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김모씨(33)는 지난달 은행 빚을 얻어 샀던 서울 마포구 공덕동 아파트를 처분한 뒤로 마음이 한결 홀가분해졌다. 그는 부동산 값이 폭등하던 2003년 4월경 전세 1억 5000만원을 끼고 2억8000만원에 아파트를 샀다. 당시 이 아파트를 사는데 돈이 모자라 아파트를 담보로 7500만원의 은행 빚을 졌다. 경기도 고양시 화정동에서 전세를 살던 그는 집을 살 형편이 아니었지만 집값이 하루가 멀다 하고 계속 오르자 남편과 상의 끝에 집을 샀던 것. 먼저 집을 산 주위 친구들의 ‘몇 천 벌었네’ ‘몇 억 벌었네’ 하는 소리에 속이 상하기도 한 터였다. 이후 한 동안은 김씨도 집값 상승으로 재미를 보기도 했다. 하지만 2003년 ‘10.29’ 대책 이후 집값이 정체 상태를 보이다 조금씩 뒷걸음질치는 기색마저 보이자 그동안 느껴지지 않던 은행 빚 부담이 크게 다가왔다. 내수 침체로 자신이 하던 아동복 가게도 제대로 되지 않는 터에 매월 50여만원씩 꼬박꼬박 빠져나가는 은행 빚이 적지 않은 부담이 됐던 것. 집값은 살 때에 비해 3000만원 가량 뛰었지만 실제 생활은 더 가난해진 것 같았다. 늘 현금이 쪼들려 과거 한 달에 두, 세 번씩 하던 외식 한 번 하기가 힘들었던 것. 결국 그는 지난달 아파트를 팔고 은행 빚을 모두 갚았다.
김씨는 “그동안 돈을 조금 벌기는 했지만 그동안 은행 빚으로 마음 고생하고 긴축하고 살았던 걸 생각하면 오히려 사서 노예 생활을 한 것 같다”며 “앞으로 빚 없이 쓸 것 제대로 쓰면서 살 생각하니 오히려 속이 다 시원하다”고 말했다. 하지만 그는 “그래도 혹시나 나중에 다시 집값이 튀지 않을까 하는 일말의 불안감이 없지 않다”고 덧붙였다.
김씨의 경우는 집값 거품이 가계에 어떤 부담을 주는지, 또한 ‘부동산 손절매’를 했을 때 가계와 경제 전반에 어떤 긍정적 효과를 미칠지를 잘 보여주는 사례다.
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| 주변의 부동산 투기 의혹으로 사퇴한 강동석 전 건교부장관이 7일 노무현 대통령에게 업무보고를 하고 있다.[사진제공=연합뉴스] |
많은 경제 전문가들은 지금 국면은 부동산거품을 해소해야 하는 시기로 보고 있다. 가계들이 최근 몇 년 동안 부동산 투기 붐에 편승해 빚을 내 집을 사는 바람에 부동산에 돈이 묶여 내수 침체가 초래됐다는 인식 때문. 과감한 ‘손절매’를 통해 가계가 정상적인 소비 및 생산활동으로 복귀할 수 있도록 해야 한다는 것이다.
하지만 이런 상황에서도 정부 당국자와 상당수 언론은 집값 하락을 오히려 걱정하고 있다. 심지어 현 상황을 도외시하고 “경제 성장을 위해서는 집값이 꾸준히 상승해야 한다”는 황당한 주장을 내놓기도 한다. 강동석 전 건교부 장관이 7일 노무현 대통령에게 연례 업무보고를 하는 자리에서 내놓은 발언이 대표적이다. 그는 이 자리에서 “올해 집값 상승을 3% 선에서 억제하겠다”고 밝혔다. 이는 거꾸로 해석하면 집값 상승을 3%까지는 용인하겠다는 뜻으로도 해석할 수 있다. 말이 3%이지 전국 평균이 3%라면 서울 강남 등의 집값은 10% 이상 상승도 가능하다는 게 전문가들의 지적.
