노무현은 임기말까지 분양원가 공개를 거부했다

분양원가공개 왜 안 되나?

지난 9월 25일 오세훈 서울시장이 공급자 위주의 분양방식을 바꾸어 소비자 중심의 분양방식으로 서울시가 공급하는 주택과 공공택지 내 민간주택까지도 80% 완공 후 분양하고, 분양단계에서 분양가격심의위원회를 통해 분양가격을 결정하고 분양원가까지도 공개하겠다고 발표하였다. 뒤를 이어 노무현대통령도 모 언론과 대담을 통해 소신이라며 30개월간 장사논리에 맞지 않는다며 반대했던 분양원가공개를 공공은 물론 민간까지 확대하겠다고 말했다. 이후 또 다시 ‘분양원가공개’에 대한 소모적인 논쟁이 시작되었다. 논쟁의 근원은 개발오적 때문이다. 2004년부터 반복적으로 원가공개 논쟁이 발생한 이유는 후분양을 피하고 선분양 구조 속에서 중앙과 지방 관료들의 특혜와 비호 속에서 폭리를 취해왔던 개발업자와의 부패구조를 유지하기 위해서이다.

시민운동을 하고 있는 필자는 ‘아파트값거품빼기운동본부’를 조직 소비자 중심의 주택정책으로의 전환을 주장 해왔다. 2003년 대통령 지시로 개발관료들은 ‘후분양제’ 도입을 검토하다가 2004년 2월 보고서를 만들어 2007년부터 2012년까지 단계별로 시행하겠다고 했다. 결국 공급자 중심의 주택정책으로 개발업자에게 특혜를 계속 제공하겠다는 신호였다. 2004년 당시 더 이상의 거품은 국가경제에 엄청난 부담으로 작용하고, 서민들의 삶을 위협 국가위기 상황이 초래 될것에 대해 경고를 하며 대안제시 시민운동을 했다. 일시에 후분양 도입이 공급자에게 부담으로 작용한다면 “선분양을 하려면 원가를 상세하게 공개하라”, “공공주택을 20-30%확충하라” 등 소비자 중심의 주택정책대안을 제시했다. 또한 대통령과 정부정책에 대해 문제점을 구체적 수치와 자료, 근거를 제시했다. 청와대와 여당, 야당 그리고 입법기관인 국회에는 정책설명회를, 정책집행기관인 건교부와 재경부 등에 대해서는 탁상공론․땜질식 대책․거짓통계․국민의사를 왜곡하는 개발관료들의 눈속임과 허위자료를 지적하였다. 지방자치단체장에게는 건설사들이 제출하는 사업계획승인과정에서 분양승인을 철저히 검증하지 않고 직무를 유기하고 있는 실태를 파 헤쳤다. 그리고 국민들께는 수많은 실태조사, 근거자료 등을 통해 고분양가의 원인과 해법을 제시하였고, 문제의 중심에 개발관료와 정당, 정치인 언론, 전문가, 그리고 재벌이 있음을 알려왔다.

그러나 대통령의 잘못된 소신으로 인하여 참여정부 3년간 분양가는 2-3배, 아파트가격은 2.5-4배가 폭등했는데도 개발오적들은 강남권의 국지적인문제, 공급부족 때문이라며 본질을 호도했다. 개발관료들은 대통령의 지시에 마지못해 공급방식과 원가공개에 대해 논의를 하겠다고 허수아비위원회를 최근 만들었다. 국민 85%는 우선적으로 아파트분양원가를 정확히 공개하여 공기업이나 개발업자들이 특별한 노력 없이 챙기는 불로소득을 차단하라고 요구하고 있다.

국민들은 평생 한번 장만하는 아파트의 가격에 엄청난 거품이 있다는 것을 알고 있다. 그것을 알면서도 대통령과 각 정당, 그리고 개발오적들의 합작으로 아파트가격이 폭등하므로 인한 고통에서 벗어나기 위해 거품이 가득한 아파트 분양대열에 참여하고 있다. 우리들이 조사한 바에 따르면, 건설사들이 짓지도 않은 아파트분양가를 주변시세를 기준으로 책정하고 이를 자치단체가 방조하므로 인하여 개발업자가 폭리를 챙기고 있다는 사실을 알려왔다. 결국 지방의 관료들이 국민과 소비자를 대신하여 분양가를 검증해야 함에도 이를 방치하고, 정치인과 개발관료는 아예 근거도 없이 건축비 기준을 올려 고분양가를 합법화해주고, 일부언론은 광고비에 눈이 어두워 엉터리 논리로 독자들을 속이고, 일부 전문가들은 용역을 따내며 논리적 뒷받침을 해주고 있다. 이것이 아파트 분양원가공개 논란을 증폭 시키며 개발오적들이 벌여온 행태이다.

