2,000조 땅값이 5,200조에서 8,000조로 뛰었다.

전국 땅값 5,195조으로 추정

- 2000년 이후 2,523조원 거품발생, 참여정부들어 땅값 1,153조원 폭등

- 근로소득의 3.6배가 넘는 불로소득이 소수에게 집중되어 양극화 심화

- 지목별,용도별 공시지가 밝히고 부동산관련 자료는 상시공개하라.

- 불로소득 환수, 투기근절을 위한 근본대책 제시하라.

 

<경제정의실천시민연합(공동대표 김성훈)>은 10월 6일(목) 오전 10시30분 경실련 강당에서 기자회견을 열고 공시지가와 시가를 비교, 분석한 결과를 발표하고 정부의 대책을 촉구하는 기자회견을 가졌다.

 

경실련은 서울,경기도,지방대도시의 지목별, 용도별 공시지가와 시세를 비교한 결과를 토대로 공시지가 현실화율이 91%에 달한다는 정부의 발표는 과장된 허위수치이며 공시지가의 시세반영률은 42%에 불과하다고 주장했다. 또한 공시지가의 시세반영률 42%를 토대로 땅값총액을 추산하면 전국땅값은 5,195조에 달해 공시지가의 2.4배에 이른다고 주장했다.

 

또한 경실련은 아파트시세를 사례로 시세와 공시지가의 상승률을 분석한 결과 시가는 2000～2005년간 2배 이상 상승하였고 공시지가의 상승률은 이에 미치지 못한 것으로 분석했다. 시세와 공시지가의 차이를 토대로 분석한 결과 참여정부 이후 지가는 1,153조원이 상승했으며, 국토면적의 12%에 불과한 서울,경기,인천 등 수도권지역의 시가총액이 전국시가총액의 58%를 차지하여 수도권의 자산집중도가 심각한 수준이라고 주장했다. 지가상승으로 인해 발생한 막대한 불로소득은 토지를 과다하게 보유하고 있는 상위1%에게 24%, 상위 5%에게 44%가 집중되었고 그 결과 상위 1%의 자산소득은 26억원으로 국민1인당 자산총액 1.1억원의 25배에 달한다고 주장했다.

반면 전체가구수의 45%가 집 한 채 없는 무주택자임에 비추어 볼때 지가상승이 양극화를 심화시킨 핵심적 원인이 되었다고 주장했다. 경실련은 또한 2005년 보유세는 시가의 0.07%, 공시지가의 0.17에 불과하며 세제개혁이 예정대로 추진되더라도 2009년의 보유세는 시가의 0.11%, 공시지가대비 0.27%에 불과하다고 주장했다. 마지막으로 2000년 이후 시가총액 상승률이 80%인 반면 8.31 부동산자료에서 정부가 제시한 값은 20%에 불과하다며 터무니없이 낮은 엉터리 통계를 신뢰할 수 없다고 주장했다.

 

경실련은 성명을 통해 허위과장통계로 국민을 속인 정부를 규탄하며 부동산소유구조와 관련된 모든 정보를 투명하게 공개할 것을 촉구했다. 또한 시도별로 총액만 발표되는 공시지가를 시군구 단위로 지목별, 용도별로 공개할 것과 공시지가산정 시스템의 근본적 개혁을 촉구했다. 또한 경실련은 참여정부 출범이후 2004년 전체노동자 임금총액의 3.6배가 넘는 1,153조원의 막대한 불로소득이 발생하여 근로의욕을 상실시키고 양극화를 확대하고 있다며 투기적 불로소득의 환수와 투기근절을 위한 근본대책을 마련할 것을 촉구했다. 아울러 최소한으로 제시된 세제개혁의 후속입법과 개발사업의 재조정, 개발이익환수장치의 마련, 주택공급제도의 개혁 등을 촉구했다.

 

[별첨1] 전국 토지가격 분석결과

[별첨2] 허위통계로 땅값폭등을 방치하는 정부에 대한 규탄성명

[별첨3] 땅갑시세와 공시가격 실태조사자료

※ 별첨 1

전국 토지가격 분석결과

 

1. 토지가격 분석

 

전국 토지가격은 경실련이 조사한 2005년도 지역별 시세반영률을 건교부가 발표한 2005년 시도별 공시지가 총액에 적용하여 추정하였다. 먼저 공시지가 총액을 행자부가 발표한 지목별 가액비중에 따라 대지와 전답임야, 공공용지 등으로 분류한 후 각 지목별 시세반영률을 고려하여 땅값을 추정한다. 단, 공공용지 등은 전답임야의 시세반영률을 준용한다.

