왜? 관료들은 집값 잡을 생각을 안하나?

특집Ⅱ· 뛰는 집값 못잡나 안잡나] '분양가 자율·先분양'이 집값 폭등 주범 [주간한국 2006-10-25 15:18]     정부, 건설사에 엄청난 특혜준 셈… 서민들 내 집 꿈 까마득 "지금 거품 안 잡히면 후유증 혹독할 것, 후분양제가 해법" “소비자는 지금 아파트 분양 시장에서 속칭 ‘바가지’를 쓰고 있는 것입니다.” 수 차례의 부동산 대책에서 서울시의 은평 뉴타운 후분양제 전격 실시, 노무현 대통령의 분양가 원가 공개 발표까지···. 과연 거품 논쟁이 일고 있는 집값은 내릴 수 있을 것인가? 결론은 여전히 ‘글쎄’다. 아쉽게도 ‘아니다’, 적어도 ‘아직까지는 아니다’에 더 가깝다. 오히려 추석 이후 아파트 값이 안정세를 보일 것이라는 일부의 전망과 달리 서울·경기 등 수도권 집값 상승세가 멈추지 않고 있다는 뉴스가 덩그러니 신문 지면을 장식하고 있다. 부동산 전문가들은 작금의 아파트 등 전국적인 부동산 거품의 진앙지를 ‘분양가 자율화와 선분양 제도’에서 찾고 있다. 단적으로 말해 ‘건설업체의 분양가를 자율화해줬으면 당연히 후분양제를 해야 되는데 여전히 선분양제를 고수하고 있기 때문’이라는 해석이다. 이와 관련, 아파트값 거품빼기 운동본부의 김헌동 단장은 “현재 건설업체들은 분양가를 마음대로 정할 수 있으면서도 선분양을 할 수 있는 2가지 특권을 동시에 누리는 엄청난 특혜를 누리고 있다”고 지적한다. 분양가 자율화는 사실 후분양 제도와 밀접하게 연관돼 있다. 당초 정부가 건설업계에 분양가 자율화를 해주면서 후분양제 도입을 함께 추진한 것도 알려진 사실이다. 분양가를 자율화시켜 주면서 선분양제까지 유지한다면 자칫 건설업체들에게 지나친 혜택을 줄 수 있다는 우려가 이미 수 차례 제기되었기 때문이다. 좀 더 쉽게 접근하면 정부의 분양가 규제는 선분양과 패키지다. 즉 정부가 건설업체들의 분양가 인상을 적극 막아내는 대신 아파트를 짓기도 전에 미리 분양해 자금을 융통할 수 있는 특권을 준 것이다. 김영삼 정부까지 과거 정권에서 줄곧 선분양제가 유지돼 올 수 있었던 것도 모두 분양가 규제 덕분이었다. 하지만 정부의 분양가 규제는 DJ정부 들어 폐기되고 만다. IMF 이후 극심한 부동산 경기 침체가 계속되자 정부가 분양가를 자율화해주고 만 것. 지방은 1998년부터, 서울 수도권은 2000년부터 분양가 제한이 풀려버렸다. 그런데 이때 함께 거론되던 후분양제 도입은 슬며시 미뤄지고 만다. 당연히 건설업체에 주어지던 최고 특혜로 꼽히는 선분양제는 그대로 유지되고 이후 부동산 광풍의 단초가 돼버렸다. 김헌동 단장은 “아마 2003년 3월 노무현 대통령이 ‘소비자 중심의 주택 정책으로 전환하라’는 당초 지시대로 취임 직후 후분양제를 도입했더라면 지금과 같은 사태에 직면하지 않았을 것”이라고 지적한다. 김 단장은 이듬 해 “잘못된 정책이 결국 잘못된 미래를 만들어 내고 만다”는 우려 속에 아파트값 거품빼기 운동본부를 발족하기에 이르렀다”고 창립 취지를 설명했다. 김 단장은 부동산 가격 거품의 저변에는 지나치게 높게 책정된 분양가가 자리하고 있다고 말한다. 