 ‘아파트분양원가’ 공개에 대해 개발관료들이 어떻게 국민들을 속이고 있나

모든 민간아파트의 분양원가는 공개하도록 법이 제정되어 있다. 주택법에 따라 민간아파트 분양원가는 분양 직전단계인 감리결정단계에서 사업승인권자(자치단체장)에 의해 대지비는 물론 건축비의 58개 항목원가는 공개되고 있다. 그럼에도 건설업자와 개발관료들은 국민들이 공개 요구하는 원가를 마치 완성원가, 확정원가 등인 것으로 호도해왔다. 특히 건교부, 재경부장관과 공기업인 주택공사 사장까지도 예정원가와 확정원가를 구별하지 않고 용어를 사용하며 원가공개 여론을 왜곡하거나 혼란스럽게 했다. 아직도 개발관료들은 대통령을 바르게 보좌하고 국민들의 주거안정을 위해 노력하기 보다는 개발업자의의 이익을 옹호하며 마치 개발업자의 대변인처럼 행동하는 행태를 보이고 있다. 그동안 국민들이 요구했던 원가는 무엇이고, 현재 누가, 어떻게 분양원가를 공개하고 있으며, 개발관료들은 어떻게 국민들을 속였고 또 속이려하는지, 국민들은 무엇을 바라는지에 대해 살펴보자.

선분양제도란 정부가 소비자 보호를 위해 분양원가를 철저하게 검증하고 공급자에게 소비자의 자금으로 건축비용을 조달하도록 만든 특혜였다. 지난 30여년 이러한 특혜제도가 유지되어 왔다. 후분양제를 도입하는 것을 전제로 개발업자들은 분양가격 규제부터 자율화하는 것이 시장원리라고 주장했었다. 그러나 개발관료들은 2000년에 분양가를 자율화 특혜를 제공하고도 선 분양 특혜를 존속시켜주었다. 또한 공공택지 헐값 공급 특혜까지 유지하고 있다.

개발관료는 정책수립권한, 사업승인권한 모두를 개발업자를 위해 사용

 개발업체들은 선 분양 특혜, 공공택지 헐값공급 특혜와 가격 자율결정 특혜 등을 이용하여 터무니없이 높은 분양가로 폭리를 취해왔다. 자치단체에 제출하는 사업계획서에는 이윤이 1-3%수준이라고 허위문서를 제출하고 이윤을 감추어 왔다. 때문에 국민들은 업계가 자율적으로 책정토록 방치한 제도 때문에 분양가에 엄청난 거품과 이윤이 숨겨져 있고, 이러한 분양가격 결정 구조에서 정상소득으로는 집 한 채 마련하지 못할 것이라는 좌절과 고통에서 최소한 정부와 자치단체장, 공기업에게 분양원가를 공개하라고 요구하는 것이다. 정부가 분양가자율화와 동시에 후분양제를 실시했다면, 공급자가 분양가격을 자율적으로 책정해도 소비자는 물건을 보고 구입하기 때문에 공급자에게 원가공개를 요구하지 않는다. 지어 지지도 않은 아파트분양 시에 건설업계가 건물을 시공하고 그 대가에 합당한 5-10%의 적정이윤을 책정하고, 정부는 적정성을 법대로 꼼꼼하게 검증 원가를 제대로 공개했다면, 국민들이 이처럼 분노하지도 않았을 것이다. 따라서 지금이라도 주택시장의 정상화를 위해서는 세계에서 유례가 없는 선분양제도를 후분양제로 즉각 전환해야한다.

