분양 원가 공개와 반값 아파트의 비밀

김헌동 SH 사장 "대통령 의지 있으면 반값 아파트 가능"

조회수 9032022. 04. 18. 10:16

 

❚ 인터뷰 김헌동 SH 사장 인터뷰

서울주택도시공사(SH)가 지난해 말 시작한 ‘분양원가 공개’는 함의含意가 상당하다. 분양가에 ‘땅값’이 얼마인지 알아야 ‘땅값을 뺀’ 토지임대부 주택을 현실화할 수 있다는 점을 감안하면, 분양원가 공개는 중요한 단추다.

김헌동 SH 사장은 더스쿠프와의 인터뷰에서 “토지임대부 주택을 활성화하면 품질 좋고 값은 저렴한 주택을 시장에 공급할 수 있다”면서 “새 정부의 의지만 있다면 능히 추진할 수 있을 것”이라고 말했다.

[사진=뉴시스]

✚ 분양원가를 공개한다고 했는데 정확한 의미가 뭔가요?
“첫번째 취지는 아파트 분양가에 포함되는 비용을 구분하자는 겁니다. 그래야 일반 국민이 분양가격이 비싼지, 품질은 괜찮은지를 가늠할 수 있으니까요. 이를테면 분양원가는 땅값, 건설비용, 분양수익으로 구성돼 있습니다. 그중 분양수익을 제외한 나머지가 분양원가입니다. SH는 이를 투명하게 공개하고 있습니다.”

✚ 사실 분양원가를 공개해야 한다는 주장이 제기된 건 어제오늘의 일이 아닙니다. 그래서인지 분양원가를 공개해야 하는 이유가 희석된 측면도 있습니다. 단도직입적으로 묻습니다. 분양원가는 왜 공개해야 하나요?
“예를 들어보죠. SH가 분양한 세곡 2-1지구 전용면적 84㎡(약 25평) 아파트 분양원가는 3억6400만원입니다. 건축비는 3.3㎡당 약 805만원이 투입됐으니까, 계산해보면 2억500만원입니다. 토지 비용은 3.3㎡당 약 625만원으로 1억5900만원이 들어갔습니다. 그런데 이 아파트의 분양가격이 얼마였는지 아시나요?”

✚ 글쎄요, 4억원가량 됐나요?
“맞습니다. 이 아파트는 4억4100만원에 분양했습니다. SH로선 한채당 7700만원씩 벌어들인 셈이죠. 그런데 국민이 분양수익이 이 정도라는 걸 알았을까요? 국민이 만약 분양원가와 분양수익을 알았다면, 이 주택의 적당한 가격을 판단할 수 있지 않을까요? 게다가 이런 데이터들을 공기업인 SH가 보유하고 있다면요? 전 분양원가를 마땅히 공개해야 한다고 봅니다. 공공 데이터의 주인은 국민이니까요. 국민에게 이런 정보를 숨기면 안 됩니다.”

✚ 그럼 무슨 효과가 있을까요?
“생각해 볼까요. 정부든 지자체든 공기업이든 아파트를 만드는 원가를 공개한다면 국민은 (아파트의) 적정가격을 가늠할 수 있습니다. 만약 건설사가 분양수익을 과하게 챙기는 것 같다고 판단하면 이의 제기를 할 수 있겠죠. 이처럼 분양원가를 공개해 일반인이 ‘땅값+건설비용+분양수익’을 알 수 있다면, 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 겁니다. 아울러 SH 입장에선 혁신적인 정책을 펼칠 수도 있고요.”

✚ 그게 뭔가요?
“주택을 분양원가보다 더 낮은 금액으로 공급할 수 있다는 겁니다.”

✚ 토지임대부 주택을 말씀하시는 건가요?
“그렇습니다. 언급했듯 분양원가를 공개하면 ‘땅값’을 따로 떼낼 수 있습니다. 이렇게 땅값을 분리한 게 ‘토지임대부 주택’입니다.”

