아파트 이제는 지어 놓고 사고팔자.

은평뉴타운 분양가 소폭 낮아질 듯
서울시 “원가절감 다각 모색”…업체 금융비용은 평당 15만원↑ 수요자 중심 주택전환 물꼬…고분양가 별도처방 필요

» 아파트촌으로 변모하게 될 서울 은평뉴타운의 건설현장 본보기집 / 연합 은평뉴타운을 놓고 고분양가 논란에 이어 ‘분양원가를 부풀렸다’는 비난을 받아온 서울시가 25일 ‘후분양제 도입’이란 고강도 대책을 내놓았다. 후분양제는 공사가 80% 이상 진행된 상황에서 실제 투입된 비용을 토대로 분양가격을 결정해 공급하는 제도다. 이는 소비자가 완제품에 가까운 상태에서 주택을 고를 수 있어 수요자 위주의 획기적인 정책이다.   이에 그동안 분양원가 공개와 함께 후분양제 도입을 주장해온 경제정의실천시민연합 등 시민단체는 환영의 뜻을 나타냈다. 그러나 부동산 전문가들은 후분양제가 고분양가를 막는 근본 대책은 아니어서 별도의 원가절감 노력이 필요하다고 지적했다.     ‘은평 분양가’ 얼마나 낮아질까?=그동안 은평뉴타운에 대한 시민들의 불만은 두가지로 요약된다. 너무 비싸다는 것과 왜 이렇게 비싼지 이유를 알고 싶다는 것이다. 최창식 서울시 제2부시장은 이날 “은평뉴타운 분양을 1년 뒤로 미루는 동안 원가절감 방안을 다각도로 모색해 분양가를 최대한 낮추겠다”고 밝혔다. 그러나 지난번 발표했던 분양원가의 세부내역은 “너무 복잡해서 공개하기 힘들다”고 말했다. 후분양제를 도입하면 건설사들이 소비자들로부터 계약금이나 중도금을 미리 받을 수 없고 건설사에 금융비용을 발생시킨다. 그만큼 분양가도 상승압력을 받게 된다. 서울시도 후분양제 도입에 따라 평당 15만원의 금융비용이 초과 발생하게 된다고 설명했다. 하지만 최 부시장은 “평당 15만원의 금융비용이 발생하더라도 10% 한도로 정해진 설계변경에서 신중을 기하고 상가 터 매각 전략을 효율적으로 수립해 아파트 분양가를 낮추겠다”고 말했다. ‘왜 비싼지’에 대한 이유를 밝힐 순 없지만, 최대한 낮춰보겠다는 것이다. » 오세훈 서울시장이 25일 시청에서 기자간담회를 열어 은평뉴타운을 포함한 모든 공공개발 아파트에 후분양제를 도입하겠다고 밝히고 있다. 연합뉴스   김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “현재 은평뉴타운 1·2지구는 공정률이 20%에 이르기 때문에 용적률 등 기본계획을 수정하긴 힘들어 분양가를 낮춘다 해도 건설사와 에스에이치공사의 이윤을 줄이는 등 소폭에 그칠 것”이라고 전망했다.     후분양제 도입 범위는?=서울시는 우선 에스에이치공사가 공급하는 공공아파트에 후분양제를 도입할 계획이다. 아울러 시는 시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다. 최 2부시장은 “민간업체와 토지계약을 맺을 때 후분양제를 명시하도록 하는 방법 등이 있다”고 말했다. 시는 아울러 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운사업에도 적용할 수 있도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하겠다고 덧붙였다. 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “우리나라에서 주택가격이 가장 비싼 서울에서 앞장서 후분양제를 확대해 나간다면 소비자 중심의 주택정책으로 대전환을 이룰 수 있다”고 말했다. 백성준 건설산업연구원 부연구위원은 “후분양제가 확대되면 소비자들은 입주 때 한꺼번에 목돈을 내야 하고, 건설업체들은 수요예측을 면밀히 시행해야 하는 등 변화에 적응해야 한다”고 말했다.

