공무원은 머슴인가? 상전인가?

 

 문제는 부동산이야, 이 바보들아

 저자 : 김태동 & 김헌동,  출판사 : 궁리,  출판일 : 2007년 5월 28일 

 

 

판교신도시 토지수용가격 80만원

기타 택지조성비등 추가해도 평당 400만원

용적률 150% 적용한다면 땅값 300만원에다 건축비 400만원을 더해

적정분양가는 700만원이면 충분했다

그러나 정부는 2006년 8월경  평당 1,400만원,

채권입찰까지 포함하면 평당 2,000만원에 분양했다

이로인해 판교 인근 지역인 분당, 평촌, 과천, 용인, 강남의 집값은 모두 폭등하였다

 

이명박 서울시장이 밝힌 상암신도시의 실제원가가 평당 700만원

2003년에 원주민들한테 600만원에 특별분양

그러나 분양가는 주변시세를 감안 1,200만원으로 결정

결국 그 주변 지역은 모두 그 수준 이상이 되었고 강남은 2,000만원대를 넘어섰다

 

2006년 한국의 토지 시가총액은 약 5,200조원으로 추산

GDP를 800조원으로 잡고  땅값 총액이 GDP의 6.5배

(일본의 경우 거품이 꺼지기 전인 1990년에 토지시가총액이 GDP의 5.3배였다 함)

 

 

 

전국 지가총액의 추산

연도	공시지가 통한 추산				경실련 추정			전국 지가변동률 (건교부)
	공시지가 (조원) (1)	현실화율 (2)	적정지가 총액 (3)=(1)/(2)	상승율	시가 (조원)	시세 반영률	상승률	상승률
2000	1,277	54%	2,365	0.5%	2,672	48%	0.1%	0.7%
2001	1,307	55%	2,377	1.8%	2,675	49%	16.7%	1.3%
2002	1,354	56%	2,419	-4.6%	3,123	43%	29.4%	9.0%
2003	1,546	67%	2,307	4.4%	4,042	38%	15.0%	3.4%
2004	1,803	76%	2,408	-0.7%	4,647	39%	11.8%	3.9%
2005	2,176	91%	2,391		5,195	42%		5.0%

                                  주 : 각 연도의 가액은 연초 기준임

                                  자료 : 경실련

 

 

수도권에서 10억원짜리 아파트에서 산다는 것의 의미는

이 아파트에 거품이 없다면 전세가가 7억 5,000만원은 돼야하고

이것을 월세로 환산하면 10%로 연간 7,500만원, 한달에 600만원

월세로 600만원을 낼 수 있으려면 집세로 소득의 3분의 1을 낸다고 해도

월소득이 2,000만원은 되어야 하니 연봉 2억 4,000천만원이 되어야 살 수 있는 수준

(결국 소득의 4배 정도 수준의 가격)

그러나 너무 많이 늘어난 10억이상 아파트에 비해 연봉이 그정도에 달하는 사람은 얼마 안 될 것이다

 

국민의 정부 시절 관료들이 저질러놓은 투기조장 정책

 - 분양가 완전 자율화 (1999년)

 - 강남권 재건축 허가요건 20년으로 완화, 안전진단 기준 완화, 용적률 확대 (2000년)

 - 미분양주택 문제 해결한다고 임대사업자에게 온갖 특혜 제공

 - 신규주택 분양, 미분양주택구입시 양도세 완전 면제 2003년 6월까지 시행

 - 대출 거의 100% 알선

 

 한마디로 투기(도박)에 참여하는 사람에게 세제혜택에 도박자금까지 제공

 

강남 재건축단지 규제

 - 참여정부와 대통령은 특히 강남재건축만이 문제라고 하면서 3년동안

   강남재건축에 규제를 하는 정책을 쏟아냈는데  정작 관료들은 대통령과는

   반대로 강남의 저층재건축 아파트단지 거의 모두를 규제시행 전에 허가를

   내줌으로서 2006년에 3.30 대책이 나왔을 때는 강남 저층은 전부 빠져나가고

   남은 것은 어차피 당장 재건축을 할 수 없는 고층만 남았다

 

개발 5적

 - 재벌로 성장한 대형업체를 중심으로 한 건설업계

 - 국민의 요구보다 업계의 이해를 대변하는 건설교통부와 재정경제부

   중심의 관료

 - 재벌과 건설업계의 뒤를 봐주면서 '검은돈'을 챙기고 지역개발사업에

   개입하는 정치인

 - 국민의 알 권리보다 재벌과 건설업체 광고매출에 신경쓰는 일부 언론

 - 업계와 관료들로부터 각종 용역을 받아 기생하는 관련 연구인력

 

너무 가벼운 보유세

 - 선진국은 집을 가지고 있을 경우, 재산세 부담이 최소 1%는 됨.

