고분양가 거품폭탄 국가책임 많아

고분양가 후폭풍 결국 ‘집 값 폭락’

성복동 일대 1억 이상 하락 … 선분양제 소비자에 책임 전가

 

2007년 고분양가 논란에도 불구하고 분양이 단행됐던 수지지역 아파트들이 5월 입주를 앞두고 집값 폭락으로 인한 후폭풍을 맞고 있다.

2007년 하반기 분양됐던 수지 동천동 삼성 ‘래미안’(2393가구), 현대 ‘힐스테이트’(2157), GS ‘자이’(1502) 등이 입주를 앞두면서 고분양가 우려는 현실로 나타났다. 특히 성복동 힐스테이트 입주 예정자들의 분양가 인하 요구 시위가 계속되고 그동안 대출금 이자를 비롯해 취득세와 등록세 등을 감안하면 투자자들은 대부분 투자손실을 입고 있다는 입주민들 호소가 잇따르고 있다. 이들 3개 단지 아파트 모두 분양 당시 분양가격이 3.3㎡당 1700만 원 안팎수준에서 분양되면서 고분양가 논란이 일었다.

고분양가에 따른 갈등은 성복힐스테이트에 국한되지 않는다. GS건설이 성복동에 공급한 성복자이는 힐스테이트 보다 미분양율이 높다. 분양가를 적게는 6000만원 많게는 1억원 이상 인하해 미분양율을 상당 부분 해소한 신봉동 동일하이빌과 동부센트레빌 등도 시세 대비 분양가를 살펴보면 여전히 고분양가다. 전문가들은 성복·신봉동 대단위 아파트 고분양가 후폭풍의 근본적인 원인으로 분양가 자율화 시대의 마지막 매물이자 이른바 폭탄 돌리기의 막차를 탄 매물이었다는 점을 꼽는다.

 

2007년부터 2009년까지 수지 지역 매물을 담당했던 한 공인중개사는 “분양가상한제를 앞두고 신봉·성복동 일대는 1차, 2차, 3차 단지식으로 폭탄 돌리기 조짐이 있었다”며 “시공사들이 건축비용 상승 등을 이유로 분양가를 올리고 그곳에 중개인들이 몰려드는 패턴으로 꾸준히 주변 시세도 동반 상승한 것이 결국 고분양가로 이어진 것”이라고 분석했다.

그는 “결국 분양가를 올리는 주범은 건설사들이고 폭탄돌리기 최종소비자이자 피해자는 집 없는 서민들 혹은 무리한 투자로 매도차익을 보려는 중산층일 수밖에 없는 구조”라며 “여기에 상대적으로 평당 3~400만원이 낮게 책정돼 분양이 완료된 광교나 남양주 별내 등 대규모 물량은 전국에 차고 넘쳐 당분간 미분양분 해소는 어려울 것”이라고 덧붙였다.

 

 

◇고분양가 논란 원인= 고분양가 논란이 그저 논란에만 그쳤던 이유로는 2007년 당시 제도화 됐던 분양가원가 미공개와 선분양제도의 한계를 들 수 있다. 현재는 공공부문 뿐만 아니라 민간 부문도 원가공개가 이뤄지고 있지만 당시 원가공개는 1~2년의 법정소송은 기본이었고 그마저도 승소하는 사례가 드물었다. 대한주택공사는 법원의 공개 판결이 나온 이후에도 수개월을 끌다 일부분만 공개할 정도로 분양가 원가는 소비자들에게 극도로 폐쇄적이었다. 소비자들은 수억원의 자금을 들여 아파트를 분양받지만 정작 아파트가 어떤 비용을 들여 지어지는 지에는 무지할 수밖에 없는 구조다.

 

선분양제도 소비자들을 철저히 외면하면서 소비자에게 모든 책임을 돌리게 만드는 제도다. 기본적으로 지어진 아파트를 보고 책정된 분양가에 대한 판단을 하는 게 상식적이지만 우리나라 아파트들은 무려 2~3년이 지나서야 자신의 투자한 자금의 결과를 알 수 있다. 후분양제라면 실제 피해를 입더라도 온전히 소비자의 몫이 되지만 유동적인 부동산 시장과 정책을 감안할 때 소비자들에게는 모든 책임이 지워지는 현재의 상황은 가혹하기 이를 데 없다.

 

문제는 이렇게 소비자들을 철저히 외면한 아파트 분양이 입주를 앞둔 입주민들을 공황상태로 몰아넣는 현 상황에서는 아무런 대안도 마련해주지 않는 다는 점이다. 성복힐스테이트 시행사 일레븐건설은 이미 여러 차례 분양가 인하 요구를 거부해왔다. 인근 신봉지역 아파트들의 분양가 인하 사례와는 대비되는 경우다. 게다가 준공을 앞두고 공사 상황에 대한 민원제기도 늘고 있어 입주민들은 이중고를 앓고 있는 셈이다.

 

김헌동 경제정의실천연합 아파트값거품빼기운동본부장은 “(2007년 당시)아파트값의 지속적인 상승으로 무주택자들의 불안감을 상승시켜 무리하게 내 집 마련의 막차를 탄 주민들에게 책임을 떠넘길 수는 없다”며 “결국 이런 고분양 사태의 핵심은 투명한 원가공개 없이 고분양가로 폭리를 취하려는 건설사와 터무니없는 분양가를 묵인한 정부의 직무유기가 합쳐진 결과로 이들이 손실 보전 등의 책임을 져야 한다”고 말했다.

 

김 본부장은 또 “민간의 분양원가 공개나 분양가 상한제가 유명무실해진 상황에서 용인시 뿐만 아니라 인천 송도, 청라 같은 곳도 고분양 폭탄이 묻혀 있고 그걸 손에 쥐는 사람들은 투자자가 아니라 대부분 실수요자들이라는 점에서 현재의 상황은 심각하다”고 말했다.