 

 

 

 

서울 공공아파트 후분양제 도입
건설사 금융부담 소비자에 전가땐 되레 분양가만 올리는 '毒' 될 수도
전문가들"분양가 낮출 대책 필요"

‘은평뉴타운의 후분양제 전격도입은 집값 안정에 약이 될 것인가, 아니면 오히려 독이 될 것인가?’

오세훈 서울시장이 25일 은평 뉴타운 고분양가 논란을 잠재우기 위해 시가 공급하는 공공아파트 분양 방식을 후분양제로 전환하겠다고 선언함에 따라 이번 대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다.

후분양제는 현행 선분양제와 달리 건설업체의 부도 위험으로부터 수요자를 보호할 수 있고, 실제 공사한 비용에 대한 비교적 정확한 산출이 가능해 분양가를 적정선에서 정할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가할 만하다는 게 중론이다. 수요자들도 거의 다 지어진 새 아파트를 보고 청약할 수 있게 돼 건설업체들의 아파트품질 경쟁을 확산시킬 수도 있다.

시민단체에선 그 동안 선분양제와 관련, 건설업체들이 청약자들로부터 미리 돈을 받아서 ‘땅 짚고 헤엄치기식’ 집장사를 한다는 비판을 해왔다.

이 같은 긍정적 요인에도 불구, 일부 전문가들은 실효성에 의문을 제기하고 있다. 후분양제가 당장은 고분양가 논란을 누그러뜨릴 수 있을지 몰라도 중장기적으론 오히려 분양가 인상 요인으로 작용해 시장 불안 요인을 키우는 독이 될 수도 있다는 것이다.

 

분양가 인하 효과 불투명

부동산 전문가들은 서울시 대책이 고분양가 논란을 잠재우기 위한 임시방편일 뿐, 논란의 핵심인 ‘고분양가’를 해결할 수 있는 근본 대책은 아니라고 보고 있다.

한국건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “후분양제로 전환한 것이 나쁜 것은 아니지만 최근 고분양가 논란은 선분양이냐, 후분양이냐는 선택의 문제와는 다소 거리가 멀다”며 “공공개발 아파트의 분양가를 낮출 수 있는 다각도의 대책이 나와야 한다”고 주장했다.

실제 착공과 동시에 일반분양을 하는 현행 선분양 제도에서는 땅값과 공사비를 분양자들이 내는 중도금으로 충당해왔지만, 후분양을 하면 계약금과 중도금이 1년 이상 늦게 들어와 그 기간의 공사비를 모두 사업자가 대출 등으로 충당해야 하기 때문이다. 결국 늘어난 금융비용은 분양가로 전가돼 분양가 인상 요인으로 작용할 가능성이 높다.

서울시도 이와 관련 “후분양제가 도입될 경우 금융비용에 따라 평당 15만원 가량의 분양가 인상 요인이 발생한다”고 밝혔다.

서울시는 시가 공급하는 아파트의 분양가는 전문가와 시민단체 등이 참여하는 분양가 산정위원회의 공개검증을 통해 분양가를 결정하기로 했다. 하지만 이 방안도 큰 기대를 걸기 어려울 것으로 보인다. 이명박 전 서울시장은 당시 서울시 동시분양 업체들을 상대로 시민단체를 통한 분양원가 검증을 실시했지만 분양가 인하 효과가 크지 않았다. 고분양가 지적을 받은 업체들도 주변 시세와 비슷한 수준에서 인하 시늉만 하고 그치기가 일쑤였다.

분양원가 공개 및 상한제도 시급

후분양제 도입은 중장기적으로 공급 위축으로 이어질 가능성이 커, 기존 주택 가격만 들쑤시는 등 시장 불안요인으로 작용할 것이란 우려도 나오고 있다.

