땅값 거품을 알렸고, 불로소득 2% 특권층으로

 

김헌동 아파트값거품빼기 운동본부 대표 인터뷰

 

아파트 반 값, 정부 의지에 달렸다

 

정리 양세훈 월간경실련 기자

 

경실련은 올해 서민주거안전차원에서 ‘아파트값 거품빼기운동’을 핵심 사업으로 방향을 잡고 활발하게 펼쳐나가고 있다. 이미 서울 상암지구와 용인죽전, 용인동백 등 여러 개발지구의 추정원가를 발표하면서 국민에게 아파트거품의 실상을 알려나가고 있으며, 이런 국민여론을 모아 공공건설업체에 원가공개를 강력하게 요구하고 있다. 한편으로는 각 정당을 돌며 원가공개의무화 등의 정책에 반영하도록 제안하고 있다. 서민의 ‘의식주’를 위해 민생에 초점을 맞춘 이번 아파트값 거품빼기 운동은 서민주택문제가 안정될 때까지 지속적으로 펼쳐나갈 계획이다. 이에 운동본부를 진두지휘하고 있는 김헌동 대표를 만나 아파트분양원가의 문제점을 짚어봤다. 

 

아파트원가와 택지개발원가 이렇게 두 가지가 있는 것으로 알고 있다. 그런데 경실련은 일반 시민단체에서 주장하는 아파트원가공개가 아닌 택지개발원가에 초점을 맞추고 운동을 진행하고 있다. 그 이유가 무엇인가?

 

원가공개를 2년간 주장해온 시민단체도 원가공개의 개념을 모르고 있는 게 현실이다. 경실련 상근자도 처음에는 정확한 개념정리가 안 돼 있었다. 원가는 공급자입장의 원가와, 소비자입장의 원가 이렇게 두 가지가 있다. 먼저 공급자입장의 원가는 지금 같은 선분양제도하에서는 아파트를 다 지어놔야 알아 낼 수 있다. 그렇기 때문에 공급자에게 짓지도 않은 아파트원가를 공개하라고 요구하는 것은 무리가 따른다. 다만 선분양제도에서는 ‘예상원가를 공개하라’는 요구가 있을 수 있다.

 

그래서 경실련이 말하는 원가공개는 소비자입장의 원가인 것이다. 상암지구를 예로 들어서 내가 40평 아파트를 평당 1200만 원으로 4억8000만원을 주고 구입한다면 아파트는 아직 안 지어졌으니 처음으로 취득하는 것은 땅(용적률로 인해 땅 한 평은 아파트 두 평이 된다)이다. 다시 말해서 땅 스무 평 곱하기 500만원해서 1억원하든지, 1000만원해서 2억원 하든지해서 소비자는 먼저 땅을 사고 여기에 건물을 건설회사에 주문하는 거다. 건물 원가가 대략 평당 300만 원으로 40평이면 1억2000만원이 된다. 즉 건물값과 땅값을 합해서 4억원이든 5억원이든 소비자가격이 나오는 것이다. 이것을 알아야 한다. 이것이 소비자의 원가다. 그러나 지금까지 소비자원가가 아니라 공급자원가를 주장해 왔다. 결국 ‘기업비밀이다’ ‘다른 것은 안하는데 이것만 공개해야 하는가’ ‘아직 원가가 정해지지도 않았다’는 등 계속 논란만 있었고 효과가 없었다.

 

아무래도 민간기업이 공기업보다 폭리를 더 취한다는 것은 뻔한 사실이다.

그런데 왜 민간기업은 뒤로하고 공기업부터 원가공개를 주장하고 있는가?

 

단순하게 생각해서 이익이나 영리 추구가 목적이 아닌 공공기업도 원가공개를 안하는데 영리를 추구하는 민간기업에 먼저 공개하라면 설득력이 떨어진다. 그래서 일차적으로 주택공사, 토지공사, 도시개발공사 등 이런 공기업부터 모범을 보이라는 의도이다. 이렇게 되면 공기업이 짓는 아파트하고 민간기업이 짓는 아파트하고 비교가 된다. 그러면 소비자가 간접적으로 판단할 수 있다. 공기업 중에서도 토지공사가 먼저 택지원가를 공개해야 한다.  아파트를 짓기 전에 택지부터 조성되므로 아파트를 구성하는 기본원자재성격인 택지나 토지부터 원가공개가 돼야 알 수 있기 때문이다.