토지임대부 주택은 건물과 토지를 모두 분양하는 일반적인 아파트와 달리 건물만 분양하고 토지는 대여한다. 땅을 팔지 않기 때문에 분양을 받는 국민은 건물값과 토지 임대료만 내면 되고, 당연히 분양 가격이 떨어진다. 이 때문에 20대 대선에 출사표를 던진 후보 대부분은 ‘토지임대부 주택’ 공급을 공약으로 내세웠다. 윤석열 대통령 당선인 역시 마찬가지였다.

김헌동 사장은 이렇게 말했다. “토지임대부 주택은 사실상 건물 분양이다. 분양원가를 공개하면 땅값, 건물값, 그리고 회사가 가져가는 이윤이 나오지 않나. 이중 땅값을 제외하고 건설비와 분양수익만 계산해서 파는 거다. 건물 분양만 하게 되면 당연히 땅을 함께 팔 때보다 가격이 내려갈 수밖에 없다.” 이처럼 토지임대부 주택의 장점은 분명하다. 하지만 풀어야 할 오해도 있다.

[사진=뉴시스]

✚ 민간 아파트보다 공공 아파트가 저렴하면 오히려 품질 시비에 휘말릴 수 있지 않을까요?
“걱정할 필요 없습니다. 분양원가를 공개하면 건축비를 알 수 있기 때문에 품질의 수준을 가늠하는 게 가능해집니다. 여기서 주목할 건 지역이 달라도 건축비는 크게 차이가 나지 않는다는 겁니다. 서울에서 전용면적 84㎡(약 25평) 아파트를 만드는 데 3.3㎡당 600만원이 들어간다면 그건 다른 지역에서도 비슷합니다.”

✚ 하지만 2010년대 한국토지주택공사(LH)가 토지임대부 주택으로 분양한 강남 브리즈힐이 ‘로또’ 논란에 휘말린 적이 있습니다.
“역으로 물어볼게요. 그럼 미리 오를 것을 대비해서 국민이 비싸게 분양을 받도록 해야 하나요? 그렇게 된다면 SH는 부자가 됐을 겁니다. 하지만 우리는 부자가 되기 위해 존재하는 기업이 아닙니다. 우리는 1000만 서울시민의 주거 안정을 위해 만들어진 조직이죠.”

2012년 LH는 토지임대부 주택인 강남브리즈힐을 공급했다. 강남브리즈힐은 당시 1억9610만원에 분양돼 2019년 8억9800만원에 거래됐다. 같은 시기 7억2000만원에 분양했던 민간 분양 아파트가 2020년 14억4500만원에 팔렸다는 점을 감안하면, 강남브리즈힐의 ‘가격상승률’이 제법 높았다. 강남브리즈힐이 ‘로또 논란’에 휩싸였던 이유다.

✚ 그렇더라도 소수에게 돌아간다는 비판은 피하기 어려울 듯합니다.
“왜 그런 비판이 나왔을까요? LH, SH 등 공기업이 강남에 만들었던 토지임대부 주택을 그 이후에 활발하게 공급하지 않았기 때문이에요.”

✚ 많이 만들지 않았기 때문에 특혜 논란이 제기됐다는 건가요?
“가정해보죠. SH가 공급하는 모든 주택을 토지임대부만 분양한다는 원칙이 선다면 어떻게 될까요? 많은 이들이 믿고 기다릴 겁니다. 누가 강남 20억원 아파트, 강북 10억원 아파트를 살까요? SH가 만든 토지임대부 아파트가 그것보다 저렴할 텐데요.”

✚ 그럼 토지임대부 주택은 얼마만큼 분양해야 하나요?
“전 토지임대부 주택이 상당히 좋은 제도이고, 무주택 서민이나 집값 안정에 상당히 효과가 있을 것으로 봅니다. 3기 신도시가 모두 토지임대부로 나오는 걸 상상해보세요. 효과가 얼마나 크겠어요. 이건 정부가 마음만 먹으면 할 수 있는 부분이에요.”

