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국민의 정부 초대 경제수석비서관을 지냈던 성균관대학교 김태동 교수가 "대통령 선거 과정에서 거품이 더 커질 가능성이 있다"며 부동산 거품이 확대될 가능성을 경고했다.
최근 경실련 김헌동 '아파트 값 거품 빼기 운동본부장'과 함께 <문제는 부동산이야, 이 바보들아>라는 책을 펴낸 김태동 교수는 4일 CBS <시사자키 오늘과 내일>(98.1 Mhz, pm 7:05-9:00, 진행 : 명지대 신율 교수)과의 인터뷰에서 "소득의 양극화나 비정규직 문제는 1년에 10~20조 원이 오가는 문제인데, 부동산은 심할 경우 1년에 1,000조 원 정도 올라가고 지난 5년간 3,000~4,000조가 올라갔다"며, "지금이라도 (부동산 거품을) 빨리 꺼뜨려야 하는데, 금년 대통령 선거 과정에서 거품이 더 커질 가능성이 있어 걱정"이라고 지적했다.
김태동 교수는 부동산 가격 폭등으로 인해 우리 사회는 "총 소리만 들리지 않을 뿐이지 내란 상태"라며, "대선에서 이 문제가 가장 중요한 문제로 거론돼야 한다"고 주장했다.
##### 이하 방송 내용 #####
▶ 진행 : 신율 (명지대 교수/CBS 시사자키 오늘과 내일)
▶ 출연 : 성균관대 김태동 교수(국민의 정부 경제수석비서관)
- <문제는 부동산이야, 이 바보들아!>라는 책을 쓴 계기는?
외환위기 극복 이후 2003년에 신용카드 위기가 있었다. 노무현 대통령이 취임한 해이기도 한데, 그 전후로 부동산 값이 폭등했다. 정부에서 많은 대책을 내놨음에도 불구하고 작년 하반기에 강남뿐 아니라 강북과 경기도 북부까지 투기가 확산됐다. 정부는 작년에 신도시를 또 만든다고 하다가 건교부 장관이 물러난 적도 있다. 그러면서 정부가 10.29 대책을 내놨는데, 그것도 투기를 환산시키는 위험한 대책이라고 생각해서 이 책을 내게 됐다.
- 공급 확대가 부동산 가격을 안정시키는 게 아니다?
어떤 공급이고 어떤 수요냐가 문제다. 최근에도 정부가 분당급 신도시라면서 동탄을 발표했다. 신도시를 발표한 후 4~5년이 지나면 입주가 시작된다. 그렇게 해서 공급되는 물량보다 수요가 훨씬 많아지는데, 그 수요 중에 투기수요인 가짜수요가 많아지기 때문에 결국 게임이 되지 않는다. 판교에서 3만호를 공급한다고 하지만 발표부터 입주 시점까지의 과정에서 몇십만채 분의 투기수요가 더 생기는 것이다. 따라서 공급방식을 고치기 전까지는 밑빠지 독에 물 붓기보다 더 어리석은 일이다. 새 도시에 집 붓기를 하는 것이다.
공급 방식을 개선하기 전까지는 집값을 잡기는커녕 더 어려워진다. 판교 때도 고친다고 하더니 안 고치고, 작년에 검단 발표할 때도 안 고치고, 이번에도 공급방식은 안 고쳤다. 정부가 논이나 밭, 산 등을 일반인으로부터 강제로 수용한 땅인데, 공공용지로 만들었으면 끝까지 공공의 주택을 만들어야 한다. 그래야 투기가 발붙일 틈이 없다. 수용한 땅을 택지로 조성한 다음에 건설업체에게 파는데, 건설업체들은 거기에 높은 부풀리기를 해서 분당이나 그보다 더 높은 값에 분양하니까 투기가 붙는 것이다. 투기를 원천적으로 봉쇄하려면 토지공사가 땅을 수용해서 토지공사와 주택공사가 아파트를 짓고, 그 아파트를 임대하든가 환매조건부로 해서 절대 민간소유로 만들지 말아야 한다. 그렇게 되면 비로소 신도시를 통한 공급 효과가 나타난다.
- 강남의 대체지를 제공함으로서 강남 집값을 잡는다는 건 이론적으로는 맞는데?