 

추첨에 의해 따낸 택지를 로또택지라고 부르는 이유는 무엇이며  택지공급을 위한 추첨은 어떻게 이뤄지고 있는지? 

 

현행 택지개발지구내 택지공급방식에는 질문처럼 추첨방식과 수의계약방식 두 가지가 있다. 수의계약에는 공공기업 수의계약과 택지개발지구내에 토지를 미리 구입한 건설업체에 주는 수의계약방식으로 이루어진다. 그리고 추첨방식은 조성된 택지를 공기업이 팔 때 주택건설업자만 추첨에 참여할 수 있다. 핵심문제가 시장가격이나 주변시세에 비해 택지 값이 30~40%밖에 안 된다는 거다. 반대로 얘기해서 원가는 30~40%밖에 안 되는데 주변시세에 맞추다보면 300만원, 400만 원하는 땅값이 1000만 원으로 뛰는 것이다. 결국 ‘1000만 원짜리를 300만~400만 원에 살 사람 오시오’하니깐 100~200개 업체가 몰리고 여기에 운 좋게 뽑힌 업체가 살 수 있는 자격을 부여받으니 수백억 원씩 이익이 남고 당첨확률도 높은 로또택지라고 말하는 것이다.

 

그렇다면 추첨에서 당첨확률을 높이려고 기술력도 없고 자본도 없는 페이퍼 컴퍼니가 난립하는 이유가 여기에 있는 것인가?

 

현행처럼 공공택지가 공급된다면 앞으로도 페이퍼 컴퍼니가 난립할 수밖에 없다. 평균 하루 3개씩 1년에 1000개씩 이런 회사가 만들어지고 있다. 신청해서 추첨되면 수백억 원씩 챙길 수 있는데 누구나 하고 싶지 않겠는가. 그렇다고 이런 페이퍼컴퍼니를 확인할 방법은 없다. 페이퍼컴퍼니는 말 그대로 건설실적이 하나도 없는 업체가 90%나 된다. 그리고 대형건설업체에서도 당첨확률을 높이기 위해 페이퍼 컴퍼니를 계속 만들고 있다. 근본적인 문제는 택지공급방식이 잘못됐기 때문이다.

 

공급방식을 어떻게 바꿔야 하는가?

입찰신청자격을 제한하지 말아야 한다. 보험회사, 금융회사, 개인이나 아파트사업을 하고 싶은 사람 중에 제일 높은 가격을 쓴 곳에 주면 된다. 이렇게 하면 페이퍼컴퍼니는 사라진다. 정말로 아파트 사업할 사람이 땅을 사게 된다.

 

실제로 업체들의 수익률은 원가대비 얼마나 되는가?

 

공공건설사의 경우 상암택지에서 보듯 매출액대비 40%가 넘는다. 내가 보기에는 50%가 넘는 것으로 알고 있다. 원가대비 분양가는 원가에서 적어도 60~70% 이익을 붙여 파는 형국이고 택지개발지구도 주택공사가 분양하거나 공공기관인 국민연금, 군인공제회 같은 곳에서 수의계약특혜를 받아서 택지를 분양하는 것을 보면 원가대비 60%의 이익을 챙기고 있다. 민간도 역시 마찬가지로 그렇다. 공공택지에 지어지는 아파트나 서울시의 택지개발지역에서 지어지는 아파트 원가에는 60%의 이익이 들어 있다고 봐도 무방하다. 가격을 어떻게 안정시킬 것이냐는 고민이 필요하다.

 

국민여론이 모이고 원가공개목소리가 높아지자 위기감을 느낀 관련공공건설기관이나 정부에서 물 타기를 하면서 뜸들이기를 하고 있다. 정부는 원가공개에 어떤 반응을 보이고 있는가?

 

정부는 아무런 대책이 없는 상태다. 우리의 문제제기에도 무대응으로 일관하고 있다. 서울시가 정확하지는 않지만 대략적인 원가공개를 하자 지역경실련을 중심으로 지방에서도 원가공개의 목소리가 높다. 다행인 것은 지방자치장들이 원가공개에 대해 긍정적인 반응을 보이고 있다. 반면 가장 핵심적으로 원가공개를 해야 할 주체인 토지공사의 토지조성원가와 주택공사의 주택분양원가 공개를 이곳에서는 반대하고 있다. 반대를 하면서 공개를 미루는 방법의 하나로 주택위원회를 만들어 6월까지 검토하고 그때 가서 공청회 열어서 그 이후에 생각해보겠다고 한다. 어떤 제도나 정책이 문제가 있어서 비판을 받고 정부 스스로도 인정할 때마다 정통적으로 미루는 수법이 있다. 6개월간 의견수렴하고, 6개월간 연구용역하고, 6개월간 입법예고하고, 2년 후에 단계별로 시행한다는 내용이다. 결국은 문제가 있는 것을 다 알고 있으면서 그것이 공급자나 이익단체에 불리한 제도면 이런 방법으로 미루는 게 정부의 주특기다.