✚ 냉정하게 말하면 정부가 쉽게 추진할 수 있을까요? 토지임대부 주택을 추진할 수 있는 땅이 많지 않을 텐데요.
“서울 내에 SH가 보유한 부지가 아직 남아 있습니다. 새로운 부지 발굴 작업도 계속할 겁니다. 중요한 건 SH가 가진 땅이 전부가 아니란 점이에요. 다른 지역에도 도시개발공사들이 있고, 부지를 갖고 있어요. 이 공사들이 모두 토지임대부 주택으로만 분양을 한다고 생각해보세요. 그 효과가 엄청날 겁니다.”

✚ 이론으로 설명하는 건 쉽지만, 지금까지도 그렇게 하지 않았습니다. 현실적인 이유도 있을 테고, 기득권들도 변화를 꾀하려 하지 않았을 겁니다.
“의지의 문제입니다. 사업 인허가권자는 지자체장들입니다. 시장이든 구청장이든 분양원가를 공개할 수 있고, 그렇다면 토지임대부 주택을 만들 수 있습니다. 그렇게 되면 민간 건설사들도 분양원가를 공개할 수밖에 없을 겁니다. 우리나라 종합건설업체가 1만개쯤 됩니다. 그 회사 종사자들은 싫겠지만 그 사람들 때문에 나머지 5000만명 국민이 손해보는 건 합리적이지 않습니다.”

✚ 그래서 정부가 마음만 먹으면 할 수 있다고 말씀하신 건가요?
“그렇습니다. 20대 대선에서 거대 양당 후보 모두 토지임대부 주택을 공약으로 내세웠고, 그중 한명이 대통령에 당선됐습니다. 대통령 취임까지 아직 시간이 있습니다. 윤석열 당선인이 공약으로 삼은 만큼 지금부터라도 토지임대부 주택을 추진할 수 있는 바탕을 마련해놔야 합니다. 무엇보다 국민이 ‘토지임대부 주택’의 진실을 알아야 합니다. 그래서 제가 목소리를 계속 높이는 겁니다.”

✚ 정부가 밀어붙인다고 해도 민간 건설사들은 저항할 가능성이 높을 텐데요. 일부라도 땅값을 뺀 채 분양하면 분양수익이 줄어들 수밖에 없으니까요.
“꼭 그렇다고 볼 순 없습니다. 토지임대부 주택을 분양하게 되면 다른 효과도 있으니까요.”

✚ 어떤 건가요.
“안정적이고 꾸준한 수익이죠. 토지를 분양하지 않았으니 토지임대부 주택을 분양받은 사람들은 임대료를 매달 냅니다. 예측 가능한 수익이죠. 이 돈을 활용해서 장기적인 다른 사업 계획을 짤 수도 있습니다.”

분양원가가 공개되고 토지임대부 주택이 늘어나면 국민들은 확인 가능한 품질의 저렴한 아파트에서 거주할 수 있게 된다. 내집 마련을 포기했던 젊은층도 희망을 가질 수 있다. 문제는 토지임대부 주택이란 꿈을 얼마만큼 현실화할 수 있느냐다.

김 사장은 “SH에서 분양하는 모든 아파트를 토지임대부로 할 생각도 있다”며 열의를 보였지만 SH만의 힘으로는 부족하다. 국가 차원의 문제라서다. 새 정부의 주택 공급 정책에 미래를 내다보는 계획이 담길 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr

 

분양 원가 공개와 반값 아파트의 비밀

조회수 5.2천 2022. 04. 17. 09:06

 

❚ 새 정부와 부동산 공급 혁신

새 정부 출범의 의미는 그저 집권세력 교체만이 아니다. 실현하지 못했던 국정과제를 새롭게 이슈화할 수 있는 분기점이기도 하다. 이를 부동산에 적용하면, 새 정부는 ‘분양 원가 공개’ ‘토지임대부 주택’ 등 혁신적이지만 의미 있는 부동산 정책을 국정 기조로 밀어붙일 수 있다. 그렇다면 윤석열 당선인은 이를 해낼 수 있을까. 더스쿠프가 SH의 사례를 통해 분양 원가 공개와 토지임대부 주택의 실현 가능성을 짚어봤다.

