아파트 거품 뺄 묘안 없을까?

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아파트 거품 뺄 묘안 없을까?

주기적인 부동산 폭등 막기 위한 대책들

미디어다음 / 선대인기자

개혁 후퇴가 아파트 값 폭등 부르는 역사 되풀이해야 하나 [표]98년 대비 지난 해 서울지역 평당 분양가가 2배 이상 오르는 사이 근로자 월 임금소득은 겨우 32% 증가했다.이런 식이면 일반 월급쟁이가 외부 도움 없이 저축만으로 '내 집'을 장만한다는 건 불가능에 가깝다. 장면 하나. 98년 취임 초 김대중 대통령은 경제정의를 구현한다는 차원에서 토지보유세 강화를 천명했다. IMF외환위기로 부패구조의 대가를 톡톡히 경험한 우리 정부가 내놓은 과감한 처방이었다. 하지만 1년쯤 후부터 정부는 경제위기를 극복한다는 명분 아래 토지보유세 강화 방침을 철회하고 적극적인 부동산 부양책을 실시하였다. 아파트 청약 제한 완화, 분양권 전매 허용, 양도소득세 감면, 소형 아파트 건축 의무제 폐지, 토지공개념 관련법의 폐지 및 완화 등의 조치가 잇따랐다. 장면 둘. 정부 여당은 4.15총선을 앞두고 집 값 안정을 위해 주공 등 공기업의 주택분양원가를 공개하는 등 건설산업 개혁 방안을 내놓았다. 하지만 경기가 침체되고 건설업계의 반발이 심해지자 분양원가 공개 방안을 철회하고 대신 원가연동제 실시 방침을 밝혔다. 이어 이달 2일 건교부는 건설경기의 급격한 하락을 방지한다는 명목으로 각종 건설경기 부양 방안을 내놓았다. SOC투자 확대, 중형임대주택에 대한 지원, 관리지역의 아파트 개발 허용 기준 완화, 국민주택기금 지원 확대, 투기 억제 제도의 탄력적 운영 등 주택건설과 수요를 촉진시키는 방안이었다. 위 두 장면에서 발견할 수 있는 공통점 두 가지는? 1.정권이 바뀌어도 정부는 늘 건설을 경기 부양의 수단으로 사용한다. 2.집 값 안정을 위한 근본적인 부동산 대책은 사라지고 부동산 투기를 통한 불로소득은 증가하는 가운데 국민은 힘겨운 ‘내 집 마련 전쟁’을 계속해야 한다. 여기에 질문을 하나 더 던져보자. 현재 정부 정책이 그대로 지속되는 상태에서 3, 4년이 지난 뒤 대한민국의 모습은? ‘장면 하나’에서 언급한 개혁 후퇴가 3년 후 어떻게 나타났는지를 보면 그 결과를 가늠할 수 있다. 연 수십 %에 이르는 아파트 값 폭등과 전국적인 부동산 광풍이다. 결국 98년 김대중 정부가 토지 불로소득에 대한 대비책을 세우지 않은 상태에서 실시한 이 부양책들은 사실상 부동산 ‘투기 조장책’으로 귀결된 셈이다. '아파트 분양원가' 토론방 바로가기 경기 조절용 ‘땜질 처방’이 아니라 부동산 가격 안정과 주택건설산업의 건전한 발전을 위한 근본 대책이 나와야 할 때라고 전문가들은 말한다. 경실련과 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 등 시민단체와 민주노동당 등은 건설업계의 분양원가 공개를 강력히 요구하고 있다. 분양원가 공개를 통해 아파트 공급 체계의 문제점을 해소하고 ‘새 출발’을 할 수 있다는 것이다. 반면 건설교통부는 분양원가 공개가 ‘위험한 정책’이라며 반대하고 있다. 하지만 중요한 것은 분양원가 공개도 왜곡된 아파트 시장을 정상화하기 위한 첫 출발선일뿐이며, 토지보유세 강화 및 후분양제 등 제도적 보완책이 뒤따라야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 미디어다음은 이번 기획을 마무리하면서 건전한 주택시장 조성을 위해 필요한 대책들을 짚어 보았다. 