반값아파트 정책이 바로 원가공개와 분양가상한제 효과

이명박의 4대강과 노무현의 세종시, 뭐가 다른가?

 

 

 

김헌동 경실련 본부장, "4대강 언론비판, 정치논리에 매몰"

 

2009년 11월 16일 (월) 14:28:16

이정환 기자 ( black@mediatoday.co.kr)

 

4대강 개발사업 1차 턴키입찰에서 업체들이 담합해서 낙찰률을 끌어올렸다는 사실은 공공연한 사실이다. 공공부문 입찰에서 통상적인 낙찰률은 정부 추정금액 대비 60~65% 수준이다. 그런데 이번에는 평균 93.37%를 기록했다. 낙동강 23공구의 경우 추정금액이 3178억원인데 낙찰금액이 2902억원으로 낙찰률이 99.32%를 기록했다. 담합이 아니고서는 상식적으로 이해할 수 없는 높은 낙찰률이다.

경제정의실천시민연합은 4대강 입찰담합을 철저히 수사하고 관련자를 처벌하라는 내용의 성명을 발표한 바 있다. 경실련은 담합을 조장하는 공동 도급제를 폐지하고 가격 경쟁입찰을 확대하는 한편 그동안 이를 방조해 왔던 관료들을 문책하라고 주장했다.

 

경실련은 입찰제도를 근본적으로 개선하기 위한 국정조사가 필요하다고 주장했다. 그러나 이들의 주장을 보도한 언론은 한 손에 꼽을 정도였다.

 

김헌동 경실련 아파트값 거품빼기운동 본부장은 4대강은 4대강만의 문제가 아니라고 강조한다. 정치권력이 대규모 토건사업을 집권 수단으로 활용하는 우리 사회의 고질적인 병폐 가운데 하나며 이는 굳이 이명박 정부의 문제라기보다는 과거 김대중, 노무현 정권 때부터 계속된 문제라는 이야기다. 김 본부장은 최근 논란의 중심에 있는 세종시 문제도 무분별한 개발공약의 연장선에서 이해하고 있다.

김 본부장은 경향신문과 한겨레 보도 태도에 대해서도 불만이 많았다. 노무현 전 대통령 때는 왜 비판을 하지 않았느냐는 것이다. 그때 진보 언론의 침묵이나 지금 조중동의 침묵이나 무엇이 다르냐는 이야기다. 정치논리에 매몰돼 상대편을 공격하는데 그칠 뿐 근본적인 비판과 대안제시가 없다고 보기 때문이다. 김 본부장은 어떤 명분을 내걸든 결국 건설회사들 먹거리 챙겨주기라는 차원에서 노무현의 세종시나 이명박의 4대강이나 본질적으로는 다를 게 없다고 지적한다.

다음은 김 본부장의 도발적인 인터뷰 전문.

	▲ 김헌동 경실련 아파트값 거품빼기운동 본부장. ⓒ연합뉴스.

- 업체들 담합 의혹이 계속되고 있다.

"담합이 어디 어제 오늘의 일인가. 문제는 4대강이 아니다. 턴키발주를 하게 되면 정부도 정확한 예산을 알지 못한다. 예산을 어떻게 편성했는지도 공개 안 돼 있다. 실시설계도 없었고 타당성 검사도 없었다. 당연히 사업비용과 공사비용 산출이 안 돼 있다. 이번 1차 입찰의 경우 낙찰률이 평균 90%가 넘는데 통상적인 낙찰률이 60~65%라고 보면 25~30% 이상 높게 낙찰됐다고 보면 되는데 실제로는 그 이상의 비용이 낭비됐을 수도 있다. 정부나 업체들이나 도대체 얼마가 적정가격인지도 모르는 상태에서 주먹구구식으로 막대한 예산을 퍼준 상황이다."

- 그런 내용이 언론에는 거의 보도되지 않고 있다. 어떻게 생각하나.

"언론사들이 최대 광고주인 건설회사들 눈치를 보는 것도 어디 어제 오늘 일인가. 이해할 수 없는 건 조중동의 침묵 못지않게 경향과 한겨레의 이중적인 태도다. 냉정하게 따져보자. 이명박의 4대강이나 노무현의 세종시나 뭐가 다른가. 부동산 가격 폭등을 부추긴 게 누군가? 4대강 비판하는 신문들 노무현 때는 어땠나?

 

노무현에게 아파트분양원가 공개 약속 지키라고 강력하게 이야기했었나. 공급확대만으로 부동산 가격 못 잡는다고 이야기했었나."

- 세종시는 수도권 과밀화 해소라는 명분이라도 있지 않나. 급격한 환경 파괴가 우려되는 4대강과 동일선에 놓는 것은 무리가 있는 것 같다.

 

수도권 인구가 2천만명이다. 수도권 과밀화를 해소하려면 얼마나 이주를 해야 한다고 생각하나. 세종시는 과연 국민적 합의 아래 진행된 사업인가. 대통령 독단으로 밀어붙인 대규모 토건사업이라는데서 다를 바가 없다. 그런데 4대강 반대하는 언론과 세종시 반대하는 언론이 극명하게 나뉜다.

 

4대강 반대하는 언론들, 공급확대로 부동산 잡는다는 노무현을 제대로 비판했었나. 공급확대하면서 강남에 세금만 때리면 해결될 문제라고 생각했었나. 다들 정치논리에 매몰돼 상대 진영을 물어뜯고 있을 뿐 제대로 된 비판과 대안을 내놓는 곳이 없다."

- 노무현의 부동산 정책이 완전히 실패했다고 보나.

"이명박 정부 들어 턴키 공사가 늘어난 것도 사실이지만 판을 키운 것은 노무현 전 대통령 아니었나. 노 전 대통령이 집권하는 동안 건설회사들은 아파트를 해마다 20만개씩 무려 60조원어치나 팔았다. 5년 동안 300조원, 4대강 사업의 15배다. 민간자본이냐 정부자본이냐의 차이는 있겠지만 건설회사들 먹거리를 만들어 준다는 맥락에서 크게 다르지 않다. 파주 신도시가 40조원, 파주, 용인, 화성동탄, 검단 등 수도권 신도시가 모두 300조원, 기업도시와 세종시까지 더하면 1천조원이 넘는다. 오히려 이명박 정부 들어서는 파이가 크게 줄어들었다. 경기침체 여파겠지만 해마다 200조원 하던 게 150조원으로 줄어들었다. 그런데 4대강 사업은 3년 잡으면 연 7조원 정도다. 150조원과 7조원, 어떤 게 더 심각한 문제라고 보나."

