땅값 거품의 비밀

[커버스토리] 땅값 거품의 비밀

김준기 기자 jkkim@kyunghyang.com 2015.11.13

부동산 경기 활황으로 아파트가 속속 들어서고 있지만 서민들에게는 ‘그림의 떡’이다. 집값이 너무 오르고 있기 때문이다. 시민운동가들이 주축이 된 주택협동조합 ‘집쿱’ 추진위원회가 한국의 ‘땅값 거품’이 어떻게 조성돼 왔는지 추적해 봤다. 집쿱은 서울 삼성동 아이파크, 경기 분당 파크뷰, 서울 반포 주공1단지, 서울 잠실 아시아선수촌 아파트 등 수도권 대표 아파트 4곳의 1990년 이후 땅값 변동을 분석했다.

집쿱은 아파트의 시세(집값)를 통해 땅값을 추산하는 방식을 처음 시도했다. 보통 아파트의 용적률(대지 면적 대비 건축물 연면적 비율)은 100%를 넘기 때문에 땅값은 집값보다 높다. 한 아파트의 3.3㎡당 시세가 2000만원이고, 층수가 10층이라면 땅값은 3.3㎡당 2억원(2000만원×10)이 되는 것이다. 

분석 결과 해당 아파트들의 땅값은 1990년과 비교할 때 올 9월 현재 3.3배에서 많게는 14.7배까지 오른 것으로 나타났다. 아이파크(2001년 분양)의 땅값은 1990년 3.3㎡당 1460만원에서 11.7배 오른 1억2203만원이었다.

ㆍ수도권 대표 아파트 4곳 1990년 이후 땅값 분석

 

주택협동조합 ‘집쿱’ 추진위원회(http://cafe.daum.net/citizeneye)가 수도권 대표 아파트 4곳의 1990년 이후 땅값 변동을 분석했다. 분석은 해당 아파트의 분양가와 매년 시세(집값)에서 건축비를 제외한 뒤 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 감안해 땅값을 산출하는 방식으로 이뤄졌다. 공시지가가 아니라 실제 땅값 시세가 얼마인지 보기 위해 집값을 바탕으로 역으로 추산한 것이다.

 

예컨대 한 아파트의 3.3㎡(1평)당 시세가 2000만원, 건축비는 500만원이고 용적률이 200%라면 이 아파트의 땅값은 3.3㎡당 (2000만원-500만원)×200%=3000만원으로 산출되는 방식이다. 건축비는 정부가 정한 표준건축비에 가산금(건설사가 임의로 책정해 더하는 건축비)을 충분히 감안, 추정해 분석에 반영했다.

분석 결과 4개 수도권 대표 아파트의 땅값은 2000년 이전에는 거의 오르지 않다가 2000년 이후 급등하기 시작한 것으로 나타났다.

정권별로는 노무현 정부 5년 동안에만 1990년 가격 대비 2.1~18.5배 올라 상승률이 가장 높았다. 반면 이명박 정부 기간에는 1990년 가격의 마이너스 7.4~0.5배 변동해 땅값 상승률이 가장 낮았다.

■ 땅값 거품 얼마나 커졌나

①서울 삼성동 아이파크(2001년 분양, 용적률 296.3%, 분양 당시 건축비 3.3㎡당 600만원으로 추정) 이 아파트는 2001년 8월 분양 당시 분양가가 3.3㎡당 평균 1460만원이었다. 이 아파트의 시세는 2004년 5월 입주 때 2500만원으로 1.7배 상승했고, 올 9월 현재는 분양가의 3.1배인 4718만원대에 형성돼 있다.

이 아파트가 지어지기 전인 1990년 바로 옆에 있는 홍실아파트의 땅값은 3.3㎡당 1040만원이었다. 2001년 이 아파트가 분양할 당시의 땅값을 분양가에 용적률과 건축비 등을 감안해 계산해보면 2550만원으로 2.5배가량 높아졌다. 2009~2010년에는 땅값이 1억5629만원에 달했다. 분양 이후 10년도 안돼 땅의 가치가 6.1배 올랐고 1990년과 비교하면 15배 상승했다. 현재는 1억2203만원으로 분양 때의 4.8배, 1990년의 11.7배 수준이다.

②경기 분당 파크뷰(2001년 분양, 용적률 356%, 분양당시 건축비 3.3㎡당 500만원으로 추정)

이 아파트는 2001년 4월 분양될 때 가격이 3.3㎡당 평균 873만원이었다. 시세가 가장 높았던 때는 2007년으로 분양가의 4배인 3518만원에 달했다. 현재 시세는 2181만원 수준이다.

이 아파트 단지의 1990년 땅값은 3.3㎡당 406만원 정도로 추산된다. 1995년 토지공사가 포스코개발에 이 가격에 팔았으나 계약이 무산됐고 이후 1999년 한 아파트 시행사가 이 땅을 408만원에 매입했다. 이 단지의 분양 당시 땅값은 3.3㎡당 1329만원으로 나온다. 아파트 분양 당시부터 땅값이 토지매입비의 3배에 달한다. 아파트 땅값은 2007년 1억742만원(1990년 대비 26.5배, 분양 당시 대비 8.1배)까지 치솟았다가 현재는 1990년 대비 14.7배인 5983만원이다.