분석결과 2005년 기준 전 국토의 토지가격은 5,195조이며, 이때의 시세반영률은 42%이다. 지역별로는 서울이 1,256조, 경기도 1,206조로 서울과 경기도가 전체 땅값의 52%를 차지하는 것으로 나타났다.

 

<표 1> 전국 토지가격 추정 (단위 : 조원)

구분		서울	경기도	인천	부산	대구	대전	기타	계
대지	시세	848	887	171	250	148	93	1,013	3,410
	공시지가	390	350	62	66	42	27	347	1,284
	시세대비	46%	40%	36%	27%	28%	29%	34%	38%
전답임야	시세	304	273	48	52	33	21	270	1,001
	공시지가	152	137	24	26	16	11	135	501
	시세대비	50%동일							50%
공공용지등	시세	238	214	38	41	26	17	212	783
	공시지가	119	107	19	20	13	8	106	392
	시세대비	50%동일							50%
계	시세	1,390	1,374	257	342	206	131	1,495	5,195
	공시지가	661	594	104	113	71	46	46	2,176
	시세대비	48%	43%	41%	33%	34%	35%	39%	42%

주 : 공시지가 2005년 1월 기준(2005년 7월 건교부 발표자료)

시세는 2005년 1월 기준이며 별첨참조(부동산정보제공 사이트자료)

 

 

2 2000년 이후 토지가격 상승추이 분석

 

경실련은 아파트시세를 중심으로 2000년, 2003년, 2005년의 토지시세와 공시지가를 비교하여 연도별 토지가격 상승액을 추정한다.

강남, 강북, 경기도의 아파트의 토지가격 시세를 조사한 결과 모두 2000년 이후 2~2.7배 상승하였다. 참여정부 집권이후에도 50~70%까지 상승한 것으로 나타났다.

이는 서울시의 아파트분양가가 2000년 이후 2배이상 상승한 것과도 비슷한 수준이다.

또한, 공시지가의 2000년 대비 상승률이 강남이 2.27배, 강북 2배로 시세의 상승추이를 따라가지 못한 것으로 나타났다.

 

<표 2> 연도별 아파트용지 토지가격 변화추이 (단위 : 만원/평)

구분		강남			강북			경기
		2000	2003	2005	2000	2003	2005	2000	2003	2005
토지	시세	1,577	3,192	4,263	790	1,313	1,905	755	1,180	1,540
	상승률	100%	202%	270%	100%	166%	241%	100%	156%	204%
	공시지가	589	898	1,334	409	585	831	216	285	469
	상승률	100%	153%	227%	100%	143%	203%	100%	132%	217%

※ 서울 아파트 분양가 상승현황

구분	2000	2001	2002	2003	2004	2005
분양평당	686	687	823	1,102	1,263	1,409
상승률	100%	100%	120%	161%	184%	205%

주 : 분양가는 서울동시분양아파트의 평균치임.

 

3. 토지가격의 실제 상승액 추정

 

연도별 공시지가의 시세반영률을 토대로 해당 연도별 공시지가 총액에 적용하여 연도별 시가총액을 추정하였다. 단, 연도별 시세반영률은 2005년도 시세반영률(42%)대비 아파트용지 시세반영률(34%)을 구하여 해당연도의 아파트용지 시세반영률에 준용하였다.

분석결과 2000년도 시가총액은 2,672조, 2003년도 4,042조, 2005년도 5,195조로 2000년 이후 2,523조원이 상승한 것으로 추산되며, 참여정부 집권이후에만 총 1,153조가 상승하여, 상승률은 29%인 것으로 추정된다. 공시지가 기준으로는 참여정부 집권이후 600조원밖에 상승하지 않은 것으로 나타나고 있음에도 불구하고 건교부는 2005년도 공시지가가 시세를 91% 반영하고 있다고 발표했다.

 

<표 3> 전국 연도별 시가총액 상승추이 (단위 : 조원)

구분	2000	2003	2005
공시지가	1,277	1,545	2,176
시가총액	2,672	4,042	5,195
시세대비	48%	38%	42%
상승액 (전년도대비상승률)		1,370 (51%)	1,153 (29%)

 

 

4. 수도권의 비중분석

서울, 경기, 인천 등의 수도권이 전체국토에서 차지하는 비중은 면적기준으로는 12%에 불과하지만 가액기준으로는 시가총액의 58%를 차지하는 것으로 나타났으며, 공시지가 기준으로도 62%나 차지하고 있다. 이처럼 전체의 12%에 불과한 수도권의 시가총액이 3.020조원이나 되는 등 수도권과 지방의 격차가 심각한 상황이다.