일단 주변 시세 보다 높게 책정된 분양가는 주변 아파트나 토지 시세를 끌어 올리고 이는 잇달아 또 다른 신규 아파트의 분양가를 상승시키는 연쇄 효과를 일으킨다는 것. 부동산 경기를 활성화시키겠다는 당초 정부의 정책에서도 실패 요인이 지적된다. 예전 타워팰리스 분양에서처럼 지금도 지방에서는 융자금 무이자 할부와 분양권 전매가 허용되는 곳이 적지 않다. 한마디로 “경기를 활성화 시킨다는 명분이라고 하지만 실제로는 부동산 투기를 부추기고 있는 것”이라고 김 단장은 강변한다. “돈 한 푼 없이도 분양 시장에 뛰어 들어 분양 받은 뒤 전매 차익을 거두고 나가면 그만인 것이 상례가 되는 것이죠. 전 국민을 투기꾼으로 만들고 있는 것과 뭐가 다릅니까?” 김 단장은 “정부가 소비자들을 위한 정책을 펴지 않기 때문에 운동본부가 탄생한 것”이라며 “이제는 진정으로 소비자들을 위한 주택 정책이 태어나야만 하는 시점이 도래했다”고 주장한다. 분양가 원가 공개 부분에 있어서도 김 단장은 목소리를 높인다. “정부가 지금이라도 맘만 먹으면 건설에 소요되는 원가 공개를 하고도 남는다”는 것이 운동본부의 주장이다. 이미 지방자치단체는 건설업체로부터 관련 자료를 제공받고 있고 공기업들도 관련 서류를 오픈만 하면 일이 간단하다고 김 단장은 지적한다. “건설업체의 평균 이익은 5~7%라는 것이 세계적인 기준입니다. 미국이나 유럽에서도 모두 이 정도 이윤만으로 집이나 건물들을 짓고 있는데 우리는 너무 터무니 없습니다. 그러니까 원가를 공개하지도 못하고 있는 것이지요.” 운동본부는 부동산 자산 거품으로 인한 자산의 양극화 현상도 우려한다. 국민 대다수가 소외를 느끼는 사이 일부 토지나 건물, 아파트 소유자들은 어마어마한 이득을 취하고 있다는 우려에서다. 이와 관련, 건설업체와 공기업이 최근 2~3년간 챙긴 수익만 7뗄坪犬？될 것이라는 보도도 나온 바 있다. 김 단장은 이 정부 들어 부동산 값만 1,100조원 어치나 올랐다는 통계 조사도 있다”며 “이는 우리 국민들이 5년간 내는 세금에 맞먹는 금액”이라고 혀를 내둘렀다. “사람들이 느끼는 상대적 박탈감이 여간 크지 않습니다. 뒤늦게라도 아파트를 산 사람은 ‘돈을 벌었다’고 자랑하고 이 얘기를 듣는 나머지 대부분은 화가 나서 못사는 것이지요.” 김 단장은 이런 이유에서 “융자를 받는 등 무리해서라도 너도나도 부동산 투기 열풍에 뛰어드는 부작용이 빚어지는 것”이라고 걱정을 표시한다. “이제 국민들이 부동산 불패 신화에서 빠져 나오도록 해야만 합니다. 대한민국 최고 통수권자인 대통령이 나서서 얘기해도 집 값이 오르기만 하니 너도나도 집 사는데 나서고 이는 다시 집값 상승을 부추기는 것입니다.” 김 단장은 “후분양을 하면 투기 수요가 사라지고 분양권 딱지라든가 프리미엄이라는 용어도 사라지게 된다”고 해법을 제시한다. 김 단장은 부동산 거품의 후유증에 대해서도 크게 우려한다. 만약 거품이 자꾸 커지고 언젠가 꺼지게 되면 부작용도 그만큼 증폭될 수 있어서다. 