기존 시세와 분양가는 상호 작용을 하기 마련인데, 후분양을 하더라도 분양가가 낮아지지 않는다면 인근 지역 집값에 영향을 미치는 기간만 길어질 것이라고 일부 전문가들은 지적하고 있다. 부동산컨설팅업체 유엔알 박상언 대표는 “분양가를 낮추지 못하면서 단순히 분양시기만 늦추는 것은 아무런 의미가 없다”며 “판교신도시 중소형 평형 분양의 경우 당초 2005년 6월 분양 예정이었다가 11월로, 다시 올해 4월로 연기되는 과정에서 용인, 분당 등 주변 아파트값만 크게 끌어올렸던 것이 재연될 수 있다”고 경고했다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “분양원가 공개, 분양가 상한제 등도 동시에 추진해서 분양가를 낮춰야 한다”며 “아울러 공공이 공급하는 주택을 실질적으로 서민들이 분양 받을 수 있도록 하는 후속 대책이 필요하다”고 강조했다.

자금부담을 우려해 후분양제를 기피해온 민간업체들이 후분양제로 분양방식을 전환할 수 있도록 정부차원의 적극적인 인센티브 제공도 필요하다. 전태훤 기자 besame@hk.co.kr

 

 

 

서울 공공아파트 후분양

[한국일보 2006-09-25 18:36]

 

은평뉴타운 분양 일정·가격 재검토
오세훈 시장 밝혀… 시민 참여 심의委서 원가 공개 검증

서울시가 공급하는 모든 공공아파트에 후분양제가 도입되며, 분양가도 모두 공개된다. 이미 발표된 은평뉴타운의 분양 일정과 분양가도 전면 재검토된다. 이에 따라 향후 공공 주택시장은 물론 부동산 업계에 적지 않은 파장이 일 것으로 예상된다.

후분양제는 착공 전에 분양해온 현 방식과는 달리 건설공정이 80% 이상 진행된 상황에서 실제 투입된 비용에 기초해 분양가격을 결정하는 방식이다. 이 제도는 분양가격의 객관성과 투명성을 높일 수 있다는 측면에서 필요성이 꾸준히 제기됐으며 정부도 내년부터 도입할 예정이다.

오세훈 서울시장은 25일 오전 브리핑을 통해 “은평뉴타운을 포함해 서울시가 건설, 공급하는 모든 아파트는 건설 공정이 80% 이상 진행된 이후에 분양하는 ‘아파트 후분양제’를 도입한다”고 밝혔다. 당초 다음달 분양될 예정이었던 은평뉴타운 1차 분양분도 공정이 80%이상 진행되는 내년 9, 10월로 분양시기가 연기됐다.

오 시장은 또 “앞으로 서울시가 공급하는 모든 공공아파트는 전문가 등 시민이 참여하는 ‘분양가 심의위원회’에서 공급 원가를 객관적으로 공개 검증할 방침”이라면서 “은평뉴타운을 비롯, 앞으로 진행되는 은평뉴타운과 공공택지개발사업은 공익 목적을 위해 이윤을 최소화하고, 발생한 이익금은 서민임대주택 건설 등의 재원으로만 사용할 것”이라고 말했다.

서울시는 앞으로 SH공사(옛 서울시도시개발공사)가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다. 시는 또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다.

오 시장은 “분양가 상한제 도입, 입찰제도 개선, 대기업의 일정부분 의무시공제 도입, 원가절감 위한 제도개선 등도 추진할 방침”이라며 “그러나 은평뉴타운 분양원가에 대한 세부항목은 추정치가 많아 추후에 공개하겠다”고 밝혔다.

