후분양제 조중동등 언론개혁 지름길이다

(아고라 펀글) 최근 발생하는 전세값 급등과 이에 따른 서민들의 허탈감은 지속적인 사회적 위함감을 조성하고 있다. 이러한 이유로 건설, 부동산, 주택 문제 전반에 대해 네티즌 여러분과 정보를 공유하고 같이 토론할 수 있는 시간을 가져보았음 하는 바램으로 이렇게 글을 올린다.

 

1. 후분양제

 

 후분양제는 시민의 입장에서 요구할 수 있는 당연한 권리이다. 그럼에도 불구하고 수십 년 동안 우리 사회에 유지되어 온 선분양제는 누구를 위한 정책이고 선분양제의 지속적인 유지는 어떠한 악영향이 발생할 수 있는지, 마지막으로 후분양제의 전환이 가져올 순기능은 무엇인지에 대해 밝히고자 한다.

 

선분양제는 우리 사회가 절대적 주택 공급의 결핍 문제를 안고 있을 때 주택공급의 대안으로 나온 제도이다. 실제로 선분양제는 국가의 재정이 현저히 부족한 상황에서 건설사에 안정된 재정을 보장하여 많은 주택을 건설하도록 하였다. 이 제도의 특징은 건설사가 적은 자금으로도 미래의 아파트 입주자들의 선분양금(계약금), 중도금, 잔금 등을 받아 건설업을 지속하도록 하는 장점이 있다.

 

하지만 2010년 현재, 우리 사회는 100%(117%)를 넘는 주택 보급률을 가지고 있으며, 수도권과 서울 지역 역시, 100%(96~98%)에 근접한 주택보급률을 보이고 있다. 즉, 더 이상 선분양제 유지의 정당성이 상실되었다고 할 수 있다. 이러한 이유로 현재도 유지되고 있는 선분양제의 타당성은 납득할 수 없으며 주택 분양에 있어서 소비자(시민)의 선택권이 보장되는 후분양제의 전환을 적극 주장하는 바이다.

 

 

1. 아파트 분양 방식으로서의 선분양 

 

앞에서 언급한 바와 같이 선분양제는 박정희 정부 이래로 주택보급률의 급격한 확장을 위한 제도로 이용되었다. 그 후 선분양제는 우리 사회에서 당연시되는 아파트 분양제도로 인식되어왔고 후분양제와 같은 선진체계에 대해서는 최근까지도 공론화조차 되지 못하였던 것이 사실이다.

 

선분양제의 법적 근거로는 주택법 제38조 및 주택공급에 관한 규칙 제7조를 들 수 있다. 그 내용을 살펴보면, 주택이 건설되는 대지의 소유권이 확보되고, 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받는 경우 착공과 동시에 아파트를 분양할 수 있다고 명시하고 있다.

 

<선분양 가능 시기>

	건축공정
	아파트		연립/다세대/단독
	제7조제1항의 단서조항에 해당하는 경우	제7조제2항에 해당되는 경우
분양주택	전체층수의 1/2이상에 해당하는 골조공사가 완성된 때	전체층수의 2/3이상에 해당하는 골조공사가 완성된 때	조적공사가 완성된 때
임대주택	전체 층수의 1/2이상에 해당하는 층수의 공조공사가 완성된 때	전체층수의 2/3이상에 해당하는 골조공사가 완성된 때	미장공사가 완성된 때

 

그렇다면 선분양제의 장점은 무엇인가? 선분양제의 장점은 앞서 말했던 주택공급의 국가부담완화 및 다수의 주택공급확대가 가능하다는 점이다. 이와 더불어서 소비자는 주택보유에 따른 심리적 안정감과 목돈 부담에 따른 부담감을 완화시킬 수 있다.

 

그러나 선분양제는 이와 같은 장점들을 상쇄하고도 남는 보다 많은 단점들을 가지고 있다. 첫째는 소비자의 선택권을 빼앗는 제도라는 점이고, 둘째는 아파트 분양권이 투기의 대상으로 전락할 위험이 많다는 점이다. 셋째는 아파트 모델하우스와 실아파트가 달라 많은 소송과 같은 갈등이 발생할 수 있으며, 그 과정에서 많은 비용 소요가 발생한다는 점을 들 수 있다. 