그렇게 되면 우리 경제에 미치는 악영향은 일본의 10년 불황에 버금가는, 아니 그보다 더한 혹심한 결과가 초래될 수도 있어서다. “한국 사람들에게 평생 집 한 칸 마련하는 것은 일생의 소원, 꿈이라고도 할 수 있습니다. 그런데 무작정 턱도 없이 오르기만 하는 부동산 거품은 대부분의 서민들에게 고통과 절망, 상실감입니다. 내집 마련에서 점점 더 멀어진다면 삶의 희망까지도 사라지는 것이죠.” 김 단장은 “부동산 거품으로 엉뚱하게 피해를 보는 사람들이 줄어들고 한국 경제와 사회에 끼칠 후유증을 최소화하기 위해서도 거품 제거에 하루 빨리 나서야 한다”고 힘줘 말했다.    [특집Ⅱ· 뛰는 집값 못잡나 안잡나] 공공기업이 집값 장사에 더 눈멀었다

[주간한국 2006-10-25 15:30]

집없는 서민에 싼값 주택공급은 옛말 '이익 챙기기' 더해 민간 건설사와 불공정 경쟁도… 역할 근본적으로 수술을 “국민과 시민을 위한다는 공기업이 부동산 거품을 더 부추기고 조장하고 있는 것 아닌가요, 오히려 민간 기업보다 더하면 더 합니다.” 지난 9월 서울시의 은평 뉴타운 분양가가 발표 된 날, 서울 시민 대부분은 서울시가 주관한 은평 뉴타운 분양가가 평당 1,500만원이라는 소식에 충격을 받았다. 이때 은평구의 아파트 평당 시세는 700만원. 더욱이 서민들은 민간기업도 아닌 공기업이 분양하는 아파트 분양가가 주변 시세를 2배 넘게 책정됐다는 사실에 좌절감과 분노를 느끼기까지 했다. 비록 1년 후 후분양제 실시라는 전격적인 정책 전환으로 파문은 가라앉았지만 은평 뉴타운의 분양가 파동은 작금의 공기업 행태를 여실히 보여준다. 공공의 이익을 위해 태어났다는 공기업이 공공의 이익은커녕 공기업 자체의 이익 극대화에만 치중한 속내가 그대로 드러났기 때문이다. 그럼 서울시 산하 기업인 SH공사는 왜 은평 뉴타운의 분양가를 주변 시세보다 턱없이 높게 책정했을까? 전문가들은 “분명 서울 강남을 모델로 삼았을 것”이라고 추측한다. 역시 신도시에 해당하는 판교가 평당 1,800만원에 최근 분양가가 책정된 것을 감안하면 은평 뉴타운도 1,500만원은 될 수 있으리라는 기대가 작용한 것이라는 분석이다. 더욱이 SH공사측은 토지 구입이나 건설에 얼마의 비용이 들었는지조차 제대로 밝히지 않았다. 이와 관련, 경실련은 “투자된 금액과 원가를 공개하지 않으면서도 고가의 분양가를 내놓았다는 것은 공기업이 민간기업과 똑같이 폭리를 거두려는 심보”라고 질책하고 있다. 경실련 윤순철 시민감시국장은 “예전 공기업은 집 없는 서민들에게 주택을 공급하기 위한 일을 맡는 회사로 알고 있다”고 말한다. 저렴한 주택을 지어 자력으로 민간의 비싼 아파트나 일반 주택을 살 수 없는 이들에게 주택을 판매, 혹은 임대해 주며 주거 안정을 기하자는 것이 설립취지라는 것. 하지만 은평 뉴타운 분양가 파동에서 보듯 “이들 공기업은 오히려 본분을 망각하고 있는 것 같다”고 관계자들은 입을 모은다. 비단 SH공사뿐 아니라 주택공사나 토지공사 모두 마찬가지다. 상식밖으로 치솟는 분양가 거품을 제거해 주기 위한 버팀목으로 작용하기보다는 반대로 분양가 거품에 동참하고 있다는 지적이다. 