<표 4> 시가총액의 수도권비중 (단위 : 만평, 조원)

구분		면적	비중	시가	비중	공시지가	비중
수도권	서울	14,826	1%	1,390	27%	661	30%
	경기	282,565	10%	1,374	26%	594	27%
	인천	27,869	1%	257	5%	104	5%
	소계	325,260	12%	3,020	58%	1,359	62%
비수도권		2,423,449	88%	2,174	42%	817	38%
전체		2,748,709	100%	5,195	100%	2,176	100%

 

5. 토지소유자의 자산소득증가

행자부가 발표한 자료에 따르면 상위1%가 보유하고 있는 토지는 전체가액의 24%, 상위 5%가 44%이다. 이를 근거로 분석한 2005년 상위1%의 토지자산 총액은 1,247조원이며, 1인당 26억원이다. 반면 2005년 시가총액을 전체 국민1인당으로 나누면 1.1억원, 가구당 3.5억원으로 토지자산 평균치의 25배를 상위1%가 차지하고 있다.

또한, 토지가격의 상승으로 상위1%가 가져간 불로소득은 2000년 이후 605조, 1인당 12억원인 것으로 나타났다. 결과적으로 전체 가구수의 45%가 집 한 채 없는 무주택자임을 감안하면 토지자산을 통해 불로소득을 누린 자와 그렇지 못한 자간의 자산소득격차가 매우 심각한 상황임을 알 수 있다.

<표 5> 토지소유자의 자산소득 증가추이 분석

구분			상위1%	상위5%	상위10%
비중(2005년 행자부 발표)			24%	44%	61%
토지자산	총액 (조원)	2000년	641	1,176	1,630
		2003년	970	1,778	2,465
		2005년	1,247	2,286	3,169
	1인당 (억원)	2000년	13	5	3
		2003년	20	7	5
		2005년	26	9	7
상승액	총액 (조원)	00-03	329	602	835
		00-05	605	1,110	1,539
	1인당 (억원)	00-03	6.75	2.47	1.71
		00-05	12.43	4.56	3.16
비고			국민1인당 토지자산 1.1억 (전체시가총액 5,195조 ÷ 인구수 4,871만명) 가구당 토지자산 3.5억 (1인당 토지자산 1.1억 × 3.3인)

 

 

6. 보유세 부담현황

 

정부는 2005년에 부과할 보유세는 3.6조원이며, 8.31대책대로 추진된다면 2009년에는 5.8조원을 거둬들인다고 밝혔다. 그러나 보유세액 5.8조는 시가대비 0.11%, 공시지가대비 0.27%밖에 되지 않으며, 이는 정부가 밝힌 실효세율 1% 또는 0.61%에 비해 터무니없이 낮은 수준이다.

<표 6> 보유세 부담현황 (단위 : 조원)

구분	보유세			비중
	재산세	종토세(종부세)	계	시가대비	공시지가대비
2005년	3	0.6	3.6	0.07%	0.17%
2009년	4	1.8	5.8	0.11%	0.27%

 

 

7. 엉터리 통계에 따른 8.31 대책

 

8.31 부동산대책 자료에서 밝힌 지가동향에 의하면 2000년 이후 현재까지 지가상승률은 21%이며, 참여정부 집권이후에는 9.8%이다. 그러나 경실련이 앞서 분석한 시가총액 기준으로는 2000년 이후 80%가 상승했으며, 참여정부 집권이후에도 29%나 상승한 것으로 나타난다. 특히, 아파트의 경우는 정부는 참여정부 집권이후 13.8% 상승했다고 발표했지만, 서울지역 분양가를 기준으로는 70%나 상승한 것으로 나타났다. 결과적으로는 정부의 통계가 정확하지 않고 신뢰할 수 없는 수준이다.

 

<표 7> 토지와 아파트 상승률 비교

상승률	토지		아파트
	정부	경실련	정부	서울분양가
2000년 - 2003년	11%	51%	22.8%	20%
2003년 이후	9.80%	29%	13.8%	70%
계	21%	80%	36.6%	90%

 

 

 

허위통계로 땅값폭등을 방치하고 투기를 조장하여

부동산부자를 위한 정책으로 일관한 정부를 규탄한다.

 

최근 몇 년간 부동산투기가 만연되어 땀흘려 일하는 시민들은 희망을 상실한 반면 투기적 불로소득은 특정계층에게 귀속되어 빈부격차 확대의 원인이 되었다. 정부는 8․31대책을 통해 ‘부동산투기는 끝났다’라고 선언했지만 부실한 통계자료, 정확치 못한 원인진단, 핵심대책의 누락으로 인해 근본적 대책으로는 매우 미흡하다. 공시지가의 분석결과를 토대로 경실련의 입장을 밝힌다.