 - 한국은 종합부동산세가 도입되기전인 2004년의 경우 종합토지세 2조 310억원,  재산세 1조 180억원 등 총 3조 500억원을 징수하여, 2004년초 부동산 시가총액을 5,000조원으로 추산할 경우 실효세율이 0.06% 수준에 불과 

 

 엉터리통계

 - 관료들이 조직적으로 자료와 통계조작을 통해 속이고 있거나, 허위보고를 

  하고 청와대 등 그 누구도 이런 자료나 통계의 정확성 등을 확인하거나

   검증 하지 않는다

   설사 확인하라는 지시를 해도 대부분 경제부처에서 파견나온 청와대

   직원들은 나중에 돌아갈 친정에서의 인사상 불이익 등의 우려로 제대로

   된 보고를 하지 않는다

   집값, 땅값 통계는 건설교통부가 아닌 통계청이나 다른 곳에서 통계이론에

   맞게 제대로 만들어야 한다 

 

우리나라에서 지방정부와 중앙정부 모두가 아파트사업의 시작부터 완공단계까지 주택소비자인 시민을 위해서 제대로 한 역할이 거의 없었다.

 

주택정책과 관련된 분야에서는 무정부상태였다. 정부가 없는 것과 마찬가지였다.

  

관료개혁의 과제

 - 정책수립권한을 군사독재 때부터 관료에게 부여한 결과 국민의 대표기관인

   국회와 국회의원들은  거수기 역할을 해왔었는데, 국회의원들을 만나보면

   소속정당뿐 아니라 본인 스스로도 확고한 정책이 없는 것 같았다

   결국 관료들이 엉터리 통계와 자료를 근거로 시민과 국회를 속이며 특권을

   누리게 되었고, 관료에게 제공된 특권을 청산하는 것은 정치적문제이다

 

 고속철도 등 비슷한 공공토목공사의 소요비용을 비교하면 대만에서는

 한국의 절반밖에 안든다. 우리나라와 1인당 소득이 비슷한데, 공사비가 적게

 든다는 것은 그만큼 한국의 공공공사에 부패와 예산낭비가 심각하다는 것이다

 

정부가 밝힌 토지,주택 소유자 현황

 - 상위 1%가 전체 토지의 52% 보유, 상위 5%가 전체의 82% 보유

 - 주택도 2003년도 행자부 자료에는 다주택자가 276만세대,

   전국 주택의 60% 보유

 

건설교통부와 행정자치부의 '2007년 전국 주택 공시가격 집계'에 의하면

 - 전국 1,308만가구중 공시가격 1억원이하가 66%, 4억원 이상이 5.3%

 

최근 10년간 뇌물사건을 분석해 보니

 - 60% 정도는 개발업자나 건설업자가 정치인이나 관료에게 뇌물을 주다

   적발된 사건, 20% 정도는 세금을 안내기 위해 감세청탁을 하는 경우였다 

 

 최근 5년 동안 개발된 신도시의 택지 중 60% 이상이 싼 값에 민간에게 넘겨짐

택지가격을 분석해보면 소비자에게 분양된 택지가격의 절반 이하 가격으로

개발업자들에게 넘김

 

그러한 택지를 수의계약으로 받거나 나머지 40%의 택지를 복권추첨방식으로 받은 개발업자는 한 필지만 받으면 시행회사 역할을 하거나 택지를 큰 건설회사에 넘기고 앉은 자리에서 수백억원의 불로소득을 얻었다

 

우리나라 건설업체들, 특히 대형 업체들은 현재 직접 시공을 전혀 하지 않고

모든 공사를 중소기업에게 하청을 준다

 

 - 결국 대기업은 정부와 공기업에게 수주를 받기 위해 접대와 로비를 하고

   중소 하청기업들은 대기업 임직원들을 통해 공사를 따내기 위해, 혹은

   자재 납품을 하기 위해 접대를 하는 접대부인생 

 

참여정부의 부동산정책

 

- 2003년초 노무현 취임후 한달도 안 돼서 카드 위기 도래

  수출은 잘되는데 내수부진으로 경제성장률 3%대로 하락

  그러나 경기는 나쁜데 부동산값, 특히 주택가격이 폭등

  (국민의정부 시절 악랄한 관료들이 벌여놓은 분양가규제 폐지, 분양가 전매 허용, 떳다방 묵인, 대출 거의 100% 보장, 저금리 등의 정책 후유증으로 전국에 투기판이 벌어진 상황이었음)

