엉터리식 공시지가 공시가격 세금폭탄?

 

경실련, 엉터리 부동산 과세 실태 조사

 

- 정부가 발표한 최고가 주택가격과 시세는 3배 차이 -

- 과표현실화율 아파트는 80%, 재벌주택은 30%로 형평성에 어긋나 -

 

 

경실련이 엉터리 부동산 과세체계 실태조사를 발표하며, 잘못된 주택공시가격에 대한 전면적인 재조사를 촉구했다. 조사결과 정부가 97억으로 최고가 주택으로 발표한 집이 3배 이상인 310억으로 밝혀지는 등 단독주택 과표의 시세반영률이 매우 낮은 것으로 나타났다.

 

국토해양부가 지난 4월 발표한 ‘2011년 공동주택 및 단독주택 가격 공시’에 따르면 삼성 이건희 회장의 서울 이태원동 주택이 최고가를 기록했다. 총 4개 타운 가운데 하나인 이 건물(C동)은 공시가격이 97억원이지만 경실련이 시세를 조사해 가격을 산출한 결과 시세의 1/3에 불과한 것으로 나타났다. 경실련은 현재 이태원동 고급주택지의 평균 시세를 고려해 토지시세를 3.3㎡당 4,000만원, 건물가액은 주택면적기준으로 3.3㎡당 500만원으로 간주해 이건희 주택의 시세를 추정했다. 적용결과 땅값은 258억원, 건물가액은 52억으로 해당건물(C동)의 시세는 총 310억원으로 밝혀졌다.

 

이에 더해 이건희 회장을 비롯해 단독주택 가격 상위 5위 모두 시세의 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 1위 ~ 5위 주택의 공시가격을 시세와 비교한 결과 2위인 95억짜리 주택은 369억, 4위 86억 은 233억원으로 상위5위 주택의 시세반영도가 평균 37%에 불과했다. 이외 성북동, 판교 등에 위치한 재벌들의 주택도 시세를 반영 못 하기는 마찬가지였다.

 

그러나 지난 2006년부터 실거래가가 공개되는 아파트는 과표가 시세의 70~80%를 반영하고 있어 대조를 나타냈다. 현재 최고가 아파트인 삼성아이파크 104평형(전용면적 269㎡)의 공시가격은 44억 7천만원(평당 4,300만원)이고, 시세는 평당 5-6,000만원으로 공시가격이 시세의 78%를 반영하고 있었다. 이는 단독주택 상위평균보다 2배 이상 높은 수치이다.

 

경실련 김성달 부동산국책사업팀장은 “엉터리 단독주택 과세로 인해 아파트 소유자가 단독주택 소유자보다 2.5배의 보유세를 더 부담한다”며 엉터리 과세체계의 형평성 문제를 제기했다. 또한 “실거래가를 반영해 단독주택도 아파트처럼 공시가격을 시세에 근접하게 상향조정해야 한다”며 엉터리 과표의 전면재조사를 주장했다.

 

경실련은 “불공정한 과표는 거품을 키울 뿐 아니라 올바른 보유세 실효세율을 떨어뜨려 부동산부자의 불로소득 사유화를 조장할 수 밖에 없다”며 “엉터리 감정평가한 부동산평가위원회의 감정평가사, 관련공무원, 관련전문가 문책으로 공정한 과세제도를 확립해야 한다”고 촉구했다.

 

 

 

1. 배경 및 목적

 

과거 10년의 집값폭등은 온 국민에게 고통을 안겨주었지만 소수 집부자, 땅부자에게는 막대한 거품수혜를 안겨줘 일반인과의 자산격차를 100년간 벌려놓았다. 여기에는 엉터리 과세체계가 있다.

 

경실련은 지난 2005년 보유세 과표인 공시지가와 공시가격 등의 실태조사를 통해 부동산과표가 시세를 4~50%밖에 반영하지 못한다고 주장하였다. 그러나 건교부는 엉터리 해명으로 일관하며 근본적인 제도개선을 외면했다. 그나마 실거래가가 공개되는 아파트는 자연스럽게 검증되면서 과표도 시세를 7~80% 정도 반영하고 있지만 실거래가가 공개되지 않고 있는 단독주택, 업무용 빌딩 등의 과표의 시세반영도는 아파트보다 훨씬 낮을 것으로 판단된다.