 

<주택선분양제도의 장단점>

 

	장점	단점
사회적입장	- 주택금융부족하에서 주택대량공급정책을 지원하기 위한 수단으로서 주택공급확대에 기여	- 전매시장형성으로 시장교란우려 - 실수요가 아닌 투기 수요의 증가우려 - 분양가의 상승이 우려됨 - 입주후 구조변경 및 내장재 교체로 인한 자원 낭비
주택건설업체	- 주택수요 및 자금을 사전에 확보함 - 민간주택사업의 양적 성장에 기여	- 경쟁력 약화 및 과다한 양적 팽창 유발
소비자	- 주택수요 및 자금을 사전 확보함으로써 사업안정성 제고 - 사회적으로 바람직하지 않음 - 소비자의 목돈 마련 부담 경감	- 주택수요자가 사업위험 부담 - 건설비의 이자 비용을 소비자가부담 - 선 비용지불에 따른 자금위험 - 완제품이 아닌 사전구입, 선납 강요 - 공급자의 도덕적 해이가 문제화될 수 있음 - 건설업체 부도시 입주지연
금융기관	- 중도금대출로 건설금융 간접 확대	- 분양보증에 따른 담보제공으로 추가적인 담보확보가 어려움
보증기관	- 분양보증 역할 수행

 

 

또한 선분양제는 자본주의, 자유경쟁을 표방하는 우리사회에서 공급자(건설사)에게 일방적으로 유리한 혜택을 가져다주는 제도이다. 왜냐하면 공급자들은 최소한의 비용으로 안정적인 재정을 확보할 수 있으며 이에 따른 많은 수입도 기약할 수 있기 때문이다. 특히, 후분양제에 따라 발생할 수 있는 미분양과 같은 현실적인 부담에서도 벗어날 수 있다는 점도 자본주의 사회의 경쟁에서는 맞지 않는 현실이다.

 

 

2. 선분양제를 넘어서, 소비자의 선택권이 보장되는 후분양제를 이행하라.

 

선분양제는 다른 국가들에서는 볼 수 없는 우리 사회가 갖는 독특한 제도 가운데 하나이다. 하지만 선분양제는 자본주의체제 내의 자유경쟁, 공정한 경쟁에 위반될 뿐만 아니라 소비자의 선택권을 박탈하는 비민주적 제도이기도 하다.

 

그렇다면 후분양제는 어떠한 장점이 있는가?

후분양제는 소비자가 건설사가 완공시점의 80% 혹은 100% 수준에서 직접 선택할 수 있게 하는 제도이다. 그래서 후분양제는 다른 많은 장점을 논하기 이전에도 충분한 타당성을 갖는다.

 

이와 더불어서 후분양제의 장점을 정리하자면,

 

첫째, 앞서 말한 소비자의 선택권이 보장된다는 점이다. 후분양제 아래서 소비자는 실제 아파트를 둘러보고 선택할 수 있으며, 선분양에서 나타나던 모델하우스 및 과장 광고의 갈등에서 벗어날 수 있다.

 

둘째, 아파트투기가 줄어들 가능성이 있다. 아파트 투기는 실수요자들보다 투기수요자들의 개입 과정에서 주로 표출되는 것이 현실이다.

 

셋째, 아파트의 품질이 향상될 가능성이 있다. 선분양제의 경우 미리 건축비가 책정되고 입주 예정자들이 일정한 금액을 선입금하여 들어오기 때문에 건축비가 미리 책정되고 그 과정에서 많은 건축비 절감과정이 발생할 수 있다. 이와 달리 후분양제는 경쟁의 선에서 더 좋은 품질의 상품을 만들고자 하는 경쟁구도가 형성될 가능성이 높다.

 

넷째, 건설 산업 전반을 건강한 구조로 만들 수 있다. 선분양제 하에서는 부실 건설사들의 난립을 조장할 수 있고 이를 유지하기 위해 많은 로비 행위가 발생할 가능성이 높다.

 

다섯째, 아파트 분양가가 내려갈 가능성이 높다. 보통 선분양은 건설사간의 경쟁이 치열하고 부실건설사들이 난립하기 때문에 많은 이자율이 부담되는 대출이 연계되는 경우가 많다. 이러한 과정은 궁극적으로 실 분양가를 급격히 높이는 계기를 마련할 수도 있다.

 

이와달리 후분양제는 건설사들 경쟁속에서 가격경쟁이 이루어지므로 결국 소비자가 선택할 수 있는 적정가격의 형성을 도모할 수 있다.

 

< 후분양제 기대 효과 >

▹부실시공 및 입주지연 등의 문제해소

▹소비자의 선택권 강화

▹모델하우스 설치비용 절감 등에 따른 소비자 재정부담 완화

▹분양권 전매 원천 차단 및 실수요자 위주의 주택 공급 가능

▹금융기관의 질적 향성을 도모할 수 있음

 

 

3. 왜 후분양제는 이행되지 않는가? 