- 비교가 적절치 않지만 진보 성향의 언론들이 노무현 전 대통령의 부동산 정책에 대해 비판의 칼날이 무뎠던 것은 사실이다. 노 전 대통령을 비판했던 언론들이 상대적으로 이명박 대통령에게 우호적인 것도 사실이다. 당신이 생각하는 대안은 무엇인가.

"일단 이명박 정부가 보금자리 주택을 늘리기로 한 것은 그나마 다행스러운 일이다. 앞으로 5년 동안 30만채의 아파트가 주변시세의 절반 가격에 쏟아져 나오게 된다. 장기전세나 공공주택이었으면 더 좋았겠지만 이것만 해도 부동산 가격안정에 도움이 될 거라고 본다. 생각해 봐라. 반값 아파트가 있는데 누가 새집이든 헌집이든 사려고 하겠나. 4대강 사업의 적실성 여부를 제쳐놓고 보면 적어도 부동산 정책과 관련해서는 이명박 쪽에 더 높은 점수를 줄 수밖에 없다. 진보와 보수로 양분돼 있긴 하지만 건설회사들 눈치를 보는 건 모든 언론이 마찬가지다. 언론에는 큰 기대가 없다."

- 공급확대가 아니라 개발이익 환수와 공공주택 확대가 해법이라고 강조했다.

그런데 정치권력을 쥔 사람들이 의지가 없다면 과연 그런 변화가 가능하겠나. 좀 더 근본적인 대안은 없나.

"정치인들이 무분별한 개발공약을 남발하지 못하도록 제도적 장치를 마련해야 한다. 나는 이런 공약들이 돈 봉투를 돌리는 것보다 더 큰 범죄라고 생각한다. 실제로 10만원짜리 돈 봉투보다 더 큰 위력을 발휘한다. 해악도 훨씬 더 크다. 개발공약 금지법 같은 걸 고민할 수도 있다.

 

1천억원 이상의 사업을 개별 정치인이 공약으로 내걸지 못하도록 하는 것이다. 한국은행 금융통화위원회나 헌법재판소처럼 형식적이나마 정치권력에서 자유로운 국토위원회 같은 걸 신설하는 방법도 있다. 철저하게 공익적 관점에서 사업 타당성을 검토하고 집행하자는 이야기다.

정치인들이 득표를 위해 지역 이기주의를 자극하고 부동산 가격을 부추기는 일을 원천 차단하자는 이야기다."

 

 

MB의 분양원가공개 발언기록      

  아파트 분양원가공개, 노무현정부 총력저지   2003-12-18        

 

이명박 "아파트당 2억~3억씩 차익" 시인

 

건설업체들이 아파트 건설로 엄청난 폭리를 취하고 있어 분양원가를 공개하라는 여론이 거세고 최근 서울시 도시개발공사가 상암아파트 분양원가를 밝힌 보고서를 제출한 가운데, 건설교통부 산하기관 공기업인 대한주택공사가 법을 위반하면서까지 분양원가공개를 결사적으로 거부하고 있어 그 배경에 의혹이 집중되고 있다.

 

 

또한 건설교통부와 국무총리실은 '사전 협의' 형식을 빌어 연내에 분양원가를 공개하려는 서울시 도시개발공사에 간접압박을 가하고 있는 게 아니냐는 의혹도 일고 있다.

 

 

원가공개 판결에 편법으로 저항

 

정보공개법에 따르면, 공기업인 주택공사는 원가공개의 의무가 있고 이는 이미 법정소송을 통해 수차례 확인됐다. 건교부와 업계에 따르면, 포항시 환호 재건축아파트의 일부 주민들은 시공사인 주택공사에 대해 분양원가 공개를 요구하는 소송을 제기한 결과, 1·2심 재판에서 주택공사가 패소했다.

 

 

주택공사는 또 2001년에 서울 신림동 재개발아파트의 일부 조합원이 제기한 분양원가 공개 소송에서도 1·2심 모두 패소했고 주택공사는 이에 대법원 상고를 포기했다. 주택공사가 그러나 법원의 판결에도 불구하고 교묘한 방식을 통해 사실상 원가 공개를 거부하고 있다. 원가 내역 대신 수천페이지에 달하는 원가 자료를 공개하는 편법을 사용하고 있는 것이다. 건설분야 최고전문가들이 아닌 일반시민으로선 도통 활용불가능한 자료만 내놓고 있는 것이다.

 

 

민간주택업자, 입주시점 땅값을 토지구입비로 산정

 

분양원가 공식 발표를 앞두고 있는 도개공에 따르면, 분양원가는 토지 구입비와 건축비, 이자, 간접비용 등으로 이뤄진다. 상암지구는 시유지여서 실제 땅 구입 거래가 민간과 이뤄지지 않아 토지구입비는 ‘시장가격’이 아닌 도개공과 서울시의 협의를 통해 결정했다. 이에 따라 상암지구의 경우는 공시지가로 계산하는 ‘보상원가’를 토지구입비로 산정할 것으로 알려졌다.

 

 

반면 대부분의 민간주택업자들은 기반시설 조성비를 포함하는 ‘조성원가’를 택해야 하나 실제 땅 구입에 들어간 비용이 아니라, 개발 기대감으로 땅값이 오른 ‘입주 시점’의 비용을 적용하는 ‘취득원가’를 사용하고 있다.  요컨대 '땅투기 차익'을 분양가에 포함시켜 그대로 소비자들에게 전가하고 있는 셈이다.

 

 

이명박 시장 "아파트당 2억~3억 차익"

 

도개공은  민간회사와 같은 방식으로 취득원가를 산정한 뒤 이를 기준으로 분양원가를 공개할 경우 시민단체의 비판이 우려되고, 그렇다고 보상원가를 기준으로 분양원가를 산정하면 아무리 높게 잡아도 원가가 평당 7백만원에 불과한 것으로 나타나 공개여부 시점을 놓고 부심하고 있는 것으로 알려졌다.