[사진=뉴시스]

윤석열 대통령 당선인 인수위원회가 4월 6일 ‘주택공급 태스크포스팀(TFT)’을 소집했다. 임기 내 250만호를 공급하겠다는 계획과 실행 방안을 구체화하기 위해서였다. 윤 당선인이 내세운 ‘주택 공급’의 골자는 재건축·재개발로 주택 공급을 늘리고 청년들이 쉽게 주택을 살 수 있도록 ‘토지임대부 주택’ 등으로 진입 장벽을 낮추겠다는 것이다.

부동산은 흐름뿐만 아니라 용어도 난해하다. 재건축·재개발은 언뜻 알겠는데, 토지임대부 주택은 낯설다. 그 정의를 풀어 설명하면 다음과 같다. “…일반적으로 건물과 토지를 모두파는 아파트 분양과 달리 건물만 분양하고 땅은 팔지 않고 임대료만 받는 주택….” 정의에서 보듯 땅값을 뺀 채 주택을 공급하면 분양가가 떨어질 게 분명하다.

문제는 분양가격에서 ‘땅값’을 무슨 수로 빼내느냐다. 이 질문은 ‘분양 원가 공개’와 함께 생각하면 금세 풀린다.

 

■이슈❶ 분양 원가 공개 = 원가原價. 상품을 만들고, 팔고, 유통하는 과정에서 투입된 돈이다. 소비자 입장에선 ‘진짜 가격’이다. 이 때문에 기업 대부분은 ‘원가’를 기밀로 취급한다. 기업이 상품을 팔고 얼마만큼의 이익을 가져가는지 공개된다면 그때부터 치열한 경쟁이 시작될 가능성이 높아서다.

‘거품’이란 지적을 받는 아파트 분양가의 원가가 공개된다고 가정해보자. 소비자는 이때부터 ‘최종 분양가’가 아닌 ‘원가’를 중심으로 판단할 수 있다. 같은 ‘분양가’라면 건설 비용을 많이 투입한 아파트를 선택할 가능성도 높다. 품질이 좋을 게 분명해서다.

이뿐만이 아니다. 아파트를 지을 때 필요한 비용과 건설사에 들어가는 비용이 원가 공개를 통해 자연스럽게 구분된다면 아파트 수분양자들의 불만은 구체적인 요구로 이어질 수도 있다. ‘건설사 수익률을 지금보다 더 낮춰라’ ‘건설사가 지나친 폭리를 취하고 있다’ 등등의 주장에 근거가 만들어지기 때문이다.

이런 이유로 건설사는 ‘분양 원가 공개’를 반대해왔다. 더 구체적으론 ‘영업 기밀’이란 이유에서였다. 하지만 이런 고민에서 자유로운 기업도 있다. 공공의 이익을 위해 설립된 기업, 공기업이다. 서울주택도시공사(SH)는 2007년 마지막으로 이뤄졌던 분양 원가 공개를 2021년 12월 다시 시작했다.

SH의 논리는 이렇다. “일반 시민은 아파트 공사를 잘 모른다. 땅값이 어느 정도인지, 아파트를 만드는 건설 비용이 얼마나 들어가는지, 건설사가 챙기는 수익이 어느 정도 되는지 구분할 수 없다. SH가 분양원가를 공개하면 민간 건설사의 분양가를 평가할 기준이 생길 거다. 완벽히 같은 조건은 아닐 거다. 하지만 공기업이 얼마만큼의 분양 이익을 내는지 안다면 민간이 가져가는 분양 이익도 가늠할 수 있지 않겠나.”

실제로 SH는 2021년 12월부터 2022년 3월까지 모두 5개 지구의 분양원가를 공개했다. ▲고덕강일 ▲세곡2지구 ▲오금지구 ▲항동지구 ▲내곡지구다. 그럼 5개 지구를 통해 SH가 추진하는 ‘분양 원가’를 찬찬히 들여다보자.