 

시세를 반영 못 하는 과표체계는 그만큼 부동산 불로소득의 사유화로 이어질 수 밖에 없다. 특히 상위5%가 토지의 82.7%를 소유(2005년, 행정자치부 발표)하고 있는 상황에서 불로소득을 소수가 독식하며 양극화는 더욱 심화되었다. 여기에 같은 고가주택이라도 아파트냐 단독주택이냐에 따라 세금부과액이 달라진다면 형평성에도 맞지 않다. 따라서 부동산 불로소득을 제대로 환수하기 위해 보유세 실효세율을 선진외국 수준의 1%로 끌어올려야 하고, 보유세 등 각종 부동산세제 과표기준인 공시지가 및 공시가격은 주택유형과 상관없이 실거래가를 반영해야 마땅하다. 이에 경실련은 우리사회의 땅부자, 집부자들의 공시지가 및 공시가격의 시세 반영여부를 조사발표하며, 근본적인 과세제도의 개선을 촉구한다. 먼저 우리나라에서 매년 최고가주택으로 발표되고 있는 단독주택과 아파트의 과세체계를 비교한다.

 

 

 

2. 조사방법

 

- 공시지가 및 공시가격 제도 현황 조사

- 상위5위 주택 공시가격 조사(2011년 국토부 ‘공동주택 및 단독주택 가격공시 보도자료)

- 해당필지 공시지가 조사(국토부 개별공시지가 알리미 서비스)

- 해당필지 주변시세 조사(현장조사 등)

- 공시가격, 공시지가와 시세비교

 

 

 

3. 조사내용

 

3.1 토지와 주택 가격공시 제도

 

○ 관련법률 : 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률(지가공시 및 토지 등 의 평가에 관한 법률(1989~2005)을 2005년도에 전면개정)

 

○ 공시지가(토지) 및 공시가격(주택)은 모두 국토부장관이 고시하며 재산세, 취등록세 등의 지방세와 종부세, 양도세, 상속세 등 국세의 과세기준이다.

 

○ 공시지가는 토지의 단위면적(㎡)당 적정가격을 공시하는 것이다. 조사는 전수조사가 아닌 50만개의 표준지를 국토부장관이 선정한 후 감정평가사의 조사를 거쳐 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 표준지 공시지가를 고시하면 해당 지자체장이 표준지를 기준으로 비준표에 의거해 개별공시지가를 고시하고 있다.

 

○ 공시가격은 공동주택, 단독주택에 대하여 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 공시하는 가격이다. 공동주택은 전수조사가 이루어지는 반면 단독주택은 공시지가와 마찬가지로 표준단독주택 가격을 국토부장관이 공시하면 이를 기준으로 지자체장이 비준표에 의거 개별 주택가격을 산정, 시군구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 가격이 결정, 공시된다.

 

○ 기준시가는 국세청장이 고시하며, 양도세와 상속세 등의 과세기준이다. 공동주택의 경우 2005년까지만 국세청장이 고시하였고, 이후부터는 국토부의 주택 공시가격으로 대체되었다.

 

 

<표> 주택에 대한 보유세 과세기준

구분	2005년 이전	2005년 이후	비고
보유세	- 재산세	- 재산세(9억 이하분) - 종합부동산세(9억 초과분)
부과방법	- 분리과세 (토지와 건물 개별평가)	- 통합과세 (토지와 건물 일체평가)
과표	- 토지는 공시지가(국토부 공시)	- 2005년 기준시가(국세청) - 2006년 이후 공시가격 (국토부)	- 건물기준가액은 2005년 이 후 국세청이 공시 (2011년 기준 58만원/㎡)
	- 건물은 기준가액 (행자부 발표/2004년 기준 17만원/㎡)

 

 

3.2 시세를 반영 못 하는 엉터리 공시지가

 

 

○ 공시지가는 부동산 시장에 미치는 영향과 양도세 및 재산세 등 세금의 과세기준인 동시에 토지보상가격의 산정기준인 만큼 시세를 반영하되, 정확하고 공정하게 산정되어야 한다. 하지만 경실련 조사결과 공시지가는 시세를 제대로 반영하지 못하고 있는 것으로 나타났다.

 

○ 지난 2005년 정부는 공시지가가 시세의 91%까지 반영하고 있다고 발표하였다. 하지만 경실련 조사결과, 공시지가는 정부 발표와 달리 시세의 50% 수준으로 나타났다. 집값폭등으로 온 국민이 부동산투기 근절 대책을 요구하던 당시 노무현 대통령은 땅값상승이 물가상승률 수준이라며 집값거품을 부정, 온 국민을 분노케 했다. 이에 경실련은 거품의 진실을 알리기 위해 부동산 가격을 조사하여 땅값은 정부가 발표한 총액의 2배인 5,195조원이고, 상승률도 물가상승률보다 훨씬 높음을 국민에게 알렸다.