 

1. 전국 땅값은 5,195조로 추산되며, 분양가자율화 이후 2,500조의 거품이 발생했다.

정부는 지난 7월, 공시지가의 시세반영률이 91%에 이르고 공시지가 현실화율을 급격히 높여서 지가총액이 늘었다고 밝힌바 있다. 그러나 경실련이 공시지가의 시세반영률을 분석해 본 결과는 건교부의 발표가 사실이 아님이 입증해주었다. 경실련의 분석결과 공시지가의 현실화율은 시세의 42%에 불과했고 이를 토대로 전국의 지가 총액을 추산하면 공시지가 2,176조원의 2.4배에 달하는 5,195조원으로 추산된다. 분양가자율화 이후 2,523조원의 거품이 발생했고 참여정부 출범 이후에도 1,153조나 지가가 상승한 것이다. 시가반영률을 과장한 정부의 정직하지 못한 태도는 지탄받아 마땅하다. 정부는 공시지가가 시세의 91%를 반영하고 있다고 하나 이는 시세대비가 아니라 표준지의 평균적정가격에 대비한 수치로 시세를 제대로 반영하지 못하고 있으며 그조차 필지별로 공시지가, 적정가격, 시세 등이 비교, 발표되지 않고 있다. 경실련의 비교분석결과 공시지가가 시세의 90%를 반영하고 있는 곳은 거의 없다. 모든 부동산정책 입안의 가장 기초가 되는 땅값조차 제대로 파악하지 못하고, 공시지가의 시세반영률을 과장하는 상태에서 제대로 된 부동산대책을 기대하는 것은 어불성설이다. 경실련은 허위통계로 국민을 속이고 제대로 된 대책을 제시하지 못한 정부를 규탄하며 땅값, 집값, 부동산의 소유구조와 관련된 제대로 된 기초자료를 확립하고 부동산 관련 자료의 정보공개법 제정을 통해 모든 부동산자료를 즉각 공개할 것을 촉구한다.

2. 용도별, 지역별로 공시지가 세부내역을 공개하고 공시지가 평가시스템을 개혁하라.

공시지가 산정 결과의 발표는 토지용도별, 시군구 등 지역별로 세부적으로 공개되어야 한다. 건교부는 현재 필지별 공시지가와 시도별 공시지가 총액만 발표하고 있다. 그러나 필지별, 시도별 총액만 발표되어서는 토지용도별 지가상승률이나 시군구별 지가상승양상, 공시지가의 시세반영률과 관련된 실상을 파악할 수 없다. 2005년 7월 행정자치부가 발표한 토지소유현황에 따르면 전국 토지의 3%에 불과한 대지의 공시지가 총액이 1,054조원에 달해 전체 공시지가의 59%를 차지하고 있다. 정부는 토지용도별 면적, 평균지가가 자치단체별로 제대로 공개되어야 하며 공시지가 산정의 투명성을 확보하여야 한다.

공시지가 산정시스템도 개혁되어야 한다. 현재 공시지가는 건교부의 의뢰에 따라 감정평가협회에서 주관하고 있으나 시세를 정확히 반영하여 공시지가를 산정한다기 보다는 정부의 정책목표에 따라 공시지가를 짜 맞추고 있다고 해도 과언이 아니다. 또한 공시지가의 산정도 연중 1회에 국한되어 지가가 급등하는 경우에는 시가와 현격한 괴리를 보이고 있어 보완이 필요하다. 부동산정책 수립의 기초가 되는 공시지가 산정시스템의 개혁이 필요하다.

 

3. 지가상승으로 인한 막대한 불로소득은 소수에게 귀속되어 양극화를 확대하고 있다.

한국노동사회연구소에 따르면 지난해 1천400만 전체노동자에게 지급된 임금총액은 324조원인데 반해 공시지가 상승액은 346조원으로 전체 노동자 1년치 임금총액이 땅값상승으로 인한 불로소득에도 못 미치는 것으로 나타났다. 경실련이 전국의 토지가격을 분석한 결과 참여정부 이후 근로소득의 3.6배가 넘는 1,153조원이 상승한 것으로 추산된다. 더욱 심각한 문제는 편중된 토지소유구조로 인해 막대하게 발생한 불로소득이 소수에게 집중된다는 점이다. 지가상승으로 인한 불로소득은 토지를 과다하게 보유하고 있는 상위 1%에게 24%(605조), 상위 5%에게 44%(1,110조)에게 집중된 반면 무주택시민들은 꿈과 희망조차 상실하게 되어 양극화를 심화시키고 있다.

 

4. 불로소득을 환수하고 투기를 근절할 특단의 대책을 제시하라.