토지 보유세 강화 등 세제 정비로 투기 수요 줄여야 주택과 관련된 세제의 문제점은 높은 거래세와 낮은 보유세 문제, 낮은 과표 현실화 문제 등이다. 부동산 관련 세금으로는 취득단계에서 취득세와 등록세가 있고 보유단계에는 종합토지세, 재산세, 도시계획세, 재산할 사업소세, 개발부담금 등이 있다. 그리고 이전 단계에는 양도소득세, 상속 및 증여세가 있다. 서후석 명지전문대 교수(부동산경영과)에 따르면 전체 지방세에서 취득관련 세금이 차지하는 비중은 지난 10년 동안 31.75~37.90% 정도이다. 그리고 보유관련 세금이 차지하는 비중은 14.7~20.80%이며 이전 단계 관련 세금의 비중은 1.87~3.94%에 불과한 형편이다. 따라서 취득 및 등록세 부담은 높은데 비해 부동산 보유에 따른 조세부담은 매우 낮은 셈이다. 이렇게 볼 때 ‘소득 있는 곳에 조세가 있다’는 조세의 기본원칙은 우리나라 부동산 관련 조세에서는 통용되지 않고 있는 것이다. 이는 임대 소득과 같은 부동산에서 발생되는 소득에 대한 세수는 매우 낮은 데 비해 부동산 취득과 등록에 대한 세금이 주종을 이루고 있기 때문이다. 결국 지난 수 십 년 동안 부동산 관련 소득은 항상 과세의 칼날을 비껴가고 있었던 셈이다. 이 때문에 불필요한 부동산을 장기간 보유하는 자는 세금 부담 없이 상당한 부를 축적할 수 있었다. 이는 주기적인 부동산 투기 열풍으로 이어졌다. 또 부동산 보유세나 양도소득세 등과 같은 조세정책이 실효성을 갖기 위해서는 과표 현실화가 중요하다. 특히 부동산 보유세의 대표격인 종합토지세와 재산세의 과표는 현실과 심각한 괴리를 보이고 있다. 2002년에 이뤄진 한 연구에 따르면 재산세의 과표인 시가표준액 대비 시세의 비율이 아파트는 20%, 연립주택은 40%, 단독주택은 53%에 불과했다. 결국 투기 수요가 아파트에 집중될 수 있는 여건이 형성돼 있는 셈이다. 재산세와 종합토지세 등 지방세여서 조세정책 대상으로 삼기 어려운 세금을 국세로 전환할 필요가 있다. 정부의 재산세 인상 방침에 대해 각 자치구가 정부 인상률을 삭감할 수 있었던 것도 재산세가 지방세였기 때문이다. 토지보유세는 부동산 투기를 억제하는 효과 외에도 생산 유발 효과가 있다. 토지보유세를 통한 세수가 늘면 소득세와 법인세, 소비세 등 노력과 기업 활동에 의해 생겨나는 세금을 줄일 수 있다. 임금과 저축에 대한 조세가 감면되면 근로 의욕과 투자 의욕이 늘어나 경제도 활성화됨은 물론이다. 후분양제 도입 시기 앞당겨야 경실련 관계자들이 청와대 앞에서 후분양제 도입 약속을 제대로 이행할 것을 촉구하고 있다.[사진=경실련제공] 선분양제는 77년 아파트 분양가 규제를 계기로 주택건설업체의 채산성 악화를 우려한 정부가 업체들에게 소비자로부터 직접 무이자로 주택건설자금을 조달토록 한 제도다. 그런데 선분양제 도입 배경이 된 아파트 분양가 규제는 98년 2월부터 완전히 폐지됐지만 선분양제도는 계속돼 건설업체에 막대한 특혜를 안겨주고 있는 상황이다. 선분양제의 문제점은 그 동안 숱하게 지적됐다. 우선 선분양제 아래에서는 소비자가 분양 계약 후 입주까지 모든 진행 과정을 공급자 결정에 따를 수밖에 없게 돼 있다. 