 

○ 그러자 정부는 경실련 주장을 반박하면서도 정작 공시지가의 산정기준 등을 공개하지 않았다. 하지만 공시지가 현실화율이 91%라는 주장은 현실화율을 고려해 추정한 시가의 상승률(-0.7%)이 국토부가 발표한 지가상승률(5.0%)과 크게 다르면서 거짓임이 드러났고, 정부도 잘못된 통계임을 시인하였다. 그리고 지금까지 정부는 현실화율을 공개하지 않고 있다.

 

○ 따라서 국토부가 매년 공개하는 지가상승률을 적용해서 국토부 시가와 경실련 시가를 추정해보았다. 추정결과 2011년 국토부 시가는 2,805조원으로 공시지가 3,537조원보다 오히려 낮은 것으로 나타났다. 경실련이 추정한 2011년 시가는 6,093조원으로 공시지가는 경실련 추정치의 58%를 반영하는 것으로 나타났다. 이처럼 공시지가는 시세를 제대로 반영하지 못할 뿐 아니라 현실화율, 지가상승률 등 관련 통계와도 앞뒤가 맞지 않고 있다.

 

<그림> 공시지가와 시가 비교

 

 

 

3.3 대한민국 제일 비싼 이건희 주택은 310억 원대

 

 

정부가 97억 7천만원이라고 발표한 이건희 주택의 실제 가격은 310억, 3배 차이

 

○ 국토해양부가 지난 4월 발표한 ‘2011년 공동주택 및 단독주택 가격 공시’에 따르면 삼성 이건희 회장의 서울 이태원동 주택이 가격 공시이후 매년 제일 비싼 주택으로 기록되고 있다. 이 주택은 이건희 타운 4개 건물 중 하나이며, 3개 필지에 1개 건물이 위치하고 있다. 건물은 이건희, 토지는 이서현, 이부진이 소유하고 있다. 대지 2,134㎡에 지하 2층, 지상 2층 건물면적 3,424㎡ 규모로 공시가격은 97억 7,000만 원이다.

 

<표> 이건희 주택 현황

건물명	소재필지	대지면적		건물연면적		소유주		공시가격(2011)
		㎡	평	㎡	평	건물	토지
이태원 C동	135-56	628	190	1층 611 2층 360 지하1층 1270 지하2층 1174	1,037	이건희	이서현	97억7천만 원
	135-50	1,372	416				이부진
	101-37	134	41				이부진
합		2,134	647	3,415	1,037

주) 이태원동 이건희 타운은 총 4개 건물로 이루어져 있다. 언론에 발표된 97억 원은 4개 건물 중 1개의 공시가격일 뿐이다.

 

○ 공시가격은 재산세 및 종합부동산세를 비롯한 각종 세금의 과표인 만큼 이건희 회장도 공시

 

가격을 기준으로 보유세를 부담하고 있다. 하지만 97.7억 원은 현실과 상당히 괴리된 것으로 나타났다. 경실련이 직접 주변 부동산을 방문하여 조사한 결과, 이태원동 고급주택지의 평균 시세는 토지 평당 4,000만원에서 거래되고 있었다. 따라서 최고급 자재를 사용한 이건희 타운의 시세는 4,000만원을 넘을 것으로 예상된다. 경실련은 현재 거래되는 토지시세를 3.3㎡당 4,000만원, 건물가액은 주택면적기준으로 3.3㎡당 500만원으로 간주하여 이건희 주택의 시세를 추정했다. 일반 아파트의 건축비는 3.3㎡당 3~400만원대이지만 최고급 자재와 최신 설비로 무장한 이건희 주택은 언론에 수백억원의 건축비가 소요된 것으로 알려진 만큼 최소 1,000 만원을 상회할 것으로 보인다. 하지만 경실련은 최소 건축비에 감가상각까지 감안하여 건물가액을 평당 500만 원으로 상정했다.