나아가 이들 공기업이 분양가 거품을 조장하거나 오히려 앞장서기까지 한다는 주장도 최근에 힘을 얻고 있다. 이들 공기업의 주택건설 분양 사업이 점차 늘어 나면서 민간 건설업체들과의 충돌이 자주 벌어지고 있는 것도 최근 두드러진 현상이다. 특히 민간 건설업체들은 “이들 공기업은 토지 수용 등 각종 특혜를 벌이면서 민간 사업자의 영역에까지 사업을 날로 확장하고 있다”며 볼멘소리를 하고 있다. 공기업이 추진한 주거 사업이 민간 부문의 추진 사업과 맞부닥친 대표적인 사례로는 상계동 노원마을이 꼽힌다. 서울 노원구에서 자연녹지 지역과 개발제한구역에 속해 대표적 집단취락 지역이었던 이곳은 당초 SH공사와 한 민간 건설업체 간에 사업 추진을 둘러싸고 주민들 사이에 분쟁이 벌어졌었다. 이때 민간 주도로 건설돼야 한다고 주장한 측은 현지 주민들이 개발의 수혜자가 되어야 한다는 입장을 고수했다. 건설사측은 당시 땅 소유주에게는 23평형 아파트 한 채씩, 세입자 전원에게 7~13평짜리 아파트를 4명을 한 세대로 제공하고 단지 내에 병원이나 직장도 함께 마련해 주는 등 직ㆍ주(직장과 주택)병존형 개발을 추진했다. 하지만 결국 공영개발이 선택됐고 임대 주택 입주권만을 받은 현지 주민 대부분은 실상 다른 곳으로 떠나는 처지로 내몰렸다. 입주권을 얻었더라도 현지 거주민 대부분은 임대 주택을 유지해 나갈 수 있는 형편이 되지 않기 때문이다. 주택 관계자들은 노원마을의 경우처럼 공영개발의 주택 정책이 실제 형편이 어려운 사람들이나 원주민에게 도움을 제대로 주지 못하고 있다고 지적한다. 특히 민간 건설ㆍ개발업체들은 “이들 공공기업들이 특혜를 이용해 더 자신들의 배불리기에 나선다”고 불만을 토로하고 있다. 개발 추진 과정에 있어 토지 수용권 같은 권한을 갖고 여러 가지 행정 처리에서도 편의를 누리는 반면 민간기업은 그런 혜택을 받지 못하고 있다는 것. 때문에 일부 민간기업은 “공익을 위한다는 목적으로 땅이나 집장사를 하는데 그렇게 장사하게 내버려 두려면 우리 세금으로 그런 회사들을 세울 필요조차 없다”고 거친 비난도 서슴지 않는다. 여기에는 ‘불리한 조건과 여건에서 공기업들과 경쟁해야만 한다’는 피해의식이 작용하고 있다. 공공기업은 특혜를 받으며 싸게 사업을 하는데 분양 가격은 민간기업과 똑 같은 수준이라는 것이다. 하지만 민간 건설업체들은 이에 대해 별다른 이의를 공식적으로 제기하지 못하고 있다. 업계의 한 관계자는 “대부분 할 말이 많고 불만도 쌓여 있지만 섣불리 나설 수 없는 입장”이라며 “잘못 나섰다가는 인허가권을 갖고 있는 관계 기관에 ‘미운 털’이 박힐 수 있다”고 어려운 입장을 토로했다. 아파트값 거품빼기 운동본부의 김헌동 본부장은 “이제는 공공 부문이 어느 정도까지 주택 시장에 개입해 책임을 다 할 것이냐는 논쟁을 할 때다”며 “국가 차원에서 주택 정책의 올바른 방향이 무엇인지를 전 국민들이 함께 되짚어 볼 필요가 있다”고 강조했다.      집값 안정 효과 '후분양제 > 원가 공개' [주간한국 2006-10-25 15:27]     광고 '분양 원가 공개' 제대로 시행될지 의문에 건교부도 소극 일관 전문가들 "차라리 후분양제 실시하면 전매 등 투기 차단 가능" “요즘 아파트 분양 원가 공개 얘기들을 많이 하죠. 