소비자가 각종 피해 보상을 받는 등 소비자의 권리를 행사하기가 매우 어렵다. 선분양제로 주택건설회사들은 매년 수조원의 이자소득을 얻는 반면 소비자는 그만큼의 이자 비용을 지불해야 한다. 또 아파트 분양과 입주시점 사이에 3년가량의 시차가 발생해 주택시장의 구조적인 수급 불균형을 초래, 주기적인 주택경기 과열과 침체를 불러오고 있다. 이 같은 문제점 때문에 소비자가 최종 완성품을 보고 판단할 수 있는 후분양제 도입은 당연시됐다. 실제 현 정부 들어서도 대통령직 인수위가 후분양제 도입을 권고했고, 노 대통령의 지시로 건교부도 올 3월 후분양제 도입방안을 내놓았다. 하지만 이 방안은 사실상 ‘후분양제 미루기 방안’에 가까웠다. 이 방안에 따르면 노 대통령이 퇴임하는 2007년경에 후분양제를 실시하는 주택 규모는 공기업에서만 1000가구 정도에 지나지 않는다. 민간기업에 대해서는 ‘업계 자율’에 맡겨 사실상 선분양제를 고수하는 방침이라는 게 전문가들의 지적이다. 임덕호 한양대 디지털경제학부 교수는 “정부의 후분양제 도입 방안은 너무 소극적이고 특히 민간 업체들의 참여를 사실상 포기하고 있다”며 “민간업체의 경우에도 5년 정도에 걸쳐 후분양제를 도입하도록 의무화해야 한다”고 주장했다. 물론 주택업계를 중심으로 후분양제를 반대하는 여론도 많다. 후분양제가 되면 건설업체의 금융비용이 급격히 늘어나 상당수 업체가 도산할 가능성이 높다는 것이다. 업체의 잇따른 도산으로 주택 공급이 줄어들면 주택 가격이 다시 올라갈 것이라는 주장도 나온다. 하지만 전문가들은 단기적으로는 주택공급이 줄어들 수도 있으나 장기적으로는 자금조달 여력이 있는 우량업체 중심으로 주택산업이 재편될 것이라고 전망한다. 그렇다고 부실한 업체가 퇴출돼서 못 짓게 되는 아파트 물량 비중도 크지 않을 것이라는 지적이다. 김헌동 경실련 아파트값 거품빼기운동본부장은 “공기업인 주택공사나 도시개발공사와 대형 주택건설업체들의 상당수는 아파트를 계속 지을 수 있다”며 “다만 자기 자본 없이 브로커 역할을 하며 ‘땅장사’를 하던 ‘페이퍼 컴퍼니’들과 정상적인 시장에서라면 퇴출될 수밖에 없는 부실 업체들만 타격을 받을 것”이라고 말했다. 또 건설업체의 자금조달 부담이 첫 사업에서는 늘어나지만 그 이후에는 차례로 순연되므로 ‘금융부담’이 지속된다고 보기도 힘들다는 것. 정부가 주택업체들의 첫 사업의 금융비용을 정책적으로 지원한다면 큰 어려움 없이 후분양제로 옮아갈 수 있는 셈이다. 공공택지 공급체계 바꾸고 공영개발 확대해야 공공택지개발지구에서 발생하는 아파트 폭리의 대부분이 결국 땅값에 의한 차익이라는 점은 대부분 사실로 인정되고 있다. 이 같은 폭리를 시행사를 중심으로 한 건설업체들이 독점한 것도 드러났다. 결국 건설업체가 추첨 방식으로 공공택지를 독점적으로 분양받는 현행 방식으로는 건설업계가 무리한 분양가 책정을 통해 폭리를 취하고 부동산 투기가 횡행하는 현실을 바꾸기 어렵다. 택지공급체계를 개선하지 않으면 국민 주거 안정을 위해 시행하는 택지개발사업은 오히려 주거안정을 해치는 결과를 낳게 되는 셈이다. 이 때문에 경실련과 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 등은 주거 안정을 위해서는 공영개발을 확대하고 채권경쟁입찰제를 도입해 개발이익을 환수해야 한다고 주장하고 있다. 