 

 

서울시 관계자에 따르면, 도개공 보고서가 제출되자 건설교통부가 강력반발하고 있으며 이에 국무총리실은 도개공 공개에 앞서 '사전 협의'할 것을 서울시측에 요구하고 있다. 건교부는 현재 도개공의 분양원가에 도시 인프라 조성비 등이 빠졌다며 분양원가를 상향조정할 것을 요구하고 있는 것으로 전해지고 있다.

 

 

이명박 시장은 17일 우리은행 본점에서 가진 ‘경영관리 특강’에서 “상암동 아파트를 원가로 분양하면 분양받은 사람은 그 자리에서 2억~3억원의 이익이 생긴다”며 분양을 통한 도개공의 '고수익'을 시인하며 “개인에게 이익을 주는 것보다 분양 이익을 장학금 지원과 임대아파트 건립에 사용하는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 이 시장은 이어 “가정 형편이 어려워 중도에 학교를 포기하는 학생들의 학비가 1년에 1백억원 가량인데, 서울시 예산으로는 지원이 불가능하지만 도시개발공사는 별도 법인이기 때문에 가능하다”고 말했다.

 

 

  

[월요초대석] 이명박 서울시장 기사입력 2004-02-08 

 

 

다음은 일문일답.

 

-소형평형(전용면적 25.7평이하) 60% 의무화 등에 따라 반포 등 대규모 저밀도 아파트의 재건축이 더디다는 지적에 대해서는 어떻게 생각하십니까.

 

 

▲지금 답변할 성질은 아닙니다만 (대형평형이 많은) 반포단지 같은 곳은 평수제한 때문에 개발이 완전히 안될 가능성이 많습니다. 그대로 일률적으로 하면 말이죠. 법이 아니고 행정명령 이니까 (반포단지의) 위치에 따라 좀 조정을 해야 한다고 건교부와 얘기하고 있어요. 소형평형수를 (계획대로) 다 넣으면 안 된다고 말이죠. 사업을 함으로써 서울 주택문제를 해결하는 방법의 하나이기 때문에 케이스 바이 케이스식으로 완화라기보다는 조정할 필요가 있지 않나 보고 있습니다.

 

 

-처음으로 도개공 아파트 분양원가를 공개, 반향을 불러 일으켰는데 앞으로도 계속 분양원가를 공개하실 것인지요.

 

▲언론이 도개공의 폭리에만 초점을 맞췄는데 사실 민간에 영향을 미치는 영향 미칠 수 있고 긍정적인 면도 많지 않습니까. 앞으로 도개공 분양원가 공개는 비슷한 케이스는 안하고 특수한 케이스만 하겠습니다.

 

강남 아파트값이 뉴욕 맨하튼이나 동경 긴자보다 비싸다는 것은 국가적으로 낭비입니다.

 

 

다음은 공공주택 

분양원가 공개와 관련해 김근태 의원이 발표한 글 전문이다.

 

소리 나는 것을 두려워하지 말자!

 

공공주택 분양원가 공개를 둘러싼 논란이 지속되고 있다. 대통령의 언급에 대해 일각에서는 개혁의 후퇴라며 우리당과 대통령을 강하게 성토하고 있고, 일부에서는 시장원리에 충실한 당연한 결정이라며 환영하고 있다. 하지만 대다수 집 없는 서민들의 경우 대단한 실망과 허탈감에 휩싸여 있다는 점을 부인할 수 없다. 논의를 출발하기 전에 몇 가지 전제를 확인하자

 

첫째, 소리 나는 것을 두려워하지 말자.

 

시대 변화에 따라 많은 부분에서 그럴 수 있지만 특히 특정 분야의 정책에 대해서는 당과 청, 그리고 정부가 입장이 다를 수 있다. 집행을 책임지고 있는 청와대와 정부의 입장에서는 더욱 많은 점을 고려해야 하기 때문에 더욱 신중할 수 있고, 국민의 최일선에서 민심을 먹고 살 수밖에 없는 정당은 모든 눈높이를 대다수 서민에 맞출 수밖에 없다. 

 

그래서 입장이 다를 수 있다. 이것은 탈권위주의 시대에 너무도 당연한 것이다. 마찰과 불협화음이 있을 수 있다. 변화된 시대에서 기존의 당정관계, 당청관계 역시 당연히 변화되어야 한다. 지금은 새로운 관계의 모색을 꿈꾸는 과도적인 단계이기 때문에 소리가 날 수밖에 없다. 물론 그 시간을 최대한 단축시켜 국민들을 안심시켜야 하겠지만 그렇다고 심각한 문제를 덮고 갈 수는 없는 것이다. 

 

그래서 당정, 당청 간에 치열하게 논쟁하는 것을 두려워해서는 안된다. 오히려 공공주택 분양가 문제와 같은 중요한 문제에 대해 치열하게 논쟁하여 결론을 도출할 때, 여타의 다른 문제들을 쉽게 갈 수 있다. 계급장 떼고 치열하게 논쟁하자. 그리고 나서 질서를 고려하자.

 

 

둘째, 국민과의 약속을 소중히 여기자.

 

권력은 선거를 통해 국민의 손에 의해 창출된다. 우리의 선거가 아직도 지역주의 등 후진적인 부분이 있기는 하지만 이제 국민들은 각 정당이 제시한 공약을 보고 선택하기 시작했다. 그래서 선거 당시 내건 공약을 함부로 바꿀 수 없다. 특히 서민들의 삶과 직결된 민생문제는 더욱 그렇다.

 

 

그리고 바꾸려면 국민들이 납득할 수 있는 절차와 과정을 밟아서 국민들에게 양해를 구해야 한다. 국민들이 받아들이지 않으면 어떤 형태로든 그 약속을 파기한 것에 대해 책임져야 한다. 그것이 국민과 약속한 대전제다. 이것이 무너지기 시작하면 "공약(公約)은 공약(空約)일 뿐이다"라는 비아냥과 상실감을 어떻게 대처할 수 있는 것인가?

 

국민과의 약속은 지켜야 한다.