그러면 이 같은 정책 방침이 대통령 보고 자리에서도 스스럼없이 나오는 것일까. 정부 당국자들이 자신들의 논리를 뒷받침하기 위해 내놓는 가장 큰 근거는 ‘자산 효과(Wealth Effect, 주식 부동산 등 자산 가치가 상승할 경우 이를 일정한 시점에 시현될 소득으로 간주해 소비를 늘리는 현상)’라는 것이다. 현재 주택 가격이 떨어지면 자산가치 하락으로 마이너스 자산 효과가 생기는 가계의 상실감 등으로 일본식 장기불황이 올 수 있다는 게 정부 당국의 논리. 실제로 재경부와 건교부 정책 담당자들 사이에서는 자산 효과를 근거로 “집값을 어는 정도는 유지해야 하지 않느냐”는 얘기가 내부 회의에서 자주 오갔다는 게 내부 사정을 잘 아는 한 인사의 전언이다.
하지만 이는 현실적으로 전혀 설득력이 없는 주장이다. 이런 논리라면 부동산 값 급등 시기에 국내 가계의 자산가치가 모두 크게 늘어났기 때문에 자산가치 증가에 의해 소비가 더 늘어나야 정상이다. 또 지금 집값이 계속 높은 수준에서 유지되고 있고 정부 당국 스스로 집값 하락을 막겠다고 공언하고 있으므로 내수가 활발해야 한다. 그런데 현실은 누구나 알고 있듯이 정반대로 나타나고 있다.
왜 그럴까. 이는 정부가 자본경제와 자산경제의 차이점을 이해하지 못한 때문이다. 현 상황은 자산경제에서 발생한 가계의 투기적 행위로 인해 부동산에 140조원 이상의 돈이 묶이면서 소비 위축이 일어나 생산경제에 큰 타격이 일어난 상황이다. 그러므로 정부 정책의 처방도 이를 해소하는 방향으로 이뤄져야 한다. 하지만 정부는 '자산효과'를 들먹이며 이를 미루고 있다.
반면 자산효과는 기본적으로 심리적인 효과이다. 주식이나 부동산이 오르는 추세일 경우 이를 미래 어느 시점에 판다고 할 때 발생할 차익을 염두에 두고 미리 소비에 나선다는 것이다. 하지만 지금처럼 부동산 값에 거품이 있다는 것을 누구나 아는 상태에서는 추가적인 부동산 값 상승이 쉽지 않으므로 이 같은 자산효과는 기대하기 어렵다.
위에 언급한 김씨의 사례를 보면 이 사실은 명백하다. 김씨는 부동산에 자신의 돈 6500만원이 묶인 상태여서 이자 소득을 올릴 수 없는 것은 고사하고 매월 50여만원의 확정 이자를 내야 한다. 반면 아파트 값은 3000만원 가량 오르기는 했지만 앞으로 더 오를 것 같지 않은 정체상태다. 더구나 매월 손에서 빠져나가는 돈과 그에 따르는 각종 기회비용은 확정적이지만 부동산 값은 팔기 전까지는 호가만 오가는 불확실한 소득인 셈. 김씨가 지금껏 오른 부동산 호가만 믿고 소비를 늘릴 수는 도저히 없었던 것이다. 김씨의 경우가 보여주듯 현 상황은 부동산 투자로 인한 부채 부담이 자산효과를 훨씬 압도하고 있다.
김씨는 "부동산 값이 떨어질 거라는 확신만 들었으면 집을 더 일찍 팔았을 것"이라며 "거품이 낀 상태에서 부동산 값이 높은 곳에 머물다 보니 팔 사람도, 살 사람도 찾기 힘든 것 같다"고 말했다.