공영개발을 확대하더라도 아파트 건설은 입찰을 통해 건설업체를 선정, 시공을 맡기고 적정 이윤을 보장하면 주택건설업체가 위축되거나 공기업이 지나치게 비대해지지 않는다는 것이 경실련의 주장이다. 불투명한 입찰제도 개선해야 [표]올해 대선자금 수사에서 건설업계에서 뇌물을 받은 혐의가 드러난 정치권 인사들. 불투명한 입찰제도 등 로비의 여지를 없애야 '검은 거래'도 없어진다. 불투명한 입찰제도 때문에 각종 명목의 로비자금과 뇌물이 뿌려지고 있다. 예를 들어, 최저가 낙찰제보다 낙찰률이 20%가량 높은 턴키공사로 발주방식을 바꾸기 위해, 또는 정부 공사의 선급금을 더 많이 받기 위해 엄청난 액수의 비자금이 정, 관계에 뿌려지고 있다는 것. 이 같은 ‘검은 돈’은 결국 최종 소비자인 국민에게 전가되는 것은 불 보듯 뻔한 사실이다. 또 각종 인허가나 엄청난 이익을 보장하는 토지의 용도 변경을 위해서도 건설회사의 비자금이 뿌려지고 있다는 게 업계 관계자들의 공통된 지적이다. 따라서 사업 성격에 따라 가장 효과적인 입찰 방식을 제도화하고 일관되게 시행해야 입찰제도나 인허가 절차를 바꾸기 위한 부정과 비리가 사라질 수 있다. 박정식 경실련 공공예산감시팀장은 “입찰제도를 개선하기 위해서는 미국이나 영국, 일본 등에서처럼 범정부척 차원에서 대책을 마련해 지속적으로 시행해야 건설업계의 ‘변칙 기대 심리’를 없앨 수 있다”고 말했다. 이와 함께 정부가 공공발주사업 등에서 적용하는 최저가 입찰 방식보다는 실적과 기술력, 공기 단축 등 기술적 평가 요소가 가미된 평가방식으로 바꾸면 자연스럽게 건설업체의 기술 경쟁을 유도할 수 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 국내 업체의 주택시공능력은 선진국에 비해 현저히 뒤져 있다. 2000년 이후 국내 5개 대형 건설사가 건설한 22층짜리 고층 아파트의 공사기간은 평균 30개월인 반면 미국에서는 30층짜리 아파트를 짓는데 평균 11개월 밖에 걸리지 않았다. 건전한 소비자 의식과 업계의 자정 노력도 필요 한 모델하우스에 모여든 인파들. 투기 심리에 편승하지 않고 소비자로서 품질을 따져보는 안목이 필요한 때다. 여러 가지 제도적 보완책 외에 아파트도 소비자로서 품질을 따져 보는 안목이 필요하다는 것이 전문가들의 주장이다. 단 돈 몇 천원짜리 물건을 사면서도 이리저리 따져보는 사람들이 수억원짜리 아파트를 살 때에는 소비자 의식을 전혀 발휘하지 않고 있다. 심지어 한발 더 나아가 자신이 사는 아파트 값을 부풀리기 위해 부녀회 차원에서 매물을 차단하는 등의 행태를 보이고 투기 열풍에 편승하는 것도 결국은 소비자인 셈이다. 한양대 임덕호 교수는 “현재의 폭리를 잠재우려면 정부의 노력 못지 않게 왜곡된 가격을 거부할 수 있는 소비자들의 합리적인 의식이 중요하다”고 강조했다. 업계의 자율적인 개혁 움직임도 필요하다. 올초 남상국 전 대우건설 사장의 자살과 중견 건설업체인 부영 이중근 회장의 구속에서 보듯 건설업계와 정치권의 ‘검은 거래’는 여전히 만연해 있음이 드러났다. 이제라도 업계는 기본과 원칙을 바탕으로 투명한 거래 관행을 정착시켜야 한다는 지적이 많다. 업계의 비리와 불투명한 비리 관행이 소비자의 불신을 불러 분양원가 공개 압력에 불을 붙였음을 스스로 깨달아야 한다는 것이다. 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