전국의 땅값이 5,000조원이 넘을 것으로 추정되고 참여정부들어 연간 근로소득의 3.6배가 넘는 막대한 불로소득이 발생하고 있음에도 정부와 정치권은 안이한 대책만을 제시하고 있다. 경실련은 수년째 지속되어 온 양극화 확대의 핵심원인이자 성실히 일하는 대다수 시민들의 근로의욕을 꺽고 있는 투기를 근절하고 불로소득을 환수할 근본대책을 수립할 것을 강력히 촉구한다. 최소한으로 제시된 세제개혁은 차질없이 입법화되어야 한다. 또한 정부 주도의 각종 개발계획은 재조정되어야 하며 투기적 불로소득을 환수할 개발이익환수장치도 강화되어야 한다. 아울러 건설업체만을 위한 공급논리를 벗어나 대다수 시민들의 주거문제를 해결하기 위해 후분양제 이행, 분양원가공개와 분양권전매폐지 등 주택공급제도의 개혁과 공공보유주택의 확대를 위한 청사진이 제시되어야 한다.

경실련은 정부와 정치권이 불로소득을 환수하고 부동산투기를 근절할 특단의 대책을 제시할 것을 촉구한다. 또한 대다수 국민의 여망을 외면하고 투기억제대책을 완화하여 부동산투기로 막대한 불로소득을 취하는 소수계층의 이해를 대변한다면 여야를 가리지 않고 시민들의 강력한 저항에 직면할 것임을 경고한다.

※ 별첨 3

땅값시세와 공시가격 실태조사

 

 

1. 개요 

건교부는 정부가 8․31부동산대책을 발표하기 직전 전국 공시지가 총액을 발표하였다. 건교부 발표에 따르면 2005년 기준 공시지가 총액은 2,176조이며, 시가를 반영하는 현실화율은 91%이다. 이는 2003년치보다 600조원(상승률 25%)이나 상승한 것이나 건교부는 공시지가의 급상승은 시가를 반영하는 현실화율의 상승이 반영된 결과라고 설명했으며, 8월 대책자료에서는 2003년 이후 지가상승률이 연평균 3.4%정도에 불과한 것으로 나타나있다. 과연 공시지가는 시가를 어느 정도 반영하고 있으며, 참여정부 집권이후 땅값은 얼마나 상승했는지 확인하기 위해 경실련은 서울, 경기도, 지방대도시권을 중심으로 아파트, 주상복합, 단독, 상업및업무, 전답임야 등의 시세와 공시지가의 실태를 조사하였다.

 

 

2. 조사방법

 

• 조사대상

- 서울(강남권, 강북권). 경기도(1기신도시권, 2기 신도시권), 지방대도시(부산, 대구, 대전, 인천) 등 8개 지역, 총 132개 필지

 

• 조사시점

- 2005년 지역별 용도별 공시지가 및 시세

- 아파트의 연도별 공시지가 및 시세(2000, 2003, 2005)

 

• 조사방법

 

① 가격비중 60%인 대지가격 조사

- 공시지가 실태조사는 크게 대지와 전답임야 등으로 구분하여 조사하였으며, 대지의 경우 건물이용도에 따라 아파트, 주상복합, 단독, 상업및업무 등으로 구분하여 각 공시지가와 시세를 조사하였다. 용도별 평당시세는 아래의 방법으로 추정하였으며, 공시지가는 건교부 홈페이지에서 제공하고 있는 표준공시지가와 개별공시지가를 참조하였다.

용도	추정방법
아파트 및 주상복합	분양가 또는 시세에서 건축비를 뺀 값에 용적률을 고려하여 추정
상가및업무	건물시세에서 총건축비를 뺀 값을 대지면적으로 나누어 추정
단독주택	주택시세에서 총건축비를 뺀 값을 대지면적으로 나누어 추정

- 지역별로 대지의 용도별 평균시세와 평균공시지가를 구한 후 용도별 면적을 고려한 가중치를 적용하여 대지의 시세반영률을 추정하였다.

※ 건축비는 건축년도에 따라 용도별로 차등하게 적용

건축년도	85년 이전	85년~99년	99년 이후
건축비 (만원/평)	아파트, 단독 100	아파트, 단독 100~200	아파트, 단독 200~350 주상복합 300~400 상업및업무 300~400
비고	2004년 행자부 건물재산세 부과기준가(18만원/㎡)	준공년도 기준 표준건축비	타워팰리스 평당건축비 300

 

② 전답임야의 가격조사

토지거래계약서, 부동산사이트의 매매가 또는 경매시장의 낙찰가를 중심으로 시세와 공시지가를 조사한 후 시세반영률을 추정하였다.