거기에 넘어가면 안 됩니다. 분양 원가가 문제가 아니고 후분양제를 제대로 하느냐 마느냐가 절대로 중요합니다.” 아파트값 거품빼기 운동본부의 김헌동 본부장이 부동산 폭등 처방을 위해 내린 결론이다. 김 본부장은 더욱이 “지금 아파트 후분양제에서 갑자기 분양 원가로 대중의 관심이 옮겨져 있는 것은 현재의 선분양 제도를 유지하고 싶은 세력의 음모(?)가 숨어 있는 것”이라고 강조한다. 예전에도 후분양제가 거론될 때마다 갑자기 분양 원가 공개를 들먹이며 정치쟁점화돼 온 것도 모두 후분양제 반대 세력들의 의도가 작용한 때문이라고 그는 보고 있다. 서울시가 은평 뉴타운에 대해 내놓은 후분양제와 노무현 대통령이 언급한 아파트 분양 원가 공개. 두 가지 정책 중에 과연 어느 것이 더 효력이 있을까? 이에 대해 시민단체를 비롯한 전문가들은 후분양제의 손을 더 높이 들어주고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)의 윤순철 시민감시국장은 “아파트 분양 원가 공개는 후분양 제도로 가기 전까지 과도기적인 조치가 될 수 있다”고 말한다. 일찌감치 부동산 시장에서 후분양제도를 대책으로 내세워 온 경실련은 후분양제가 실시되면 부동산 폭등 사태를 막을 수 있다고 확신하고 있다. 윤 국장은 “지금은 아파트 후분양 제도로 진입하기 직전 선분양과 후분양제가 뒤섞인 과도기적 상황”이라며 “특히 공공 부문이 추진하고 있는 아파트의 원가 공개부터 실행돼야 한다”고 강조한다. 은평 뉴타운을 맡고 있는 서울시가 세운 공기업인 SH공사를 비롯, 주택공사, 토지공사 등이 모두 원가 공개 대상에 해당한다. 분양 원가 공개 추진 과정에서 공공 부문의 역할은 특히 중요하다. SH공사나 주택공사 같은 공기업이 아파트를 짓거나 토지공사 등 공공에서 제공한 택지를 사용해 건설하는 주택은 당연히 원가 공개에 앞장서야 한다. 공공 부문은 민간 건설업체들의 과도한 이익을 견제할 수 있는 수단이 되기 때문이다. 하지만 민간 부문에서 건설하는 아파트나 주택에 대해서는 숨통이 열어 놓고 있다. 순수 민간 사업자들은 필요시에만 원가를 공개할 의무가 있다고 윤 국장은 단서를 달자는 것. 한마디로 소비자가 동의할 만한 합당한 가격을 제시하면 굳이 원가를 따질 필요까지 있겠냐는 얘기다. “지금 건설사들이 원가 공개 압력을 받는 것은 당연히 ‘적당하다고 생각되지 않는 범위를 넘어서 과도한 이익을 남기고 있기 때문”이라는 것이 그의 분석이다. 특히 분양 원가 공개가 확실한 부동산 거품 잠재우기의 처방이 되기 힘들 것이라는 전망도 벌써부터 설득력 있게 제기된다. 가장 큰 이유는 분양 원가 공개가 제대로 이뤄지겠느냐는 불확신이 뿌리깊게 깔려 있어서다. 당연히 현재 진행되고 있는 원가 공개 추진 과정의 진정성에 대한 의심이 한몫한다. 구체적으로 부동산 정책의 주무부서인 건설교통부에 대해 여론의 의혹의 눈초리는 매섭다. 