짓고 엄청난 짐을 지워주고 있다. 우리 조상들은 친환경적인 건축물을 지어왔고 맑은 물과 아름다운 산과 국토를 보존하여 우리 세대에 물려주었다. 
 

하지만 1960년 이후부터 이 땅에는 콘크리트로 만들어진 아파트라는 괴물이 마구 들어서기 시작하였고 이제는 전국에 약 500만-600만가구의 아파트와 500-600만가구의 주택, 200만 개 이상의 각종 건축물이 건설되었다. 철근콘크리트로 지어진 주택의 수명은 최소 100년 이상이 되어야 하지만 우리나라의 주택업자들은 주택수명을 1/5로 단축시켜 놓고 말았다.  

이것도 모자라 이제는 20-30년 후에 건물을 부수고 다시 짓는 것이 당연한 순서인 것처럼  국민들을 부추기고 있다. 일반국민들은 소비재처럼 수시로 자주 구입을 하지 않고 육안으로 주택의 품질을 식별하기 곤란하다는 점을 이용하여 부실공사가 횡행하여 왔고, 건설업계와 공생관계에 놓여있는 공무원들은 부실공사에 대한 감리와 감독을 포기한지 오래되었다.

 

 

공급자위주의 선분양제도를 소비자 중심의 후분양제로 전환해야 한다
 

후분양제도를 도입하면 금융기관이 현재와 같이 소비자개인에게 대출을 하는 것이 아니라 건설프로젝트의 사업성과 내용을 보고 투자자가 되거나 건설업체의 경영상태를 보고 자금을 투자하거나 대출을 할 것이다. 따라서 개인대출(가계대출) 문제가 자연스럽게 해소된다.
 

또한 건설인들이 진정으로 대한민국을 건설하는 일꾼으로 자리매김하는 계기가 될 것이다. 우리 기술자들은 해외에서는 200-300년 수명의 아파트를 건설하다가 국내 건설현장에 투입이 되면 부실한 기술자로 변해야한다. 
 

현재의 선분양제도는 우수한 기술자보다는 업주의 말 잘 듣는 평범한 기술자를 원하고 있고 이로 인하여 우수한 기술자가 만들어지지 않았다. 건설업주들의 입맛에 맞지 않고 곧이곧대로 해나가다가는 바로 건설업계를 떠나야 하기 때문이다. 건설인과 이공계 출신이 사회적으로 대접을 받고 건설기술개발이 활성화되기 위해서는 품질로 다가갈 수 있는 후분양제도의 도입이 필요하다.
 

이 경우 우수한 외국건설업체도 우리 주택시장에 진입을 할 것이며 기술경쟁과 소비자 만족을 위한 경쟁이 활발하게 이루어질 것이다. 현재의 선분양제도와 불투명하고 불공정한 시장구조와 제도로 인하여 외국 건설업체는 우리 건설시장에 진입을 하지 않고 있다. 10년 전부터 시장을 개방했지만 국내에 지사만 설립을 하고 주택건설을 하지 않고 있는 것이다.

 

이제는 선진국 건설업체와 당당한 경쟁을 통하여 값싸고 질 높은 주택이 공급되도록 제도를 바꾸어야한다. 건설업계가 진정으로 ‘시장에서의 자율경쟁’을 이야기한다면 이러한 과정을 비껴나가려고 해서만은 안될 것이다. 지금의 상황을 주택의 품질을 한 단계 올리고, 나아가 우리나라 건설업의 경쟁력을 강화시키는 계기로 삼아야 옳을 것이다.

 

 (2004년 2월16일)