 

 

<표> 이건희 주택 공시가격 vs 시세 비교

(단위 : 평, 만원/평, 만원/호)

구분	면적	정부발표		시세(경실련추정)		차액
		평당	호당	평당	호당	평당	호당	반영률
토지	647	1,2011)	777,047	4,000	2,588,000	2,799	1,810,953	30%
건물	1,037	1912)	198,067	500	518,500	309	320,433	38%
합계			975,114 (≓977,000)		3,106,500		2,131,386	31%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주1) 2011년 기준 이건희 주택의 공시지가

2) 2011년 기준 국세청이 고시한 건물기준가액

 

○ 현재 이태원 고급주택지의 땅값시세를 고려해 이건희 주택에 적용하면 땅값은 약 258억원이다. 여기에 건물가액 52억원을 더하면 이건희 주택의 시세는 총 310억원으로 예상된다. 정부가 발표한 공시가격은 이건희 주택 시세의 31%에 불과한 수준이다.

 

○ 310억원의 주택이 어떻게 97억으로 저평가될 수 있는지, 97억의 공시가격이 결정되기까지의 과정을 들여다보았다. 

 

 

표준주택 가격 공시 (이태원동 135-37, 32억원)

국토부장관

비준표에 의거 개별주택가격 산정

토지가액

건물가액

감정평가사

공시지가×토지면적

건물기준가액×연면적

= 77억7천만원

= 19억8천만원

97억5천만원 주택가액 산정

⇩

부동산평가위원회 심의

용산구

⇩

97억7천만원 결정‧공시

용산구청장

<그림> 이건희 주택 가격 결정·공시 과정

 

○ 정부는 공시가격이 토지와 건물의 일체평가라고 밝혔지만 이건희 주택이 시세를 반영 못 하는 이유는 여전히 시세보다 저평가되어 있는 공시지가와 건물기준가액의 결과로 공시가격을 산정하기 때문인 것으로 보인다. 실제로 경실련이 공시지가를 기준으로 토지가액을 산출하고, 국세청이 공시하고 있는 건물기준가액을 기준으로 건물가액을 산출하여 합한 결과 97억5천만원으로 용산구청장이 공시한 가격과 비슷했다. 즉, 실거래가가 공개되고 있는 아파트의 경우 공시가격이 공시지가보다는 시세에 근접해있지만 단독주택은 여전히 시세가 아닌 공시지가에 근접해 가격공시가 이루어지며 시세반영률이 낮은 것으로 보인다.

 

 

3.4 최고가 주택과 최고가 아파트 비교

 

삼성아이파크 공시가격의 시세반영은 이건희 주택의 2.5배

 

 

○ 제일 비싼 이건희주택 공시가격의 시세반영도가 31%라면 제일 비싼 아파트의 시세반영도는 얼마일까? 국토부가 공시한 매년 최고가 아파트는 삼성아이파크 104평형(전용면적 269㎡)으로 44억7천만 원이다. 국토부가 공개하고 있는 실거래가를 보면 삼성아이파크의 경우 평당5~6,000만원에서 거래되고 있다. 이에 평당 5,500만원을 시세로 보면 104평형은 약 57억 원이고, 공시가격은 시세를 78% 반영하고 있다. 이는 이건희 주택보다 2.5배나 높은 수준이다.

 

 

		이건희 주택		삼성아이파크
시세		310억원	⇔	57.2억원
			(253억원)
공시가격		97.7억원	⇔	44.7억원
			(53억원)
반영도		31%	⇔	78%
			2.5배 차이

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<그림> 공시가격 vs 시세 비교

 

 

○ 이건희 주택과 삼성아이파크의 형평성은 토지와 건물로 구분해지면 더욱 확연히 드러난다.

 

 

 

<표> 이건희 주택 vs 삼성 아이파크 비교

(단위 : 평, 만원/평)

구분		이건희 주택			삼성아이파크			대비
		평	평당가	호당가	평	평당가	호당가	면적	평당가
시세	토지	647	4,000	258억	35	15,000	52억원	18배	0.27배
	건물	1,037	500	52억	104	500	5.2억원	10배	동일
	계			310억			57.2억		5.4배
공시가격	토지	647	1,204	77.9억	35	12,200	42.7억	18배	0.1배
	건물	1,037	191	19.8억	104	191	2억	10배	동일
	계			97.7억			44.7억
시세반영	토지			30%			82%
	건물			38%			38%
	계			31%			78%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주1) 삼성아이파크 용적률 298%. 토지면적 = 주택면적 104평 ÷ 용적률 298% = 35평

 

○ 이건희 주택과 삼성아이파크 104평형의 면적을 비교해보면 이건희 주택이 토지는 18배, 건물은 10배나 크다. 그러나 토지시세는 이건희 주택 토지가 삼성아이파크의 0.27배이다. 공시가격에서도 건물가액(평당 191만원)을 제외한 나머지를 토지가액으로 본다면 이건희 주택은 평당1,204만원이고, 삼성아이파크는 평당1억2,200만원으로 0.1배에 불과하다. 즉, 토지가격으로만 살펴보면 이건희 주택 토지는 시세를 30%반영하고, 삼성아이파크는 82% 반영하는 등 과표의 시세반영도가 2.7배의 격차 보이고 있다.