 

왜 토지공사나 주택공사, 민간건설업자들이 원가공개를 완강히 반대하고 있는가? 

 

한 사업장에서 수백억에서 수천억, 수조원식 불로소득을 얻은 것이 드러날까 두렵고, 이런 소득을 명확하게 세금으로 납부하지도 않고 비자금 처리했기 때문에 이게 드러날까 두렵고, 이런 비자금이 공무원이나 정치권에 전달된 것이 드러날까 두려워서 핑계를 엉뚱한 곳에 대면서 거부하는 것이다.

 

건설업자들의 폭리를 줄이는 방법은 무엇이고 바람직한 사회환원방법은 무엇인가?

 

거품이 어디에 있는가를 찾으면 된다. 첫째는 땅값에서 거품이 발생한다. 원래 300만 원 하는 땅을 주변시세와 견주어서 1000만 원까지 끌어올릴 수 있으니 이런 차액을 노리는 건설업체가 하나 둘이 아니다. 이런 황금 땅을 독점적으로 챙기기 위해 개발정보를 빼돌려서 주변 토지나 땅값에 거품이 생기게 만들고 있다. 둘째는 아파트 선분양제도는 미리 소비자에게 가격을 전가시킬 수 있어서 주변시세보다 더 높은 가격으로 땅값과 건축비에 터무니없는 이윤을 붙이고 있다. 이런 구조를 분석해서 찾아내면 결국 가격이 안정된다. 땅에서 생기는 거품을 개발이익으로 환수하고 이것을 서민주택공급재원으로 사용하면 된다는 것이 우리 주장이다.

 

국민 대다수가 원가공개에 찬성을 하고 있는 데 반해 일부 주택소유자들은 자신이 소유한 주택 값이 떨어질까 염려하면서 오해하는 부분이 있는 것 같다. 아파트 값이 앞으로 적정수준까지 떨어지면 정말 주택소유자들이 손해를 보는가?

 

기대이익은 줄어든다. 예를 들어 지금 보유해서 살고 있는 아파트가 현재시가가 5억 원인데 값싸고 질 좋은 아파트가 새로 공급되서 가격이 안정되고 낮아져서 5억 원짜리가 3억 원됐다고 치면 2억 원만큼 기대이익이 손해를 보는 거다. 그러나 이렇게 손해 보는 사람은 전체인구의 1%밖에 안 된다. 손해 본다고 생각하는 사람도 집값이 낮아지면 당장은 손해라고 생각하겠지만 거주지를 이전한다거나 평수를 늘려갈 경우 오히려 훨씬 이득이 된다. 궁극적으로 집값이 안정되면 주거비용문제로 고민할 이유가 없어진다. 이렇게 되면 국가적으로 국민적 정신건강에도 좋고 여러 긍정적 효과가 나타난다. 만약 집값이 안정되고 낮아져서 피해를 본다면 집을 세 채 이상 보유한 사람들이다. 이들은 부동산투기꾼이다. 투기꾼이 손해 본다고 그것까지 구제할 이유는 없다. 국가 전체적으로 아무런 문제가 없다.

 

원가공개를 통해 집값이 어느 수준까지 떨어질 것으로 보고 있는가?

 

정부가 경실련이나 여러 소비자단체의 안을 받아들인다는 전제하에 앞으로 3년 안에 지금 시세의 절반까지 낮아 질 수 있다. 어디까지나 정부의 의지에 달려 있다. 그러나 정부가 지금처럼 귀를 막고 너흰 떠들어라하는 식으로 건설업자편에만 선다면 시간이 지체되고 이상한 거품현상이 계속되고 잘못하면 거품이 한꺼번에 빠져서 국가전체에 혼란이 올 수 있다.