 

이런 기본전제를 바탕으로 공공주택 분양원가 공개에 대해 개인적으로 이렇게 생각한다.

 

결론부터 말하면 국민과 약속한 공공주택 분양원가 공개에 대해 여전히 긍정적으로 검토해야 한다는 것이다.

 

일부에서 말하는 시장논리를 부정하고 싶은 생각은 추호도 없다. 다만 공공주택 공급은 서민을 위한 공공재적 성격이 강하다는 점을 주목해야 한다. 따라서 이를 일반 기업의 이윤창출 논리와는 다른 각도에서 접근하는 것 역시 정당하다. 그런 차원에서 공공성을 중심으로 사고할 때 공공주택의 분양원가를 공개하는 것을 전향적으로 검토하는 것이 마땅하다고 생각한다.

 

 

분양가 자율화 조치 이후 아파트 분양가가 두 배 이상 뛰었고, 도시개발공사와 주택공사의 일부 분양원가 공개 당시 공기업인 이들조차 30-40%이상의 이익을 남겼다는 주장은 분양원가 공개요구에 대한 정당성을 확인하는 것이다. 물론 수익금을 공공의 영역에, 특히 낙후된 지역 주택 건설에 투여했다고 하는 것은 건설적이다.

 

 

정부에서 대안으로 제시한 원가연동제 역시 긍정적이다. 그것을 부정하고 싶지 않다. 정책 변경에 따른 혼선도 피하고 건설 경기 연착륙도 고려할 필요가 있고 해서 더욱 그렇다. 분양가 공개는 개혁이고, 원가연동제는 개혁후퇴라는 발상에는 동의하지 않는다. 원가연동제의 긍정성을 부정하지 않지만 그렇다고 해서 국민들이 납득할만한 절차와 해명과정 없이 우리당의 총선 공약을 이 상태에서 그냥 포기할 수는 없는 일이다.

 

 

정부에서 추진하고자 하는 안도 진전이고 우리당에서 공약으로 내걸었던 안 역시 개혁적이다. 시장에 미칠 영향을 충분히 고려하되 부동산 문제에 있어서 만큼은 강력한 의지와 집행력이 담보되어야 한다. 나 개인적인 입장은 분명하지만 이 두 가지 안을 모두 현실도상에 올려놓고 긍정적으로 검토할 필요가 있다고 본다. 선택의 문제인지, 조화의 문제인지 국민들과 함께 더불어 판단해야 한다.

 

 

바야흐로 이제 논쟁이 시작되었다. 여기서 우리가 유의할 점은 무엇이 국민을 더욱 편안하게 하고, 무엇이 더욱 민생을 돌보아 국민통합을 실현할 수 있는 것인지에 논의의 초점을 모아야 한다는 것이다. 외부환경에 너무 민감하게 반응하지 말자. 조급하지 말자. 대다수 국민들의 생명줄이 걸린 중차대한 문제인 만큼 차제에 확실한 국민적 공감대를 만들어 깔끔하게 해결하자. 우리 모두 진지하게 마음을 열고 공청회도 진행하고, 의원총회도 열고, 당정협의도 개최하자. 다시 한번 강조하지만 소리 나는 것을 너무 두려워하지 않았으면 한다.

 

 

2004년 6월 14일

국회의원 김근태

 

분양원가공개, 주권자들을 속여온 개발관료들

개발관료들, 시민 85%가 요구한 분양원가 공개를 무시한 채 시민을 속여왔고, 또 속이려 한다.

■ 선분양 구조에서 시민들이 요구하는 원가는 당연 ‘예정원가’
■ 민간기업은 법령에 따라 58개 항목의 분양원가를 공개
■ 감리 승인권자가 공시하는 58개 항목의 예정원가는 엉터리가 문제
■ 분양원가공개, 대통령은 소신 바꾸어도 개발관료는 안 바꿔
■ 관료의 직무유기, 업체의 허위문서 작성 조사와 처벌 시급

서울시와 SH공사가 건설하는 주택과 공공택지 내 민간주택까지도 80% 완공 후 분양하고, 분양단계에서 분양가심의위원회를 구성하여 분양원가를 공개하겠다고 2006년 9월 발표하였습니다.

뒤를 이어 노무현 대통령도 언론사와 대담을 통해 과거 대통령의 소신이라며 반대했던 분양원가 공개를 공공은 물론 민간까지 적용할 것을 검토하겠다고 밝혔습니다. 이후 공급자 중심인 ‘선분양’과 ‘묻지마 분양가격’에서 소비자중심인 ‘분양원가 공개’와 ‘완공 후 분양’으로 전환하는 주택공급방식에 대한 논쟁이 각계에서 진행되고 있습니다.

경실련은 2004년 2월부터 ‘아파트값거품빼기운동본부’를 조직하여 ‘후분양제’ 전면 도입을 일관되게 주장하였고, “만일 선분양을 하려면 분양원가를 공개하고 분양가상한제를 추진해라”, “공공주택을 20-30%확충하라” 등 소비자 중심의 주택정책과 주택시장의 정상화를 위한 대안을 제시했습니다.

대통령과 정부의 부동산정책에 대해 시시비비를 가려 격려와 비판을 했으며, 입법기관인 국회에는 정책 설명회를, 정책집행기관인 건교부에 대해서는 탁상공론,땜질식 대책, 거짓통계와 국민의사를 왜곡하는 관료들의 눈속임과 잘못을 지적하였으며, 지방자치단체장에게는 건설사들이 제출하는 사업계획과 분양가격을 철저히 검증하지 않는 직무유기로 고분양가를 방치하고 있다고 비판하였습니다.

그리고 시민들에게는 수많은 실태조사, 자료 등을 통해 고분양가의 원인과 해법을 제시하였고, 문제의 중심에 개발관료와 정당, 정치인 언론, 전문가, 그리고 재벌이 있음을 알렸습니다.

그러나 정부는 3년동안 분양가는 2-3배, 아파트가격은 2.5~4배가 폭등 했는데도 달라진 것이 없고, 개발관료들은 이제 다시 공급방식에 대해 논의하겠다고 합니다. 이명박정부 이후에도 개발관요들은 달라지지 않고 있다.