 

- 2003년 5.23대책 발표 (분양권전매가 금지되는 투기과열지구 지정 확대 중심)

- 2003년 9.5 대책 (재건축시 중소형 건설의무의 확대 등이 포함)

*  별 효과가 없었음

 

- 2003년 10.29 대책 

  투기지역내 아파트의 신규 대출시 주택담보 인정비율(LTV)을 40%까지만

     인정하겠다

  개인자금출처 조사 강화, 투기혐의자 금융재산 전부 조회, 분양가 높은

    건설업체 세무조사

  종합부동산세 도입 조기 시행, 부동산 과다보유자에게 보유세 중과세하겠다

  다주택자에게 양도소득세 중과,  필요시 양도세율도 높인다

    (투기지역에서 2주택을 가진 사람은 무조건 양도세율을 높이고,

     일반 3주택을 보유한 사람은 양도세를 양도차액의 60% 이상 환수한다)

  분양권전매를 철저히 제한하겠다

  집없는 서민에게 우선 기회를 주겠다, 20년 이상 모기지제도 도입하겠다

 

  * 강력한 대책으로 2004년초까지 대책발표만으로도  실질적인 효과가 나타남

     (2004년 2월하순 노무현 취임 1주년 전후 실시한 여론조사에서 부동산정책

     이 경제정책중 가장 잘한 것으로 꼽힘)

 

- 2004년초 경제부총리로 이헌재가 취임하면서 분위기 완전히 달라짐

 

  취임과 동시에 개발과 건설경기 부양 피력

  부동산, 특히 토지와 관련된 규제가 너무 많다. 규제를 풀거나 완화하겠다

  골프장 건설을 위해서도 토지와 관련된 규제는 거의 모두 없애겠다

  규제개혁기획단 발족- 재벌과 재벌연구소 직원 30명을 총리실에

  공무원과 합동으로 상주 근무시킴

  1가구 3주택에 양도세를 중과하기로 했던 정책을 놓고 청와대 이정우

  위원장과  다른 주장을 내놓음

  분양원가 공개에 대해 인헌재 부총리와 새로 임명된 강동석장관이 모두

  반대  (주택공사 사장도 반대 - 나중에 비리혐의로 중도 퇴진)

  10.29 대책에 포함된 주택담보대출 규제, 양도세 중과, 고분양가에

  대한 세무조사 등의 대책이 완전히 무력화됨

  결국 부동산관련 정책결정권이 이정우위원장에서 이헌재 경제부총리로

  넘어감

 

  * 이헌재 부총리 취임 후 10.29대책이 무력화함에 따라 주택가격은

    하늘 높은 줄 모르고 뛰기 시작함 

 

- 2004년 대통령에 대한 탄핵소추후 4월 국회의원 선거에서 열린우리당 승리

  총선 후 오만해진 열린우리당은 주택과 부동산에 무관심

 

- 2004년 6월 분양원가공개 논란이 촉발된 후 계속 집값이 뛰니

   2004년 9월경에 판교 등 공공택지에 공급되는 소형평형에만

  원가연동제 도입 발표

 

- 2004년 하반기 종합부동산세 제도가 국회심의 과정에서 공시가격 9억원 이상으로 대폭 후퇴

  

- 2005년 2.17 대책 (채권,분양가격 병행심사제의 도입, 판교 일괄 분양)

 

- 2005년 5.4 대책  

  양도소득세 부과시 실거래가 적용대상을 1가구 2주택자에게 확대 

  아파트 재건축 등 개발사업시 기반시설 부담금을 부과 등 

 

  * 실효성 없는 임기응변식의 대책 및 종합부동산세의 후퇴로 이후

    집값은 더욱 폭등

    특히 판교 주변인 분당, 용인, 과천, 평촌은 물론 강남권의 폭등현상은

    심각한 지경에 이름

 

  당시 경제보좌관은 주택가격의 폭등원인을 제대로 이해하지 못하는 것 같았어요. 

  그리고 종부세 후퇴 원인은 여당의 관료 출신 정책통들 때문이었다는 식으로 변명하   더군요.