③서울 반포 주공1단지(1974년 분양, 용적률 110%, 1990년 당시 건축비 3.3㎡당 100만원으로 추정)

재건축이 임박한 이 아파트 단지는 1974년 3월 분양 당시 가격이 3.3㎡당 16만원이었다. 41년이 지난 현재 이 아파트의 시세는 6334만원으로 395배 상승했다.

이 아파트의 땅값은 현재 3.3㎡당 6858만원으로 1990년(644만원)에 비해서도 10.6배가 올랐다. 1974년 분양 당시와 비교하면 집값처럼 수백배가 올랐을 것으로 추정된다.

④서울 잠실 아시아선수촌 아파트(1984년 분양, 용적률 152%, 1990년 당시 건축비 3.3㎡당 100만원으로 추정)

1984년 3.3㎡당 평균 134만원에 분양된 이 아파트는 올 9월 현재 시세가 3270만원으로 31년 만에 24배 올랐다. 땅값은 1990년 3.3㎡당 1445만원에서 2007년 6025만원으로 4.2배까지 오른 것으로 추산됐다. 현재는 4818만원으로 1990년의 3.3배 수준이다. 이 아파트도 분양 당시와 비교하면 땅값 상승률이 훨씬 더 커진다.

 

■ 땅값 언제, 왜 올랐나

분석 결과 1990년대 노태우·김영삼 정부 시절에는 정부가 강력한 원가연동제로 분양가를 규제해 아파트값이 크게 상승하지 않은 것으로 나타났다. 정부가 아파트 분양가를 택지비와 건축비 등 원가에 연동하도록 강제했기 때문에 건설사들이 고분양가를 책정하는 것이 불가능했던 것이다.

그러나 외환위기 직후 집권한 김대중 정부가 경제회복을 위해 분양가 자율화 정책을 실시하면서 집값과 땅값이 가파르게 상승하기 시작했다. 집쿱은 노무현 정부 때는 형식적인 분양가 상한제와 신도시·혁신도시 등 무분별한 개발, 분양원가 공개 반대 정책 등이 집값을 폭등시켰다고 지적했다. 반면 이명박 정부 때는 땅값이 하락세를 보였는데, 이는 2010년 12월 서울 강남·서초지역에 3.3㎡당 900만원대의 ‘반값 아파트’로 공급된 보금자리주택의 효과가 컸다고 집쿱은 분석했다.

그러나 현 박근혜 정부 들어서 정부가 재건축·재개발 규제 완화, 민간택지 분양가 상한제 폐지 등으로 고분양가를 부채질하며 주변 집값들까지 다시 끌어올리고 있다. 특히 공공주택업처리지침을 개정해 조성원가의 110% 이내에 공급하도록 돼 있던 공공택지 공급 기준을 삭제하면서 저렴한 주택의 공급 길이 막힌 것도 집값 상승을 부추기고 있다고 집쿱은 분석했다.

 

집쿱은 공시지가가 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다고 지적했다. 실제 삼성동 아이파크의 경우 2008년 공시지가는 3.3㎡당 3894만원이었으나 집값을 감안해 추산한 시세 땅값은 1억5481만원에 달했다. 분당 파크뷰도 2007년 공시지가는 1931만원이지만 시세는 1억742만원으로 나타났다. 집쿱 김성달 정책실장은 “2000년 이전까지는 공시지가와 시세의 차이가 크지 않았지만 이후 집값이 폭등해 땅값도 가파르게 상승했음에도 공시지가는 여전히 물가상승률 정도로만 올라 땅값 상승을 제대로 반영하지 못했다”며 “정부가 부실한 공시지가를 내세워 땅값 폭등의 실체를 숨기고 있다”고 말했다.

 

 

 

 

 

		보도참고자료
		배포일시	2015. 11. 16(월) 총 1매(본문 1)
담당 부서	부동산평가과	담 당 자	∙과장 박종원, 사무관 이대성, 주무관 남궁명식 ∙☎ (044) 201-3425, 3427
보 도 일 시		즉시 보도 가능합니다.

“엉터리 공시지가‘땅값 거품’숨겼다”보도 관련

□ ‘정부가 부실한 공시지가를 내세워 집값 폭등의 실체를 숨기고 있다’는 것은 사실과 다름

 

□ 아파트는 토지와 건물이 일체로 거래되며, 가격 상승분은 토지뿐 아니라 건물에도 배분되므로 단순히 아파트 가격에서 건축비를 제외한 것을 토지가격이라 볼 수 없음

 

ㅇ실제로 감정평가사가 아파트의 택지비나 경매 평가 시 아파트 가격에 토지(35％～50％):건물(65％～50％) 수준의 배분비율*을 곱하여 산정하고 있음

 

* 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침 별표2 서울시 및 수도권 아파트

100㎡타입 아파트시세 6억원(2,000만원/3.3㎡) 토지지분 50㎡(용적률 200%)

=> 6억원x(35～50%)/50㎡(토지면적) = 1,386～1,980만원/3.3㎡

 

보도내용(경향신문,11.14(토)

엉터리 공시지가 ‘땅값 거품’ 숨겼다   - 2000년 이후 집값 폭등과 함께 아파트 땅값이 가파르게 상승했음에도 이를 공시지가에 반영치 않아 땅값 폭등의 실체를 숨기고 있다

이 보도 자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 부동산평가과 이대성 사무관(☎ 044-201-3425)에게 연락주시기 바랍니다.