지금처럼 선분양을 하면 안 된다. 지금은 땅만 확보된 과정에서 분양하는 것이다. 신도시 발표에서 분양까지 2년이 걸리고, 분양에서 입주까지 2~3년이 걸려서 전체적으로 입주까지는 4~5년이 걸리는데 선분양을 하지 말고 후분양을 해야 한다. 즉 집을 다 지어놓은 다음에 팔라는 것이다. 집을 다 지어놓고, 수요자가 그 아파트를 보고 고를 수 있도록 하라는 것이다. 그런 게 선진국의 방식이다. 우리처럼 선분양 하는 나라는 찾아보기 어렵다. 선분양 때문에 계약금을 가지고 청약을 해서 투기 이득을 노리는 투기꾼들이 붙으니까 후분양을 하면 된다.
노무현 대통령은 2004년 탄핵소추 이전에 그걸 한번 검토해보라고 얘기했는데, 그 뒤에 안 하겠다고 하고, 요새 와서는 분양가 상한제와 원가공개를 한다고 주택법이 개정되면서 후분양은 더 늦추는 걸로 했다. 이렇게 4년 이상 대통령은 일관성이 없고, 건교부 장관은 몇 번씩 바뀌면서 챙기지도 않는 상황인데, 임기가 채 1년도 안 된 오세훈 서울시장은 이미 서울시에서 하고 있다. 그러면서 서울시는 급격하게 올바른 방향, 투기꾼을 배제하는 방향으로 나가고 있다. 대통령은 수많은 장관과 차관을 거느리고 있는데, 일개 시장이 하는 것보다 훨씬 느리고 틀린 방향으로 나가고 있어서 대조적이다.
- 후분양이 되면 공공주택으로 하지 않더라도 집값을 잡을 수 있다?
어느 정도는 잡힐 것이다. 공공임대주택을 만들거나 환매까지 하도록 하면 더 완벽하게 투기를 잡을 수 있다.
- 강남을 대체할 신도시가 필요하되, 후분양을 하든지 공공임대주택이나 환매조건부로 강남 수요를 흡수해야 한다?
그렇다. 투기라는 건 자본주의 사회에서 어느 정도는 용인할 수밖에 없지만, 우리나라의 부동산 투기는 선진국보다 훨씬 더 심하다. 미국도 투기는 있지만 작년 가을부터 집값이 내려가고 있다. 우리는 미국 같은 선진국도 아닌데 왜 이렇게 오랫동안 거품이 지속되고 더 큰가. 그것은 미국보다 훨씬 투기를 조장하는 여러 가지 정책이 지난 수 년 동안 유지돼왔기 때문이다. 선분양제가 대표적이다. 그리고 임대소득에 대해 거의 과세를 안 한다. 임대소득은 이자소득보다 불로소득 성격이 강한데, 전세 같은 건 거의 과세를 안 하고 월세도 얼마나 과세를 하는지 통계를 구하기도 힘들다.
또한 재산세가 낮다. 우리나라 부동산 총액이 6000~7000조원이나 된다. GDP에 비하면 부동산 값은 7~8배나 된다. 거기에 대해 1% 세금을 재산세로 매긴다면 1년에 60조원은 세금이 나와야 하는데, 종부세 1~2조 정도 거둬서 전체 보유세가 6~7조원 된다. 매년 50조원의 세금선물을 주는 건데, 일부 언론에선 1~2조 세금선물 줄이는 걸 가지고 세금폭탄이라고 한다. 그리고 담보만 있으면 대출을 해주는 묻지마 부동산 대출도 문제다. 또한 평당 1억원인데 공시지가는 3000~4000만원이라는 엉터리 통계로 인해 세금을 안 걷는 건 선진국에는 없는 일이다. 우리는 세계에서 부동산 투기하는 사람에게 행복을 주는 부동산 천국이다.
- 서울시에서도 하는 부동산 정책을 노무현 정부는 왜 안 하는 걸까?
속으로는 안 하고 싶은데 겉으로는 한다고 이중플레이를 하는 것인지, 아니면 대통령이 정말 몰라서 관료들에게 속아서 그런 건지는 나도 잘 모르겠다. 어쨌든 분명히 차이가 나고 있다.
문제는 오세훈 시장이 서울시에서 잘하고 있는데, 잘하는 건 진보언론에서도 잘한다고 나오지 않고 보수언론에서도 잘못한다고 나오지 않는다. 그리고 부동산 값이 금년 4월까지는 조금 떨어졌다. 강남지역에서 1% 떨어졌는데, 그런 건 일주일에 한두 번씩 계속 기사가 난다. 작년에 30~40% 오를 때는 드문드문 기사가 나던 것이 1% 떨어질 때는 크게 떨어진 것처럼 보도된다. 우리나라 언론과 업계의 공생관계. 중앙정부가 잘못된 부동산 정책을 오랫동안 잘못하는 것, 그리고 서울시라는 지방정부가 잘하는 것이 확산되는 걸 막고 중앙정부의 잘못된 정책은 지속되도록 하는 일을 언론이 하고 있다.