 

선분양제는 건설사에게는 안정적인 자금의 확보와 이를 통해 얻게 되는 기대 수익, 그리고 미분양에 대한 문제에서 많은 부분 부담이 줄어드는 것이 사실이다. 즉, 건설사의 입장에서는 여러 위험요소(Risk)를 줄일 수 있는 선분양제를 마다할 이유가 없다.

아래의 표를 보더라도 ‘04~’06년까지 선분양제도에 편승하여 많은 건설사들이 지속적으로 증가함을 알 수 있다. 

 

<연도별 주택 사업자 현황>

 

연도	‘93	‘94	‘95	‘96	‘97	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08
계	6,065	4,107	4,144	3,900	3,625	3,195	3,555	3,835	3,929	4,848	5,967	6,336	6,794	7,118	6,980	6,171
대한	5,949	3,991	4,029	3,786	3,514	3,084	3,461	3,744	3,841	4,757	5,875	6,254	6,714	7,038	6,901	6,092
한국	116	116	115	114	112	111	94	91	88	91	92	82	80	80	79	79

※ 대한 : 대한주텍건설협회, 한국 : 한국주택건설협회(대형업체)

 

이러한 현실은 건설업계에 있어서 선분양 유지의 많은 이론의 탄생을 가속화시켰다.

건설업계가 말하는 후분양의 문제점은 아래와 같다.

< 후분양제의 문제점 >

▹계약금/중도금이 준공 후 회수되어야 함으로 건설자금에 차질 우려

▹주택공급이 지지부진할 가능성 즉 위축 가능성이 높음

▹재무구조가 취약한 중소형 건설사의 도산가능성이 높음

▹소비자의 자금 부담의 증가

▹신규분양가의 급격한 상승

 

 

4. 건설업계가 주장하는 후분양제 정착에 따른 문제점, 그리고 그 대안은? 

 

경실련은 부동산 거품빼기운동을 한 이래로, 지금까지 후분양제의 정착을 위해 힘써왔다. 특히, 건설업체가 주장하는 선분양제 유지의 논거에 대응 논리 개발을 위해 지속적으로 노력해왔다. 그 대응 논리를 아래와 같이 제시하고자 한다. 

 

▲ 후분양제 도입시 당면과제 및 대응 방법

당면과제		대응수단
유동성문제	건설금융확대	금융기관의 유인/완공보증/대출보증
	장기주택자금대출확대	금융기관 유인(주택금융공사설립으로 장기대출 지원)
시장파급효과	분양가격상승우려	공공지원부문 분양가 규제 강화
	기존주택가격 상승우려	택지 및 건설금융공급 지원으로 지속적인 주택공급 실효성 있는 투기 억제책의 일관된 집행 투기수요가 위축되는 시기에 후분양 시행
품질확보	주택품질보증	주택품질보증제도 도입
관련제도개선	투기억제 및 실수요전환	조세강화 등 실효성 있는 투기 억제책의 일관된 집행 후분양시기 및 수요 조절
	청약제도 및 청약관련저축제도	장기적으로 폐지 공공주택공급규칙으로 전환
	주택분양가	공공부문의 지원 없는 민간 부문의 자율화
	대한주택보증의 분양보증기능소멸, 역할 전환	분양판매보증(對 사업시행사) 품질보증(對 소비자)

 

 

첫째, 건설업체의 경우를 파악해볼 필요가 있다.

 

건설업체는 건설비용의 문제와 부채비율의 증가 및 서업위험의 증가가 문제된다. 이에 대한 대응 방안은 금융권의 다양한 방식을 통한 금융시장의 활용이 필요하다. 또한 금융업계와 건설업계의 정밀화된 사업성 검토 및 수익성을 분석할 수 있는 능력이 요구된다. 또한 해당 사업장별 관리시스템의 엄격함이 부가되어야 할 것이다.

 

그리고 한 가지, 짚고 넘어가야 할 것은 건설사측이 주장하는 중소 건설업계의 몰락 부분이다. 하지만 현 시점에서 대부분의 수익구조는 대형건설사들이 가지고 있는 상황에서 이런 논리는 납득하기 어렵다. 그리고 실제로 외환위기 이후 중소 건설업체들은 후분양제를 택하고 있는 것이 현실이다. 또한 선분양 자금을 통한 건설사의 유지는 자유경쟁체제를 전제하는 자본주의 사회에서는 납득하기 쉽지 않다.

 

둘째, 금융기관의 경우를 살펴보아야 한다.

 

금융기관의 경우 사업위험의 증가 및 대출금 회수의 어려움을 후분양제의 단점으로 이야기 하고 있다. 하지만 은행권의 책임성, 사업성의 심사능력은 우리 사회가 요구하는 기본적인 부분이다. 또한 금융권의 건설사에 대한 평가 심사는 보다 밀접하고 세밀해야 함은 당연한 의무이다. 만약, 금융권이 부실한 건설사에 대한 잘못된 평가로 부채의 위험을 가지게 된다면 그 책임은 해당 금융권의 문제로 국한하여야 한다.