 

 

○ 최고가 주택 뿐 아니라 상위5위 주택가격도 시세를 반영 못 하기는 마찬가지이다.

 

 

 

<표> 상위5위의 공시가격(토지) vs 시세 비교              (단위 : 평, 만원/평, 만원/호)

순위	대지 면적	정부발표		시세(경실련추정)		차액
		평당	호당	평당	호당	평당	호당	반영률
1위 (아태원)	647	1,510	977,000	4,801	3,106,500	3,291	2,129,500	31%
2위 (하남망월)	2,691	354	952,000	1,000	2,691,000	646	1,739,000	35%
3위 (하남망월)	2,301	381	876,000	1,000	2,301,000	619	1,425,000	38%
4위 (흑석동)	1,554	551	857,000	1,500	2,331,000	949	1,474,000	37%
5위 (장충)	836	967	808,000	2,000	1,672,000	1,033	864,000	48%
합계	8,029	557	4,470,000	1,507	12,101,500	950	7,631,500	37%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주1) 시세산정 기준 : 인터넷 거래현황 및 현장조사를 통해 시세조사

 

○ 국토부가 발표한 상위5위를 살펴보면 이건희 회장이 1위, 5위로 2채, 이화산업이 2위, 3위로 2채, 조선일보 방준오 사장이 4위 한 채 등 모두 재벌이 소유하고 있다. 정부가 발표한 상위5위 주택가격과 해당 지역의 주변시세를 비교한 결과에서도 엉터리 과세체계는 나타났다. 비교결과 이건희 주택 뿐 아니라 상위5위 모두 시세를 3~40%밖에 반영하지 못하고 있었다.

 

○ 한남동, 성북동, 판교 등 고급주택지내 재벌일가의 단독주택도 과표의 시세반영도는 3~40%에 불과했다.

 

 

 

<표> 재벌주택 가격 vs 시세 비교

(단위 : 평, 만원/평, 만원/호)

순위	대지 면적	정부발표		시세(경실련추정)		차액
		평당	호당	평당	호당	평당	호당	반영률
한남동 (정몽구)	339	1,043	854,000	4,000	1,357,500	2,957	1,003,500	26%
성북동 (현정은)	618	762	471,000	2,000	1,236,900	1,238	765,900	38%
판교 (정용진)	1,354	580	781,000	1,531	2,073,000	954	1,292,000	38%

 

주1) 시세산정 기준 : 인터넷 거래현황 및 현장조사를 통해 시세조사. 한남동과 이태원동은 평당 4,000만원 적용, 성북동은 2,000만원 적용

2) 판교의 경우 신축주택으로 올초 첫 공시되었음. 이에 시세는 토지의 경우 주변시세를 고려해 토지평당 평당 1천만원에, 건물은 건물평당 800만원을 적용하여 시세를 추정함.

 

 

 

 

 

[우리의 주장]

 

최고가 이건희 주택 97억 아닌 310억원대

 

 

- 시세 대비 공시가격, 주택은 31%, 아파트 78%

- 강남아파트 소유자, 주택소유자의 2.5배 보유세 부담

 

경실련 조사결과 정부가 매년 최고가로 발표해온 이태원 이건희 주택가격은 310억원대인 것으로 나타났다. 이는 정부가 발표한 공시가격 97억7천만원의 3배로 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부과기준이 되는 공시가격이 시세를 31%만 반영하고 있음을 보여준다. 또한 최고가 아파트인 삼성아이파크(104평형)의 공시가격이 시세를 78% 반영하는 것과 비교해 볼 때 형평성에도 맞지 않는다. 형평성에 어긋난 공시가격은 과세부담으로 직결되어, 아파트 소유자들이 주택소유자보다 보유세를 2.5배나 많이 부담한 것으로 보인다. 이러한 엉터리 과세체계는 최고가 주택 뿐 아니라 상위5위 주택, 고급주택지내 재벌주택 등에서도 쉽게 확인할 수 있었다.