 

③ 전국 토지가격 추정

- 지역별 대지와 전답임야 등의 시세반영률을 2005년 시도별 공시지가에 적용하여 2005년 토지가격 총액을 추정하였다.

 

④ 참여정부 집권이후 토지가격 상승추이 추정

- 아파트시세를 중심으로 2000년, 2003년, 2005년도의 토지시세와 공시지가의 상승추이를 분석하였다.

- 건교부가 발표한 연도별 공시지가 총액에 경실련이 도출한 시세반영률을 적용하여 연도별 토지가격 총액과 상승추이 추정하였다.

 

 

3. 실태조사

 

행자부가 최근 발표한 [토지소유현황]자료의 지목별 현황에 따르면 전국토는 임야 65%, 농경지 21%, 대지면적은 3%에 불과하다. 그러나 공시지가 기준으로는 대지가 전체가액의 59%를 차지하고, 농경지 및 임야는 각각 16%, 7%에 불과하다.

 

<표 1> 전 국토 지목별 현황(단위 : ㎢, 조원)

구분	농경지	임야	대지	공공용지	공장용지	기타
면적 (%)	21,225 (21%)	64,840 (65%)	2,515 (3%)	8,852 (9%)	650 (1%)	1,530 (1%)
가액 (%)	274 (16%)	117 (7%)	1,054 (59%)	127 (7%)	92 (5%)	107 (6%)

자료 : 행자부, 토지소유현황, 2005.7

 

3.1 공시지가 실태조사

 

1) 서울 강남/강북권

 

서울은 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등의 강남권과 그 이외를 강북권으로 구분하여 사례조사를 하였다.

용도별로 살펴보면 아파트의 경우 공시지가가 강남권은 시세대비 29%인데 반해 강북권은 43%로 강남권이 강북보다 시세를 낮게 반영하고 있다.

99년 분양가자율화이후 급속히 증가하고 있는 초고층 주상복합아파트의 경우 강남, 강북의 시세반영률이 각각 22%, 18%로 대지중에서 가장 낮다. 강남권에서는 타워팰리스, 삼성아이파크, 현대슈퍼빌 등이 15~17%로 아주 낮았으며, 강북권에서도 목동하이패리온 등 최근에 분양하거나 입주한 주상복합은 현실화율이 10%정도에 그쳤다. .

상업및업무의 경우 강남, 강북 모두 40%정도이며, 사례별로도 편차가 거의 없이 대체적으로 시세를 3~40%정도 반영하고 있다.

단독은 강남, 강북 모두 6~70%정도 반영하는 것으로 나타나 타용도보다 시세와 지가는 낮았지만 시세반영률은 높은 것으로 나타난다.

 

<표 2> 서울 강남권 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트		주상복합		단독및다가구		상업및업무
	위치	대치동	대치동	도곡동	삼성동	서초구	강남구	역삼동	청담동
		동부센트레빌	은마아파트	타워팰리스	현대아이파크	서초동	청담동	스타타워	(주)보텍사옥
대표	시세	9,450	3,800	21,465	10,650	1,385	1,600	19,030	6,070
사례	공시지가	1,782	1,601	3,564	1,782	1,016	1,023	5,907	2,723
	시세대비	19%	42%	17%	17%	73%	64%	31%	45%
	비고	05년 입주	80년 입주	02년 입주	04.5 입주	78년 준공	00.9 준공	01.9 건립	05.6 경매
	시세	4,524		12,117		1,208		11,041
평균	공시지가	1,331		2,661		883		4,527
	시세대비	29%		22%		64%		41%

<표 3> 서울 강북권 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트		주상복합		단독		상업및업무
	위치	노원구 상계동	성북구 길음동	종로구 내수동	양천구 목동	성북구 성북동	서대문구 연희동	종로구 서린동	중구 태평로1가
		주공1단지	대우푸르지오	경희궁의아침	하이패리온			SK 사옥	파이낸스센터
대표	시세	892	1,500	9,100	8,216	900	741	21,775	15,065
사례	공시지가	627	594	2,442	851	660	446	7,920	7,590
	시세대비	70%	40%	27%	10%	73%	60%	36%	50%
	비고	88년 입주	05.4 입주 (뉴타운개발)	04.5 입주	06 입주예정		85 준공	05.6 경매	98년 준공
	시세	1,813		8,221		777		11,890
평균	공시지가	781		1,505		521		5,049
	시세대비	43%		18%		67%		42%

 

앞서 분석한 용도별 평균시세와 공시지가에 해당용도가 전체 대지에서 차지하는 비중을 토대로 가중치를 적용하였다. 가중치는 토지한평을 기준으로 볼때 각 용도별 단가의 비중인 만큼 가중치를 고려한 용도별 시세를 모두 합한 값이 토지한평의 시세이다. 따라서, 강남권의 경우 각 용도별 시세를 더한 2.935만원이 강남권 토지한평의 평균시세이며 공시지가도 같은 방식을 적용한 결과 1,235만원이 평균값인 것으로 나타났다. 이를 토대로 추정한 강남권의 시세반영률은 44%이며, 강북권은 48%이다.