그리고 국회에서 정신을 차려야 한다. 열린우리당의 역대 건교위원장들이 부동산을 얼마나 잘 아는 사람들인지, 건설업계의 로비를 받지 않았는지 의심스럽다. 그리고 한나라당은 투기 조장 당이다. 지난 4월까지 임시국회에서 주택법을 고쳐서 엉성하게나마 분양가 상한제와 분양원가 공개를 한다는데, 한나라당은 시장원리에 어긋난다고 주장했다. 그런데 시장원리라는 게 뭔가. 공급자만 위하는 게 시장원리인가. 실수요자를 위하는 게 시장원리다. 우리나라에서 1억 이하의 집을 가진 사람들이 집 소유자 중 60%다. 집을 사는 게 국민의 꿈인데, 그런 실수요자는 전혀 생각하지 않고 건설업자인 공급업자 얘기만 들으면서 그런 논리를 시장논리라고 하는 한나라당, 그리고 열린우리당도 80~90%는 그런 사람들이 국회의원을 하고 있다. 이런 상황에서 우리나라 부동산 정책이 잘 될 수가 없는 것이다.
- 거품이 어느 정도라고 보나?
현재 우리나라는 전세 제도가 있다. 전세라는 건 사용가치를 나타내고 매매가는 교환가치를 나타내는데, 강남의 경우 10억에 매매되는 게 전세가 약 3억 정도다. 강남은 전세가 대비 매매가 비율이 30% 정도라는 것이다. 그런데 전라남도 광주광역시는 전세가는 매매가의 70%를 넘는다. 그래서 광주 같은 곳은 거품이 없다고 본다. 부산이나 대구도 그런 기준으로 하면 많아야 거품이 10%다. 전세가 대비 집값을 보면 거품을 알 수 있다. 강남 지역은 30%밖에 안 되니까 적어도 50~60%는 거품이 있고, 경기도도 평균적으로 30~40%는 거품이 있다고 본다.
- '거품이 순식간에 빠지면 경제 불안을 초래한다'는 우려가 있는데?
거품이라는 건 사상누각이다. 이 사상누각을 빨리 허물어버려야 한다. 거품은 아무리 안 꺼지게 하려 해도 언젠가는 꺼진다. 일본은 92년에 거품이 꺼져서 10년 이상을 잃어버렸다고 한다. 우리는 외환위기와 신용카드 위기로 고생을 했는데, 제3의 위기인 부동산 거품이 더 커지기 전에 빨리 꺼뜨려야 한다. 노무현 정부가 2003년에 10.29 대책을 내놨는데, 그때 꺼뜨렸으면 이런 문제가 없었을 것이다. 이런 상황에서 연착륙이라느니 서민과 중소기업을 위해 거품을 꺼뜨리면 안 된다는 주장은 현실성이 없다. 지금이라도 빨리 꺼뜨려야 하는데, 금년 대통령 선거 과정에서 거품이 더 커질 가능성이 있어서 걱정이다.
- 후분양제와 공공임대주택으로 건설하면 거품이 꺼질 수 있다?
우리나라 경제는 내란상태다. 지난 5년간 부동산을 많이 가진 사람에게 3000조원 이상의 막대한 자본이득이 돌아갔다. 이 얘기는 현재 무주택자 40~50%의 자손들, 그리고 집을 물려받지 못할 자녀들이 수십년 동안 집 장만을 위해 노예생활을 해야 하는 자산의 양극화가 지난 5년간 심각하게 벌어졌다는 것이다. 총소리만 들리지 않을 뿐이지, 내란 상태다. 이 전쟁을 통해 많은 사람들이 집 마련의 꿈을 포기했다. 따라서 5년만에 치러지는 대선에서 이 문제가 가장 중요한 문제로 거론돼야 한다.
소득의 양극화나 비정규직 문제는 1년에 10~20조원이 오가는 문제인데, 부동산은 심할 경우 1년에 1000조원 정도 올라가고 5년간 3000~4000조원이 올라갔다. 주택이 없는 사람, 그리고 땅이 없는 중소기업은 사업하기가 어렵고, 거기서 일하는 근로자들은 생활하기가 어려운 것이다. 그리고 부동산 값이 비싸면 모든 물가 상승의 원인이 되기 때문에 가능한 빨리 선진국에 있는 제도만으로라도 해서 투기를 줄여야 한다.
▶진행:신율
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(대한민국 중심언론 CBS 뉴스FM98