 

이처럼 시세도 반영 못 하고, 형평성에도 어긋나는 공시지가, 공시가격 제도는 집과 토지를 많이 소유한 부자들에게 더 많은 혜택을 줄 수 밖에 없다. 따라서 경실련은 잘못된 주택공시가격에 대한 전면적인 재조사와 함께 공시가격을 엉터리로 조사하고 발표한 관계자의 엄중처벌을 촉구하며 다음의 입장을 밝힌다.

 

 

1. 주택 공시가격 전면재조사해야.

 

토지공개념에 따라 1989년 도입된 공시지가는 2004년까지 재산세 부과기준으로 사용되어왔다. 그러나 참여정부가 종합부동산세 도입을 앞두고 공시지가로는 과도한 집값상승을 반영할 수 없다는 판단하에 공시가격제도를 도입, 2005년부터 모든 주택은 공시가격을 재산세 및 종부세 부과기준으로 적용해왔다. 참여정부는 2005년 공시가격을 처음 발표하면서 공시가격이 시세를 80% 반영하고 있다고 밝힌 바 있다. 이후 아파트는 실거래가가 공개되며 소비자 누구나 공시가격의 실거래가 반영여부를 투명하게 검증할 수 있었고, 경실련 조사에서도 아파트의 공시가격은 시세를 7~80%정도 반영하고 있었다.

 

하지만 실거래가 공개가 되지 않고 있는 단독주택은 여전히 시세를 반영하지 못하고 있었고, 이는 단독주택의 공시가격이 아파트와 달리 여전히 공시지가를 기준으로 결정되기 때문인 것으로 보인다. 전수조사되는 아파트와 달리 단독주택은 국토부가 표준단독주택의 가격을 결정공시하면, 이를 기준으로 해당 지자체장이 개별단독주택의 가격을 공시하고 있다. 따라서 표준단독주택의 가격이 매우 정확해야 한다. 이태원 고급주택지의 표준주택은 135-37번지이다. 하지만 경실련 조사결과 표준단독주택도 주변 시세를 30%밖에 반영하지 못하고 있고, 이를 기준으로 용산구청이 공시한 주택가격도 낮을 수 밖에 없다. 이 때문에 고급주택에 거주하고 있어도 종합부동산세 부과대상에서 누락되는 경우가 허다하고 재산세 부담도 아파트 보다 낮을 수 밖에 없다.

 

이는 세금을 더 내야할 사회부유층들에게 오히려 세금혜택을 주는 것으로 조세 형평성이나 사회 공정성에 어긋난다. 따라서 국토해양부와 각 지자체들은 이태원, 한남동, 평창동, 성북동 및 강남의 고급주택가들에 대한 표준주택 및 개별주택가격을 전면 재조사해야 한다. 아울러 국토해양부는 표준주택가격 산정절차에 대해서 투명하게 공개하고 고급주택의 공시가격을 최소한 일반 아파트 수준인 시세의 80%까지 올려야 할 것이다.

 

 

2. 엉터리 감정평가한 감정평가사, 관련공무원, 관련전문가 문책해야.

 

공시지가 및 공시가격 결정과정을 살펴보면 모두 감정평가사들이 조사하고 가격을 평가하여 제출한 보고서를 기준으로 전문가의 심의를 거쳐 결정 공시되고 있다. 국토부장관이 이태원동 표준주택을 선정하면 감정평가사들이 가격을 조사하고 중앙부동산평가위원회의 심의를 거친 후 국토부장관이 표준단독주택 가격을 공시한다. 그러면 이를 기준으로 용산구 공무원이 비준표에 의거 가격을 산정한 후 감정평가사의 검증과 용산구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 용산구청장이 개별주택 가격을 결정공시 한다.

 

따라서 공시가격이 잘못되어 있다면 응당 가격 결정과정에 참여한 감정평가사, 관련공무원, 전문가 등이 제대로 조사하고 심의했는지에 대해 철저히 조사하고, 잘못이 드러난다면 엄중히 문책해야 마땅하다. 특히, 감정평가협회의 경우 관련 조사비 명목으로 매년 수백억원의 국민혈세를 받고 있는 만큼 철저한 조사가 이루어져야 한다. 허수아비 심의로 엉터리 공시가격 결정을 방조한 들러리 부동산평가위원회도 해체되어야 한다.

 

 

3. 공시가격 및 공시지가 등 모든 과표는 실거래가를 반영해야.