분양원가가 공개되어 공기업이나 주택사업자들이 특별한 노력 없이 불로소득을 챙기며 분양가 올리기 경쟁을 중단하고 가격 인하를 이룰지, 건설사들의 건설자금을 소비자들에게 미리 받고도 약속을 제대로 지키지 않거나 투기를 조장하는 선분양제 특혜를 없애고 소비자 중심의 후분양제로 전환 될지, 아직은 확신할 수 없습니다.

과거에도 권력자와 개발관료들이 주권자의 강력한 요구를 묵살하기 위해 시간을 끌거나 눈속임하는 방법으로 위원회를 만들고, 연구용역을 하는 등의 사례들이 많기 때문입니다.

시민들은 평생 한번 장만하는 아파트의 가격에 거품이 있다는 것을 알고 있습니다.

거품이 없다면 가격은 대폭 내려갈 것입니다.

경실련이 조사한 바에 따르면, 건설사들이 짓지도 않고 분양하면서 분양가를 주변시세를 기준으로 책정하여 폭리를 챙기고, 지방자치단체는 분양가를 검증도하지 않아 폭리를 방조하고, 정치인과 개발관료는 아예 근거도 없이 건축비를 올려줘 고분양가를 합법화해주고, 일부언론은 광고비를 받으며 이를 홍보하고, 일부 전문가들은 용역을 하면서 논리적 뒷받침을 해주고 있습니다.

이것이 아파트값 거품의 진실입니다. 서로의 이해에 따라 아파트값에 거품을 불어넣는 암묵적 담합이 존재합니다.

경실련은  <아파트 반값의 진실>을 시작합니다. 아파트값에 거품이 얼마나 있는지, 누가 거품을 불어 넣는지, 어떻게 만들어 지는지, 얼마나 뺄 수 있는지, 누가 거품을 알고도 모르는 척 하는지, 거품은 누구에게 좋은지, 어떻게 해야 다시는 거품을 넣을 수 없게 하는지를 알려나갈 것입니다.

<아파트 반값의 진실>시리즈

시민들은 모든 것을 알고 있습니다. 시민들과 함께한다면 아파트를 반값에 지을 수 있을 것입니다. 꼭 반값이 아닐 수도 있습니다. 그러나 거품은 뺄 수 있습니다. ‘아파트값 반값’은  가격의 거품을 빼자는 ‘시민의 의지’입니다.

경실련은 오세훈 서울시장과 노무현대통령이 국민들에게 약속한 분양원가공개와 후분양제도입의 약속을 제대로 이행하는지를 확인할 것입니다. 그리고 개발관료들이 진정성 없이 시늉만 내는 껍데기 제도를 만들고, 왜곡된 논리로 국민들을 눈속임을 하지 않는지, 건설사들이 공개한 분양원가가 사실인지, 지방자치단체장들은 건설사들이 제출한 분양가를 검증하고 공개하는지 등 실태를 추적하여 공개할 것입니다.

첫번째로, ‘아파트분양원가’ 공개에 대하여 개발관료들이 그동안 어떻게 시민들을 속였고, 또 속이려 하는지를 알리고자 합니다.

모든 민간의 분양원가는 공개하도록 법이 제정되어 있습니다. 주택법에 따라 민간의 분양원가는 분양 직전단계인 감리결정에서 사업승인권자(자치단체장)에 의해 토지비는 물론 건축비의 58개 항목 원가는 공개되고 있습니다. 그럼에도 지난 3년여 동안 건설업자와 개발관료들은 국민들이 공개 요구하는 원가를 마치 완성원가, 확정원가 등인 것으로 호도했습니다.

특히 건교부와 재경부의 장관과 공기업인 주택공사 사장까지도 예정원가와 확정원가를 구별하지 않고 용어를 사용하며 국민들의 원가공개 여론을 왜곡하거나 혼란스럽게 했습니다. 나아가 건교부는 지난 3년간 과거 아파트분양원가 공개나 후분양제도 도입 논쟁이 있을 때에는 업계와 똑같은 논리로 개발업자보다 더 국민을 속이려 했습니다.

건교부는 대통령을 올바르게 보좌하고 국민들의 주거안정을 위해 노력하기 보다는 건설업계의 이익을 옹호하면서 마치 개발업자의 대변인처럼 행동하는 행태를 하고 있습니다.

오늘 시민들이 요구했던 원가는 무엇이고, 현재 누가, 어떻게 공개되고 있으며, 건교부는 어떻게 국민들을 속였고 또 속이려하는지, 국민들은 무엇을 바라는지를 알려드립니다.

1. 시민들이 공개를 요구하는 원가 : 선분양제에서는 당연히 ‘예정원가’

선분양 제도는 정부에서 소비자 보호를 위해 분양가를 규제하면서 그 대가로 공급자에게 준 특혜였다. 지난 30여년간 이러한 특혜제도가 유지되어 왔으나, 투기가 극심하고 고분양가로 주택정책에 대한 국민들의 분노가 일자 정부는 후분양제를 검토하였다. 건설업계는 정부가 후분양제를 검토하려면 먼저 시장원리에 위배되는 분양가격 규제부터 자율화하는 것이 시장원리라고 주장했었다.

그러나 개발관료들은 2000년에 분양가를 완전 자율화하는 특혜를 제공하면서도 선 분양 특혜까지 존속시켜주었다. 또한 선분양제에 분양가격 자율 책정 특혜도 모자라 공공택지 헐값 공급 특혜까지 제공하고 있다.

건설업체들은 선 분양 특혜, 공공택지 헐값공급 특혜와 가격 자율결정 특혜 등을 이용하여 터무니없는 고분양가로 폭리를 취해왔으면서도 사업계획서에는 이윤이 1~3%수준이라며 허위문서를 작성하고 이윤을 축소하여 세금도 제대로 내지 않는 등의 비윤리적인 행위를 해왔다.

때문에 국민들은 업계가 자율적으로 책정하는 고분양가에 엄청난 거품과 이윤이 존재하고, 이러한 분양가격 결정 구조에서 평생 정상소득으로는 집 한 채 마련하지 못할 것이라는 좌절과 고통에서 최소한 분양원가라도 공개하라고 요구하는 것이다.