 

원가공개운동이 어느 정도의 성과를 올렸다면 그 중 하나가 국민이 문제의식을 가졌다는 것이다. 앞으로는 어떤 계획을 가지고 이 운동을 추진해 나갈 생각인가?

 

지금까지 택지와 땅값 속에 있는 거품을 알렸고, 불로소득이 정치권에 간다는 사실을 알렸다. 앞으로도 ‘건축비 속에 거품이 있다. 거품이 아니라 건축비를 속이고 있다’는 사실을 국민에게 알리도록 하겠다. 서울시내에서 공급되는 아파트건축비가 경실련 조사에 의하면 평당 300만 원 이하로 조사되고 있다. 그런데 인허가 관청에는 700만 원에서 1000만 원까지 신고가 되고 있다. 허위신고다. 그렇다면 ‘그 차액이 어디로 갔나. 건축비속 차액이…’ 당분간 이 사실을 밝히면서 건축비는 어느 정도가 적정선인지 국민에게 알릴 계획이다. 그 다음 단계에서는 현재의 여러 가지 거품가격문제들에 대한 대안을 제시하겠다. 그리고 우리나라 건축물의 수명이 20, 30년밖에 안 되는 것을 100년, 200년까지 수명을 연장시키기 위한 주택 질 향상운동을 전개하면서 이와 더불어 환경문제, 도시문제, 폐기물문제, 가격문제, 기술문제, 등 여러 가지 문제를 해결할 수 있는 해법과 대안을 제시하는 운동을 꾸준히 이어갈 예정이다. 결국 값싸고 질 높은 주택을 통해 살맛나는 도시를 만드는 방향으로, 대한민국 국민이 주택문제에 대해 아무런 고민이 없는 그날까지 이 운동이 지속될 것이다.

 

요즘 건설현장에 원자재부족사태가 심한 것 같다. 아파트값 상승에 영향이 있는가, 그리고 대안은 있는가?

 

‘바닷모래가 부족하다’ ‘철강재가 부족하다’는 등 원자재가 부족하다는 것은 불필요하게 거품이 끼어서 워낙 공급량이 늘어나면서 원자재 공급이 원활치 않기 때문이다. 바닷모래의 경우 바닷모래 안 쓰기 운동이 일어나야 한다. 일본은 골재를 생산하면서 나오는 석분을 이용해서 모래대용으로 쓴다. 또 기존 건축물을 철거하면서 나오는 폐 콘크리트를 재활용한다. 바다에 있는 모래까지 파헤치는 나라는 우리나라밖에 없다. 당장 조달가격은 저렴할지 모르지만 국가 미래를 볼 때 오히려 더 경제적 손실이다. 그런데 이런 문제에 아무도 고민하는 사람이 없다. 그래서 이미 말했듯 단계, 단계를 거치면서 주택질 향상과 환경문제가 맞물려서 해결해야 한다. 지금 당장 뛰는 집값을 어떻게 잡느냐는 단편적인 대책 가지고는 어림도 없다. 작년에도 수십 번에 걸쳐 부동산 안정대책을 내놨는데도 불구하고 가격이 안정되지 않았다. 근본적인 처방을 제시하지 않으면 집값상승 문제는 반복될 것이다. 6개월에서 1년 정도 조금 힘들고 고통스러울지 모르지만 핵심적이고 근원적인 문제에 대한 완전한 수술을 해서 재발하지 않도록 해야 한다.

 

각 정당을 오가며 원가공개를 이번 총선에 정책안으로 받아들일 것을 요구하고 있는데 정당들의 반응은 어떤가?

 

이번 총선이 정책선거에서 벗어나 탄핵정국으로 돌아섰다는 점이 안타깝다. 경실련 요구에 기존입장을 되풀이하는 정당도 있었지만 적극 반영하겠다는 정당도 있었다. 그러나 총선이 끝나면 잊어버리지나 않을까 걱정이다. 건설사의 막대한 폭리가 결국 불법정치자금으로 흘러들어가고 있다. 총선을 앞두고 있어선지 다시는 부패정치를 안하겠다고 다짐하며 공약을 내세우고 있다. 그러나 기업과 특히, 건설업자와 정치권 유착을 근본적으로 단절할 수 있는 제도를 만들지 않고는 또 정치비자금문제가 일어 날 수밖에 없다. 총선이 끝나면 또 어떻게 정치권이 바뀔지 모르니 우리는 거듭해서 각 정당에 원가공개를 정책안으로 받아들일 것을 요구하고 있는 것이다