SH가 공개한 ‘분양가 구성’은 크게 3부분으로 나뉜다. ▲건물을 짓는 데 필요한 땅값 ▲건물을 만드는 데 들어가는 건물값 ▲SH가 이윤을 얻기 위한 분양수익이다. 그렇다면 SH가 5개 사업지구에서 평균적으로 얻어낸 분양 수익의 비중은 어느 정도였을까. 전체 분양가에서 땅값은 34.3%, 건물값은 44.9%, 분양 수익은 20.8%였다. 공기업인 SH가 5개 사업지에서 얻은 분양 수익은 전체 분양가의 20%에 육박했다.

 

■이슈❷ 분양 원가서 땅값 빼기 = 분양 원가 공개에 앞서 설명했듯 분양가는 땅값+건물값+분양 이익이다. 여기서 ‘땅값’을 빼낼 수 있다면 어떨까. 분양가의 평균 34.4%가 절감될 것이다.

바로 이게 ‘토지임대부 주택’의 본질이다. ‘분양 원가 공개’가 민간 건설사를 압박할 수단이라면 ‘토지임대부 주택’은 SH가 시장에 직접 저렴한 분양가의 주택을 공급할 수 있는 방책이다.

아직까지 낯선 개념이지만 토지임대부 주택은 새로운 시도가 아니다. 2010년대 ‘반값 아파트’라 명명된 토지임대부 주택이 공급된 바 있다.

당시 강남 일대 보금자리 지구에 만들어진 아파트 단지는 ‘땅값’을 뺀 채 분양해 아파트 분양가가 1억~2억원 수준으로 저렴하게 책정됐지만 그 이후 한국토지주택공사(LH)나 SH는 이런 주택을 더 공급하지 못했다. 토지임대부 주택 공급 방식이 ‘공기업의 원칙’이 아니었기 때문이다.

김헌동 SH 사장은 더스쿠프와의 인터뷰에서 “앞으로 SH가 공급하는 주택만이라도 토지임대부로 공급한다고 가정할 경우 그 효과가 매우 클 것”이라며 “서울 내에서 SH가 공급할 수 있는 주택은 토지임대부로 할 수 있게끔 노력할 것”이라고 말했다.

김 사장의 말대로 SH는 고덕강일에 공급하는 ‘신혼희망타운’ 물량 일부를 토지임대부로 진행할 계획이다. 조건은 국토교통부·서울시와의 협의다. 협의 과정이 원만하게 마무리된다면 고덕강일 신혼희망타운 일부 주택은 ‘토지임대부’로 공급된다.

[사진=뉴시스]

토지임대부 주택은 SH의 수익성 측면에서도 나쁘지 않다. 앞서 설명한 대로 땅을 완전히 파는 대신 임대료를 받기 때문이다. 임대료가 안정적으로 장기간 들어오면 임대주택을 더 사들이거나 관리할 수 있는 자금이 계속 쌓인다.

문제는 지속성이다. 김 사장이 제시한 플랜대로 SH가 공급하는 ‘모든’ 공공주택을 토지임대부로 진행한다면 무주택자들은 SH의 정책을 믿고 기다릴 수 있다. 민간분양 아파트에 목을 매는 웃픈 현상도 사라질 가능성이 있다.

하지만 SH의 결단만으론 부족하다. 현재 공급 예정지로 지정된 공공택지의 사업계획을 바꿀 수 없다면 ‘토지임대부 주택’ 공급은 더 어려워지기 때문이다.

대통령직 인수위원회는 토지임대부 주택을 5년간 30만호 공급하겠다는 계획을 세워뒀다. 하지만 구체적인 로드맵은 아직 확정하지 않았다. 새 정부 출범 전 기존 공급 방식을 바꿀 수 있는 적기다. 윤석열 당선인은 결단을 내릴 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자 eggpuma@thescoop.co.kr