선분양제도에서는 민간도 당연히 분양원가 공개되어야

분양원가공개에 대한 국민들의 요구는 지극히 당연하다. 분양가격결정권이 자율화 된 상태에서는 후분양이 되어야 마땅하지만, 후분양제 전면 실시에 무리가 있다면 후분양제로 가장 단기간에 전환하는 체계 구축과 일정 밝혀야 한다. 또, 후분양을 한다면 법이 필요 없다. 공기업은 즉각 시행하고, 민간사업자는 선분양이 존속되는 기간 동안 분양원가를 상세하게 공개하여 고분양가 논란을 없애야 한다.

정부가 원가계산 내용을 검증하지 않고 엉터리 분양원가를 공개.

정부가 정한 원가계산방식에 따라 주택건설 이전단계에서 작성 정부에 제출되는 사업계획서를 정부는 전혀 검증 조차하지 않았다. 때문에 건설사들은 단계별로 비용을 조작하여 이윤은 축소하고 분양가는 부풀리는 것이다. 심지어 공기업으로부터 구입한 택지비용을 거의 관행처럼 사실과 다르게 구입가를 평균 1.5-2배까지도 부풀려 허위문서를 작성하고 있다.

자치단체장이 공개하는 분양원가는 모두 엉터리

자치단체장이 발표하는 분양원가공개는 눈속임에 불과 하다. 국민들이 요구하는 원가공개는 건설사가 소비자들과 분양계약을 체결하기 전에 법에 정해진 원가계산방식에 따라 작성된 예정가격이다. 이 예정가격은 사업계획승인단계, 감리결정단계, 분양가 승인단계의 3단계에서 법령의 기준에 따라 작성되어 정부에 제출되기 때문에 이를 모두 공개하면 된다. 자치단체장과 정부가 분양과 관련된 서류 모두를 공개하여 분양가격 결정과정을 투명하게 공개하면 된다.  

국민들은 건교부와 개발관료들을 의혹의 눈으로 보고 있다.

국민들이 참여정부 임기 내에 제대로 검증된 분양원가공개가 실시될 수 있을 것이라 확신할 수 있겠는가? 개발관료들이 분양원가공개를 건설업체와 같은 논리로 앞장서서 반대하고, 대통령이 소신을 바꾸자 원가공개해도 아무 문제가 없다고 갑자기 원개공개를 과거부터 준비한 듯 행동하고, 분양원가공개를 반대했던 고위관료가 퇴임 후 민간건설협회 산하기관장으로 전직하거나, 일부 고위관료는 작년 주택법 개정과정에서 소비자가 요구하는 원가도 아니고 원가를 알아볼 수도 없는 껍데기 원가공개제도로 만든 것을 자신들의 치적으로 애기하고 있다. 국민들은 개발관료들이 철저히 권력의 논치만 보거나 건설업체들의 이익을 옹호하고 있으며, 원가공개 의지가 없음을 알고 있다. 때문에 국민들은 개발관료들의 진정성을 믿지 않고 있다.

대통령이 진정 의자가 있다면, 결단해야

 이제 노무현 대통령이 결단해야한다. 지금이라도 늦지 않았다. 첫째는 참여정부 주택정책의 실패 원인진단을 위해 조속히 진상을 규명하고, 둘째는 지금까지 국민을 속여 온 개발관료들의 시시비비를 가려 합당한 문책을 해야 하며, 셋째는 그동안 이윤을 축소하여 탈세 의혹이 있는 기업들은 즉각 세무조사를 하고, 넷째는 재발방지를 위한 대책 즉각 제시해야 한다.

개발관료 척결부터 시작해야 한다

이미 부동산 문제 해결에 나서면서부터 공익과 사익을 구분하지 않고, 이해관계로부터 자유롭지 못한 관료가 핵심임을 알려왔다. 그들은 30년의 관료생활과 퇴임 후 민간기관에 10년 등 총 40여년을 건설과 부동산 투기세력과 더불어 살아왔다. 때문에 5년 임기의 대통령과 정치인을 어렵지 않게 감쪽같이 속일 수 있는 것이다. 이 개발관료들이 자기보신에 빠져 대통령과 국민들을 속이는 것이다. 개발관료들의 채용과 관리, 전직 등 근본적인 대책이 마련되어야한다. 우선적으로 개발관료들의 국민의사 왜곡, 개발업자의 특혜성 입법과 정책 추진, 그리고 퇴직 후의 전직 등 전체적인 활동에 대해 전면적인 조사와 수사에 역량을 집중할 것이다.