노무현 대통령의 원가 공개 발표 직후 건교부가 관련 위원회 구성을 추진하는 것 조차 6~8개월 동안 비판 여론을 잠재우기 위한 시간 벌기로 활용되는 것 아니냐는 시각이 그것. 실제 위원회 구성이 완료될 즈음인 내년 4월에는 각 당의 대통령 후보가 선출되는 시기다. 그런데 지금에서야 위원회 구성에 나서고 또 관련 용역을 준다고 시간을 보내다가 내년 위원회 구성이 완료되면 바로 선거철로 돌입하게 된다. 대선으로 정신이 없게 될 각 정당이나 국회가 언제 관련 법안을 입안 하고 처리할 수 있겠냐는 것이다. 윤 국장은 이에 대해 “당장 할 수 있는 것도 안 하고 있는데 어떻게 내년에는 원가 공개가 된다고 기대할 수 있겠느냐”며 “참여정부에서의 원가 공개가 실현될지 확신할 수 없다”고 강하게 비판한다. 또 “노무현 대통령의 원가 공개에 대한 입장이나 발표는 예전과 달리 변했을지 몰라도 건설교통부는 전혀 변한 것이 없는 것 같다”고 주무 부서를 강하게 질타했다. 경실련은 지난해 아파트 분양가 원가 공개 논쟁의 초라한 결과를 근거로 제시한다. 원가 공개 여론이 비등해지자 주택법을 개정해 현재 7개 항목이 공개되고 있는데 지금 아무런 실효를 거두지 못하고 있다는 것. 지금도 비공식적으로 공개되고 있는 건설비58개 항목 중 겨우 몇 개나 더 추가되는 정도로 마무리되고 말 것이라는 점이 경실련이 가장 우려하고 있는 부분이다. 건설업체들의 투명성과 진정성에 대해서도 경실련은 할 말이 많다. 현재 건설사들이 아파트 건설 과정에서 여러 차례 건설 예정가를 관계 당국에 적어내고 있는데 이마저도 금액이 들쭉날쭉하다는 것이다. 일례로 당국의 허가나 승인을 받아야 하는 시점에는 가격을 적게 써내 ‘사업 추진이 어렵지 않다”며 사업 착수를 쉽게 하지만 감리사를 지정할 때는 사업비를 과도하게 줄여 제출한다. 물론 감리비로 지출할 금액을 줄이기 위해서다. 또 나중에 분양 시점이 되면 종전과 달리 건설비를 부풀려 신고한다. 건축비나 땅값이 많이 들었다고 해야만 비싼 분양가를 받아낼 수 있기 때문이다. 하지만 후분양제가 제대로 시행되면 부동산 시장에서 여러 가지 긍정적 효과가 기대된다고 한다. 지금까지 공급자, 즉 건설사 중심의 시장이 소비자의 권리와 선택권이 우대되는 시장으로 변화할 수 있게 된다는 것이다. 또 사업 추진 과정에서의 불투명성이 해소되는 효과도 얻을 수 있다. 승인이나 인허가 과정에서 횡행했던 뇌물 구조가 많이 차단되고 행정의 투명성이 담보될 수 있는 것은 분명하다. 나아가 기업의 회계 처리가 투명해져 부풀리고 줄이는 속임수 없이 건설사는 적정 이윤을 확보하기 위해 노력하게 된다. 무엇보다 경실련은 여러 가지 허점이 많은 원가 공개에 비해 후분양제의 장점을 특히 강조한다. 선분양제가 전매와 투기 바람을 일으키는 환경을 제공해 준다면 후분양제를 실시하게 되면 전매나 투기를 원천부터 차단할 수 있게 되기 때문이다. 윤순철 국장은 “후분양제를 실시하면 건설된 아파트를 보고 소비자들이 보고 판단하면 되는 것”이라면서 “이는 곧 올바른 시장 경제 체제가 자리잡는 것”이라고 해석했다. 박원식 차장 parky@hk.co.kr