정부가 후분양제를 실시했다면, 공급자는 분양가격을 자율적으로 책정해도 소비자는 물건을 보고 구입하기 때문에 공급자에게 원가공개를 요구하지 않는다. 만약 건설업계가 건축물을 시공하고 시공 대가에 합당한 5~10%의 적정이윤을 가져가고, 정부는 분양가격의 적정성을 국민입장에서 꼼꼼하게 검증했다면, 국민들이 이처럼 분노하지도 않았을 것이다.

이러한 문제들로 인해 선 분양 특혜 제도를 유지하려면 원가공개와 더불어 필요하다면 원가규제까지 해야 한다는 주장이 설득력을 얻는 것이다. 그러나 주택시장의 정상화를 위해서는 세계에서 유례가 없는 선 분양제를 후분양제로 즉각 개선해야한다.

선 분양제도에서는 민간사업자도 당연히 분양원가 공개해야

분양가상한제와 분양원가공개에 대한 시민들의 요구는 지극히 당연하다. 분양가격결정권이 자율화 된 상태에서는 후분양이 되어야 마땅하지만, 후분양제 전면 실시에 무리가 있다면 후분양제로 가장 단기간에 전환하는 체계 구축과 일정 밝혀야 한다. 또, 후분양을 한다면 법이 필요 없다. 공기업은 즉각 시행하고, 민간사업자는 선분양이 존속되는 기간 동안 분양원가를 상세하게 공개하고 분양가를상한제를 통해 철저하게 검증 억제해야한다.

선 분양에서는 분양가격이 곧 소비자의 원가

분양원가는 소비자 입장에서는 ‘처음 사들일 때의 구입가격, 매입 원가, 본값’이고, 공급자에게는 완성품인 경우 ‘제품의 생산이나 공급에 쓰인 비용’이다. 선분양은 주택주문계약이므로 소비자와 약정가격(분양가격)의 구성 내역을 당연히 공개해야 한다. 이것은 주택수요자가 주택을 구입할 때, 주택건설사업자가 새로운 주택을 건설할 때 손익계산을 따져 보는데, 원가는 이익과 손해를 가름하는 기준이기 때문이다.

주택건설사업 흐름에서 원가는 완성 전 예정원가와 완성 후 확정원가로 구분된다. 예정원가는 실제 공사 착공하기 이전단계에서 법으로 정한 기준에 따라 산정한 가격을 말한다. 확정가격은 공사를 다 끝낸 후 회계처리 기준에 따른 원가를 말한다.

선분양제에서는 분양가격(예정가격)이 소비자의 원가이다. 국민들이 요구하는 원가공개는 바로 예정가격을 말한다. 예정가격은 분양가격, 공급약정가격, 견적가격, 계약가격, 주문계약가격 등으로 불리며 소비자입장에서는 주택을 주문하면서 지불 할 금액이 되고, 공급자 입장에서는 소비자가 주문한 주택을 짓는데 소요될 비용과 적정이윤을 더한 것이 분양가격이다.

때문에 분양가격의 내역은 소비자와 공급자가 계약을 맺기 전에 당연히 공개되어, 공공의 검증을 받아 소비자들이 가격의 적정성과 주문여부를 결정할 수 있도록 해야 한다. 분양가격의 주요항목인 토지비와 부대비용, 건축비의 세부 공종별 비용, 이윤 등을 명확하게 표기하여 분양계약서에 첨부해야한다.

이것은 주문 생산하는 공급자의 책임성을 높이는 것이고, 주택완성 후 발생하는 분쟁을 줄이며, 만약의 경우 분쟁발생 시 소비자들의 권리 보호의 근거가 되는 것이다.

그리고 건설사들이 사업계획 승인 신청과 공공의 사업 승인, 감리 결정, 입주자모집 신청과 공공의 승인 등 3단계에 걸쳐 사업자는 정부에 예정가격을 제출하는데, 승인권자는 이 서류들을 공시해야한다. 이것은 건설사가 분양가 구성 항목인 택지비, 건축비, 이윤 등을 각 단계마다 허위 신고로 예정가격을 조작하여 소비자를 속이거나 허위문서 작성으로 발생하는 문제들을 방지하자는 것이다.

분양가격의 결정 과정이 투명하게 공개되어야 합리적인 분양가격이 책정되고, 소비자와 공급자간의 정보의 불균형을 시정하고 대등한 계약관계를 형성하며, 서로가 신뢰를 갖게 되어 시장이 안정된다.

건교부와 업계는 예정가격 공개요구를 확정가격 공개 요구로 왜곡하고 있다.

실상이 이러함에도 건교부와 업계는 확정가격(완성원가) 공개를 요구하고 있는 것처럼 왜곡해 왔다. 짓지도 않은 주택을 끼워 팔기 하도록 특혜를 제공한 상태에서는 예정가격만 존재하고 확정가격은 존재하지 않는다. 분양원가 공개는 주택이 없는 상태에서 공급자들이 결정한 분양가격의 적정성을 판단하기위한 것이다.

때문에 중장비나 덤프트럭 한 대도 없고, 건설인력 조차 없어 직접 공사도 하지 않는 시행사, 시공사들이 영업비밀의 공개나, 원가절감 노력과 비용, 기술투자를 애기하는 것은 국민을 속이는 것이다.

국민들이 완공 후 판매주택의 확정가격을 공개하라고 한다면 그것은 업계의 주장처럼 반시장경제적 요구 일수 있다. 그 이유는 기술개발과 투자, 그리고 원가절감 노력을 하지 말라는 것이며, 기업고유의 기술을 공개하라는 것이기 때문이다.

건설사들이 소비자와 계약 이후 주택을 건설하며 신기술 개발을 위하여 투자를 하고, 신기술 개발로 공기를 단축하고, 이 결과로 원가 절감이나 분양가를 낮추는 것은 기업의 경쟁력을 향상시키면서 건설비용을 줄여 이윤을 확대하는 기업 활동의 결과물이기 때문이다. 오히려 국민들은 기업이 기술개발과 경쟁력 향상을 적극 격려하고 지지하기에 완공 후 분양을 요구하는 것이다.