 

<표 4> 서울 공시지가 시세반영률 추정(단위 : 만원)

구분		아파트	주상복합	단독주택	상업및업무	계
강남권	시세	1,293	86	770	787	2,935
	공시지가	380	19	563	323	1,285
	시세대비					44%
강북권	시세	518	58	495	848	1,919
	공시지가	223	11	332	360	926
	시세대비					48%
용도별가중치		29%	1%	64%	7%	100%

주 : 용도별 가중치는 행자부가 발표한 한국도시연감(2004)에 제시된 용도별 면적과 세대수를 토대로 산출.

 

 

2) 경기도 1기 및 2기 신도시권

 

경기도는 분당, 일산, 평촌, 산본등 의 1기신도시권과 용인, 동탄, 판교 등의 2기 신도시권으로 구분하여 조사하였다.

용도별로는 아파트와 주상복합, 상업 및 업무 등의 시세반영률이 2~30%로 낮았으며, 단독주택은 1기신도시권이 70%로 2기신도시권의 50%보다 더 높게 나타났다.

사례별로는 성남분당, 용인죽전 등 판교개발의 영향으로 가격이 상승했던 경기남부지역의 아파트와 주상복합, 쇼핑몰 등의 시세반영률이 20%정도로 낮게 나타났으며, 가격상승이 크지 않은 일산, 부천상동 등은 50%정도로 비교적 높게 나타났다. 특히, 지난해 분양한 화성동탄의 아파트는 분양가를 기준으로 살펴봐도 시세반영률이 21%에 그치고 있고, 2003년에 분양한 용인동백의 아파트도 공시지가가 분양가의 43%밖에 반영하지 못한 것으로 나타난다.

 

<표 5> 경기 1기신도시권 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트		주상복합		단독		상업및업무
	위치	고양 일산동	분당구 수내동	분당 정자동	분당 정자동	일산 백석동	부천 중동	군포 산본동	분당 서현동
		강촌 선경코오롱	양지 금호아파트	파크뷰	두산위브			베어캐슬	파크프라자
대표	시세	1,040	3,125	6,443	4,180	561	439	2,616	1,400
사례	공시지가	495	469	1,426	1,129	330	330	716	604
	시세대비	48%	15%	22%	27%	59%	75%	27%	43%
	비고	94년 입주	92년 입주	04.6 입주	03.9 준공	97년 준공	02 준공	05.11 입점	05.11 입점
	시세	1,742		5,217		548		2,008
평균	공시지가	496		1,277		383		660
	시세대비	32%		24%		70%		33%

 

<표 6> 경기 2기신도시권 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트			주상복합	상업및업무		단독
	위치	용인죽전	화성동탄	용인동백	용인죽전	용인동백	용인죽전	파주교하	용인구갈
		엘지자이	월드메르디앙	코아루	대덕누리에뜰	쥬네브쇼핑몰	BL-A-3-1	단독	다가구
대표	시세	1,991	947	774	2,915	5,400	1,361	108	555
사례	공시지가	422	198	330	1,023	990	759	99	396
	시세대비	21%	21%	43%	35%	18%	56%	92%	71%
	비고	04.6 입주	04 분양	03년 분양	03.12 분양	03.9 분양	2004년분양	92년 준공	01년 준공
	시세	1,075			2,915	2,740		509
평균	공시지가	361			1,023	825		261
	시세대비	34%			35%	30%		51%

 

 

 

앞서 분석한 용도별 평균시세와 공시지가에 해당용도가 전체 대지에서 차지하는 비중을 토대로 가중치를 적용한 경기도의 시세반영률은 1기신도시권이 41%, 2기신도시권이 38%이다.

<표 7> 경기도 공시지가 시세반영률 추정 (단위 : 만원)

구분		아파트	주상복합	단독주택	상업및업무	계
1기신도시	시세	556	33	315	205	1,109
	공시지가	158	8	220	67	454
	시세대비					41%
2기신도시	시세	343	18	293	280	934
	공시지가	115	6	150	84	356
	시세대비					38%
용도별가중치		32%	1%	57%	10%	100%

 

3) 지방 대도시권

 

인천, 부산, 대구, 대전 등의 지방대도시권은 자료조사의 어려움으로 아파트와 단독주택을 중심으로 공시지가와 시가를 조사하였다. 조사결과 아파트는 지역별 차이없이 공시지가가 시세를 20%정도 밖에 반영하지 못하고 있으며, 단독주택은 50~60%정도 반영하는 것으로 나타난다.