91~92년 집값 하락기에 오히려 내수 확대
"집값 하락 대세 확인되면 가계 손절매한 뒤 소비할 것"
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| [표] 91~92년 부동산 거품 하락기의 집값 및 도소매 판매 지수 변화 (국민은행 및 통계청 자료를 바탕으로 시민경제사회연구소가 재구성) |
더구나 정부 당국의 주장은 과거 경험을 되짚어보아도 기우임을 알 수 있다. 과거 국내에서 아파트 값 하락기는 두 번 있었다. 88년 무렵부터 진행된 부동산 거품이 빠진 91~92년과 외환위기 충격으로 집값이 급락한 97~98년. 이 가운데 97~98년은 외환위기라는 사상 초유로 집값 하락이 생긴 경우여서 지금과 비교하기는 어렵다. 반면 91~92년은 부동산 값이 단기 급등에 이어 하락한 시기여서 지금 상황과 비교해볼 여지가 많은 시기다.
최근 부동산 문제를 집중적으로 연구하고 있는 시민경제사회연구소의 분석 자료에 따르면 91~92년 아파트 가격 하락 초기 몇 달 동안은 약간의 내수 위축이 진행된 것은 사실이다. 하지만 집값 하락세가 뚜렷해지자 내수는 위축되기는커녕 오히려 더 활성화됐던 것으로 나타났다. 부동산 값이 단기적으로 최고점에 이르렀던 91년 4월의 아파트 가격과 도소매 판매 지수를 각각 100으로 봤을 때 4개월 후인 8월까지는 두 지수가 동시에 하락해 각각 96.1, 94.2까지 내려갔다. 하지만 5개월째인 9월부터는 전혀 다른 양상을 보인다. 아파트 가격지수는 이듬해인 92년 12월까지 82.5로 계속 떨어졌으나 도소매판매지수는 91년 9월 101.3으로 급반등한 뒤 92년 12월까지 약간의 기복을 보이면서도 111.3까지 상승했다.
결국 장기적으로 보면 아파트가격이 떨어진 뒤 내수가 오히려 활성화되는 방향으로 간 것이다. 물론 이 통계는 두 변수 사이의 상관관계만을 보여주는 것으로 부동산 값 하락이 내수 활성화를 촉진했다는 인과관계를 보여주는 것은 아니다. 하지만 적어도 아파트 값 하락이 내수침체를 오히려 심화할 것이라는 정부 당국의 주장이 설득력이 없음을 보여주는 방증은 될 수 있다.
시민경제사회연구소 홍헌호 연구원은 “90년대 초 아파트 값 거품이 빠진 뒤 일시 위축되던 내수는 오히려 이전보다 더 활성화되기 시작했다”며 “이는 빚을 지고 아파트에 살던 사람들이 아파트 가격 안정에 대한 정부의 강한 의지를 확인한 뒤 손절매에 나서 빚을 털고 소비를 늘린 때문으로 풀이된다”고 말했다. 그는 또 “집을 갖고 있던 사람들뿐만 아니라 무주택 서민들도 집값 하락으로 ‘내집 마련’ 부담이 줄어 저축 대신 소비를 늘리게 되는 것도 내수 활성화에 기여한 것으로 보인다”고 덧붙였다.
물론 90년대초와 최근 몇 년 동안의 부동산 거품은 차이점이 있고 경제여건도 많이 다르므로 예전과 똑같은 양상을 보이리라고 예단하기는 어렵다. 잘 알려져 있지만 최근 부동산 거품은 가계가 은행에 빚을 잔뜩 지고 투기에 가담해 내수 위축이 심한 상황. 2001년부터 3년동안 소득은 25% 늘어난 반면 부채상환 부담증가율은 100~150% 가량 늘어난 점이 이를 잘 보여준다. 반면 88~91년의 부동산 거품 때 가계는 3년 동안 60%의 평균 소득 증가를 바탕으로 부동산을 샀기에 내수 위축이 상대적으로 크지 않았다. 하지만 이 같은 차이는 오히려 지금 부동산 값이 떨어지면 내수 활성화 효과가 과거에 비해 훨씬 더 클 것이라는 전망을 낳는다.