       결국 시민의 머슴인 관료와 관료출신들이 집값폭등의 주범인 것은 분명한 것 같습니다  

 

  *  "참여정부는 깜박이만 왼쪽으로 켜고, 핸들은 오른쪽으로 틀었다"는

     말도 나왔어요. 청와대 내에서도 이런 얘기가 있었다고 들었습니다

 

- 결국 2005년 6월 판교분양을 연기하고 8월말까지 제대로 된 대책을 내놓겠다고 대통령이 언론에 밝혔고 이후 8.31대책 나옴

 

- 2005년 8.31 대책

 

  1년내지 1년반 뒤에 양도소득세 등을 강화하는 내용이 핵심

  서울의 송파신도시를 비롯 수도권 주변에 대규모 신도시 추가 건설

  서울 강북지역의 뉴타운을 보다 광역개발할 수 있도록 하고 중대형 평형

     공급을 늘리겠다

  종부세 과세대상을 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮추고, 개인별 과세에

    서 가구별 합산으로 강화

 

  * 한덕수 당시 경제 부총리는 "8.31대책으로 투기는 끝났다. 2003년 10.29

    이전 수준으로 집값은 내려간다"고 발표.

 

  * 반면 경실련은 "시민의 80% 이상이 요구했던 분양원가공개, 후분양제도, 공공주택 확충, 주택금융 등의 대책이 빠졌다" 며 8.31 대책을 주도했던 경제장관 모두를 퇴출시켜야 한다고 주장

 

   * 8.31 대책을 발표하자 전경련과 대한상의 등 이익단체는 즉각 환영성명을 발표

     "개발업체의 폭리를 보장하기 위해 시민의 80% 이상이 요구했던 공급방식은 손대지 않고 공급물량만 대폭 늘리겠다는 약속을 받은 상태였으니 개발업체에게는 수십조원의 종합선물세트를 제공한 격이죠"

 

  * 8.31의 효과는 10.29의 효과보다도 훨씬 짧게 끝남

 

 - 8.31 대책직후 송파구에서 주상복합이 평당 2,500만원에 분양되면서 고분양가 논란

 

 - 8.31 대책과 동시에 발표된 송파신도시 예정지역, 거여지역과 강남대체 신도시로 지목될 만한 지역인 과천지역 등 수도권이 뛰니까 또 강남이 집값이 상승

 

- 2006년 3.30 대책 (강남재건축의 아파트단지의 개발이익을 환수, 개발부담금 부과)

 

- 2006년 5.31 지방선거

  * 220대 16으로 열린우리당이 처참하게 참패, 완벽한 민심이반

 

  대한민국의 관료들

 

대통령 지시사항도 개발세력의 마음에 안들면, 관료들의 지연전술에 휘말려

진척이 안되지요. 관료에게는 평생 뇌물을 줄 개발업체가 엉성한 인사권을 행사하는 대통령보다 훨씬 무섭고 고마운 존재니까요. 개혁이 잘 안 되는 이유가 이런 것입니다

 

중립적이거나 소비자편에 서야 할 관료와 정치인들이 이익단체를 만나는 횟수가 훨씬 많아 시민과 소비자를 위한 정책보다는 주로 이익단체를 위한 정책과 법이 만들어집니다. 관료들에게 왜 당초 약속했던 일정대로 이행하지 않느냐고 물으면  "업계가 강하게 요구해서, 업계가 어려움을 겪는다고 해서" 등의 이유로 할수없이 단계별 이행약속을 유보하게 되었다고 말합니다

 

그래서 결국 2001년부터 도입하기로 했던 최저가낙찰제는 유보됐고 단한번 2000년에 1,000억원 이상 공사입찰에 대해 시행하고 국민의 정부에서는 중단이 됐죠.

2003년 참여정부 들어서는 관료와 개발업자가 이런식으로 장난을 칠지 모르니

아예 국정과제에 넣었어요. 그리고 구체적인 일정까지 관료와 업계가 협의해서

발표했죠. 그래서 2003년에 준비하고 2004년부터 확대시행하기로 정했지요

 

그런데  2004년 1년간 시행하더니 이헌재 부총리를 앞세워 청와대 보고문건 중

단 두줄로 보고하고 시행을 유보했어요. 전경련 등에서 건설경기가 위축될 지

모른다고 해서 유보해줬다는 겁니다

 

대통령과 시민과의 약속이었다, 그 내용을 아느냐, 대통령한테 유보한다는

보고가 됐느냐 하고 확인했더니 국무회의때 대통령에게 보고하는 150쪽 분량의 보고서 중 단 두줄로 표기되어 있었다는 것을 나중에 알게 되었죠.

그래서 청와대의 핵심참모였던 사람도 몰랐다고 하더군요. 그게 2005년도의 일입니다.