 

부동산 보유세의 부과기준이 되는 공시가격 및 공시지가는 마땅히 ‘실거래가’를 반영해야 한다. 하지만 관련법에는 ‘적정가격’으로 명시되어 있고, 정부는 실거래가가 있음에도 불구하고 적정가격을 조사하기 위해 매년 수백억원의 용역비를 감정평가협회에 쥐어주고 있다. 그러나 정부가 실거래가를 알고 있음에도 불구하고 아파트만 소비자에게 제한적으로 공개하는 방식으로 정보제공을 차단한 채 과세를 위한 별도의 주택가격 조사 목적으로 수백억원의 혈세를 사용한다는 것은 명백한 예산낭비이다. 정부가 국민혈세를 눈 먼 돈인 냥 사용한 결과 잘못된 과표가 탄생했고, 그 수혜는 집부자, 땅부자에게 집중되고 있다. 따라서 지금이라도 아파트 및 단독주택 등 모든 주택의 공시가격은 실거래가를 기준으로 결정되어야 하고, 과표가 공정하게 결정된 지 소비자들이 검증할 수 있도록 모든 주택의 실거래가를 투명하게 공개할 수 있는 시스템을 정비해야 한다.

 

 

 

경실련은 지난 2005년에도 공시지가 실태조사를 통해 공시지가의 문제점과 대안을 제시한 바 있다. 하지만 당시 참여정부는 공시지가의 문제점을 간과하고, 집값거품을 부정하고, 소비자의 요구를 외면했다. 그리고 수천조원의 거품을 숨긴 공시지가와 지가상승률 등은 정부의 부동산경기 부양 및 규제완화를 위한 논리에 악용되며 거품을 떠받쳐왔고, 보유세도 주택소유자보다 아파트소유자가 더 많이 부담케 해왔다. 이러한 불공정한 과표는 거품을 키울 뿐 아니라 가뜩이나 선진국 수준에 못 미치는 보유세 실효율을 떨어트리고 부동산부자의 불로소득 사유화를 조장할 수 밖에 없다. 그러나 더 이상 소비자들은 불공정한 과세제도를 용납하지 않을 것이다. 이명박 정부의 진정성있는 정책제시와 실행이 필요할 때 이다.끝.

 

 

 

 

 

별첨.

<표> 토지 및 주택 과표 체계

구분		분류	주관 부처	시행 시기	기준	대상	조사기관	활용
토지	공시지가	표준지 공시지가	국토부	1989	공시기준일 현재 적정가격	50만개 필지	감정평가사	개별공시지가 산정 및 토지보상 평가기준
		개별 공시지가	지자체	1989	표준지 가격을 기준으로 토지가격비준표에 의거 산정	3,053만개 필지	감정평가사	종부세/양도/증여/상속 재산세/취등록세 기타 개발부담금 등 과세기준
주택	공시가격	표준 단독주택	국토부	2005	공시기준일 현재 적정가격 시가의 80%(2005년 발표)	19만호	감정평가사	개별주택가격 산정기준
		개별 단독주택	지자체	2005	표준단독주택 기준으로 비준표에 의거 산정	398만호	감정평가사	재산세/취등록세/ 종부세/양도/상속/증여세 과세기준
		공동주택 (아파트/연립/다세대)	국토부	2006	공시기준일 현재 적정가격 시가의 80%(2006년)	1,033만호	한국감정원
	기준시가	공동주택 (아파트/대형연립)	국세청	‘83∼ ’05	시세의 70~80% 수도권70%,비수도권75% 85㎡초과 80%	659만호 (2005년)	감정평가사	양도/상속/증여세 과세기준 재산세 과세기준(2005) 2006년 이후 국토부 공시가격으로 대체
		상업용건물/오피스텔	국세청	2005	시가반영률 80% (국세청 고시자료)	9,000동/77만호 (수도권 및 6대 광역도시 소재)	감정평가사	양도/상속/증여세 과세기준
		건물 기준시가	국세청	2001	2011년 기준 58만원/㎡ (상업용건물/일반주택으로 분리되던 기준시가를 2001년부터 통합)	호별기준시가 고시가 없는 일반건물	감정평가사

 

<표> 우리나라 토지가격 추정

 