<표 8> 인천 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트			단독
	위치	송도지구 2블럭	삼산지구	논현지구	남구 주안동	부평구 십정동	계산동
		풍림아이원	주공6단지	신영지웰
대표	시세	980	1,180	1,078	324	324	652
사례	공시지가	297	330	330	231	221	234
	시세대비	30%	28%	31%	71%	68%	36%
	비고	05.7 입주	04.9 입주	04.10 분양	95년 준공	95년 준공	02 준공
	시세	1,079			433
평균	공시지가	319			229
	시세대비	30%			53%

 

<표 9> 부산 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트			단독
	위치	오륙도	연제구 거제동	해운대구 반여동	해운대구 반여동	연제구 거제동	부산진구 당감동
		SK-VIEW	현대타운	명장 SK
대표	시세	2,310	800	647	428	586	583
사례	공시지가	147	396	208	165	287	262
	시세대비	6%	50%	32%	39%	49%	45%
	비고	04.11 분양	95년 입주	99년 입주	89년 준공	88년 준공	78년 준공
	시세	1,252			507
평균	공시지가	250			226
	시세대비	20%			45%

<표 10> 대구 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트			단독
	위치	수성구 만촌동	동구 동호지구	수성구 범어동	수성구 수성동2가	중구 남산동	동구 동호동
		메트로팔래스5단지	아름다운나날2단지	가든3차
대표	시세	1,323	625	1,824	409	241	113
사례	공시지가	314	168	347	182	221	99
	시세대비	24%	27%	19%	44%	92%	88%
	비고	03년 입주	03. 9 입주	90.5 입주	03.3 준공	88년 준공	03 준공
	시세	1,257			254
평균	공시지가	276			167
	시세대비	22%			66%

 

<표 11> 대전 시가대비 공시지가 비교 (단위 : 만원/평)

구분		아파트			단독
	위치	유성구 지족동	유성구 장대동	대덕구 법동	유성구 장대동	대덕구 중리동	유성구 노은동
		대우아파트	푸르지오	삼익소월
대표	시세	1000	860	600	223	142	468
사례	공시지가	135	200	178	132	122	231
	시세대비	14%	23%	30%	59%	86%	49%
	비고	00년 입주	03년 분양	93.7 입주	94년 준공	02.6 준공	03.7 준공
	시세	820			278
평균	공시지가	171			162
	시세대비	21%			58%

 

앞서 분석한 용도별 평균시세와 공시지가에 해당용도가 전체 대지에서 차지하는 비중을 토대로 가중치를 적용한 지방대도시의 시세반영률은 인천 36%, 부산 27%, 대구 28%, 대전 29%로 서울, 경기권보다 낮게 나타난다.

다만, 조사자료가 없는 지방대도시의 주상복합, 상업및업무의 평당시세와 공시지가는 경기도의 평균 평당시세와 공시지가에서 주상복합, 상업및업무가 차지하는 비중을 토대로 추정한 값을 준용한다.

 

<표 12> 지방대도시의 시세반영률 추정 (단위 : 만원)

구분		아파트	주상복합	단독주택	상업및업무	계
인천	시세	319	17	327	251	914
	공시지가	94	5	97	132	328
	시세대비					36%
	가중치	30%	1%	58%	12%
부산	시세	344	25	467	303	1,138
	공시지가	69	5	93	135	302
	시세대비					27%
	가중치	27%	1%	57%	15%
대구	시세	398	28	406	139	971
	공시지가	87	6	89	91	274
	시세대비					28%
	가중치	32%	1%	55%	13%
대전	시세	286	18	217	148	670
	공시지가	60	4	45	86	195
	시세대비					29%
	가중치	35%	1%	53%	11%

 

 

3.2 공시지가 실태조사(전답임야)

 

전답임야는 전체 국토면적의 86%를 차지하고 있지만 가액은 23%에 불과하다(행자부, 2005). 경실련은 지역별로 전답임야의 시세와 공시지가를 조사한 결과 평균 50%정도 시세를 반영하고 있는 것으로 나타났다.

 

<표 13> 지역별 시가대비 공시지가 비교(전답임야) (단위 : 만원/평)

	경기파주 (전)	경기화성 (전)	경기평택 (전)	강원원주 (전)	충남아산 (임야)	충남천안 (답․전)	인천 (임야)	평균
시세	14	31	57	6	12	21	48
공시지가	8	15	20	2	6	4	25
시가대비	57%	48%	35%	39%	50%	17%	51%	50%