하지만 후분양제로 전환될 경우 건설업체는 엄청난 자금압박을 받게 돼 주택공급이 위축되고 결국 주택가격을 올릴 것이라는 우려도 나오고 있다. 한 건설업체 관계자는 “후분양제 도입은 자금동원력이 낮은 사업자들에게는 직격탄이 되고, 소비자들도 결국은 이자부담을 안게 돼 실효성있는 제도가 아니다”고 주장했다. 송두영기자 dysong@hk.co.kr 전태훤기자 besame@hk.co.kt

 

 

은평 뉴타운 ‘분양가 백지화’…성난 여론에 백기

[경향신문 2006-09-25 18:36]

 

공사가 한창 진행중인 은평뉴타운 1지구 현장. <서성일 기자>

고분양가 논란을 빚어왔던 은평 뉴타운이 결국 분양가 발표 열흘 만에 ‘분양가 전면 백지화’라는 초유의 사태를 맞게 됐다. 오세훈 서울시장은 25일 “고민을 거듭한 끝에 (고분양가에 대한) 응급처치보다는 보다 근원적인 방법을 찾기로 했다”며 후분양제와 분양심의위원회(가칭)를 골자로 한 해결책을 제시했다. 하지만 이번 조치는 “공공기관이 분양가 상승을 부추긴다”는 여론에 대한 사실상의 ‘백기 투항’에 가깝다.

 

오시장이 이날 기자회견장에 일반적인 성명이 아닌 사과문 형식의 ‘대시민 발표문’을 들고 나온 것도 이런 이유에서다.

 

당초 서울시는 처음 발표된 분양가를 ‘사수’한다는 원칙을 고수해 왔다. 열흘 전 분양가 첫 발표 이후 언론과 시민단체의 집중 포화를 받으면서도 ‘분양원가공개’라는 나름대로의 강수를 통해 대응했다. 원가 공개 후에도 토지감정가격 등을 놓고 논란이 가라앉지 않자 오시장은 추가로 10월 중 분양원가 세부내역을 공개한다는 방침까지 세웠던 것으로 알려졌다.

 

그러나 여당에서 뉴타운 관련 주택법을 개정할 움직임에 나서는 등 정계의 압박이 시작되고 서울시가 분양가를 낮출 것이라는 소문이 업계에 돌면서 투기세력이 기승을 부릴 조짐을 보이자 상황이 급박해졌다.

 

결과적으로 서울시는 분양가를 낮출 수도, 사수할 수도 없는 입장이 됐다. 분양가를 낮추면 처음 분양가가 거품임을 인정하는 것이 되고 사수하자면 떠안아야 할 여론의 부담이 너무 큰 셈이다.

 

결국 서울시는 분양가를 원점에서 재검토하는 방향을 선택한 것으로 보인다. 명목상으로는 후분양제와 분양가심의위원회를 통해 향후 새로운 분양가를 공개적으로 검증받겠다는 것이지만 우선 논란의 싹부터 잘라 확대되는 것을 막자는 의도로도 풀이된다.

 

여기에는 부담을 감수하면서 분양원가 세부내역을 공개해도 설득력을 얻기 힘들다는 내부적 판단도 작용했다.

 

그러나 새로운 분양가가 고분양가 논란을 잠재울 수 있을지는 미지수다. 2007년 9월 후분양까지는 1년가량 시간이 남아있다. 일단 서울시는 분양가를 낮출 움직임이다. 최창식 행정 2부시장은 “이왕 백지화했는데 분양가가 높아져서는 곤란하지 않겠느냐”며 분양가가 낮아질 것임을 시사했다.

 

하지만 분양가심의위원회의 분양가 검증과정에서 건설회사의 이해관계에 따라 갈등이 발생할 소지도 많다. 건설업체에서 영업기밀에 해당하는 시공비에 대한 자료까지 제출할지도 미지수다. 게다가 후분양 시점인 공정률 80%의 상태에서도 완전한 실토지비와 실건축비를 바탕으로 정확한 분양원가를 산출하기 어렵다.

 

또 공공기관인 서울시가 당초 발표한 분양가를 스스로 취소함으로써 시정에 커다란 혼란을 야기하고 사업 신뢰성을 떨어뜨린 점은 향후 추진될 강북지역 33개 뉴타운 사업의 걸림돌로 작용할 수 있다. 〈송진식기자 truejs@kyunghyang.com〉