 

셋째, 소비자의 경우는 어떠한가?

 

건설업계가 주장하는 소비자에게 돌아갈 문제점은 분양가의 상승과 목돈마련에 대한 부담 및 품질확보의 문제 등이다. 하지만 품질의 경우는 제도를 통해 엄격히 평가하여 공포할 수 있으며, 금융권의 장기주택자금의 조성과 같은 방안으로 목돈의 부담을 현저히 완화할 수 있다.

 

넷째, 보증기관의 역할이 문제된다. 보증기관은 분양보증이 소멸되는 현상을 신상품의 개발을 통해 충분히 극복할 수 있다.

마지막으로 건설사들의 위험 요인을 상세히 정리해 보자면 아래의 표와 같다. 

 

▲ 후분양제 전환에 따른 주택건설사업 위험

종류	위험내용	방안
비용초과위험	° 건설시 예측하지 못한 비용추가 위험	° 도급계약시 확정금액 계약
완공지연위험	° 준공지연에 따른 사업수지악화	° 계약체결시 계약서에 기입
시장위험	° 분양가격, 분양지연, 미분양 등 시장상황변동에 따른 위험	° 전문시장조사기관에 의뢰
제도위험	° 사업중 법/저도의 병동시	-
금리위험	° 금융시장변동에 따른 금리변동	° 보험가입

 

 

이와 더불어 건설사들이 가지는 재정 부담에 대한 해결방안은 아래와 같은 방안들이 존재한다.

 

▲ 기업금융방식

 

▲ 은행의 부동산투자 신탁(자금투입 프로젝트의 현금흐름에 의존, 일명 PF)-실제로는 부동산을 저당 잡혀서 자금이 유통됨.

구 분	2000년		2001년		2002년		2003년 상반기
부동산개발	-	-	1,806	(7.7)	28,004	(47.0)	18,007	(53.1)
PF대출총계	12,927	(100)	23,478	(100)	59,595	(100)	33,886	(100)

 

▲ 프로젝트금융투자회사(PFV) - 법인세법 상 SPC

 

▲ 메자닌(Mezzanine) - 후순위대출

 

▲ REITs(부동산투자회사)

 

▲ 간접투자기구(부동산 펀드)

 

▲ 자금조달 방안 비교

조달수단	관련법	자금조달 /운용방식	조달규모	위험도	법인세이중과세회피
금융기관차입	-	수신자금 대출(담보)	소	낮음	n
부동산투자신탁	신탁업법	신탁수신/ 대출(담보)	소	낮음	n
PFV	법인세법	공사모, 차입/ -	대	중간	y
메자닌	-	-/ 지분, 대출	소	높음	n
REITs	부동산투자 회사법	공사모, 차입/ 지분, 대출	대	낮음	y
간접투자기구	간접투자 자산운용업법	공사모, 차입/ 지분, 대출(담보)	대	낮음	y
ABS/ABL	자산유동화에 관한 법률	공사모, 차입/ -	중, 대	중간	y
PEI	-	사모/ 지분, 대출	소	낮음	y
PEF	-	사모/ 지분, 대출	소	낮음	y

※ N-부정, Y-긍정

 

 

 앞에서 제시한 방식과 같이 후분양제를 정착하더라도 건설사들이 제기하는 대부분의 문제점들은 극복할 수 있다. 그럼에도 불구하고 후분양제가 아닌 선분양제를 고집하는 대통령 및 행정 관료들의 의중은 무엇인지 진정 파악하기 어려울 따름이다. 지금, 이 순간 미분양 아파트들은 늘어가고 서민들의 내 집 마련의 꿈은 멀어져만 간다. 서민들의 경제 수준과 동떨어진 분양가, 턱 없이 높은 땅값에 누가 감히 내 집 마련에 엄두라도 내겠는가?

 

우리 사회는 많은 재산을 가진 시민 계층보다 열심히 일해도 여유롭게 살지 못하는 서민들이 더 많다. 그들은 자신들이 쉴 공간으로서의 내 집 마련을 일생의 꿈으로 여기고 살아간다. 그 누구도 그들의 꿈을 짓밟을 수 없으며 해방 놓을 수도 없다. 후분양제가 서민들에게 전적으로 유리하고 건설사에 일방적인 불리함을 강요하는 제도가 아닌 바에야, 더 이상 후분양제의 정착 가능성을 두고 논쟁하기보다는 어서 빨리 소비자의 선택권을 확보해줄 것을 주장하는 바이다.