재정확대, 금리 인하로 거품 부양한 일본 경기 침체 심화시켜
집값 거품 빠져도 집 한 채뿐인 대다수 시민들 피해 없어
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| 최근 새로운 하이브리드카 모델을 선보인 일본 도요타자동차의 조 후지오 회장.일본 경제를 장기 불황에서 헤어나게 한 것은 결국 과감한 구조개혁과 민간기업의 기술 개발이었다.[사진제공=AP연합] |
정부 당국은 집값이 떨어질 경우 은행의 경영상태가 급속히 악화될 수 있다고 주장한다. 아파트 거품 붕괴가 진행되면 아파트를 담보로 가계에 대출해준 은행 등 금융기관이 부실화돼 자금 중개기능이 마비될 수 있다는 것. 심지어 일부에서는 90년대 초 일본이 버블 경제가 붕괴하면서 발생한 금융기관 부실화로 자금 흐름이 막히면서 기업들의 연쇄 도산으로 이어지고, 이것이 추가적인 금융 부실로 이어진 상황을 우려하기도 한다. 하지만 이도 기우에 지나지 않는다.
일본의 경우 80년대 말 거품 경제 시기에 도쿄의 부동산이 300% 이상 폭등한 데다 부동산 대출 담보율(LTV. Loan to Value)이 100% 이상 초과대출이 많았다. 이 때문에 부동산 값이 도쿄를 중심으로 몇 년에 걸쳐 60~70% 가량 폭락하자 곧바로 금융 부실로 이어진 것이다. 특히 일본의 경우 기업들이 각종 은행 빚을 내거나 주식 투자로 번 돈으로 부동산 투기를 주도해 부실률이 매우 높았다.
반면 2001년부터 진행된 국내 부동산 거품은 일본의 거품 경제시대 때와는 양상이 다르다. 최근 3~4년동안 집값 상승률이 100% 정도여서 일본의 거품 경제 시기와 비교할 때 거품 규모가 작은데다 LTV도 대부분 70~80% 선에서 유지됐기 때문. 특히 부동산 투기에 가담한 가계의 대부분이 일정한 소득을 가진 중산층 이상 가계라는 점에서 기업들이 투기를 주도한 일본 같은 충격은 맞지 않을 것이라는 주장이 설득력을 얻고 있다. 또 최악의 경우 아파트 값이 30% 이상 떨어져 수조원대의 은행 부실이 생긴다 해도 최근 몇 년 동안 막대한 누계 순익을 쌓아온 국내 시중은행들이 충분히 감당할 수 있는 수준이라는 평가다. 한 마디로 현재 국내 사정은 10여년전 일본의 부동산 거품 붕괴(Bubble Burst) 같은 상황을 우려할 수준은 결코 아니라는 것이다. 과거 국내 사례도 부동산 값 하락이 그다지 큰 여파를 남기지 않았음을 보여준다. 91년 4월부터 92년 7월까지 아파트값이 19% 가량 떨어졌지만 한국 경제는 1~2년간의 조정기를 거친 뒤 곧바로 과거 성장률을 회복했다.
부동산 값 하락이 가계 부문에 주는 충격도 정부 당국이 주장하는 것만큼 크지 않다는 지적이 많다. 부동산 값이 20% 가량 떨어진다고 해도 실제 거래가 이뤄지지 않은 채 호가만 올랐다가 떨어진 부동산이 전체의 95% 가량을 차지하게 되기 때문. 대다수 서민들은 집 한 채 갖고 있는데 이것이 값이 오른다고 부자가 되고 내린다고 가난해지지는 않는 셈이다. 결국 자산 경제 전체로는 별 타격이 없는 셈이다.