분양원가공개를 거부하면 사업승인 하지 말고, 당연히 ‘완공 후 분양’을 요구해야

따라서 건설업계는 소비자들이 이익을 탐하려 기업 활동에 간섭하려 한다는 과장되고 거짓된 주장을 중단해야한다. 단지, 소비자들은 아파트 주문계약 이후 계약에 따른 입주일 준수, 자재의 품질, 안전한 공사 등에 대해 주요한 관심을 갖는다.

건설업계가 국민들이 요구하는 분양원가 공개를 하지 않으려면 자발적으로 후 분양을 하면 된다. 분양가 규제가 완전 해제되었음에도 선 분양 특혜를 누리면서 엄청난 폭리를 취하기 때문에 분양원가 공개를 요구하는 것은 당연하다. 사실, 건설업계가 그토록 터무니없는 고분양가를 책정하여 폭리를 취하고, 주택의 투기를 부채질하지 않았다면 분양가 공개 요구는 없었을 것임을 되돌아 봐야 한다.

2. 분양원가는 공개 : 민간아파트 분양원가는 법에 따라 공개하고 있다.

주택건설업체는 주택사업계획승인단계와 입주자모집단계에 해당 자치단체장의 승인을 얻어야하며, 사업승인권자는 소비자 보호와 공사를 감독할 감리결정권한이 있다. 이러한 절차가 진행된 후에 건설업자는 주택건설공사를 할 수 있다.

58개 항목의 분양원가는 이미 법에 따라 공개

사업계획 승인단계와 감리결정, 입주자모집공고승인단계에서 민간건설업체는 3단계의 예정가격을 제출하지만, 사업계획승인신청과 입주모집공고신청 시 제출한 예정가격은 전혀 공개되지 않고 있다.

그러나 감리결정단계에는 ‘주택건설공사감리자지정기준(건설교통부 고시)’ 제5조(감리자모집공고)에 ‘총사업비 산출총괄표(별지 1호서식)’와 ‘공종별 총공사비 구성 현황표(별지 2호서식)’를 작성하여 감리모집공고 시 공개하도록 하고 있다. 이것이 감리결정 시 58개 주요공종별 예정가격 공개이다.

58개 항목의 예정가격은 현행법령과 건교부 기준에 의해 작성

이 예정가격은 법령과 기준에 따라 작성된다. 순공사비는 재료비․노무비․경비를 합한 금액, 일반관리비와 이윤에 대한 정의 및 산정 방법은 ‘원가계산에 의한 예정가격작성준칙(회계예규, 재정경제부)’, 부가가치세액의 정의와 산정방법은 ‘부가가치세법’, 간접비는 사업비 중 총공사비를 제외한 설계비․감리비․일반분양시설경비 등 사업비성 경비 등의 기준으로 작성되는 것이다.

공종별 예정원가는 사업계획승인 신청 및 입주자모집 승인 신청단계에도 제출

이 예정가격은 감리모집 때에만 작성되는 것은 아니다. ‘주택건설공사감리비 지급기준(건설교통부 지침 2002)’에 따르면 사업계획 승인 신청 시 및 입주자 모집 신청 시 포함하도록 되어 있다.

이와 같은 근거로 볼 때 주택건설업자가 사업계획 승인 및 입주자모집 승인 신청 시 그리고 감리지정 등 주택건설사업 각 단계에서 모두 동일한 총사업비와 공종별 구성내역‘이 제출되고 있는 것이다. 단지, 감리비용 산출에서는 ‘총사업비 산출총괄표’와 ‘공종별 총공사비 구성 현황표’에 제출된 내역 중 대지비, 부가가치세액, 간접비 등의 일부 항목을 제외하고 감리비용을 산출하게 되어 있을 뿐이다.

그러나 정부가 예정가격을 검증하지 않아 엉터리 분양원가만 공개.

예정가격이 주택건설 이전단계에서 작성되어 정부에 제출되지만 정부는 전혀 검증 조차하지 않았다. 때문에 건설사들은 단계별로 비용을 조작하여 이윤은 축소하고 분양가는 부풀리는 것이다.

위와 같은 사례를 보더라도 건설업체들은 거의 관행처럼 사실과 다른 택지구입가를 평균 1.5-2배 이상 부풀려 허위문서를 작성 분양가를 높이고 있다.

3. 대통령도 소신을 바꾸는데, 개발관료는 국민(주인)을 또 속이려 한다.

2006년 9월 28일 노무현 대통령이 분양원가 공개를 “거역할 수 없는 흐름”으로 보고 이를 시행하겠다는 입장을 밝히자,

당과 정부 관계부처, 민간 전문가, 시민사회단체, 업계 등 각계각층이 참여 하는 ‘분양가제도개선위원회’를 구성해 원가공개와 검증 및 보완대책 등을 검토하여 6-8개월 후에 시행할 계획이라고 발표하였다. 이는 완공 후 분양제도 도입을 피하려는 행태로 보인다.

개발관료가 발표한 분양원가공개나 위원회 구성은 상투적인 눈속임

개발관료들이 발표하는 분양원가공개나 위원회 구성 등은 상투적인 눈속임에 불과 하다. 국민들이 요구하는 원가공개는 건설사가 소비자들과 분양계약을 체결하기 전에 작성되는 예정가격이며, 이 예정가격은 사업계획승인단계, 감리결정단계, 분양가 승인단계의 3단계에서 법령의 기준에 따라 작성되어 정부에 제출되기 때문에 이를 모두 공개하면 된다.

그동안 건설사들이 각 단계마다 다른 엉터리 원가내역을 제출하여 이윤과 공사비를 축소하거나 부풀려 국민을 속이고, 승인권자는 이를 묵인방조, 직무유기를 하여 고분양가를 허용해왔다. 특히 승인권자가 제대로 검증하지 않고 모두 승인을 했기 때문에 집값폭등을 일으킨 것이고, 이러한 행태를 분양가자율이라고 방치한 관료와 정치인 때문에 발생한 문제이다.

따라서 관련 서류 모두를 공개하여 분양가 결정과정을 투명하게 하고 기업의 회계처리도 정상화 시켜 조세수입이라도 정상적으로 확보해야 한다.

공기업은 지금 당장 공개 가능하다.