연도	국토부 발표				정부발표 지가상승률 (d)	경실련 추정
	공시지가 (a)	현실화율 (b)	시가추정(a÷b)	시가상승률 추정 (c)		시가 (e)	공시지가의 시가반영률 (a÷e)
2000	1,277	54%	2,365	-	0.7%	2,672	48%
2001	1,307	55%	2,377	0.5%	1.3%	2,675	49%
2002	1,354	56%	2,419	1.8%	9.0%	3,123	43%
2003	1,546	67%	2,307	-4.6%	3.4%	4,042	38%
2004	1,830	76%	2,408	4.4%	3.9%	4,647	39%
2005	2,176	91%	2,391	-0.7%	5.0%	5,195	42%
2006	2,259	90%?	2,511?	5.60%?	5.6%	5,455	41%
2007	2,911	110%?	2,652?	3.9%?	3.9%	5,760	51%
2008	3,227	117%?	2,755?	-0.3%?	-0.3%	5,985	54%
2009	3,265	119%?	2,747?	1.0%?	1.0%	5,967	55%
2010	3,432	124%?	2,774?	1.1%?	1.1%	6,027	57%
2011	3,537	126%?	2,805?	0.4%?	0.4%	6,093	58%
상승액 ('00-‘11)	2,260					3,421	(≒3,400)

 

주1) 지가상승률 기준일은 매년 12월 말일/ 공시지가 기준일은 매년 1월1일

2) 2006년 이후 현실화율은 발표되지 않고 있으며, 2006년 이후 국토부 시가와 현실화율은 동일년도 국토부 발표 지가상승률을 고려하여 추정. 예시) 2006년 국토부 시가 = 2005년 국토부 시가 2,391조원 + (2,391조원×2005년 지가상승률 5.0%)

3) 경실련 시가는 2006년 이전자료는 경실련 조사자료 참조. 2006년 이후는 국토부가 발표한 지가상승률에 동일년도 경실련 시가를 적용해서 추정. 예시) 2006년도 경실련 시가 = 2005년 경실련 시가 5,195조원 + (5,195조원×2005년도 지가상승률 5.0%)

자료 : 연도별 개별공시지가 및 지가상승률 보도자료, 국토부

 

경실련 보도자료, 2005.10.

 

 

 

공시지가 조사․평가절차

 

 

 

 

 

표준지 공시지가 공시	표준지 선정 및 가격평가의뢰	국토해양부
	↓
	표준지 선정조사․지역분석 및 가 격 평 가	감정평가협회
	↓
	표준지 조사평가보고서 검수 및 접수	국토해양부 및 협회
	↓
	중앙부동산평가위원회 심의	국토해양부
	↓
	표준지 지가공시	국토해양부장관
	?
개별 공시지가 공시	개별토지 특성조사	시군구
	토지가격 비준표 적용 및 가격산정	자동프로그램
	감정평가업자 검증
	지방부동산평가위원회 심의	시군구
	결정·공시	시군구청장

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택가격 공시 절차도

 

 

 

 

 

 

 

	세대별 특성 및 가격조사	(한국감정원)
	⇩
공	조사․산정가격 검증	(한국감정원)
동	⇩
주	공동주택가격 심의	국토해양부․감정원
택	⇩
	열람 및 의견청취
	⇩
	중앙부동산평가위원회 심의	국토해양부
	⇩
	공동주택가격 결정‧공시	국토해양부

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

	표준주택가격 공시	국토해양부
	⇩
단	비준표에 의거 개별주택 가격 산정	시군구
독	⇩
주	가격 검증	감정평가사
독	⇩
주	열람 및 의견청취
택	⇩
	부동산평가위원회 심의	시군구
	⇩
	개별주택가격 결정‧공시	시군구청장

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<표> 국토부 발표_상위5위 주택현황

순위	건물명	소재필지	대지면적		건물연면적		소유주		공시가격 (2011)
			㎡	평	㎡	평	건물	토지
1	이태원 C동	135-56	628	190	1층 611 2층 360 지하1층 1270 지하2층 1174	1,037	이건희	이서현	97억7천만 원
		135-50	1,372	416				이부진
		101-37	134	41				이부진
	합		2,134	647	3,415	1,037
2	하남 망월동	301	1,873	568				임용운외	95억2천만 원
		기타	7,006	2,123
			8,879	2,691	236.8	72
3	하남 망월동	643	5,593	1,695			이화산업(주)	임용운외	87억6천만 원
		기타	2,001	606
			7,594	2,301	3950.03	1,197
4	흑석동	42-1,2,3,14	5,129	1,554	732	222	방준오	방상훈	85억7천만 원
		42-7,17,19						방준오
			5,129	1,554	732	222
5	장충동1가	110	2,760	836	1,005	304	이건희	이건희	80억8천만 원
			2,760	836	1,005	304
소계			26,496	8,029	9,334	2,832			447억 원