물론 상투를 잡은 투기거래자의 손실은 불가피하다. 하지만 주식 투기로 떼돈을 벌려다 실패한 사람의 손실을 국가가 보전하지 않듯이 부동산 투기로 인한 손실 또한 보전하지 않는 것이 경제원리에도 맞다. 더구나 정부가 나서서 궁극적으로는 국민 전체에 부담이 가는 금리 인하와 재정 확대 등을 통해 이 같은 부동산 거품을 유지할 이유가 없다.
경실련 윤순철 정책실장은 “국민 전체에 부담을 지우면서 인위적으로 부동산 거품을 유지해 덕을 보는 사람들은 소수”라며 “이 같은 논리대로라면 집 값이 폭등해서 생기는 발생한 성실한 근로소득자의 더 큰 피해는 정부가 왜 책임지지 않느냐”고 반문했다.
"정부 정책, 밑 빠진 독에 물 붓는 격"
부동산 거품은 안 빼고 정책수단만 소진시켜
문제는 정부가 인위적인 경기 부양 등을 통해 부동산 거품을 떠받쳐 가계의 과다 부채 상태가 지속되면 오히려 일본과 같은 경기 장기 침체의 위험에 노출될 수도 있다는 점.
그런데도 정부는 재경부와 건교부를 중심으로 지난 해 하반기부터 금리 인하와 재정확대를 통한 경기 부양 정책을 지속적으로 추진해오고 있다. 내수 침체를 초래한 주범인 부동산 거품을 해소하기 보다는 이를 억지로 지탱하는 정책을 쓰고 있는 셈이다. 이 때문에 한 경제 전문가는 정부 정책을 두고 “밑 빠진 독에 물 붓는 격”이라고 혹평하기도 한다.
거품 경제 붕괴 후 경기 침체기 때 일본의 대응이 지금 한국 정부의 대응과 별반 다르지 않았다. 일본도 버블의 연착륙을 유도한다는 미명 아래 부실의 악순환을 과감히 끊지 못하고 0%라는 초저금리 정책과 건설 공사 등을 중심으로 재정 확대 정책을 거듭했지만 효과를 보지 못했다. 특히 일본은 장기불황을 극복한다는 명목으로 14회에 걸쳐 약 135조엔(1400조원)의 건설경기 부양 및 소비촉진을 위한 대규모 재정확대책을 시행했지만 효과가 없었다. 한국도 마찬가지지만 일본의 산업구조가 90년대 IT혁명을 통해 건설산업 등 전통 산업 중심에서 재정효과가 크지 않은 첨단산업으로 변모한 때문이었다. 반면 일본 경제는 고이즈미 내각 이후 과거보다 상대적으로 과감한 구조개혁과 일본 기업들의 기술 혁신에 힘입어 다시 재기의 조짐을 보이고 있는 것이다.
일본의 사례에서도 볼 수 있듯이 결국 금리 인하, 재정 확대 정책은 정책적 효과를 나타내지 못하면서 문제 해결을 뒤로 미루는 효과만 초래한다. 돈이 부동산이라는 고정자산에 묶여서 신용창출을 못하는 상태에서는 금융정책이나 재정정책의 효과가 모두 크게 줄어들기 때문. 구멍을 막은 상태라면 독 안에 물을 채우는 효과를 낼 정책들이 별 효과 없이 땅 속으로 흔적 없이 사라지고 있는 셈이다. 이는 부동산 거품이 꺼져 경제 체력이 일시적으로 바닥났을 때 요긴하게 쓰일 정책수단들이 점점 고갈되고 혈세만 낭비되고 있다는 점을 의미하기도 한다.
박주현 시민사회경제연구소장은 “최근 몇 년 동안 부동산 투기에 의한 가계 부채 증가가 내수 침체와 양극화의 주범"이라며 "과도한 부동산 거품을 빼는 방향으로 정책기조를 가져가는 것이 한국 경제를 위해서도 필요하다"고 주장했다.
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부동산공화국을 고발한다?