건교부가 밝힌 ‘분양가제도개선위원회’ 구성과 용역발주도 대통령의 정책의지와 국민들의 요구를 지연시키고 왜곡시키는 도구로 활용하려는 의혹이 있다. 분양원가 공개는 법으로 정해진 사항이므로 당장 시행할 수 있음에도 이를 감추려 하고 있기 때문이다.

토지공사는 지금까지 택지를 판매한 계약서와 영수증을 공개하면, 바로 판매원가가 공개되고 건설사업자의 토지원가는 모두 공개된다.

건설사들이 작성하는 예정가격인 총공사비 항목에서도 토지공사가 판매한 택지비용은 이미 완성가격이므로 논란의 여지도 없다. 또한 주택공사도 당장 분양원가 일체를 공개할 수 있다. 그런데도 건교부는 즉각 할 수 있는 것들을 외면한 채 위원회 구성과 용역으로 눈속임을 하려 한다.

분양가 책정의 투명성은 빼고, 공개항목 몇개만 추가(?)

건교부가 추진하는 원가공개는 분양가 책정과정의 투명성 확보가 아니라, 작년에 형식적으로 만들어 놓은 주택법의 7개 항목에서 몇 개만 추가하는것이 아닌가. 진정으로 국민들이 바라는 것은 분양가격을 인하와 함께 분양가 책정과정의 투명성 강화이다. 국민들 가슴속에는 건설사가 책정하는 고분양가에 상식적이지 않은 폭리가 존재하고, 고분양가를 책정하게 만드는 잘못된 구조가 있다는 의혹을 갖고 있다.

따라서 사업계획승인, 감리자 결정, 분양가 승인 등 3단계에서 현재도 공개되고 있는 58개 항목보다 많은 예정가격을 공개해야 투명한 분양가 책정이 가능하다는 것이고, 정부는 사실 확인과 적정성을 제대로 검증해야한다는 것이다. 단지 공개 항목 몇개 늘리기 위해 형식적으로 위원회를 구성하는 것이 아닌지 의혹을 주고 있다.

대통령은 소신 바꾸어도 개발관료는 안 바꿔

개발관료들의 이러한 행태로 인해 대통령이 분양원가공개를 선언했음에도 분양가는 계속 오르고 있다.

이미 경기도 일부에서는 평당 2000만원의 분양가가 나오고, 주상복합은 평당 4000만원이 책정되고 있는 것이다. 법으로 정해진 내용대로 하면되는 것이고, 보유한 자료를 공개하면 되는 것을 무슨 의도로 왜 늦추려 하는가?

대통령이 지시해도 시간벌기에 나서는 개발관료들이 대통령과 국민을 또 속이고 있는 것이다. 폭등하는 집값 때문에 대통령도 소신을 바꾸고 국민 대다수가 분노하면서 고통을 당하고 있는데 유독 건교부만 사업자들과 같은 논리로 바뀌지 않고 있다.

시민들은 건교부와 개발관료들을 의혹의 눈으로 보고 있다.

이 현실에서 국민들이 참여정부 임기 내에 분양원가공개가 실시될 수 있을 것이라 확신할 수 있겠는가?

건교부와 개발관료들이 분양원가 공개를 건설업체와 같은 논리로 앞장서서 반대하고, 대통령이 소신을 바꾸자 원가공개해도 아무 문제가 없다고 하면서 갑자기 원개공개론자로 돌변하고, 분양원가 공개를 반대했던 고위 관료가 퇴임 후 민간건설협회 산하기관장으로 전직하거나, 일부 고위관료는 작년 주택법 개정과정에서 소비자가 요구하는 원가도 아니고 원가를 알아볼 수도 없는 껍데기 원가공개제도로 만든것을 자신들의 치적으로 애기한다고 한다.

국민들은 건교부가 철저히 권력의 논치만 보거나 건설업체들의 이익을 옹호하고 있으며, 원가공개 의지가 없음을 짐작할 수 있다. 때문에 국민들은 건교부와 개발관료들의 진정성을 믿지 않고 있으며, 의혹의 시선을 거두지 않고 있다.

4. 시민들이 바라는 것 : 철저한 진상규명, 원인 진단 그리고 재발방지대책

시민들이 바라는 것은, 참여정부 들어 천정부지로 치솟는 부동산 가격의 원인도 정확하게 모른 채 엉터리 통계로 부동산가격이 오르지 않았다고 대통령과 국민을 속이고, 실효성 없는 정책을 제시하며, 집값이 장기적으로 안정될 것이라는 허황된 주장으로 국민들을 불안하게 만들고, 시세차익을 노린 투기에 참여시켜, 잔뜩 끼인 거품을 고스란히 서민에게 전가하여 고통을 안겨준 개발관료를 청산하고 제대로 된 정책을 즉각 시행하라고 요구하는 것이다.

대통령이 집값 잡을 의자가 있다면 결단해야

이제 대통령이 결단해야한다. 지금이라도 늦지 않았다.
첫째는 참여정부 주택정책의 실패 원인진단을 위해 조속히 진상을 규명하고,
둘째는 지금까지 국민을 속여 온 개발관료들의 시시비비를 가려 합당한 문책해라
셋째는 그동안 이윤을 축소하여 탈세 의혹이 있는 기업들은 즉각 세무조사를 하고, 넷째는 재발방지를 위한 대책 즉각 제시해야 한다.

개발관료들의 행적을 추적할 것

경실련은 이미 부동산 문제 해결에 나서면서부터 공익과 사익을 구분하지 않고, 이해관계로부터 자유롭지 못한 관료가 핵심임을 알렸다. 그들은 30년의 관료생활과 퇴임 후 민간기관에 10년 등 총 40여년을 건설과 부동산 문제에 기대어 살아간다.

때문에 5년 임기의 선출직 공직자들을 어렵지 않게 감쪽같이 속일 수 있는 것이다. 이 개발관료들이 자기보신에 빠져 대통령과 국민들을 속이는 것이다. 개발관료들의 채용과 관리, 전직 등 근본적인 대책이 마련되어야한다.

우선적으로 개발관료들의 국민의사 왜곡, 개발업자의 특혜성 입법과 정책 추진, 그리고 퇴직 후의 전직 등 전체적인 활동에 대해 지속적이고 공개적인 감시하는 활동에 더 많은 역량을 집중할 것이다.